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1、第二課：基于復盤經驗的全面性現場勘察第二課：基于復盤經驗的全面性現場勘察一、現場勘查的幾個常見誤區一、現場勘查的幾個常見誤區二、什么是全面性的現場勘查二、什么是全面性的現場勘查目目 錄錄三、全面性現場勘查工作指引三、全面性現場勘查工作指引1、現場勘查的幾個誤區誤區一：誤區一：現場勘查就是現場勘查就是“看地看地”，站在地塊邊上望一望有沒有拆遷，有沒有高壓線，站在地塊邊上望一望有沒有拆遷，有沒有高壓線。誤區二：誤區二：專業調研是其他專業部門的事，投專業調研是其他專業部門的事，投資資人員人員不不需要需要深深入。入。誤區三：誤區三：政府、合作方答應的都可以做到，放心付款、拿地就行，發現了現政府、合作方2、答應的都可以做到，放心付款、拿地就行，發現了現場場 問題也不要緊。問題也不要緊。誤區四：誤區四：投資考察的重點是市場調研，所以不需要在現場勘查上面投資考察的重點是市場調研，所以不需要在現場勘查上面太太 多精力。多精力。一、現場勘查的幾個常見誤區一、現場勘查的幾個常見誤區二、什么是全面性的現場勘查二、什么是全面性的現場勘查目目 錄錄三、全面性現場勘查工作指引三、全面性現場勘查工作指引1、什么是全面的現場勘查-勘察目的現場勘查目的現場勘查目的現場勘查作為一個項目開發周期中最前端的一環，其重要意義不言而喻。作為一名優秀的投資人員，必須在集團高周轉全覆蓋的戰略方針下，采取占用資金最少、風險最低資金回籠3、最快的投資方式來獲取最大的投資收益。要實現這個目的，就要求每個投資人員掌握好現場勘查的系統新方法，為整個項目的后期跟進把好關，不放過任何一個優秀的項目，也不忽視任何一個潛在風險。3、什么是系統的勘查方法現場勘察不止是現場勘察不止是“看地看地”而已，它是而已，它是發現問題發現問題分析問題分析問題解決問題解決問題的的一整套系統化的方法。一整套系統化的方法。發現發現問題問題分析分析問題問題解決解決問題問題問題怎么解決?找誰解決?風險是否可控?怎么消除？拿出方案方案優化遇到同類問題怎么解決？現狀如何？存在什么問題?有什么潛在風險?2、什么是系統的現場勘查-現場勘察的三個環節勘察前勘察前 研究資料、總結4、問題 設定目的、制定路線勘查中勘查中 發現問題 分析影響勘查后勘查后 研究問題、評估風險 解決問題選定勘察路線選定勘察路線熟悉資料，總結疑問，設定勘察目熟悉資料，總結疑問，設定勘察目的的比對地形圖、衛星圖比對地形圖、衛星圖設定勘察目的設定勘察目的熟悉項目資料熟悉項目資料 對地塊及周邊有個初步印象。心里畫一張簡圖。現場驗證資料的準確性。有什么疑惑需要現場看的。調研市場、配套和交通。有些情況是否發生變化。衛星影像圖比地形圖更直觀，如無地形圖，至少要準備地塊及周邊清晰的衛星圖。標記出疑問，在勘察時求證。如何到達地塊，地塊如何到目標市場的路線。考察周邊公共配套、不利因素的路線。地塊內部行走的路線。3.5、1、系統的勘查方法帶著目的看里、外、遠、里、外、遠、近都要看近都要看天上地下都天上地下都要看要看看不到的也看不到的也要看要看聽聽別人怎聽聽別人怎么看么看立體立體視角視角 天上地下都有要看的：上看異味、噪音、附著物，下看礦井、管線和溶洞；上山要看周邊、林地和土方，評估地質災害；下水要看水質、水源、上下游，考慮防洪要求。