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1、南大街1號（南口菜站）業 主 手 冊北京廣賢物業管理有限責任公司2008年1月前言業主手冊之功能1、 本業主手冊屬指引性質，旨在向全體業主/使用人闡述業主公約的要點及一般原則。若釋義內容有差異之處應以業主公約及其他相應之中的原文為準備。2、 物業服務管理企業制定的業主公約及其它有關文件，旨在規范區域管理制度，共建和諧環境，共創和諧社區。3、 業主公約為初訂公約，待業主委員會成立后方可對本公約進行修改，物業管理企業將根據公約的修改內容來調整本手冊服務內容。4、 為保證業主物業及公共物業的價值和業主生活環境舒適、整潔、安寧、平和、敬請全體業主共同遵守。5、 如有疑問，請即向物業公司南口菜站物業管理2、處垂詢，本部人員竭誠為你服務。6、 南大街1號（南口菜站）物業管理處咨詢、投訴電話：89796619-616/612。南大街1號（南口菜站）商業樓項目簡介南大街1號（南口菜站）商業樓，位于昌平區南口鎮南大街和東大街交匯處的西北角，對面東邊是南口玻璃廠；南邊是人明解放軍裝甲部隊的師級機關所在地；西邊是星城商場（新世紀商城）；西邊角后身是北京南口農副產品市場中心。商業樓地處南口中心繁華地段，坐擁南口觀溝出口處，是北京八達嶺長城旅游勝地的須經之路，不管是從八達嶺高速往昌平方向還是延慶方以及溫南路的溫泉，陽坊方向來南口，到了南大街、東大街，會看到一座四層高的玻璃幕墻建筑的樓位廣告牌子“玉龍酒樓宴會廳”3、的霓虹燈招晃，是南口鎮積聚人氣的地方。商業樓一、二層為商業，三、四層為辦公。項目占地6633.28平方米（9.95畝），建筑面積7282.43平方米，106套房間。南口菜站商業樓的地段位置、自然環境、商業環境是經營、經商、創業的最佳場所。置身其間，盡享人生快樂，讓您生意興隆、財源茂盛。物業服務管理管理人員及其職能北京廣賢物業管理有限責任公司已被聘為本物業之服務管理人，北京廣賢物業管理有限責任公司南大街（南口菜站）物業管理處是本物業的服務管理執行機構，將代表北京廣賢物業管理有限責任公司執行本物業的服務管理職能，享有承擔業主公約中規定的物業管理人的各項權利和義務以及責任。北京廣賢物業管理有限責任公4、司將秉承“親情誠信服務，共建美好家園”的質量方針和服務宗旨，以誠待人，以信立業；真誠真信，真實真情；心誠專一、全心全意、全力以赴。在規范化、標準化的管理服務中堅持不懈注重親和建設：做人，以德為先，光明正直；待人，以善為重，親和友愛；天地永恒，山水美好，弘揚美德，美家美居。在規范化、標準化的物業管理服務中，建立、健全服務管理規章制度；規范員工行為，明確各項職責和員工崗位責任制；提高物業管理服務水平和服務質量。在規范化、標準化的管理服務中，做到細化，量化物有所值：任何事情必做與細，物業管理服務更始如此。在規范化、標準化的管理服務中，共同參與營造美好家園，與時偕進，天地和諧、家園和諧、業主和諧。物業5、管理人的工作口號是“精進專一，勤奮進取”。作為物業管理人，本公司將負責本物業的日常保養和小修維修，包括樓宇的公共設施、公共地點，并獲委任全體代表全體業主，與政府部門、公共服務或其它有關機構進行事物接洽，包括選聘專管公司承擔本物業專項業務。善有小善，為做善事，做善事；善有大善，為天道德行，是天以陽光、雨露和空氣，用來滋潤萬物，我們的物業管理服務就是安做小善，行大善，給業主送去溫暖的陽光，新鮮的空氣，滋潤的雨露，還有服務的微笑。