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1、北大資源新川123畝項目PKU RESOURCES CHENGDU XINCHUAN PROJECT 概念方案設計PLANNINGCONCEPTSCHEME上海柏濤建筑設計咨詢有限公司 成都上柏建筑設計咨詢有限公司上海柏濤成都事業部 澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設計公司中國合作機構2018.01新川123畝項目建筑概念規劃設計上海柏濤建筑設計咨詢有限公司 成都上柏建筑設計咨詢有限公司上海柏濤成都事業部 澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設計公司中國合作機構2018.01策劃思路方案詳解Strategy ReflectScheme IllustrationP1P2P3目錄CONTENTS啟動策略Start2、 StrategyP4產品研發Product ChapterP5技術專篇Technology Chapter策劃思路方案詳解Strategy ReflectScheme IllustrationP1P2P3目錄CONTENTS啟動策略Start StrategyP4產品研發Product ChapterP5技術專篇Technology Chapter新川 地王北大資源21.4億奪高新新川地王樓板價：0.875萬元/，溢價率：127.63%新川 本案 龍湖九里晴川中德英倫聯邦中鐵城錦南匯藍光金悅派融創（新拿地）復地金融島朗詩南門綠郡朗基御今緣本案二環路繞城高速雙流國際機場天府廣場新川創新科技園 3、交通 距2020年開通地鐵6號線觀東站1.1公里，已開通地鐵1號線四河站口2.6公里 利好 新川科技園規劃利好，但成形時間尚不確定 客戶群 金融城外溢、科技園中高層 未來競品 融創+科技園規劃住宅用地 樓面價格：0.875W 本案預售價格:1.3W+周邊樓盤售價 1.0W 周邊未開發地塊一年后地價？中德：售價1.15萬龍湖：售價1.1萬融創：樓面價0.67萬計容面積13.4萬方本案：樓面價0.87萬計容面積24.8萬方中鐵：售價0.8萬藍光：售價 0.9萬 地王 樓板價：0.875萬/，周邊樓盤均價約：1.0萬/核心問題：面粉比面包貴區位地段交通條件配套設施文化底蘊景觀資源品牌效應牛牛牛牛牛牛4、先天決定后天形成外部資源與內部資源俱佳傳統豪宅資源 成都天府新城成都天府新城高新區，整體高新區，整體區域認知度及區域認知度及價值感偏價值感偏低低周邊雖車型交周邊雖車型交通便捷但距離通便捷但距離地鐵站點較遠，地鐵站點較遠，并且并且離市區離市區和傳統核心區和傳統核心區較遠較遠周邊均為待開周邊均為待開發土地，發土地，優優質配套缺質配套缺失失位于新川創新位于新川創新科技園內部，科技園內部，即將形成即將形成集產業、生態、集產業、生態、人文高度融合人文高度融合的現代新城的現代新城雖外部景觀資雖外部景觀資源有限，源有限，但但是是本案可結合本案可結合自身特點進行自身特點進行內部打造內部打造北大資源依托北大資源5、依托北京大學和方北京大學和方正集團，正集團，致致力于力于領跑中領跑中國特色城市運國特色城市運營模式營模式 如何突圍 國內外成功逆襲案例非傳統豪宅地段賣出傳統豪宅價格上海中鷹黑森林（普陀區內環中環間）ZHONGYING HEISENLIN 超級尺度景觀 頂級科技配置獨一無二 之 海派文化內涵 金地品牌價值 褐石風格立面形象金地天地云墅（外環外）JINDI TIANDIYUNSHU獨一無二 之 經典中軸布局 產品創新虹橋正榮府（外環外）ZHENGRONGFU獨一無二 之 打造活力社區 營造開放街區萬科翡翠公園（中環以內）WANKE FEICUIGONGYUAN獨一無二 之通過設計將 規劃 產品 景6、觀 配套 人文 全面提升通過內部創造 獨一無二 的稀缺性自主定價！區域標桿!