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1、連云港港城建材市場商管公司建設方案目 錄：一、 項目商管特性解析 二、 商管公司經營主題 三、 商管公司經營定位 四、 商管公司功能規劃 五、 商管公司模塊功能解析 六、 經營者管理要點 七、 商管公司經營收支解析 八、 商管公司核心團隊構建 九、 核心團隊崗位職責 十、 商管公司五月至六月籌備工作計劃 一、項目商管特性解析： 連云港項目在商業管理方面具備以下幾個特性： 1項目整體為非自有物業 2項目擁有3年的經營權，但經營權僅可體現在業態規劃方面 3項目產品無條碼系統，因此無法實現統一收銀 4項目由于業態的問題，無法實現統招統管 5基于連云港當地的經營習慣，物業管理費的設定具備一定難度，因此2、商管公司實現基本收支平衡將是首要任務 6連云港真正進行商管的專業市場也幾乎不存在，對于商業管理的概念，絕大部分經營者都停留所謂市場統一推廣的層面，這對于項目商管公司來說，應該說是一個比較好的環境條件 7盡管項目體量較小，但由于競爭對手的管理偏弱，因此在市場突破方面，反而是具備一定優勢的， 8連云港地形比較特殊，城區中心較為分散，這對于客流的吸引，具有一定的抗性，需要有針對性的進行解決。 二、商管公司經營主題 基于以上項目的商管特性解析，建議商管公司的經營主題為： 1“市場化經營，商超化管理” 2“主題式布局、開放式陳列、百貨式動線 ”利用完整、完善、先進、科學的商業管理模式，打造“服務型精品建3、材市場” ，整體提升廣場的市場影響力和競爭力。三、商管公司經營定位 針對本項目的商管特性及經營主題建議，對商管公司的經營定位，做如下建議： 1為了避免三年后產權、經營權與管理權的更迭混亂影響到項目公司，建議商管公司與項目公司從管理體制，行政結構以及財務預算實施完全脫離； 2商管公司在收支平衡方面，擬采用以下方式：A在保障經營的前提下，盡量壓低經營成本 B盡可能的開發合理的商務配套收費項目 C提高綜合服務質量，保障管理費的順利收取 D市場部門持續性開發配套業態的合作，爭取合作費用 E市場部門通過整合資源進行市場推廣，盡可能降低市場推廣成本 ，同時銷售部門積極推進銷售傭金系統F盡量實現項目內部廣告4、資源的貨幣化 四、商管公司功能規劃 商管公司的核心功能規劃如下：商管公司（總經理）商務配套中心（經理）物業管理中心（經理）市場營銷中心（經理）負責項目所有配套資源的持續開發、管理以及各項服務費用收取負責保安、保潔、綠化、工程維護、消防以及管理費等費用收取負責項目的整體推廣、合作伙伴系統的開發以及廣告資源的整合行政管理中心（經理、文秘）銷售管理中心（經理）負責項目的尾盤銷售、持續招商、經營戶關系協調以及租金的收取負責公司所有人員招、解聘，勞動關系辦理以及其他行政管理事務財務部（經理）五、 商管公司模塊功能解析 1 行政管理及商務配套模塊：為了壓縮經營成本，市場的行政管理與商務配套模塊基本建議合并5、為一。本模塊功能除了行政與人事管理之外，主要在商務配套方面需制訂方案，具體建議為：選擇最困難的未達成銷售房，裝修為商務配套中心，配套服務為會議室租賃、網吧、打（復）印、掃描、廣告制作代理等服務；經營業主可以設置有一定的免費服務時間或者次數，具體情況在整體方案獲得審批后，另做詳細方案； 2 銷售管理中心模塊：該模塊僅設置2到3名工作人員，除了尾盤銷售、持續招商及租金收取以外，還需要完成3個附加功能：一是針對市場的需求，引進一些外來業態作為補充。比如食堂或者小餐廳，既可采取承包的方式給人經營，也可直接招商；二是需要進行經營者交流協調，定期向運營總經理提交經營分析報告及市場尾盤存量、經營更新率等數據6、匯總報告；三是團購組織 3物業管理中心模塊：該模塊的工作除了基本的物管工作以外，需要做好其他2方面的工作：首先，是管理公示工作。公示的內容包括物業管理組織架構（注：非商管公司架構）、物業各功能團隊負責人員、聯系方式、物業服務標準、商務中心收費標準、投訴電話以及緊急求助電話；其次，是有意識的做好必要的市場秩序維護工作演練，并定期與經營者聯合做演習。