物業業主委員會為落實本物業服務管理民主化，實行業主自治與專業服務管理相結合的管理模式，本物業由產權人（業主）代表大會選出物業業主委員會（簡稱“業委會”），業委會將代表物業全6、體產權人、使用人利益、要求和意見、并協助物業管理人開展工作。有關業委會的章程和工作細則，由業委會制定，并由產權人代表大會批準通過。物業管理費.為保障各業戶在本物業投資保值和升值的效果，各業戶需要承擔本物業之日常保養及管理開支，并按時交納物業管理費。物業管理費只要用于支付下列各項及其他未及詳列細項費用：管理及他服務人員酬金、津貼、福利及辦公費用；公共地方安全服務費用；公共地方清潔服務費用；公共地方園藝綠化費用；公共設施設備和公共地方的日常管理維修和養護費用（包括材料費、公共水電費、設備損耗費用等）；管理者固定資產折舊費用；管理者酬金；法定稅費。物業管理費可根據政府相關收費標準及實際管理成本予以調7、整，調整前會先通告各業戶。物業管理費之繳付：業主入住時須預交半年物業管理費。業戶應于每季度第一個月首十日內繳付該物業管理費。繳費方式：自動轉帳支票繳付現金繳付刷卡繳付歡迎業戶采用銀行自動轉帳，請業戶在指定銀行開立帳號或活期存折，管理者樂于提供表格及協助辦理。務請業戶依期繳費，逾期繳費者，管理者有權收取滯納金，同時有權停止對該業戶的相關服務；必要時，公布欠費者名單，或按國家有關法律予以追繳。物業管理費之盈虧：本物業對提供的物業服務采取酬金制收費。酬金提取比例為實收物業費的8%（含空置費），此酬金將于每月首個工作日自動從管理帳戶中收取。物業將嚴格安裝管理預算進行收支，若本物業的管理帳戶在年終審計后8、出現盈余，則該盈余屬于全體業主，應用之于本物業的改善支出或轉入下一年度物業管理預算；如因預算外原因導致物業管理費不足應付各項開支時，則將在下年度追加物業管理費。管理帳目以實報實銷方式處理，收支情況將由管理者定期公布。公共維修基金業主辦理入住手續時，須按政府有關規定繳交公共維修基金（購房合同款2%），作為房屋共用部位及公共設施、設備的大、中修及更新、改造專項基金。公共維修基金不敷使用時，經業委會同意，可按建筑面積比例，向產權人續籌。溝通聯絡北京廣賢物業管理有限責任公司，全面負責南大街1號（南口菜站）商業辦公樓的物業管理工作。如有需要，可隨時致電89796619-616/612。客戶事務中心為北京9、廣賢物業管理有限責任公司的業務接待中心，負責處理業戶各項日常服務需求、接受客戶投訴、提供服務咨詢，亦為服務費用結算中心。具名投訴及意見：歡迎各業戶提供任何有關本物業管理意見，懇請留下姓名及電話號碼、地址，以便聯絡及跟復。若投訴個別管理或服務人員，請盡可能記錄其編號、姓名，以便調查及處理。此外，我們將在各公共場所裝有布告板、意見薄及意見箱，以加強與業戶聯系；若有書面賜示，亦可擲投意見箱。南大街1號（南口菜站）商業辦公樓的業主指南 業主對其購買樓宇擁有占有/使用/收益/處分等權力（如房產權、買賣、贈與、交換、遺贈及繼承），但土地所有權歸國家。 樓宇建筑保修期按政府相關規定執行（從發出“入住通知書”10、之日起計）。入住驗房時，若有發現單元內尚有少許未盡完美之處，請即以書面形式通知隨從驗房的業務服務人員，以便代表業主利益敦促發展商盡快完成修繕工程。通常，發展商不會接受保修期后尚未呈報之遺漏工程。 業戶如欲在自己門口安裝名牌，必須事先向管理者申請，及按照管理者的統一規定安裝。