在先天資源不足的前提下，超越傳統豪宅的價格打造自身獨創的豪宅感受策劃思路方案詳解Strategy ReflectScheme IllustrationP1P2P3目錄CONTENTS啟動策略Start StrategyP4產品研發Product ChapterP5技術專篇Technology Chapter地塊屬于非中心城區域，且被劃分為2-3W方/塊的三塊區域，單地塊尺度相對偏小地塊方正，將三地塊整體考慮時具有一定規模，相對于區域周邊地塊，大盤氣質為本案機會點70規劃道路規劃道路規劃道路新成仁路地塊東北側根據導則需設7、置面積2500開敞空間約152M約138M約152M185M約163M約135M約168M185M185M約172M約140M約162M50M50M根據導則此處宜形成檐廊形式的連續商業界面容積率3.0 密度22%單地塊計算指標不能平衡臨30M道路，建筑高度30M時，面寬40M用地條件商業價值判斷30M30M16M40M30M16米城市道路20米城市道路30米城市道路40米城市道路商業價值次好商業價值次好帶狀綠地20M項目所具備優勢1、地處新川科技園，未來發展潛力巨大2、完善的道路體系，車行可達性強3、西側為帶狀綠帶，天然防護屏障4、地形方正，土地利用效率高5、周邊目標客群儲備量巨大項目需克服問8、題1、樓面價格高，產品如何支撐售價2、周邊配套暫缺失，開發周期較長3、離現有地鐵站點距離較遠，步行可達性弱4、外部景觀資源有限，可參與性不高5、城南改善性產品增多，如何脫穎而出高溢價,高風險除了滿足基本需求挖掘高端客戶的定制需求去化快，高周轉資源有限的前提下抓住消費者的核心需求首改再改深改豪宅全高層高低配城南地緣城南規劃方向 高低配貨值最大化 低層產品最大化高低配產品策略低層產品聯排3F疊拼4F疊拼5F三疊6F高層產品 80m面積段 115m-170 m戶型面積配比針對城南首改/再改客戶套三110-11515%套四125-13020%套四130-14030%套四140-15020%套四150-9、17015%針對地緣深改客戶套三140-15080%套四150-16020%110 m 140 m梯形一：三梯三戶梯形二：兩梯四戶150 m 170 m高低配建筑密度容積率3.0建筑密度22%平均層數14F建筑密度緊張 解決方法 偷密度!高層 低層部分送中庭和底層懸挑的方法偷送密度商業二層兩側懸挑形成連廊減少一層商業的占地面積高層部分底層架空（九里晴川疊拼底層的偷送比例為42%，本案偷送率略高于九里晴川）中庭底層架空（高于室外地坪大于3.5米的懸挑不落地的陽臺、房間等不計入建筑密度）住宅架空3.5M低層商業連廊架空贈送2F商業2.7M1F商業高低配商業判斷結論：每m占地貨值1.更多的密度應該留10、給別墅2.商業量6000-7000平方米（結合規劃技術管理條例、貨值判斷和生活配套人均1的要求得出）5.3/m9W/m9.2W/m10.8W/m聯排疊拼洋房商業3W/m3F2.3W/m4F1.8W/m6F1F 3.5W/m2F2F 1.8W/m強排分析結 論A 高層80米+3F聯排B 高層80米+4F疊加C 高層80米+5F疊加D 高層80米+6F疊加貨值：329，630萬 密度約25%貨值：317，530萬 密度約23%貨值：302，475萬 密度約20%貨值：309，140萬 密度約19%貨值密度4F+6F貨值密度3F4F5F6F3F4F5F6F25%23%20%19%32.9億31.7億11、30.2億30.9億高低配方案1-1高層+4F+6F疊加盤總貨值31.82億別墅：4.92W方高層：19.26W方商業：0.6W方密度：約22%400M140M75M145M產品及視線分析大面寬 大視距 全點式戶型比例 要求值170平米戶型150平米戶型140平米戶型130平米戶型115平米戶型4F疊加產品6F疊加產品2F商業不足別墅不愁賣 高層無花園？高層+3F+4F聯排盤總貨值32.09億增加花園 別墅：4.92W方高層：21.5W方商業：0.5W方密度：約22%業態升級 同等貨值 高低配方案1-2產品及視線分析400M100M140M140M40M70M170平米戶型150平米戶型14012、平米戶型130平米戶型115平米戶型聯排產品2F商業戶型比例 要求值不足考慮時間因素？