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1、 三里屯三里屯villageu 基本情況u 商業定位u 商業規劃u 建筑特色u 亮點分析地理位置：朝陽區工體北路與三里屯路交會處 三里屯得名由來原意“三里質地”，距離老北京地表之一東直門為三里（1.5公里）100 多年前，它因“北京城墻外三里的屯兵處”而得名一、一、基本情況基本情況區位：區位：毗臨第2使館區北京市政府對三里屯地區的未來規劃是“國際化商務核心”和“24小時娛樂中心”周邊分布高端綜合體項目，三里屯、世貿天階、太平洋百貨、雅秀、3.3大廈等商業項目及大量的寫字樓和高檔公寓四至及交通四至及交通：東側為三里屯酒吧一條街南側為工體北路交通較為便利，臨近地鐵2、10號線區位交通區位交通三里屯2、village以“33”服裝大廈為界分為南北兩區開 發 商：太古房地產開發有限公司 （太古投資80%；基匯資本20%）產權：40年南區北區占地面積5.3萬m2建筑面積總建面17.2萬m2，北區：8.23 萬m2；南區：9.06 萬m2商業面積總商業面積12萬m2南區7.2萬m2北區4.8萬m2建筑形式層低密度建筑單體數量棟棟棟精品酒店位置鄰工體北路臨近使館區開業時間2008年7月2009年10月定位中高檔國際流行品牌國際奢侈品及高檔設計師品牌目標客群時尚運動的年輕一族有一定社會地位和一定消費實力的人群一、一、基本情況基本情況項目概況項目概況商鋪分割面積：80-10700平方米裝修狀況：公共部分3、精裝修限高：18米容積率：3.2層數：B1-F4層高：B15.2米（局部7.2米）；F13.6-5米；F2-F33.6-5.1米；F43.6米設施：60部扶梯、垂直電梯 900個停車位N一、一、基本情況基本情況技術參數技術參數 三里屯village 這里什么都是 這里什么都不是二、商業定位二、商業定位集文化、藝術、休閑和購物 于一體的全新商業空間7u 知名酒吧街，是追求時尚生活年輕人的聚集地u 周邊商業不飽和，原有商業以零售為主，功能單一。只有雅秀服裝市場、3.3大廈、太平洋盈科百貨，時尚體驗的購物中心是市場空白點。u 周邊五星級酒店、涉外高檔公寓、高檔寫字樓林立，臨近使館區、CBD，國際化氛4、圍濃厚 首都國際時尚中心二、商業定位項目定位項目定位打造打造最潮流的最潮流的“屯屯”最時尚的最時尚的“村村”吃喝玩樂文化休閑區吃喝玩樂文化休閑區消費水平更接近平民化消費水平更接近平民化是一個匯聚書籍音像、藝術畫廊、是一個匯聚書籍音像、藝術畫廊、酒吧等的時尚文化休閑消費中心酒吧等的時尚文化休閑消費中心包括包括“尊貴品位區尊貴品位區”“藝術文化酒吧區藝術文化酒吧區”“潮流區潮流區”文化廣場和時尚大道文化廣場和時尚大道 瞄準一線品牌瞄準一線品牌 打造國際奢侈品聚焦地打造國際奢侈品聚焦地 東座定位際一線品牌東座定位際一線品牌 西座定位國際時尚品牌西座定位國際時尚品牌 北座東為國際知名設計師品牌北座東為5、國際知名設計師品牌 地下一層定位國內先鋒知名設計師品牌地下一層定位國內先鋒知名設計師品牌定位：年輕、時尚、前衛定位：年輕、時尚、前衛定位：高端、先鋒定位：高端、先鋒南區南區北區北區二、商業定位二、商業定位 南北區實行差異化項目定位憑借在香港積累的運營經驗，太古地產在招商過程深得知名零售商家的青睞。進入三里屯village 的品牌中，有很多首次進入北京甚至中國的品牌，包括：Ben Sherman、Steve Madden、Union American Bar&Grille、Element Fresh等品牌。還有中國首家Apple和Fossil專營店 北區多為國際一線品牌，范思哲、勞力士、萬寶龍等6、都有大面積租賃 首次首次引進品牌引進品牌 太古憑借雄厚的招商實力，引進很多國際知名品牌，其中部分品牌為首次進入中國品類品牌服裝Ben Sherman、Moiselle、MNG、SISLEY、WHITE COLLAR、Benetton Levis BMW Lifestyle皮具ACUPUNCTURE、DR.MARTINE、Steven Madden、GEOX配飾EXPRESS FOSSIAL餐廳/酒吧BLUE FROG、Panino Teca Royal Tea電子產品APPLE二、商業定位二、商業定位品牌策略除列表中的品牌外，Artini、LACOSTE、Levis、Mizuno、Steve 7、Madden也在三里屯village開設了旗艦店在各大時尚購物中心均會占有一席之地的Esprit和北京市第二家高檔BHG Supermarket在三里屯Village的店鋪面積超過了1400平方米；至于為時尚前沿人士所喜愛的品牌Bestseller，在三里屯Village內的店鋪也分別超過了1000平方米。