同時，各單元窗戶、外墻及公共地方均不得樹立任何標志及廣告。 本物業僅作銷售合同中約定為指定用途，不可作為貨倉、工廠或其他用途。 業戶進行裝修、維修等工程，以不妨害物業結構、公共設施及他人為原則，進行該項目工程前先到物業公司辦理有關手續。 凡擅自改變樓宇結構、用途、外貌或擴建、拆建者，管理者除要求停止及恢復原貌外，同時保留報告11、政府部門及要求賠償或罰款之權利。 為保持物業安靜，住宅樓在晚上10時至翌日8時，嚴禁任何引致噪音的活動，懇請各業戶自覺，切勿引致噪音妨害他人。 住宅單元內嚴禁存放任何違禁品及危險物品。南大街1號（南口菜站）商業辦公樓裝修導引重要事項下述文字簡要介紹有關裝修及維修工程的政府條例及管理者建議。懇請留意并自覺遵守。以免違反有關政府法規、裝修管理條例及業主公約，造成不必要的責任及損失。政府批準及管理者認可所有裝修及維修工程必須符合政府法規及業主公約中有關規定。請先將裝修、維修工程圖紙送給物業公司，物業公司會將相關文件轉交專業工程師核審及批示。未獲得其書面認可前，切勿動工。若遇特殊項目，業戶要另送圖紙至12、政府有關部門批核。倘若未經核準而擅自動工者，業戶須負責修繕、恢復原狀，直至物業公司及有關政府部門檢查合格為止，而一切費用需由所屬業戶負擔。樓宇結構及外墻任何裝修及維修均以不影響樓宇結構及公用設施為準，例如禁止在承重墻切割、開孔等。除遇極特殊情況，并獲得物業公司書面認可外，禁止在外墻裝置鐵架、陽臺、支柱、鐵籠、檐蓬、花架、天線、招牌或任何形式的附加物。違者，物業公司有權無條件拆除，并由業主支付拆除費。樓地面敷貼南大街1號（南口菜站）商業辦公樓為鋼筋混凝土現澆整體結構，室內地面最大栽荷標準值為150公斤/平方米，住宅樓面、走廊、門廳、樓梯均布荷栽標準值為250公斤/平方米。用戶使用、裝修時，嚴禁超13、載。居室地面裝飾材料的重量請勿超過130公斤/米。所選用石材（厚度1CM左右），也可選用人工合成資料，如地磚等。室內地面建設采暖管道，在進行地面輔裝時請謹慎在地面鑿孔、釘釘子、打龍骨等破壞地面基層設施的行為。否則，所造成之損失，均由業戶自行承擔?？照{位南大街1號（南口菜站）商業辦公樓外墻采用先進的外保溫技術，結構墻體外即為聚苯保溫層，切勿在外墻面上穿鑿打孔，否則使您的居室保溫效果受到影響，同時也使外墻面破損，影響美觀。空調室外機須安裝于指定位置，空調冷凝水管應放于預留孔內，業戶切勿隨意更改位置或另裝于外墻或其他窗戶。否則，所造成之損失，均由業戶自行承擔。電器裝置根據政府有關規定，安裝各項電器工14、程時，業戶必須聘用有合格操作證的電器技術人員。供水及管道系統業戶未得到有關政府部門批準及物業公司認可,切勿隨意更改分支供水及管道系統(特別是中水系統)。以免不當更改擾亂水壓及排水系統，引致嚴重后果。地采暖及壁掛爐之使用南大街1號（南口菜站）商業辦公樓為地采暖系統，地下敷設管線，為了保證使用安全，進行地面裝修是，應謹慎施工作業，請勿在地面打孔，以免破壞采暖系統，造成閣下不必要的損失。南大街1號（南口菜站）商業辦公樓為壁掛爐式供熱供暖，請仔細閱讀壁掛爐使用說明后再進行使用，以免造成設備損壞，給您及家人帶來危險。燃氣供應業戶切不可隨便改移喉管及爐頭位置或干擾供應系統。必要時，須先向燃氣公司申辦及取得15、物業公司認可，并須由燃氣公司施工。否則，將引致嚴重后果?？梢晫χv機及公共天線插座業戶不可隨便改變其位置或干擾其線路。