限高、退讓、防洪標高等要求不是很直觀，但是看到周邊有機場、雷達、天線、軍事設施、大型水利設施等就要想到是否有特殊的規劃要求。術業有專攻，不同的人從自身專業角度出發，看到的東西會有所區別。多一雙眼睛，發現多一些問題，綜合起來，減少遺漏。問題和風險不僅限于地塊本身，有可能周邊因素會對地6、塊造成影響，因此不僅要仔細勘察地塊內部，還要重視對周邊的的勘察。3.2、系統的勘查方法如何發現問題有人奉陪，車船齊備，所以盡量多走、。避免以后重復看浪費時間，避免給以后因比較匆忙、天氣不好而沒有看完整個方離得遠、過不去而沒看，可能回去以題，以后考察就要補看這些遺漏的項目。特定或固定時段發生，就需要在那個時對機場不同時段噪聲，公路、工廠夜間班。看，是不是時段不同？重點查看存在的問題有沒解決、有沒有什么變化。全時全時 第一次考察往往視角視角首次考察認首次考察認真真多看、多問、多記看看 第一次仔細看，留較多的負擔。第一次考察可能遺漏的要補看遺漏的要補看項目，可能有些地后了解到了新的問特別問題的要特別7、問題的要 有些問題集中在分時段看分時段看段專門考察。如：噪聲、工業區上下 別人看到但你沒不同時間對比不同時間對比看看 多次考察時，要發現新的問題、有3.2、系統的勘查方法如何發現問題一、現場勘查的幾個常見誤區一、現場勘查的幾個常見誤區二、什么是全面性的現場勘查二、什么是全面性的現場勘查目目 錄錄三、全面性現場勘查工作指引三、全面性現場勘查工作指引3、現場勘查的主要內容銷售不利因素銷售不利因素施工不利因素施工不利因素市政管線勘察市政管線勘察常見銷售不利因素一：噪音污染常見銷售不利因素一：噪音污染 凡是干擾人們休息、學習和工作的聲音，即不需要的聲音，統稱為凡是干擾人們休息、學習和工作的聲音，即不需8、要的聲音，統稱為噪噪 聲。當噪聲對人及周圍環境造成不良影響時，就形成噪聲污染聲。當噪聲對人及周圍環境造成不良影響時，就形成噪聲污染例如：機場、車站、碼頭、公路、鐵路例如：機場、車站、碼頭、公路、鐵路工廠、采石場、礦場等工廠、采石場、礦場等 項目應與之保持一定距離項目應與之保持一定距離 采用隔音措施以降低影響采用隔音措施以降低影響 研究噪聲的時間規律研究噪聲的時間規律1、銷售不利因素-噪音污染常見銷售不利因素二：空氣污染常見銷售不利因素二：空氣污染 影響項目的各種臭味、異味、刺激性氣味源及粉塵污染影響項目的各種臭味、異味、刺激性氣味源及粉塵污染源源例如：化工廠、化肥廠、農藥廠、制藥廠例如：化工廠9、化肥廠、農藥廠、制藥廠、污水處理廠、污水處理廠電鍍廠、印染廠、水泥廠、鋼鐵廠、磚窯、陶瓷廠電鍍廠、印染廠、水泥廠、鋼鐵廠、磚窯、陶瓷廠屠宰場、養豬場、養殖場、水產品加工廠、制革廠屠宰場、養豬場、養殖場、水產品加工廠、制革廠垃圾焚燒場、填埋場、臭水溝（塘）垃圾焚燒場、填埋場、臭水溝（塘）項目選址應遠離空氣污染的源頭，不宜在污染源的下風向項目選址應遠離空氣污染的源頭，不宜在污染源的下風向 與政府約定不在項目周邊安排化工廠、農藥廠、屠宰場、養與政府約定不在項目周邊安排化工廠、農藥廠、屠宰場、養殖場等有刺激性氣味的項目殖場等有刺激性氣味的項目1、銷售不利因素-空氣污染 不安全不安全 不吉利不吉利 影10、響健康影響健康例如：例如：醫院（太平間）、殯儀醫院（太平間）、殯儀館、火館、火 葬場、墳墓、屠宰場葬場、墳墓、屠宰場兇宅兇宅傳說傳說”鬧鬼鬧鬼”的地方的地方刑場、刑場、監監獄、獄、公安公安局、消局、消防防隊、隊、軍隊、政府等軍隊、政府等例如：例如：傳染病醫院、麻風病院、皮膚傳染病醫院、麻風病院、皮膚病院病院 