名稱名稱類型類型規模規模說明說明Adidas體育品牌160（獨占1棟4層樓）全球旗艦店Uniqlo休閑品牌1500中國最大面積店Apple1000中國首家店Puma亞洲旗艦店Moiselle/Mademoiselle亞洲旗艦店Columbia戶外裝備中國旗艦店順電高檔家電2000izzueW8、hite-Collar女裝高級成衣北京最大的專營店b+ab周生生珠寶內地旗艦店MegaBox電影院1700個座位、8廳品牌策略-規模之首品牌二、商業定位二、商業定位品牌策略-前衛裝修品牌前衛裝修品牌二、商業定位二、商業定位體驗式購物體驗式購物&高科技運用高科技運用阿迪達斯店內進行的miCoach Core Skills 測試 僅通過簡單的按鍵操作即定制屬于自己的獨一無二個性足球衫APPLE盡情體驗自己想購買的數碼產品 品牌策略二、商業定位二、商業定位突出體驗品牌分布在3、4層，充分利用屋頂平臺突出情調配合三里屯“洋派”氣氛，主打美式餐飲為主的國外菜系，面向小眾，檔次偏高，經營一般；中式大眾餐飲9、較為缺失，少量中餐（麻辣誘惑）和快餐（麥當勞）經營情況很好南區定位為滿足年輕人追求個性和獵奇心理，配合三里屯酒吧文化，多輕餐、簡餐、快餐，以日系、東南亞、港臺等小眾口味的時尚餐為主；北區定位高端商務和私人酒吧文化聚會人群，多代表性的高檔商務餐及文化餐飲，如阿一鮑魚、bei餐廳、渡金湖等南區餐飲南區餐飲三里屯三里屯village village 餐飲分布圖餐飲分布圖品牌策略二、商業定位二、商業定位打造特色餐飲橙色大廳由日本前瞻建筑大師隈研吾操刀設計，是三里屯VILLAGE展覽、會議、派對、表演、時裝秀等活動的舞臺p橙色大廳底層750平方米的開放式空間 挑高13米的大廳穹頂 位于二層的VIP室，電10、梯直達，可俯瞰大廳全景 活動大門，可全開放以連接南庭p大廳前廣場巨幅LED電子屏冬天為溜冰場，夏天是噴水廣場，匯聚人氣廣場周邊設置有座椅構成三里屯village的休憩空橙色大廳以及營造出開敞、宜人空間的前廣橙色大廳以及營造出開敞、宜人空間的前廣場，成為三里屯場，成為三里屯VillageVillage的活力中心的活力中心橙色橙色大廳大廳公共空間橙色大廳二、商業定位二、商業定位二、商業定位二、商業定位業態品類 數量占比零售服裝11343.6%零售皮具鞋履249.3%零售書籍音像31.2%零售珠寶配飾2710.4%零售玩具童裝20.8%零售精品超市10.4%零售藝術家居2911.2%餐飲餐飲501911、.3%娛樂影院10.4%服務美容美發93.5%合計259100.0%業態以零售為主，占75%，餐飲占20%，娛樂、服務占5%服裝服飾占零售類的70%，保證了對年輕人的吸引力和項目的收益藝術家居類占到零售類的15%，體現了項目的特色業態組合16三、商業規劃三、商業規劃南區：吃喝玩樂文化休閑區南區：吃喝玩樂文化休閑區u 定位定位：年輕時尚、潮流前衛u 檔次檔次：中高檔定位，消費平民化u 客群客群：針對年輕時尚客戶群體組合業態u 主營業態主營業態：以服飾為主u 業態規劃業態規劃：無明顯業態分區u 品牌規劃：品牌規劃：按照潮流時尚選擇品牌，服裝服飾品牌以時尚熱銷品牌為主，餐飲迎合酒吧氣息，以輕餐、簡餐12、時尚休閑風味餐為主u 代表品牌代表品牌：APPLE、阿迪達斯旗艦店、Levis旗艦店服裝占41%化妝品3%配飾20%生活12%餐飲21%主力店3%服裝化妝品配飾生活餐飲主力店Fashion/Accessories Beauty House and HomeElectronics Books Restaurants Cinema Art17S1:白領、米籣站、QGGLE、FISHEVE CAFES3:江南布衣、seven days、CK