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1、貴研貴研自然界項目差異化產品競爭策略自然界項目差異化產品競爭策略報告思路一、市場競爭分析1、昆明低密度市場發展狀況2、經濟指標分析3、洋房單體及戶型分析5、疊加別墅單體及戶型分析6、聯排別墅單體及戶型分析7、雙拼別墅單體及戶型分析二、項目規劃設計單體建議三、戶型建議四、產品設計建議昆明市低密度產品界定昆明市低密度產品界定目前市場分布發展情況及特征目前市場分布發展情況及特征1、板塊劃分、2、特征分析：市場供應（典型樓盤、主要賣點及資源、規模、產品類型、價格水平、銷售情況或速度）用表格形式完成3、指標分析：對昆明市典型低密度樓盤在容積率、建筑密度、綠化率、產品類型等方面進行對比分析產品分類分析：產2、品分類分析：1、洋房產品市場分類：項目容積率密度綠化率整盤均價元/建筑類型云領天驕1.226.3526000洋房、疊加、雙拼、聯排、多層大溪地1.428.541.45000疊加、洋房世博生態城0.3520%6915000雙拼、聯排、洋房、公寓滇池印象1.0926.9466500別墅、洋房、公寓實力上筑1.7130%454500多層洋房微風島0.62040.5%9500別墅金色交響1.5944.24600多層洋房水逸康橋1.68453800多層洋房、電梯洋房暢園1.593546%8000洋房、別墅采蓮郡1.728%478200洋房、聯排、疊加極少墅0.628.6%56.412000疊加、聯排、雙3、拼、都市楓林1.2929.98566000雙拼、疊加、聯排、洋房實力郡城2.5405600洋房、小高層公園道一號0.7828%505200聯排別墅市場低密度項目經濟指標分析市場低密度項目經濟指標分析通過對比項目容積率、密度、綠化率及整盤均價等因素，可以大致發現均價在6000元/范圍內容積率集中在1.21.6之間，建筑密度30，綠化率在50左右；類型層數豎向結構代表項目洋房產品普通多層洋房46層（閣樓或地下室）1層加地下室金色交響、云領天驕25層為平層6層閣樓單退臺洋房5（6）1層1躍2無3躍45躍6（閣樓）多退臺洋房5（6）1層1躍2都市楓林、水逸康橋實力上筑實力郡城、彼岸、暢園35層為平層64、層帶閣樓洋房產品分類情況洋房產品分類情況洋房單體及戶型分析洋房單體及戶型分析普通多層洋房建筑單體創新分析普通多層洋房建筑單體創新分析代表樓盤代表樓盤金色交響金色交響項目名稱金色交響項目LOGO項目位置盤龍區世博吉鑫園后沿東三環前行約.公里開發商云南金沙地產物業公司深圳科技物業策劃代理公司包豪斯地產顧問有限公司廣告公司 妙計廣告總占地面積102132建筑面積122501物業類型多層洋房住宅總套數4399套（其中二期483套）開盤時間一期07.06.30開盤,二期預計11月發售銷售價格一期:3000元/；二期：預計3500元/入伙時間2008.05.30銷售率一期基本售罄，二期待售戶型面積區間845、-200綠化率44.2容積率1.59交付標準毛坯物業管理費0.68元/月四室二廳一廚二衛（平面）四室二廳一廚二衛（平面）124-134 124-134 客廳大面寬、短進深設計產品附加值分析產品附加值分析平層戶型分析9半圓弧形入戶花園，并與餐廳相連戶型外挑景觀陽臺贈送面積約為10平米為入戶花園和景觀陽臺產品附加值分析產品附加值分析底躍戶型分析贈送庭院面積約303.7超大面寬主臥南北雙入戶體系：從入戶花園及庭院均可入戶底躍戶型：建筑面積147.56 四室二廳一廚兩衛 大面寬、短進深 弧形外凸景觀陽臺產品附加值分析產品附加值分析頂躍戶型分析客廳挑高設計贈送屋頂花園露臺16.5半圓弧形入戶花園 