必要時，須先取得物業公司認可，并聘用其指定的合格承造商辦理。不當變更，不但影響所屬單元的性能，更會形象系統整體性能。外展招牌業戶可安裝姓氏牌，但不可以附加商業內容，如貿易或行業。亦不可在窗戶或外墻上裝置任何廣告形式招貼或牌匾。裝修承建商業戶須確保所施行各類工程能兼容于原由系統，且符合政策、法規及業主公約。為保障整體業戶利益，謹提請各業戶聘請有承接資質的合格裝修承建商，因為所有有關損毀責任，最終歸屬業戶承擔。若所聘請的裝修承建商無合格資質，將不能承擔相關責任；施工時，可能導致公共系16、統或建筑結構受損，不單影響所屬單元，甚至影響隔鄰及整座樓宇。務請特別關注，除挑選合理報價外，還要格外留意其營業執照及資質等級。再者，若因上述原因導致損毀，其修繕工程必須由物業公司及其所代聘的專業人士監督下執行，相關費用皆由有關業主承擔。裝修程序扼要動工前將裝修圖紙交往物業公司。若有需要，業戶要另送交有關 部門批審。報裝修有關申請表格。辦臨時出入證。交保證金及有關費用。臨時出入證件及保證金為公眾安全及減少外來干擾，未獲業戶聘托及未曾向物業公司辦妥手續的裝修承建商，拒絕進入本物業內施工。受業戶聘請的裝修承建商在入場前，必須在物業公司辦理臨時出入證申請手續，并繳交指定裝修保證金，屆時，物業公司將為合17、格的裝修承建商簽發臨時出入證，裝修人員隨身佩掛，以資識別。施工時嚴格監督裝修承建商。先去物業公司了解裝修材料（垃圾）運送時間及途徑。與物業公司人員合作，小心使用電梯，保持地方清潔。勿于公共地方，如走廊、樓梯、電表房、儲物室等堆放裝修材料及雜物。否則，業戶須負責一切清理費用。必要時，請預早與物業公司聯系安排適當暫放地點，免堵塞通道，防礙其他業戶。勿在上述公共地方或未得物業公司事先書面同意擅自接駁公共電力。所有工程必須于所屬單元內進行。勿在公共地方攪拌或遺溢水晶蠟液；因其干涸后，甚難鏟除，會嚴重影響樓面觀瞻。當日工作完畢，請關妥所有門窗、水節門及電閘，方可離開。物業公司職員會在施工期間，進入單元樓18、內觀察有關工程是否已獲批準及符合原先認可之圖紙。完工時有裝修雜物棄置于公共地方，請立即搬離。立即前往物業公司，通知相關人員核驗完竣工程，并須退還裝修工臨時出入證，以避免延誤保證金的發還。裝修核驗受理裝修竣工核驗時，物業公司將重點檢查如下各項違規情況，例如：、是否遺留裝修物料于公共地方；、曾否損壞公共設備；、裝修工程是否符合有關條例及物業公司事前所認可之圖紙；、是否交還所有領取之臨時出入證，若有遺失，每張扣回工本費。若一切妥當，物業公司將會同業主、裝修承建商簽署裝修驗收單，并在業戶正常使用該物業一個月對相關裝修工程作第二次驗收，如未有裝修質量問題出現，則可辦理裝修保證金退還手續。若發現裝修工程有19、違上述各點，所屬業戶須負責于指定期限內清理及修改。裝修保證金暫被扣存，直至有關改進工程滿意后。若業戶延誤，未能于期限內完成有關之清理及修葺工程，物業公司可不必預先通知，另請裝修承造商代為處理，并按值從保證金扣除。若保證金不足以抵償，業戶須另繳付不足部分。南大街1號（南口菜站）商業辦公樓清潔保養各業戶請勿擾損公共設備，否則需要賠償損失。請勿將廢棄物丟入各渠道（含溝、渠、池、井等），否則需對損壞/堵塞負責修理。請正確使用室內電器。失修/及損壞/質劣電器易導致火警。任何電器工程須由合格技工進行。請勿隨意涂劃/刮花/吐痰/便/溺等，也請自覺自重，及監管家人（含小孩、老人），并遵守政府規定。