JEANSS5:IZZUE、QUIKSILVER、播、澳門味道、VILLAROOGES9:古老海西餐、酷石、寶姿、STEVEMADDEN、PUMA S11:周生13、生、CASIO、esprit、ADIDASS2:moiselle、北京品、REISSCHANG&BIORCK、lee cooper、Teenplus、S4:貝納通、天梭、FOSSIL、2%、swatch、亮視點、G2000、ARTINI、BirkenstockS6:APPLE STORE、orchiry、voremoda、Folli Follie、bread n butter、b+abS8:nike、lasporsic、novo melacostec、columbia、north face、azona、nauticaS10:uniqlo、mango、levis、星巴克 S1 S2 S3 S5 14、橙色大廳橙色大廳 S4 S6 S8 S10 S9 S11南區一層：時尚品牌為主南區一層：時尚品牌為主三、商業規劃三、商業規劃中心中心廣場廣場APPLE18S1:白領（1+2）、QGGLE（1+2）S3:速寫、seven days（1+2）、CK JEANS（1+2）S5:IZZUE（1+2）橙色大廳橙色大廳S9:酷石（1+2）、寶姿（1+2）、STEVEMADDEN（1+2）、PUMA（1+2）S11:周生生（1+2）、esprit（1+2）、ADIDAS（1+2）南區二層：時尚品牌為主南區二層：時尚品牌為主S2:慕詩（1+2）、順電S4:貝納通（1+2）、che che、home&spa、G15、2000（1+2）S6:APPLE STORE（1+2）、Jack&Jones、歐時力（1+2）、b+ab（1+2）S8:Nike（1+2）、LACOSTE（1+2）、columbia（1+2）、north face（1+2）、nautica(1+2)S10:uniqlo(1+2)、mango(1+2)、levis(1+2)三、商業規劃三、商業規劃19S3:木葉炭火燒肉酒家 斯達堡酒吧S9：佰草集spa、恒河印度餐廳 西龍傳香飯團、皇后飯店S11:周生生（1+2+3）、esprit （1+2+3）、ADIDAS（1+2+3）S2:麻辣誘惑、錦爐香豆撈、大漁鐵板燒、粟庫泰S4:藍蛙、小城知味、越16、時代、FLAMMES6:APPLE STORE（1+2+3）、優年美式餐廳、潮點、泰和草本工坊S8:隱泉日本料理、新元素、TONI&GUYS10:uniqlo(1+2+3)、辣屋、MODO南區三層：以餐飲為主南區三層：以餐飲為主三、商業規劃三、商業規劃 橙色大廳橙色大廳20S11:ADIDAS（1+2+3+4）南區四層：餐飲平臺南區四層：餐飲平臺三、商業規劃三、商業規劃21BHG順電屈臣氏創意集市卡通天地氣味圖書館麥當勞CK UNDERWEAR、moussy、the thing、havanas、express、paul franc美嘉歡樂影城生活本色sasa光合作用testtubesanrio17、三軒茶屋Tough、Jecci Five、cabbeen、Bla Bla Bra、DHC、Rebecca、Jacki oI brown、Aussino、yellow earth、Another、MELISSA、JASONWOOD南區地下一層：以潮流品牌、生活雜貨為主南區地下一層：以潮流品牌、生活雜貨為主三、商業規劃三、商業規劃22三、商業規劃三、商業規劃北區：高端消費體驗區北區：高端消費體驗區u 定位定位：高貴優雅、奢華品質u 檔次檔次：高檔定位u 客群客群：針對高端客戶群體和藝術群體組合業態u 主營業態主營業態：以服飾、藝術為主 u 業態規劃業態規劃：無明顯業態區分u 品牌規劃品牌規劃：按照18、品質、奢華、先鋒選擇品牌，服 裝服飾品牌以國際一線或知名設計師品牌為主，餐飲以高端商務餐為主u 代表品牌代表品牌：ARMANI、ROLEX、VERSACE服裝 53.7%配飾7.3%生活14.6%藝術14.6%餐飲9.8%服裝配飾生活藝術餐飲23三、商業規劃三、商業規劃北區一層：國際品牌專營店北區一層：國際品牌專營店Liu JoWine Residence by ASC、Marithe+Francois Girbaud、Alexander Wang（1+2）、theory（1+2）、Lalique、DSQUARED2、RolexFurlaKosta