面積16、28.60 四房二廳一廚二衛 贈送頂層露臺 客廳中空挑高凸出景觀陽臺產品附加值分析產品附加值分析建筑立面風格純粹西班牙風情洋房格調項目名稱云嶺天驕開發商云南倫華房地產開發有限公司地理位置北市區龍泉路財貿學院旁物業類型花園洋房別墅開盤時間07.4.14入伙時間08.6交付標準毛坯房戶數966綠化率52%建筑密度26.3%產權年限70年容積率1.199面積區間27-370平米面積總用地面積:102132.3平米;建筑面積:122501.4平米價格躍層6000元/平米;疊加7000元/平米；聯排7500元/平米；雙拼8000元/平米推廣主題春城陽宅上品，風生水起藝墅代表樓盤代表樓盤云嶺天驕云嶺天驕上7、層下層觀山露臺，面積約30客廳挑高中空臥室與洗手間相對該臥室受客廳及廚房干擾較大戶型附加值點評：戶型附加值點評：n五房三廳三衛，建筑面積199.98，位于項目最西北端；n 由于地勢較高，設置約20的觀景平臺；n 客廳挑高；產品附加值分析產品附加值分析普通多層洋房附加值總結普通多層洋房附加值總結n 雙入戶體系：入戶花園及庭院均可直接入戶；雙入戶體系：入戶花園及庭院均可直接入戶；n 大面寬、短進深設計，通風、采光效果良好；大面寬、短進深設計，通風、采光效果良好；n 客廳中空挑高、弧形入戶花園設計；客廳中空挑高、弧形入戶花園設計；n 贈送庭院、露臺面積；贈送庭院、露臺面積；n 選擇西班牙風格等歐陸建8、筑風格；選擇西班牙風格等歐陸建筑風格；項目名稱實力郡城開發商昆明實力開發有限公司地理位置昆明北市區銀河大道物業類型中高檔住宅開盤時間2007.09.23入伙時間2008年6月交付標準毛坯房戶數1552戶銷售電話5881888物管費0.8元面積區間56.75-217.92停車位數780個綠化率40%容積率2.5產權年限70年面積占地面積:66612平方米;總建筑面積:191338平方米推廣主題心隨居境 自在天下項目介紹 實力郡城位于昆明市北市區銀河大道上，北接農大校區，南臨市政府小區，西連煙廠生活區。項目總占地約100余畝，總建筑面積近16萬平米，其中商業2萬多平米。綠化率為40%，由21幢建筑9、物構成，其中3幢高層，1幢小高層，17幢多維情景洋房，面積從56.75-217.92平方米不等，其中多維情景洋房的設計是在實力上筑花園洋房的基礎上經過再次改良創新的升級版，并獲得了多項國家建筑設計專利獎.多退臺洋房建筑單體創新分析多退臺洋房建筑單體創新分析代表樓盤代表樓盤實力郡城實力郡城四室二廳四室二廳135.2135.2A1A1戶型戶型一層南北雙入戶門下沉式陽光庭院一步式陽臺設計產品附加值分析產品附加值分析底躍戶型分析實力郡城實力郡城南入口首層通過獨立小院，形成私密性很強的入戶形式 大露臺設計主臥帶書房、洗手間、衣帽間，功能齊全退臺設計大露臺設計四室二廳152.8A2戶型實力郡城4室2廳2衛10、132.35平米A5戶型 產品附加值分析產品附加值分析中間標準層分析實力郡城實力郡城實力郡城6室3廳3衛217.92平米A6-7戶型屋頂露臺面積達96.5后露臺面積15前露臺面積13客廳中空挑高產品附加值分析產品附加值分析頂躍戶型分析實力郡城實力郡城產品附加值分析產品附加值分析建筑立面風格多維情景歐陸風格花園洋房建筑 實力郡城實力郡城代表樓盤代表樓盤都市楓林都市楓林三大陽臺設計，采光通風俱佳陽光茶室，家中小會所，對位生活，對位品位獨立生活陽臺，明廚明衛過道設計簡潔，實用率高約31平方米超大主臥，寬敞舒適一層獨立入戶，私家花園雙退臺設計頂層獨立閣樓意大利風格低密度別墅洋房社區產品附加值分析產品附11、加值分析洋房產品代表樓盤代表樓盤暢園暢園建筑單體分析建筑單體分析生活陽臺設計轉角凸窗家庭影院廳設計家庭健身房設計下沉式花園產品附加值分析產品附加值分析洋房產品暢暢 