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1、物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程目的規(guī)范新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。2適用范圍適用于物業(yè)管理公司對(duì)新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。3職責(zé)（1）公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。（2）接管小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。（3）接管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。4程序要點(diǎn)（1）接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作a)新建物業(yè)竣工后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。b)成立物業(yè)接管小組：在接到總經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)2、骨干組成物業(yè)接管小組；接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成：公司執(zhí)行部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作；管理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作；管理處機(jī)電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。c) 接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備：接管驗(yàn)收開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；提前參與發(fā)展準(zhǔn)則申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：房屋本體接管驗(yàn)收表；公共配套3、設(shè)施接管驗(yàn)收表；機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表；接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表。（2）接管驗(yàn)收的工作程序:a.總經(jīng)理下達(dá)接管驗(yàn)收指令b.公司組建接管驗(yàn)收小組c.作好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備d.進(jìn)行資料驗(yàn)收移交e.驗(yàn)收是否合格e1.否 要求正確、真實(shí)補(bǔ)齊資料e2.是 進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收f(shuō).是否合格f1.否 要求發(fā)展商限時(shí)整改f2.是 記錄歸檔（3）資料的接管驗(yàn)收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。a) 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料： 項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告； 規(guī)劃許可證 投資許可證 土地使用合同； 建筑開工許可證 用地紅線圖b) 綜合竣工驗(yàn)收資料： 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下4、管線綜合布置竣工圖）； 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書； 公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書； 供水合同； 供電協(xié)議書、許可證； 供氣協(xié)議書、許可證； 有線電視合格證； 通信設(shè)施合格證； 電梯準(zhǔn)用證。c) 施工設(shè)計(jì)資料： 地質(zhì)報(bào)告書； 全套設(shè)計(jì)圖紙； 圖紙會(huì)審?fù)ㄖ獑危?設(shè)計(jì)變更通知單； 工程預(yù)決算報(bào)告書； 重要的施工會(huì)議紀(jì)要； 隱蔽工程驗(yàn)收記錄； 沉降觀測(cè)記錄； 其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。d) 機(jī)電設(shè)備資料： 機(jī)電設(shè)備出廠合格證； 貢電設(shè)備使用說(shuō)明書；（要求中文） 機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告； 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。e) 業(yè)主資料： 已購(gòu)房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等； 已購(gòu)房業(yè)主的付款情況或付款方式5、。（4）物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別a)接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。b)接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。（5）接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法a)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主生活的合理要求。b)驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。（6）樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)a)主體結(jié)構(gòu)： 外墻不得滲水； 屋面排水暢通、無(wú)積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。b)樓地面面層與6、基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無(wú)裂縫，無(wú)脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角，粘帖牢固，色澤均勻一致，無(wú)明顯色差。c)內(nèi)墻面： 抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬；塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋損傷，色澤一致；對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直。d)頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)脫皮，無(wú)裂縫，無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)澤水痕跡，無(wú)污漬。e)衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水，倒泛水和滲漏。f)木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。g)門、窗：門開啟自如，無(wú)晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形。門鎖、窗銷7、連接牢固，開啟靈活；玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無(wú)明顯刮花痕跡，無(wú)損傷；油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；電子防盜門通話清晰、完好、無(wú)銹跡。不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。高檔裝飾閡裝飾完整。h)樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固，無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；砼樓梯無(wú)裂縫，無(wú)表皮剝落。i)木裝修工程表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。j)飾面磚表面平整，無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。k)油漆、刷漿色澤一致無(wú)脫皮、漏刷現(xiàn)象。l)電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。（a)有線電視已開通，收視良好。（b)開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。（c)燈個(gè)安裝牢固，完8、好無(wú)損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。（d)水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無(wú)損傷。（e)衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無(wú)污漬和刮花，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)堵塞，排水通暢。（f)給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無(wú)滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力。（g)地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)都塞，排水通暢，完好無(wú)損。（h)門鈴、對(duì)講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。（i)防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實(shí)，面漆完好均勻，無(wú)脫皮、銹跡，無(wú)裂紋、折損。（j)其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。（1）公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)a）天臺(tái)：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。9、b) 散水坡無(wú)下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。c) 屋面避雷設(shè)施連接牢固。d) 路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無(wú)損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完好。e) 綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無(wú)死株，無(wú)大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。f) 道路：路面平整，無(wú)水泥塊，無(wú)起砂、斷裂；路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無(wú)缺角損傷；塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無(wú)明顯裂縫、缺棱掉角；交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。g) 室外消防栓：消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好；消防設(shè)施配件齊全消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好，水壓充足。h) 樓宇門牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚。i) 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，10、泥沙完好，使用方便。j) 保安崗?fù)ぐ惭b窮，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無(wú)損。k) 保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無(wú)損。l) 停車場(chǎng)地面平整，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施好，排水設(shè)施良好。m) 單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。n) 明溝、暗溝排水暢通，不積水，無(wú)斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。o) 沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無(wú)裂縫，池內(nèi)無(wú)雜物。p) 護(hù)坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。q) 臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無(wú)裂縫。r) 水池、水箱衛(wèi)生清潔，無(wú)滲漏。s) 信報(bào)箱安裝牢固，完好完損，標(biāo)識(shí)楚，表面平整光潔。（8）機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收a) 電梯設(shè)備型號(hào)11、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識(shí)清楚，表面光潔平整、明亮。b) 變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。c) 央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光，降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。d) 發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好。e) 消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，12、表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。f) 給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損，安裝牢固，無(wú)滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。g) 保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。（9） 接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理a) 遺留問(wèn)題的登記確認(rèn)；對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)； 對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小級(jí)應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問(wèn)題登記表中并請(qǐng)發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。b)對(duì)資料遺留的問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。c) 對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題，一般問(wèn)題按管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。d) 對(duì)于長(zhǎng)期解決不了，勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問(wèn)題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘的形式將問(wèn)題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。（）接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表和備忘錄交公司行政部歸檔長(zhǎng)期保存。記錄（）接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題登記表（）接管驗(yàn)收設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題登記表