BodaAgnes bJuicy coutu19、reSerqio Rossi(1+2)LongchampDieselMontblancI.T DOVERSTREET MARKETEMPORIO ARMANIMaison Martin Marqiela（1+2）BALMAIN (1+2)Versace（1+4）MarniAlexander McQueen巴黎世家（1+2）24三、商業規劃三、商業規劃北區二層：國際品牌專營店北區二層：國際品牌專營店Liu JoWine Residence by ASC、Marithe+Francois Girbaud、Alexander Wang（1+2）、theory（1+2）、Lalique、DSQUARE20、D2、RolexFurlaKosta BodaAgnes bJuicy coutureSerqio Rossi(1+2)LongchampDieselMontblancI.T DOVERSTREET MARKETEMPORIO ARMANIMaison Martin Marqiela（1+2）BALMAIN (1+2)Versace（1+4）MarniAlexander McQueen巴黎世家（1+2）25三、商業規劃三、商業規劃北區三層：餐飲、服務北區三層：餐飲、服務東田造型尚水長廊鐵板燒渡金湖東田攝影東田化妝LinqliVersace（1-4）百搭音響MontblancEMPORIO AR21、MANII.T DOVERSTREET MARKETCalifomia Grill26三、商業規劃三、商業規劃北區四層：餐飲、藝術北區四層：餐飲、藝術東田造型阿一鮑魚Versace（1-4）MontblancEMPORIO ARMANII.T DOVERSTREET MARKETCalifomia Grill楊畫廊升空間以太空間Y+莼萃畫廊babu泛視覺空間27北區地下一層：國內設計師品牌北區地下一層：國內設計師品牌三、商業規劃三、商業規劃菊香人文空間Ju Song、emo+、zuczug、Wo2、KartellB.N.C.薄荷糯米蔥CHRISS DELLA MODA、上海組合、OTT派PYE22、Nisiss 怡夕Woo嫵、謝瑞麟TSL、ARMANI jeansHastens海絲騰、福茗堂茶莊、DAZZLE、氣味圖書館、montblanceLULUCHEUNG安逸猿BAPEMocktailAnteprima45RSonia by Sonia RykielMercibeaucoup蜂鳥咖啡EsquivelMasterpieceBRJELDINatuzziArtemide瑜舍酒店28概念設計：RMJM(英國)The Oval Partnership(香港/英國)RAD(新加坡)主要建筑師：Kengo Kuma(日本)南區The Oval Partnership(香港/英國)Kengo Ku23、ma&Associates(日本)SHoP Architects(美國)Lot-EK(美國)北區Kengo Kuma&Associates(日本)SHoP Architects(美國)Lot-EK(美國)BMA(日本)強大的設計團隊園林設計：所和鳯株式會社(日本)結構工程師：奧雅納工程顧問(香港)北區北區南區南區四、建筑設計四、建筑設計“我更傾向于中式格調，那種來北京胡同的人文基調，而不是那種線條過于完美的美式建筑風格”隈研吾 三里屯主設計師開放式設計理念，南區采用胡同式設計、北開放式設計理念，南區采用胡同式設計、北區采用四合院式設計區采用四合院式設計設計理念：低密度、開放式南區胡同 南區化整24、為零，從內部劃分出多條內街，擁有更多商業展示面，滿足“超越傳統的單純購物的概念，讓顧客隨心漫步、從容消閑一整天”的商業理念北區四合院 四面圍合，彰顯尊貴四、四、30先進的設計理念四、建筑設計四、建筑設計北區：開放式庭院格局設計更接近四合院的氛圍，建筑風格也更多地彰顯了城市財富和生活風尚，中間多棟鉆石型建筑，凸現出奢侈品牌的高雅格調南區：前衛個性、色彩繽紛，從北京的胡同文化中擷取靈感，獨棟建筑之間縱橫交錯的連接，走街竄巷般的隨性正是這里購物的亮點所在源于北京胡同和四合院的元素，并予以現代化的包裝31四、建筑設計新穎的產品設計新穎的產品設計布局方式：縱向結合、橫向分割。