園園凸窗設計生活陽臺設計景觀露臺設計明廚明衛設計通風性好產品附加值分析產品附加值分析洋房產品暢暢 園園生活陽臺情景陽臺景觀大露臺集中交通設計節約交通面積情景陽臺一步式陽臺產品附加值分析產品附加值分析洋房產品暢暢 園園組團圍合式布局組團圍合式布局原創雙向退臺疊墅原創雙向退臺疊墅視覺空間隨著層高增加而增大視覺空間隨著層高增加而增大建筑單體創新：建筑單體創新：組團圍合式雙向退臺設計，使居住區景觀與公共景觀相對獨立，從一樓花園開始，層層退讓12、，增大視覺空間。產品附加值分析產品附加值分析彼岸彼岸產品附加值分析產品附加值分析雙向私家花園下沉式花園戶型附加值分析：戶型附加值分析：n 約55雙向私家花園、約21下沉式花園及超大透光地下室，附加值和性價比高；n 在客廳及主臥均可直接看到下沉式花園；一層及地下室一層及地下室彼岸彼岸步入式陽臺設計休閑露臺設計使客廳采光更充分主次臥房分離增加主人房的私密性與舒適感次臥房露臺設計提高居住品質廚衛分離互不影響二層戶型分析二層戶型分析產品附加值分析產品附加值分析彼岸彼岸產品附加值分析產品附加值分析建筑立面風格彼岸彼岸芬蘭風情格調社區代表樓盤代表樓盤水逸康橋水逸康橋四季廳（獨創）四季廳（獨創）轉角凸窗轉角13、凸窗水岸架空層水岸架空層（獨創）（獨創）項目銷售的成項目銷售的成 功功最主要在于對產品的創新最主要在于對產品的創新室外長跑樓梯室外長跑樓梯專屬私家小橋入戶專屬私家小橋入戶底層獨立入戶底層獨立入戶（獨創）（獨創）禮儀花園禮儀花園產品附加值分析產品附加值分析魔變凸窗（獨創）魔變凸窗（獨創）頂躍內外雙梯（獨創）頂躍內外雙梯（獨創）轉角周景空中花園轉角周景空中花園（獨創）（獨創）一步式陽臺一步式陽臺產品附加值分析產品附加值分析此戶型134.56在4樓轉角周景空中花園生活陽臺凸窗設計空間感強集中交通設計節約面積一步式陽臺設計一步式陽臺設計產品附加值分析產品附加值分析此戶型200.06為1躍2雙車庫設計私14、密大露臺設計私人生活陽臺設計雙車庫中空采光設計客廳中空采光設計上下二層動靜分離產品附加值分析產品附加值分析此戶型200.06為1躍2凸窗設計空間感強一步式陽臺設計南北通風雙露臺設計一步式陽臺設計一步式陽臺設計凸窗設計空間感強產品附加值分析產品附加值分析頂躍內外雙梯（獨創）客廳中空采光一步式陽臺設計南北通風雙露臺設計雙主人房設計此戶型204為5躍6家庭小茶室設計產品附加值分析產品附加值分析項目豎向結構分套面積單價區間總價區間附送面積折實價格元/暢銷戶型金色交響F1躍F1129-1474100-430052-62萬303250-3500D1底躍F2345平層84-1343800-400032-5415、萬8-1034003700D1標準層6躍7F148-2004000-410060-82萬3034003600D2頂躍洋房產品分層戶型特征分析洋房產品分層戶型特征分析項目豎向結構分套面積單價區間總價區間附送面積折實價格暢銷戶型云領天驕F1躍F2199.9879008000160200萬不贈送面積端頭戶型F3躍F4199.9882009000F5躍F6199.98900010000項目豎向結構分套面積單價區間總價區間附送面積折實價格暢銷戶型實力郡城F1躍F1135.16520055007075萬506038004100底躍A、C戶型F1隔1躍F2152.8430050006572萬4050340016、3600端頭A戶型F3、4平層98420046004045萬退臺面積1042004600B戶型F5躍F6屋頂花園1701805500600