高低配方案1-3123首期少量別墅面市，二三期大量高層+升級別墅產品分批推總貨值33,6億建筑面積：8.30W建筑密度：22%容 積 率：3.0地塊一地塊二地塊三聯排：0.61W疊加：0.45W高層：6.99W商業：0.26W建筑面積：7.51W建筑密度：19.8%容 積 率：3.0聯排：0.75W疊加：0.60W高層：5.97W商業：0.27W建筑面積：8.97W建筑密度：20.44%容 積 率：30雙拼：0.90W疊加：0.57W高層：7.35W商業：0.17W建面：3.88W 20.21W 0.70W占13、比：16.5%81.5%3.0%別墅 高層 商業總指標經濟技術指標29F29F29F29F29F29F29F29F29F26F29F26F26F4F4F3F3F3F3F3F3F3F3F2F2F1F1F2F1F29F26F4F4F6F6F6F3F3F3F3F3F3F3F3F3F4F26F3F3F3F3F3F3F產品及視線分析170平米戶型150平米戶型140平米戶型130平米戶型115平米戶型4F疊加產品6F疊加產品聯排產品雙拼產品2F商業戶型比例 要求值98M155M270M別墅極致化+視距最大化均好性+大花園+業態升級首期均好性+后期產品升級方案1-2方案2-1方案1-3全高層 豪宅盤花園景14、觀最大化 產品品質高端化仁恒濱河灣內斂 舒適高調 震撼上海星河灣270 超廣視野梯形一：兩梯兩戶定位：城南豪宅客群匹配高端客戶的生活方式，低梯戶比、強調私密性和尊貴感梯形二：三梯三戶200 240 140180 戶型面積配比套三雙衛140-14420%套三雙衛150-16020%套四雙衛160-18030%套四雙衛180-20020%套四雙衛200-24010%戶型面積段及配比在不突破限高的情況下，需設置54個點位。270 超廣視野任務書解讀全高層方案2-1通過高低配方案貨值反推，此方案售價約 1.3w/mT2+凸字T3+風車T3全高層豪宅盤高層：23.9W方商業：0.8W方密度：約18%將高15、品質T2產品數量做到極致，布置風車狀T3戶型產品及視線分析內部庭院直享鄰里庭院借景100m130m130m70m110m130m160m180m195m140平米戶型160平米戶型180平米戶型200平米戶型240平米戶型戶型比例 要求值全高層方案2-2通過高低配方案貨值反推，此方案售價約 1.3w/mT2+凸字T3全高層 豪宅盤將南側風車形T3調整為凸字T3，保證產品均好性高層：23.9W方商業：0.8W方密度：約18%28F28F26F26F26F26F29F29F29F29F29F29F26F26F26F26F26F26F1F1F1F1F1F1F2F1F1F1F1F1F總貨值33.6億建16、筑面積：8.31W建筑密度：18.14%容 積 率：3.0地塊一地塊二地塊三高層：8.11W商業：0.20W建筑面積：7.51W建筑密度：18.56%容 積 率：3.0高層：7.14W商業：0.26W會所：0.11W建筑面積：8.97W建筑密度：17.72%容 積 率：3.0高層：8.58W商業：0.39W建面：23.83W 0.85W 0.11W占比：96.13%3.43%0.44%高層 商業 會所總指標經濟技術指標全高層方案2-3全高層方案1-3通過高低配方案貨值反推，此方案售價約 1.3w/mT2+凸字T3+風車狀T3全高層 豪宅盤減少樓棟數，花園最大化，視距最大化，雙樓王產品及視線分析17、內部庭院直享鄰里庭院借景100m130m130m70m110m130m160m180m195m140平米戶型160平米戶型180平米戶型200平米戶型240平米戶型戶型比例 要求值T2產品極致化+視距最大化戶戶均好性花園、視距最大化+雙樓王方案2-2方案2-1方案2-3規劃形態常規如何“獨一無二”？高層去化難與競爭樓盤差異不大開發節奏1期2期3期城市聯排城市形象地王形象Imax全景公寓立標桿地塊縫合超大花園超配會所定制島墅升格調定制島墅地塊縫合定制島墅總貨值33.8億建筑面積：8.30W建筑密度：22%容 積 率：3.0地塊一地塊二地塊三聯排：0.63W疊加：0.60W高層：6.88W商業：018、.20W建筑面積：7.51W建筑密度：19.8%容 積 率：3.0洋房：1.15W高層：6.10W商業：0.27W建筑面積：8.97W建筑密度：20.44%容 積 率：3.0雙拼：0.67W聯排：0.23W高層：7.83W商業：0.23W建面：3.32W 20.77W 0.70W占比：13%84%3.0%別墅 高層 