（比如防盜、搶）4市場營銷中心模塊：該模塊需要注意完成以下功能 n a.平面、電視媒體宣傳（以硬定位，軟產品為宣傳基礎方式）n b.公交線路、社區及在建樓盤工地附近廣告宣傳 n c.市場內廣告資源的整合、匯總、計調以及預算 n d.經營企業單位時間的產7、品宣傳冊 n e.虛擬市場、電視銷售推廣平臺的建設 n f.導向指引系統 n g.市場活動 同時，該模塊還需要完成項目當地合作伙伴系統的搭建：n 銀行：與之建立合作關系，進行類似“家裝易、分期寶”方式的合作，為消費市場提供消費資金支持；n 郵局及直郵公司：通過速遞系統，把市場產品信息定期的通過合適的方式進行宣傳；比如精裝產品宣傳冊（參考宜家）或者DM聯頁；n 家電賣場及其他錯位型業態：可以與之形成客戶的互通互補，可以以比如VIP卡消費互惠方式進行合作；n 當地電視臺：進行電視購物。本費用由參與的相關商戶支付；n 其他合作單位六、 經營者管理要點 一個市場的良好及強勢的運營，僅僅依靠一個專業的商8、業運營及物業管理團隊獨立進行是不可能實現的，這離不開整個市場的經營業主的支持與配合，只有在雙方建立了良好互信的合作模式基礎上，才能從真正意義上實現統一經營，完成既定的經營目標。因此：n 經營者應當做到：n 遵守市場管理制度，維護市場經營秩序。 依法懸掛營業執照，不得超越經營范圍。 認真檢驗商品質量，保存進貨原始憑證。 提供統一購貨憑證，重要商品建立臺帳。 n 日常監管機制：n 以巡查組為主，對轄區市場巡查，每天至少一次 n 自律機制 n 經營管理者應當做到：n 依法辦理登記注冊，明確市場責任主體。 制定市場管理制度，確保消防衛生治安。 簽定規范經營合同，督促進場業主亮照。 顯著公示投訴指南。 9、及時報送相關報表，不與非法交易來往。 n 預警機制 n 組織巡查： 確定預警對象，落實監管責任人，建立預警臺帳；對巡查中發現的問題發出警示告知，或開具警示期限整改通知書； 依法處罰 ： 對預警整改無效的市場經營管理者實施處罰；公示 ： 包括市場公示攔公示或通過媒體向社會公示。 n 消費者權益保護機制：n 建立消費者投訴機構，配備專（兼）職管理人員； 場內公示投訴指南，完善購物索證制度；所有商品盡量要求明碼標價； 文明經商，誠實經營，公開承諾“四不”、“五無”：n “四不”：不制假、不售假、不存假、不欺詐。n “五無”：無假冒商標、無虛假廣告、無不正當競爭、無侵權行為、無欺行霸市。 七、 商管公10、司經營收支解析 商管公司的營收計劃由以下幾個方面來組成：1綜合管理費 2團購提成（與經營戶合作）3市場推廣費（電視購物部分）；計劃第2年開始定期收取市場推廣費（視市場經營情況而定）4項目廣告資源收費 5商務中心配套收費（包括會議室出租、網吧、打印復印、掃描、等等）6配套業態收入（比如外包食堂等）7其他收入（如公攤水電、租金提成等）商管公司的主要支出由以下幾個方面來組成：1人員薪資 2設備采購 3市場推廣費用 4財稅、行政支出 5工程、設備、綠化維護 6水電費用 7固定資產折舊 8其他費用 八、商管公司核心團隊構建 總經理（1）行政經理（1）銷售經理（1）市場經理（1）物業經理（1）行政秘書（111、-2）總助（1）團購主管（1）市場主管（2-3）工程主管（1）保安主管（1）保潔主管（1）銷售主管（1）商務秘書（1-2）維修技工（2-3）保安（6-8）清潔工（5-6）財務經理（1）會計（1）出納（1）I T（1）以上團隊是按照方案前面所述功能來配置的，紅色部分代表功能崗位，該功能獲得審批后方才配置。 核心團隊的組建方式：建議由總公司借調一名高管臨時擔任運營總經理，幫助籌備、構建核心團隊并執行運營方案。其他管理及工作人員，考慮到人力資源成本以及對本地環境的熟悉程度，建議原則上全部由當地招聘。九、核心團隊崗位職責 1運營總經理 制訂商管公司的組建方案，并全面負責籌備工作 制訂商管公司總工作目標12、和實施計劃，對商管公司以及項目的整體運營負全責；按計劃完成所有相應回款計劃負責與政府相關職能部門的關系協調；市場整體市場推廣計劃的審批及評估；團隊副總經理級別以下人員的招、解 -=聘的最終審批 參與制定下級崗位描述，審批績效考核方案；召集、主持核心團隊會議，布置工作，檢查進度；完成主管領導安排的其他工作。 