095100萬露臺屋頂：9037003900端頭A戶型實力上筑F1躍F1層11014060006684萬送地下室私家庭院F1隔1躍F211014048005268萬送地下室私家庭院F3、4平層11013040004452萬送露臺F5躍F6屋頂花園14018048006787萬送屋頂花園項目豎向結構分套面積單價范圍（元/）套價范圍均價（元/）平均套價附送面積水逸康橋F1躍F2車庫200-2622150-400030-87萬279051萬F25層平層108-1317、4188033501654萬270029萬F5躍F6200-2042620-525053-155萬390090萬項目豎向結構分套面積(m2)房型單價區間(元/m2)總價區間（萬元）附送面積（m2）暢園F1躍F1160-1686/3/37800-8400130-141130地下室F2158-1635/2/37300-7600110-12060地下室F3156-1614/2/37000-7300100-110送露臺F4156-1614/2/37000-7200100-110送露臺F5躍F6185-1986/3/36300-7200110-14260大露臺項目豎向結構分套面積(m2)房型單價區間(元18、/m2)總價區間（萬元）附送面積（m2）折實價格暢銷戶型彼岸F1躍F1208-2214/2/23800-440080-9793-133F2123-1283/2/24300-470052-60露臺11-13F3110-1143/2/24300-510047-58露臺14F499-1063/2/14400-470043-49露臺7-11F584-972/2/14500-480037-46露臺10F6躍F7116-1244/2/24400-510051-6541-65項目豎向結構分套面積(m2)單價區間(元/m2)總價區間（萬元）附送面積（m2）折實均價(元/m2)退臺面積都市楓林F1躍F1132119、35545063007285127195250028000F2134152350036004754露臺35003600前后共20F3117138355037004251露臺35703700前后共12F4117131360037504345露臺34103670前退臺5.5F5109126375038004148露臺37503800前退臺7F6躍F71051126200630059706877360037000洋房產品分層戶型特征總結洋房產品分層戶型特征總結豎向結構分套面積(m2)單價區間(元/m2)總價區間（萬元）附送面積（m2）折實價格1躍1F2F3F4F5通過前面對市場洋房產品分層特征的分析20、，得到如下表格，得到市場洋房暢銷產品分層戶型在面積區間、價格區間及附送面積區間等方面的特征：項目豎向功能結構單層面積戶型結構單價區間總價區間附送面積折實價格暢銷戶型云嶺天驕地下層74.9四房四廳四衛一廚四陽臺，總面積285.681150012000元/210220萬，其中中間戶型在210萬左右，端頭戶型在220萬左右。附送地下室及屋頂花園景觀露臺，共10073507700元/一層88.1二層夾層52.9三層80.6四層52.0屋頂花園15.0架空層作為車位觀景露臺陽臺DP聯排戶型：套內建筑面積285.7觀景陽臺戶型附加值分析：戶型附加值分析：n 贈送屋前私家花園/花園露臺，贈送面積達100；n21、 