商業總指標經濟技術指標方案三29F29F29F29F29F29F29F29F29F29F29F26F26F6F6F3F3F3F3F4F8F8F8F1F1F1F1F29F8FTechnology本案 獨一無二 的自我稀缺性創造點標桿 物業酒店 氣質極致 規劃ModelHotelExt19、reme創新 產品Create東方 文脈East規劃理念產品打造文脈植入氣質引領精致服務智能 社區科技住宅規劃理念超大花園資源占有城市形象地下體系超大花園超尺度的花園是城市極度稀缺性資源190M超大花園高層點位挪動噪音干擾點位減少超大花園共享，視線內外通透150M資源占有公園、花園，左右逢源外部、內部，唯我獨占借景造景綠帶園景園景園景社區公園外部借公園內部造園景景觀資源分析城市形象優秀的設計，能夠提升城市形象，改善城市面貌低密別墅面向城市形成高端別墅界面摒棄呆板大圍合形成開放靈動城市界面雅奢別墅群體地標雅奢疊墅雅奢別墅群體地標酒店化啟動區城市形象成熟配套成熟配套綠洲豪宅開敞空間開敞空間地下體系20、地下會館地下大堂車行體驗車位細分地下會館地下會所茶藝咖啡廳20*10米泳池開敞式活動區SPA瑜伽區健身區酒吧區兒童戲水區入戶大堂大堂入戶地下停車庫 美觀性過渡空間空美化設計舒適性采光天井舒適明亮 經濟性經濟的柱網設計便捷性標識及無障礙設計車行體驗針對不同車輛級別，設置不同的停車位尺寸，特殊尺寸車位可以實現較大的額外增值結合車位設置地庫收納系統，為不便入戶的如皮劃艇、賽車更替零件庫等設置專屬空間，同時實現車位的額外增值打包銷售專屬收納車位標準車位豪車車位房車車位車位細分產品打造產品資源創新產品創新產品聯排雙拼高層景觀大宅會客廳家庭宴會廳泳池康樂設施共享頂級會所品牌服務產品策略私屬定制酒店式物業體21、驗私屬花園定制島墅城市聯排城市形象地塊縫合超大花園超配會所地塊縫合充分利用內部外部資源產品類別與總圖分布邏輯嚴密提升豪宅氣勢貨值最大化，快速去化終極升級，提升品牌形象產品資源高層住宅文脈植入東方文脈四級入戶四級院落傳統院落院落，是東方人骨子里獨有的情懷現代演繹新東方風格園林，返璞歸真客禮會禮坊禮堂禮四級入戶體系軸院府院水院里院四級院落氣質引領度假家禮儀入住酒店氣質禮儀入住回家體驗就是入住奢華酒店落客區域實用、禮儀兼具風雨連廊全天候出行無憂落客區域風雨連廊禮儀入住度假 家多度假主題獨立情景，多重體驗，自然生態享受自然會館健康度假景觀宴會廳親子游樂朗詩大源朗詩大源8585畝項目概念方案設計畝項目概22、念方案設計上海柏濤成都事業部成都上柏建筑設計咨詢有限公司澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設計公司中國合作機構精致服務無憂社區禮賓待遇標桿物業禮賓待遇樓棟管家無憂社區四點半社區課堂家庭親互動社區潮玩配套興趣養成社區朗詩大源朗詩大源8585畝項目概念方案設計畝項目概念方案設計上海柏濤成都事業部成都上柏建筑設計咨詢有限公司澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設計公司中國合作機構科技住宅綠色建筑智能社區智能社區基地現狀分析智能社區基地現狀分析智能社區綠色建筑綠色建筑節地與室外環境運營管理室內環境質量節水與水資源利用節能與能源利用節材與材料資源利用綠色建筑為實現綠色建筑的目標，規劃設計階段，在節地與室外環境、節能與能源23、利用、節水與水資源利用、節材與材資資源利用、室內環境質量五大方面細化綠色建筑的目標、針對目標，確定技術路線和技術方法。(1)節地與室外環境目標a、人均居住用地15m2b、住區綠地率30%.人均公共綠地1.0m2c、住區室外日平均熱島強度不高于1.5d、住區風環境有利于冬季室外行走舒適和過渡季夏季的自然適風技術路線a、總體規劃采取高容積、低密度的方法，提高高層住宅層數及容量;b、規劃設計時，采用計算機進行風環境模擬，根據模擬結果優化規劃布局，調整高層住宅的位置和朝向:c、景觀規劃設計時，采用計算機模擬手段，根據熱島效應圖、噪聲分布圖，規劃住區的景觀綠化及配置樹種。(2)節能與能源利用目標a、節能24、達到65%綜合指標b、再生能源的使用量超過10%建筑總能耗技術路線a、根據住宅體形系數窗地比計算，采用高效的外墻保溫系統和外遮陽系統:b、室內采用能量回收的新風系統;c、采用地源熱泵系統作為戶式集中空調冷熱源:d、太陽能利用:在高層住宅中公共走道、門廳的照明及小區道路、室外景觀照明，采用太陽能光優技術和產品。