高壓線、變電站、垃圾高壓線、變電站、垃圾堆堆、垃、垃圾圾處理廠處理廠 垃圾填埋場、污水河（溝、塘垃圾填埋場、污水河（溝、塘）垃圾焚燒發電廠、垃圾焚燒發電廠、PX二甲苯、發電二甲苯、發電廠廠例如：例如：化工廠、煉油廠、加油站、加氣站、核電化工廠、煉油廠、加油站、加氣站、核電站站 危險品倉庫（11、如化工原危險品倉庫（如化工原料料倉庫倉庫、油氣油氣庫庫、放、放射射源）源）軍隊、軍事基地、彈藥庫、軍事目標軍隊、軍事基地、彈藥庫、軍事目標 監獄監獄、看守所、戒毒所、精神病院、榮軍醫院、看守所、戒毒所、精神病院、榮軍醫院地質災害易發區、煤礦采空區地質災害易發區、煤礦采空區、發生過嚴重質量問題的、發生過嚴重質量問題的項目項目常見銷售不利因素三：心理忌諱常見銷售不利因素三：心理忌諱客戶自發的認為對自身和家人、朋友不利的因素客戶自發的認為對自身和家人、朋友不利的因素客戶根據自身知識和經驗判斷，或盲目跟隨他人客戶根據自身知識和經驗判斷，或盲目跟隨他人1、銷售不利因素-心理忌諱常見銷售不利因素四：視覺污12、染常見銷售不利因素四：視覺污染 以上，客戶介意、反感甚至抵觸的，在項目周邊能被客戶觀以上，客戶介意、反感甚至抵觸的，在項目周邊能被客戶觀察察到的，影響買房決心的都是視覺污染到的，影響買房決心的都是視覺污染 良好的環境、優美的景觀是銷售的保障，反之不好的景觀有負良好的環境、優美的景觀是銷售的保障，反之不好的景觀有負面作用面作用 看了猶豫要不要買，難下決心看了猶豫要不要買，難下決心 看了不想買，轉身就走看了不想買，轉身就走 原來不知道，買了后悔原來不知道，買了后悔1、銷售不利因素-視覺污染場地天然因素場地天然因素人文因素人文因素 紅線內地塊是否清表紅線內地塊是否清表，是否存在附著附著物物，是否具備13、或容易實現三通一平三通一平的條件，是否需要另修市政道路另修市政道路通往施工區或售樓部 場內地形場內地形、地貌地貌、地質環境地質環境，場地下是否存在地下水、溶洞等地下復雜地質，地上是否有較大高差、池塘等；場地周邊是否有合適場地進行進行大型臨時建筑設施搭建與材料物資堆放，臨時建筑設施搭建與材料物資堆放，紅線周圍是否為住宅紅線周圍是否為住宅；是否存在土地權屬糾紛土地權屬糾紛，或與周邊建周邊建設利益相關方糾紛設利益相關方糾紛（二手地產權不清晰、拆遷釘子戶，周邊居民環保、光照問題）；當地政府建設施工政策因素當地政府建設施工政策因素，文明施工、夜間施工、節假日施工等政策規定（如珠海市橫琴新區重大節假日不允14、許施工）；場地周邊環境因素場地周邊環境因素，是否存在醫院、學校、大型居民生活區等，并判斷后期施工過程是否會大量出現投訴糾紛等不利因素施工不利因素施工不利因素主要指在土地開發過程中，會影響到土地平整，延緩工期的因素，這些因素包括一些地表主要指在土地開發過程中，會影響到土地平整，延緩工期的因素，這些因素包括一些地表附著以及電線、市政管道等的存在。附著以及電線、市政管道等的存在。2、施工不利因素常見市政管線 給水（自來水）排水（污水、雨水）電力（強電、高壓）燃氣（煤氣、天然氣）供暖（蒸汽、熱水）弱電（通訊、有線電視）3、基礎管線勘察 軍用光纜 高壓輸電線 輸油管、輸氣管 大型水利管道 原料輸送管 原料輸送帶（廊）特殊管線3、基礎管線勘察-特殊管線3、基礎管線勘察-市政用量估算 用水量 用電量 其他用量市政用量估算市政用量估算謝謝！謝謝！