客廳挑高設計/雙車位設計；聯排別墅單體及戶型分析聯排別墅單體及戶型分析代表項目代表項目云嶺天驕云嶺天驕項目類別單層面積(m2)戶型結構單價區間(元/m2)總價區間（萬元）附送面積(m2)折實價格都市楓林聯排別墅地下室104110四房五廳84001100015119116918144005500面積181194閣樓65負一層一層二層三層私人露臺生活陽臺情景大露臺私家入戶花園下沉式花園產品附加值分析產品附加值分析代表項目代表項目都市楓林都市楓林項目類別總面積(m2)單層面積(m2)單價區間(元/m2)總價區間（萬元）附送面積折實價格銀海暢園聯排別墅233.81負一層94.51500018000322、50420181-190840010000元/一層128.35二層110.24三層76.28地下一層地下一層地下一層地下一層地下一層地下一層地下一層地下一層地下層整層贈送下沉式花園地下車庫入戶花園中空花房景觀陽臺情景生活大露臺聯排別墅產品面積233.81代表項目代表項目銀海暢園銀海暢園產品附加值分析產品附加值分析項目類別單層面積(m2)房型單價區間(元/m2)總價區間（萬元）附送面積(m2)折實價格彼岸聯排別墅地下室901126房2廳5衛460058009016080125面積210280下沉式花園中空采光設計生活茶室私人露臺中空采光設計下沉式花園家庭小花園生活陽臺私人露臺項目類別豎向功能結構23、單層面積戶型結構單價區間總價區間附送面積折實價格云嶺天驕疊加別墅地下室156.2下疊加三房三廳三衛三陽臺，上疊加四房三廳三陽臺，面積272.8274.167007700元/150170萬之間，其中上疊加在170萬左右，下疊加在150萬左右贈送面積50，下疊加送中空、屋前花園，上疊加送屋頂花園、露臺。55006200元/一層89.9二層57.2三層89.9四層78.8五層50.5六層屋頂花園15.8私家花園露臺露臺屋頂花園客廳挑空DSP疊加中間戶型：上疊加套內建面220.55下疊加建面 196.6DSP端頭戶型：上疊加套內建面224.1，下疊加建面222.8戶型附加值分析：戶型附加值分析：贈送屋24、前私家花園/花園露臺贈送/客廳挑高設計/雙車位設計；疊加別墅單體及戶型分析疊加別墅單體及戶型分析代表項目代表項目云嶺天驕云嶺天驕項目類別豎向結構分套面積單價區間（元/）總價區間附送面積折實價格（元/）大溪地疊加別墅11層156159530055008090萬贈送4580私家花園400045002躍3層135172500052006590萬贈送空中花園、中空、露臺約25410045003躍4層1531935200540080100萬贈送空中花園、中空、露臺約25450046005躍6層1361935200560070110萬贈送空中花園、中空、露臺約25450051006躍7層13619358025、0600075115萬贈送空中花園、中空、露臺約25470053003 3層上躍層上躍4 4層層2 2層上躍層上躍3 3層層豪華主臥獨占一層客廳外接超大陽臺圓形主臥5.6米挑高客廳產品附加值分析產品附加值分析 采用圓形錯疊加建筑輪廓，多面采光；客廳挑高設計、立面弧形設計；落地弧形采光窗、餐廳、客廳、陽臺等設計，使得視野更開闊；代表項目代表項目大溪地大溪地產品附加值分析產品附加值分析3 3層上躍層上躍4 4層層2 2層上躍層上躍3 