綠色建筑(3)節水與水資源利用目標a、住宅小區綜合節水率不低于8%b、非傳統水源利用率不低于10%技術路線a、制定小區水資源規劃方案及確定人均用水指標;b、采取有效措施避免管網漏損:c、采用雨水回收技術作為小區景觀綠化用水的補充水源;d、住宅全部采用節水器具的嚴晶。4)節材與材料資源利用目25、標a、采用資源消耗和環境影晌小的建筑結構體系b、建筑結構材料合理采用高性能、高強度的材料及可循環再生材料c、土建與裝修工程一體化設計與施工技術路線a、部品構件及材料均采用預制裝配式住宅結構體系;b、結構構件均使用高強度HRB400級鋼筋和高耐久性的高性能工廠預拌混凝土，填充墻等其他建筑材料在最大范圍內采用可循環材料，c、本工程均為全裝修成品房。(5)室內環境質量目標a、達到高舒適度，低能源的室內居住環境技術路線a、總體規劃時，按計算機日照模擬分析，確保南向居住空間均滿足日照要求;b、適當加大外窗可開啟的面積，引入 穿堂風提高自然通風的效果;c、南向外窗均采用暗藏卷鏈式外遮陽，從而做到外遮陽與建26、筑一體化，d、住宅室內采用帶熱回收雙向新鳳系統;廚房、衛生間設置獨立排鳳排油煙裝置。綠色建筑影響地庫成本的主要因素地庫為非計容可售面積地庫特性地庫結構成本營銷定位、市場需求地庫總面積常規去化慢，成本回收時間長占建筑總成本的比例較高政府規劃意見配比要求基本功能配置要求地庫形式選擇覆土厚度地庫層數和層高特殊政策靈活應用車位排布形式地庫柱網、樓蓋形式地庫技術原則：嚴格控制地庫總面積盡量減小地庫停車位的設置數量，營銷需要情況可考慮增加建議策略營銷定位、市場需求地庫總面積政府規劃意見配比要求基本功能配置要求特殊政策靈活應用車位排布形式嚴格按照政府規劃意見中配比要求，滿足停車位數量基本功能配置合理最小化，27、非必須功能不做或盡量少做“地面停車占比不大于總停車位的10%”，減少地下車位數量合理柱網、控制車道寬度、高層地下區域利用，提高停車效率地庫技術原則：結構合理，控制地庫含鋼量地庫結構成本地庫形式選擇覆土厚度地庫層數和層高獨立式車庫、大底盤車庫，混合車庫的模式選擇建議策略做到滿足管線、綠化及綠化率等要求的最小厚度地下一層滿足要求；滿足規范要求及合理使用需求的最小層高經濟型柱網；合理地庫樓蓋形式選擇地庫柱網、樓蓋形式地庫技術形象展示主推立面標桿形象時尚簡約大氣豪 宅 形 象摒棄高復制性的古典風格有節制的奢華 近人尺度的細節別墅別墅洋房高層高層高層高層高層高層入戶大堂高層會所/售樓部會所/售樓部會所/28、售樓部會所/售樓部形象展示標桿形象備選立面別墅別墅洋房洋房高層高層高層高層高層高層高層高層高層高層入戶大堂高層入戶大堂會所/售樓部會所/售樓部會所/售樓部會所/售樓部策劃思路方案詳解Strategy ReflectScheme IllustrationP1P2P3目錄CONTENTS啟動策略Start StrategyP4產品研發Product ChapterP5技術專篇Technology Chapter1期2期3期售樓處一售樓處一位置選擇根據開發節奏確定，結合入口綠化帶打造整體公眾形象售樓處二位置選擇地塊核心節點處，可直觀感受成形配套、物業服務售樓處二售樓處位置選擇移步異景盡顯尊崇啟動區流29、線13院內停車45景觀步道6禮儀廣場售樓處2后花園樣板房12345613院內停車45景觀步道6禮儀廣場售樓處2后花園樣板房啟動區流線移步異景盡顯尊崇啟動區流線移步異景盡顯尊崇13院內停車45景觀步道6禮儀廣場售樓處2后花園樣板房啟動區流線移步異景盡顯尊崇13院內停車45景觀步道6禮儀廣場售樓處2后花園樣板房啟動區流線移步異景盡顯尊崇13院內停車45景觀步道6禮儀廣場售樓處2后花園樣板房啟動區流線移步異景盡顯尊崇13院內停車45景觀步道6禮儀廣場售樓處2后花園樣板房啟動區流線移步異景盡顯尊崇13院內停車45景觀步道6禮儀廣場售樓處2后花園樣板房入口對景綠島1禮儀廣場沙盤展示行政辦公室內洽談室外洽30、談親水汀步樣板房后花園室外兒童游樂室內兒童游樂服務接待10售樓處流線入口對景綠島沙盤展示室內洽談室外洽談服務接待6室外兒童游樂234567891112親水汀步后花園12345796899121110策劃思路方案詳解Strategy