請勿侵占任何20、公共地方（含堆放私人財物、神位、祭祀、曬晾等），以免有礙觀瞻，損害他人利益。愛護公務遵守公德，若發現有刑事損壞事件，請即報物業公司。清潔服務公共地方清潔“保護環境，人人有責”謹懇請各業戶合作，共同保持清潔。請勸導隨處棄置垃圾及涂污墻壁，切勿將任何物品拋出窗外，以免造成意外，危及他人生命。垃圾清倒安排業戶需將垃圾用塑料袋包好，置于指定垃圾箱；以便清潔工清倒。請勿將裝修垃圾與生活垃圾混置。南大街1號（南口菜站）商業辦公樓停車管理停車場守則本物業之停車場，系收費停車場，專供租（購）得車位之業戶使用，使用者需按期交納車位管理費。所有外來車輛未經許可，不得進入本物業范圍。為求停車場秩序良好及暢通無阻，防21、礙非法占泊、阻塞通道及危害大眾安全，故要訂立“停車場守則”，以便各使用人依循。該等守則會張貼于停車場入口處。汽車清潔服務為保障各車主在停車場免受各類外來人士干擾及達致更佳安全，除車主清潔（不可用水沖刷）外，此類服務只由物業公司認可之清潔人員（公司）提供，未獲允許之外來清潔工人及公司，不得在停車場內工作。南大街1號（南口菜站）商業辦公樓保安服務保安人員每日24小時均有保安人員看守當值，管制入口，停車場及巡邏本物業內公共地方。門禁系統為加強戶內保安，各樓棟門禁系統需經常關閉，防避陌生人擅進。敬請來訪者使用可視對講與業戶聯絡，以開啟門禁?？梢晫χv各單元戶內已預裝了完備可視對講機，并附設遙控自動開啟按22、鈕，直達樓宇門禁。請業戶告知到訪親友使用此保安設施，抵達樓棟門禁時，先以可視對講機與業戶聯絡。陌生人士由于職責所在，保安人員在必要時，會查詢進入本物業陌生人士，請向貴親友解釋此為加強物業內保安措施；若有失敬及不便，敬請見諒。各業戶開啟電控防盜門進出時，請留意陌生人士跟隨，提防生人尾隨而入。若有懷疑，請即通知附近保安員或管理員，亦可致電物業公司。防避罪案請謹記：當遇見或聽見任何可疑人士或聲音，請立即通知物業公司。切勿隨便開啟防盜門給陌生人士。凡遇見自稱公共機構或政府人員，必須清楚查驗其證件。若有懷疑，即時致電往該機構印證。避免將貴重物存放家中。外出時，將所有窗戶關閉。南大街1號（南口菜站）商業辦23、公樓應急提示防火須知私人地方小心處理燃燒中的香燭、煙蒂及火柴等。留意火種是否完全熄滅，及時清理灰燼；不可在同一插座接駁太多電器，避免電線負荷過度；不可將散口電線直接接駁插座，應使用適當插頭；業戶家庭成員應知悉電源總開關位置，當緊急時，即時切斷；不可儲存過量易燃物品，如香蕉水、煤氣、石油氣等；火柴、打火機及其他易燃及危險物品，應遠離兒童；使用燃氣時，請將窗戶打開，以保持空氣流通。萬一氣體泄露時，亦可免積聚于室內；停止使用時，應關閉燃氣總閥。尤其外出時，更需倍加小心；定期檢查及更換電線和電器，接駁燃氣膠管；切勿將單元內防煙門（如廚房門）拆去，以免一旦發生火警，迅速蔓延至其他部位，甚至禍及隔鄰。公共24、地方請勿在公共區域堆放雜物，如單車、防風板、鞋架等；請謹記所有樓梯及出路必須保持暢通。為個人及公眾安全，切勿阻塞任何公眾地方；防火門應該常關閉；公共地方均安裝有滅火器、消防栓及其他防火設備，請各業戶敦促子女切勿把玩此等設備。發生火警若情況許可下，盡量嘗試進行下列各項重要步驟，以挽救或減輕災害：保持鎮靜；撥119火警電話；打破就近的火警鐘玻璃；通知物業公司，喚醒鄰居；關閉電力總擎；用消防栓嘗試滅火；關閉所有門窗及防煙門，防阻火勢及煙霧蔓延；切勿乘搭電梯逃生，應使用樓梯走廊；煙霧濃密時，應盡量貼近地面爬行，并以濕毛巾遮蓋面部，以免吸入煙霧；身處火場上層的人，應向天臺方向逃出，如身處火場下層者，則向25、外走，前往最鄰近的出口逃生。