3層層5.6米挑空餐廳主臥270度陽臺次臥外聯曲線陽臺豪華曲線陽臺產品附加值分析：產品附加值分析：主臥270度弧形陽臺設計；四明設計，私密主臥；產品附加值分析產品附加26、值分析大溪地大溪地項目類別單層面積(m2)單價區間(元/m2)總價區間（萬元）附送面積折實價格都市楓林疊加別墅（下疊加）地下室7858006000122125送地下室7842004350面積210疊加別墅（上疊加）地下室7472007400136140送閣樓13342304400面積190閣樓59負一層一層二層三層四層五層（閣樓）立面示意圖獨立私家車庫下層入戶花園陽光茶室上層陽光露臺情景露臺代表項目代表項目大溪地大溪地產品附加值分析產品附加值分析項目類別豎向功能結構單層面積戶型結構單價區間總價區間附送面積折實價格云嶺天驕雙拼別墅地下室150該戶型為ASP雙拼端頭戶型，6房四廳8衛，面積為37027、，中間區域雙拼面積為29085009500元/270310萬送地下室、屋頂花園、露臺花園等共150左右60007000元/一層89.9二層57.2三層78.8四層78.8五層50.5六層屋頂花園15.8ASP雙拼戶型：套內建面370BSP雙拼戶型：套內建面292.2公共綠化露臺露臺露臺花園戶型附加值分析：戶型附加值分析：n 贈送屋前私家花園/花園露臺，贈送面積達150；n 客廳挑高設計/雙車位設計；疊加別墅單體及戶型分析疊加別墅單體及戶型分析代表項目代表項目云嶺天驕云嶺天驕項目豎向功能結構單層面積戶型結構單價區間總價區間附送面積折實價格微風島地下室：下沉式庭院儲藏間地下車庫68.9483.8228、五室三廳四衛車庫，C1戶型建筑面積248.22，C2建筑面積223.97780010000元/175250萬送庭院、露臺、車庫等，配送范圍在2060之間，贈送景觀露臺233555007500元/首層：前后私家庭院公用庭院約190二層：次臥三層：主臥地下室空間功能分布：地下室空間功能分布：n 下沉式庭院儲藏間地下車庫；n 下沉式車庫，配合前庭設計，可滿足以車庫、一車位的需求，私密安靜的雙下沉庭院，方便采光及通風；n 整體庭院的基地面積為732車庫多功能廳儲藏間聯院別墅單體及戶型分析聯院別墅單體及戶型分析代表項目代表項目微風島微風島組團出入口組團出入口車庫入口車庫入口首層功能布局特點分析：首層功能29、布局特點分析：n 公共休閑空間，方便鄰里交流；n 客廳雙面采光，餐廳與陽光庭院相連；n 中西雙廚設計；n 組團設計，地塊利用效率較高；n 前后庭院設計，開闊活動空間；贈送前后庭院車位贈送露臺贈送露臺贈送中央水中央水景花園景花園產品附加值分析產品附加值分析微風島微風島多露臺設計，并作為贈送面積二層功能布局分析：二層功能布局分析：n 次主臥帶衣帽間、獨立衛生間及景觀露臺；n C1與C2戶型之間設置12景觀露臺；露臺設計，保證相互之間間距及采光要求微風島微風島產品附加值分析產品附加值分析豪華主臥套房帶化妝間、更衣間及獨立主衛，并與景觀露臺相連。雙超大景觀露臺，面積達35。三層功能布局三層功能布局產品30、附加值分析產品附加值分析微風島微風島項目類別總面積(m2)單層面積(m2)單價區間(元/m2)總價區間（萬元）附送面積(m2)暢園合院別墅212.43負一層110.61400017000300361170-175一層126.3二層94.2三層62.4六合院別墅：六戶有一個公共庭院，每戶各有私家花園，各有天地，強調鄰里氣氛合庭院文化，各戶均有地下室和兩個停車位，并贈送入戶花園；露臺設計：北向兩戶和南向四戶在水平面有錯落，避免對視；產品創新特征分析：產品創新特征分析：代表項目代表項目暢園暢園產品附加值分析產品附加值分析合院別墅產品面積212.96地下一層地下一層合院別墅為6戶合院地下層全層贈送地下層主要為停車、休閑活動層雙停車庫健身房影音室工人房一層一層前后雙入戶花園設計中空花房設計公共圍合花園設計一層：前廳后院中天井，傳統東方院落居住空間。產品附加值分析產品附加值分析二層二層一步式景觀陽臺設計花房中空三層三層情景大露臺二層：超大景觀客廳、步入式陽臺設計三層：設置主臥功能，帶獨立衛生間、衣帽間、化妝間。產品附加值分析產品附加值分析代表項目代表項目萬科第五園萬科第五園