ReflectScheme IllustrationP1P2P3目錄CONTENTS啟動策略Start StrategyP4產品研發Product ChapterP5技術專篇Technology Chapter反復試驗 量身打造TEST&CREATE實踐本次產品設計在產品中心進行了本案周邊競品分析龍湖九里晴川藍光金悅派中德英倫聯邦朗基御今緣均價1.0W以上樓盤北大資31、源頤和翡翠府龍湖九里晴川高層T3+T4 單價：1W起本案龍湖九里晴川主力戶型：三居（90）（112）四居（125）（134）躍層（147）疊拼2+3 300萬/套（已售罄）主力戶型：四居（155）（160）樓盤地址：高新區天府大道南段 四居（155）三居（112）中德英倫世邦高層T5 單價：1.1W元/主力戶型：二居（90）三居（97）（101）四居（136）（140）樓盤地址：高新區會龍大道與紅星路南延線交匯處 中德英倫世邦本案樓王T2 單價：1.2W元/主力戶型：四居（203）（229）四居（229）四居（140）藍光金悅派高層T8單價：9600元/主力戶型：一居（34）二居（54）（6032、）三居（78）樓盤地址：高新區會龍大道（新川科技園旁）藍光金悅派本案一居（34）二居（60）三居（78）朗基御今緣高層T3+T4 單價：1.2W元/主力戶型：三居（95）四居（107）（117）（131）樓盤地址：高新區天府四街朗基御今緣本案五居（146）四居（117）三居（95）疊拼 單價：2.5W元起主力戶型：五居（146）（152)北大資源頤和翡翠府高層T2+T3+T4 1.0W元/主力戶型：三居（114）四居（128）五居（151）（162）樓盤地址：高新區紅星路南延線北大資源頤和翡翠府本案五居（146）四居（128）三居（114）疊拼 單價：1.0W元起主力戶型：五居（146）（1533、2)超大贈送舒適度周邊競品 大面寬大視距大景觀舒適度周邊競品產品策略別墅高層產品升級周邊競品市場面積段90110130戶型3房2廳1衛3房2廳2衛3房2廳2衛4房2廳2衛4房2廳2衛3房4廳2衛面寬資源2面寬3面寬3面寬3.5面寬3.5面寬本項目面積段115140150戶型2+1房2廳2衛3房2廳2衛3+1房2廳2衛4房2廳2衛4房2廳3衛面寬資源4面寬3+1面寬5面寬5面寬高層別墅1504房4廳4衛2.5面寬1804+1房3廳4.5衛5.5面寬1404房2廳2衛4面寬2002604房2廳2衛4面寬5+1房2廳3衛5.5面寬高層別墅1504+1房3廳4.5衛2.5面寬1706房2廳4衛2面寬134、906房2廳5衛2面寬別墅點位210戶型（240頂躍）150戶型大于200定制別墅180洋房（8F)150疊拼(6F)150 疊拼(4F)170聯排140戶型115戶型180戶型高層點位戶型分布別墅 ：高層 13%：83%占比17.4%26.1%21.7%17.4%17.4%產品目錄奢華精致度假家3F 御質雙拼4F 怡景聯排8F 頤園疊拼26F 輕奢高層雙拼屋頂層平面圖六層平面圖6房2廳4衛建筑面積：190 m實得建筑面積：653.99 m贈送面積庭院：179.6m挑(架)空：56.42 m陽臺：3.24 m露臺：94.48 m飄窗：8.46 m地下室：141.26 m地下室夾層一層平面圖負一35、層平面圖三層平面圖二層平面圖屋頂層平面圖挑(架)空贈送陽臺贈送露臺贈送飄窗贈送舒適奢華地下室贈送私享庭院景觀餐客廳聯排一層平面圖負一層平面圖6房2廳5衛建筑面積：170 m實得建筑面積：579.65m贈送面積庭院：81m地下室：138.33挑(架)空：87.82 m露臺：107.49 m地下室夾層三層平面圖二層平面圖屋頂層平面圖挑(架)空贈送露臺贈送豪華套房超大尺度露臺疊加下疊地下一層平面圖二層平面圖一層平面圖4+1房3廳4.5衛建筑面積：150 m實得建筑面積：420.9 m贈送面積庭院：45 m地下室：179.45 m挑(架)空：56.52 m陽臺：7.01 m露臺：2.98 m飄窗：1.36、68 m上疊贈送庭院下疊贈送庭院疊加上疊三層平面圖屋頂層平面圖四層平面圖3+2房2廳2.5衛建筑面積：150 m實得建筑面積：339.2 m贈送面積庭院：40m挑(架)空：49.48 m陽臺：7.0 