防風措施風暴天氣，物業公司敬請各業戶垂注下列適用防風措施，以保障個人財物及安全?？`緊容易被風吹倒之物；扣緊門窗，免被強風吹開；勿在玻璃門、窗附近停留；縛緊室外植物，把盆栽搬回室內；風暴過后，若有破裂之玻璃，須立即更換；若需要時，可向物業公司或市氣象局咨詢風暴信息。防侵水須知遇有可能發生水侵時把有可能受損的貴重物品移往較高處；在水侵出現前，切斷電器用具的電源；提防通電的電線。水侵之后逐漸抽去積水，以減少對結構造成的更大損害；清除單元內、家具及其他地方的積水，避免破壞環境衛生。防地震須知保持鎮定，切勿離開處身地方；躲在具有通風口的小開間房屋、桌子或堅固的結構下尋求掩護；26、遠離窗戶、玻璃隔板、架或懸著的物件；地震時不要躲在樓梯底下；準備應付余震；如單元受到破壞，立即通知物業公司；切勿散播謠言或夸大的報告。應急處理當發生以外或緊急醫療問題：嘗試盡可能獲取有關是否損傷的材料；使傷者處于溫暖及舒適的狀況，并加以安慰；撥打120要求急救醫療服務；通知物業公司詳述意外情況，包括所屬單元、地點、姓名、電話號碼、目擊者、事件情況等；在任何情況下，應盡量保持鎮靜。電梯困人按動警鈴，通知監控中心；通過對講電話保持與指揮中心聯系，配合工作人員的求援行動。燃氣泄漏立即關閉燃氣總閥，開窗通風；不得開燈及使用電話、門鈴等易引起點火花的設備；迅速離開泄露現場，撥打燃氣公司報修電話9677727、，并致電物業公司。南大街1號（南口菜站）商業辦公樓配套設施園林景觀本物業內園林景觀皆為業戶而建設，所有業戶均有責任愛惜花草及保持清潔。請萬分小心，敦促兒童千萬不可攀登園內樹木及跨越各處欄桿、圍墻、以免發生危險；請勿在綠地內玩耍球類、單車、滑板及其他一切會碰撞、傷害他人或設施的各類游戲；請勿損害或采摘花卉草木，破壞者須負責賠償所有再植費用；請勿在綠地臥睡或晾曬衣服。康樂設施本物業之康樂設施，例如露天健身體育器材等，供物業區內業戶享用。所有使用物業區域內設施之人士，必須遵守政府所訂立之有關法規及物業公司所訂立之守則。南大街1號（南口菜站）商業辦公樓體貼提示管理費計繳時間不論貴業戶單元是否使用，以“28、入住通知書”中規定之截止日期的次日起計繳管理費。裝修承建商監控業戶須監管其聘用之裝修承建商及對其行為負責，若有損壞公共地方或公用設施或給公共地方遺下廢物，該單元之業主為最終負責人，需承擔相應責任。緊急聯絡資料更新萬一有危急事件發生時，而業戶又外出工作或者非居留于所屬物業，物業公司需要迅速與業主聯絡，以阻止事件擴散及減少輕損失。請各業戶合作，及時提交及更新有關聯絡資料予物業公司。空調保養業戶應盡量留意空調之正確保養方法。同時采取適當步驟，防止滴水及發出噪音，避免干擾鄰居。廁所及下水道請勿把垃圾、布屑等廢物投入水廁及各類排水設備，此舉極易引致水廁及樓宇管道堵塞。如因不當使用而引起損壞，業戶須負責全部維修費用。晾曬衣服為保證本物業整潔，請勿在窗外或公共地方晾曬衣服。寵物業戶與本物業內飼養寵物須遵守政府相關規定，且不得對他人構成滋擾。神位為保持環境清潔衛生，業戶勿在單元門口或其他公共地方擺設神位及燃點香爐等。告示海報除物業公司同意之指定地方及蓋有物業公司圖章，所以墻壁或其他公共地方均不可張貼告示、海報，更不可以隨處涂繪。