外部露天連廊外部露天連廊上層25、商鋪外廊上層商鋪外廊通透的垂直動線通透的垂直動線單體全玻璃幕墻設計單體全玻璃幕墻設計 32建筑語言緊緊貼合商業定位 街區 開放式與封閉式的完美結合，設計形成多動線，符合“隨心漫步”的慢生活的定位要求 中心廣場 下沉花園廣場滿足項目以休閑為主題的功能定位 四、建筑設計33建筑語言緊緊貼合品牌需求 旗艦店低密度獨棟或復式結構設計，滿足國際品牌設立環球店和旗艦店的需求時尚餐飲多陽光平臺設計滿足休閑時尚餐飲的要求金角銀邊多內街設計增加了金角銀邊店鋪，多展示面提升了商鋪的商業價值建筑設計34四、建筑設計建筑語言緊緊貼合目標人群消費心理 特色建筑設計滿足時尚人群的審美心理五、亮點分析五、亮點分析u 商業定26、位：因地制宜，精準定位u 品牌組合：做精做強，餐娛亮點u 商戶管理：眼光長遠，靈活細致u 建筑特色：個性鮮明，服務定位u 文化內涵：實用風格，藝術情調35精品工程、精品項目、精品管理經營模式規范，入住商家檔次經營模式規范，入住商家檔次較高較高361、商業定位：量身定做，源于三里屯，高于三里屯的Lifestyle Center時尚酒吧氛圍國際潮流品牌休閑餐飲娛樂藝術文化主題集購物、餐飲、娛樂于一體的人文風尚匯五、亮點分析五、亮點分析小眾極致37新鮮活力潮流優質旗艦概念APPLE STORE國內第一家直營店，BAPE國內首家店，始終保持品牌新鮮度和活力性，體現了潮流先鋒的引領作用，也不斷吸引知名品27、牌的進入和消費群體的關注。開業第二年銷售提升47.8%，其中零售增幅37.5%，餐飲增長157%優選國際時尚潮流品牌，嚴格控制品牌進駐標準，寧缺勿濫。始終保持高標準，積極引入新品牌作為項目亮點，確保項目的號召力和商業發展價值，使其后勁十足，能夠保持高增值。Uniqlo、stevenmadden、bensherman等時尚品牌銷售占到11.8%大量引入知名品牌開設旗艦店、環球店，UNIQLO、IT、周生生、columbia等眾多品牌旗艦店、ADIDAS全球概念店，充分迎合年輕客群的體驗式消費喜好，拉動效應明顯。超過1000平米的8家旗艦店、環球店占總面積的42%，占總銷售的60%2、品牌組合做新28、做精做強五、亮點分析五、亮點分析u求新：引進特色新品牌。如藍蛙、小城知味、新元素、bei餐廳、尚水長廊鐵板燒餐、蜂鳥、Lets Burger、THE GRILL等38五、亮點分析五、亮點分析u求異：非常規、重特色和創意，融合傳統的中餐（麻辣誘惑）、異國風情餐（隱泉日料、古老海西餐廳）、文化創意私房菜（泰和草本工坊、辣屋、新元素、越時代）及酒吧文化特色餐（藍蛙、斯達堡酒吧、Flamme牛排店、modo）2、品牌組合餐飲特色明顯餐飲50家（南區36家、北區14家），占比約20%阿一鮑魚餐廳：享譽世界的南粵味道阿一鮑魚餐廳：享譽世界的南粵味道隱泉日本料理：日式文化的代表隱泉日本料理：日式文化的代表泰29、和草本工坊：新派創意飲食文化泰和草本工坊：新派創意飲食文化藍蛙西餐廳：酒吧文化的代表藍蛙西餐廳：酒吧文化的代表愛泊朗咖啡：優雅情調的約會愛泊朗咖啡：優雅情調的約會Flamme：西式牛排情調的享受：西式牛排情調的享受澳門味道：傳統記憶的味道澳門味道：傳統記憶的味道BEI餐廳：精致的北亞味道餐廳：精致的北亞味道The wine Gallery：醇正的北京藏酒軒醇正的北京藏酒軒393、商戶管理：精細管理對租戶進行一對一的管理，對經營困難的商戶提出針對性的經營建議；對到期組戶續簽和調整的原則是項目的定位標準，不以租金為主要條件。政策靈活租金北區95-100美元/月/平米；南區70美元/月/平米；開業初給予租戶諸多優惠政策，幫助商戶盡快度過培育期。五、亮點分析五、亮點分析4、建筑藝術：既強調藝術性，更強調商業價值，藝術性和實用性完美集合開創了北京購物中心的新形式成為時尚新地標五、亮點分析五、亮點分析店鋪展示面最大化店鋪展示面最大化5、文化內涵：讓藝術如空氣般無處不在，并融入到生活細節中藝術實用主義：“噴霧干”和“噴泉樹”，靈感來源于藝術，服務于生活。藝術全方位展示：擁有數目眾多的室內藝術畫廊，讓顧客能隨時隨地都欣 賞到各類藝術展演。從跨界合作的藝術時裝秀到全球巡回的新秀攝影展。五、亮點分析五、亮點分析謝 謝42