2總經理助理 負責公司文件、資料和公司領導講話稿，有關規章制度及各種文稿的起草。負責公司各種會議的通知工作，做好會議記錄，重要會議應整理好會議紀要。負責公司經濟合同、協議、有關法律事務、法律文書的起草。負責公司印鑒管理。負責公司營業執照，組織機構代碼證的年檢、使用管理。負責公司文件的發放、簽13、收工作。負責收集與公司有關的各類資料收集、整理。負責對會議、文件決定事項進行催辦、落實。總經理安排的其他工作 。 3物業經理 全面負責對所管轄的物業實施一體化綜合管理；完成公司制訂的年度管理目標及相關費用的征收；制訂物業管理年度、月度工作計劃并組織實施；制訂物業管理部管理流程及工作要求細則；負責檢查、監督部門內各項制度的執行情況；合理調配人員，協調各崗位的分工協作，責任到人；負責項目內經營業主的裝修審批，協調違章和投訴的處理工作；全面落實項目內安全、防火、保潔工作；協調本部門與供水、供電、工商等和物業管理有關部門的關系；對監控、廣播系統進行妥善維護；完成總經理安排或委托的其他工作； 4行政經理14、 組織制定行政部門工作發展規劃、計劃與預算方案；組織制定行政管理規章制度及督促、檢查制度的貫徹執行；負責商務中心的運營以及費用征收管理； 員工的招（解）聘、勞動關系轉移等；起草及歸檔公司相關文件；搜集、整理公司內部信息，并做好相關外聯工作；組織好來客以及經營戶的接待；主持部門內部的建設工作，建設及維護內部網絡；協調公司內部行政人事等工作；對控制成本的方法提出建議。 5銷售經理 制訂部門工作計劃以及相關規章制度； 按公司要求，完成項目的銷售及招商工作； 按公司要求，完成項目的各項回款工作； 協調相關部門與經營戶或者業主，制訂并執行獲得審批的團購方案； 按照公司要求，定期提交相關數據匯總及業主溝通15、報告； 按照公司要求，協調進行配套業態的開發及招商工作； 完成其他公司要求的工作 6市場經理 制訂部門工作計劃以及相關規章制度； 完成項目整體推廣方案及預算的制訂與申報； 完成項目整體廣告資源的匯總報告，并定期進行情況報告； 制訂項目合作伙伴的搭建工作計劃并執行； 協調相關部門，完成項目內部的導購系統； 完成項目整體的VI系統； 完成對項目內所有市場推廣行為規范的監督、建議及整改； 完成對所有推廣方案執行的效果評估； 完成網絡以及電視購物平臺的搭建； 完成公司要求的其他工作任務 7財務經理 根據國家財務制度和財經法規，結合公司實際情況，制定適用的財務管理辦法；按照國家統一的會計制度設置和使用會16、計科目。除會計制度允許變動的以外，不得任意增減或者合并會計科目；圍繞公司的經營發展規劃和工作計劃，負責編制公司財務計劃和費用預算，有效地籌劃和運用公司資金；做好公司各項資金的收取與支出管理；定期匯總管理處的經濟運作情況，提出合理化建議，為公司決策提供參考依據；做好財務統計和會計賬目、報表及年終結算工作，并妥善保管會計憑證，賬簿、報表和其他檔案資料；定期檢查財務計劃、費用預算執行情況，監督各部門的財務活動，分析存在問題，查明原因，及時解決；統一歸口管理公司各種票據和賬目，杜絕管理處資金流失；負責財務人員的業務培訓和考核監督工作；保守公司管理處機密，維護公司利益；負責向公司領導及政府部門作出財務報17、表；完成公司領導安排的其他工作內容；十、商管公司在五月至六月的籌備工作計劃建議 1確定商管公司與集團公司或者項目公司之間的管理模式。分配方式及計算標準本項目并不適用，可暫緩；2商管公司對項目管理制訂預算框架以及收益（或者止損）預期，并上報集團；3 運營總經理權限的審核；4確定商管公司核心團隊架構；5確定商管公司核心團隊的崗位職責；6公司啟動資金的落實7確定商管公司臨時辦公地址；8辦公設備的采購或者調撥；9招聘商管公司核心團隊成員（行政、物業2名經理希望六月前到位）；10商管公司制訂團隊全部崗位職責及工作流程；11商管公司列出基本完整的管理要目； 以上工作為商管公司本月要完成的工作，具體完成進度要視項目當地實際情況以及方案審批進度開展。 需要具體申報審批的將單獨做申報文件進行審批。地產事業部：宋皓2010年5月24日