m露臺：86.95 m飄窗：3.24 m戶戶有花園上疊庭院下疊庭院酒店化流動洄游空間墅質洋房標準層平面圖3+1房2廳3衛建筑面積：180 m實得建筑面積：171.3 m贈送面積陽臺：15%滿贈送超寬景觀橫廳+超大陽臺9,0m17.2m高層住宅平面可變戶型靈活多變Life and More115 2+1室2廳2衛140 3+1室2廳2衛大面寬橫廳連接寬景陽臺，輕松領略窗外景色X可變功能空間，布局靈活37、，空間靈動115 140 T 4模式一贈送率：15%XX115 三室兩廳兩衛140 四室兩廳兩衛大尺度客廳連接寬景陽臺，輕松領略窗外景色X可變功能空間，布局靈活，空間靈動115 140 T 4模式二贈送率：15%XX115 140 T 4150 四室兩廳兩衛180 四室兩廳三衛中戶270度景觀視野，端戶南向大橫廳連接寬景陽臺多套房設計避免干擾，動靜分區明確贈送率：15%X150 180 T 3模式一150 180 T 3150 四室兩廳兩衛210 五室兩廳三衛270度景觀視野，L型景觀邊廳，KDL一體化設計分級入戶系統，雙動線設置，動靜分區明確150 210 T 3模式二贈送率：15%XX1538、0 4室2廳2衛200 4+1室2廳3衛中戶270度景觀視野，端戶南向大橫廳連接寬景陽臺分級入戶系統，雙動線設置，動靜分區明確150 200 T 3模式三贈送率：15%XX150 200 T 3200 260 T 3260 5+1室2廳3衛中戶270度景觀視野，端戶南向大橫廳連接寬景陽臺分級入戶系統，雙動線設置，動靜分區明確頂躍200 4+1室2廳3衛贈送率：15%XX200 260 T 3260 5+1室2廳3衛大尺度屋頂花園贈送，豪享私家天際泳池豪華主臥套房，空間靈活，360度景觀視野頂躍200 4+1室2廳3衛贈送率：15%200 260 T 3頂躍策劃思路方案詳解Strategy Re39、flectScheme IllustrationP1P2P3目錄CONTENTS啟動策略Start StrategyP4產品研發Product ChapterP5技術專篇Technology Chapter總平面圖28F28F28F28F28F28F28F28F29F29F29F25F25F6F6F3F3F3F3F4F8F8F8F1F1F1F1F29F8F詳細經濟指標一、規劃建設凈用地面積（參與容積率和建筑密度計算）27690.65二、規劃總建筑面積：114840.86（一）地上建筑面積：83071.95 1.地上計入容積率建筑面積：83071.95（1）住宅80595.8061 占計容建筑面40、積的比例97.02%（2）非住宅2476.14 占計容建筑面積的比例2.98%配套設施建筑面積246.1439A、物管用房166.1439B、門衛20C、消防控制室602.地上不計入容積率建筑面積0.00（1）垃圾用房：0.00（二）地下建筑面積及層數：31768.91 負二層1.地下機動車庫29198.01 2.地下非機動車庫1244.25 3.建設項目配套設施1326.65 A、地下物管用房166.14 B、蓄水池：301.80 C、地下設備用房面積794.22 D、垃圾用房面積64.48 三、容積率總容積率：3.00 住宅容積率：2.9106 四、建筑基底面積：建筑基地總面積6091.941、4 五、建筑密度總建筑密度：22.00%六、總綠地面積8307.20（一）集中綠地面積2492.16 其中：臨街集中綠地面積1246.08 七、綠地率：30.00%八、機動車位：993 輛（一）地下機動車位993 輛（1）住宅配建機動車停車位：972 輛（2）配套用房配建機動車停車位：21 輛九、非機動車位總量830 輛（一）地下停車位總量830 輛其中為住宅配建810 輛為商業地塊配建：20 輛十、全民健身場所600十一、市政設施點位：30.00一、規劃建設凈用地面積（參與容積率和建筑密度計算）29908.61二、規劃總建筑面積：123824.75（一）地上建筑面積：89725.83 1.地42、上計入容積率建筑面積：89725.83（1）住宅87236.38 占計容建筑面積的比例97.23%（2）非住宅2489.45 占計容建筑面積的比例2.77%配套設施建筑面積199.45166A、物管用房179.45166B、門衛20C、消防控制室02.地上不計入容積率建筑面積0.00（1）垃圾用房：0.00（二）地下建筑面積及層數：34098.92 負二層1.地下機動車庫31333.62 2.地下非機動車庫1339.65 3.建設項目配套設施1425.65 A、地下物管用房179.45 B、蓄水池：323.94 C、地下設備用房面積852.47 D、垃圾用房面積69.78910267三、容積率43、總容積率：3.00 住宅容積率：2.9168 四、建筑基底面積：建筑基地總面積6245.10 五、建筑密度總建筑密度：20.88%六、總綠地面積8972.58（一）集中綠地面積2691.77 其中：臨街集中綠地面積1345.89 七、綠地率：30.00%八、機動車位：1066 輛（一）地下機動車位（車位編號12515）1066 輛（1）住宅配建機動車停車位：1044 輛（2）配套用房配建機動車停車位：21 輛九、非機動車位總量893 輛（一）地下停車位總量893 輛其中為住宅配建870 輛為商業地塊配建：23 輛十、全民健身場所600十一、市政設施點位：30.00地塊一地塊二地塊三綜合技術經濟44、指標(住宅地塊)一、規劃建設凈用地面積（參與容積率和建筑密度計算）25037.61二、規劃總建筑面積：102709.75（一）地上建筑面積：75112.83 1.地上計入容積率建筑面積：75112.83（1）住宅72222.6占計容建筑面積的比例96.15%（2）非住宅2890.23 占計容建筑面積的比例3.85%配套設施建筑面積170.22566A、物管用房150.22566B、門衛20C、消防控制室02.地上不計入容積率建筑面積0.00（1）垃圾用房：0.00（二）地下建筑面積及層數：27596.92 負二層1.地下機動車庫26423.32 2.地下非機動車庫13.50 3.建設項目配套設45、施1160.10 A、地下物管用房150.23 B、蓄水池：262.17 C、地下設備用房面積689.92 D、垃圾用房面積57.77808347三、容積率總容積率：3.00 住宅容積率：2.8846 四、建筑基底面積：建筑基地總面積4968.23 五、建筑密度總建筑密度：19.84%六、總綠地面積7511.28（一）集中綠地面積2253.38 其中：臨街集中綠地面積1126.69 七、綠地率：30.00%八、機動車位：862 輛（一）地下機動車位862 輛（1）住宅配建機動車停車位：838 輛（2）配套用房配建機動車停車位：24 輛九、非機動車位總量9 輛（一）地下停車位總量726 輛其中為46、住宅配建698 輛為商業地塊配建：27 輛十、全民健身場所600十一、市政設施點位：30.00結論：場地占地8.3萬，當場地標高與市政道路平接，按1.5層地庫考慮時，需挖土方量43萬m占地：2.77萬占地：2.5萬占地：2.99萬豎向設計私屬定制島墅商業（進深約為12m，不超過18m。）8F洋房規劃軸線4F疊拼高層住宅6F洋房規劃中心3F別墅規劃結構12M12M別墅點位210高層戶型150高層戶型大于200定制別墅180洋房（8F)150疊拼(6F)150 疊拼(4F)170聯排140高層戶型115高層戶型180T4高層戶型高層點位產品分布主入口次入口地庫出入口消防環路城市主干道城市次干道車行47、道人行道城市支路交通分析核心景觀景觀主軸組團綠化防護綠帶私享庭院景觀分析消防出入口消防流線消防撲救面消防示意圖一期二期三期分期建設示意圖1小時2小時3小時4小時0小時成都日照標準：居住建筑大寒日滿窗日照有效時間不少于連續兩小時。大寒日任意一戶均能享受3小時以上的日照日照分析總車位數：979其中負一層地下車庫面積：22800地下車位數：555輛地下車庫出入口地下一層平面總車位數：875其中負一層地下車庫面積：18600地下車位數：442輛總車位數：1062其中負一層地下車庫面積：24700地下車位數：672輛地下車庫地下車庫出入口地下二層平面負二層地下車庫面積：15600地下車位數：443輛負二層地下車庫面積：16300地下車位數：452輛負二層地下車庫面積：13800地下車位數：401輛地下車庫高低配方向全高層方向酒店 氣質標桿 物業極致 規劃智能 社區創新 產品東方 文脈突出重圍，獨一無二！感 謝 聆 聽！