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1、綠景大廈財務(wù)管理手冊財務(wù)報表編制會計報表的目的，是向會計報表的使用者及時提供該核算單位的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量等信息。因不同使用者有不同需要，所以報表的式樣及種類，亦應(yīng)按實際的需要編制。國家對會計報表的格式有統(tǒng)一的規(guī)定，但該格式所表達的信息對各物業(yè)的管理決策、委托方及其用戶不一定足夠及適合。因此，財務(wù)管理部有必要定期編制更為詳盡的內(nèi)部報表。這些報表的格式并沒有固定要求，較據(jù)靈活性，視各物業(yè)的具體情況而定，但應(yīng)以符合物業(yè)管理法規(guī)、用戶公約、管理合約要求，清楚表達各物業(yè)的財務(wù)狀況為原則。以下是一些在內(nèi)部財務(wù)報表中應(yīng)予明確表述的事項：一、收支表（損益表）1.按用戶公約的規(guī)定要求獨立核算的部分，2、已各自編制獨立收支表。2.本期成本費用已按當?shù)匚飿I(yè)管理服務(wù)收費實施辦法中物業(yè)管理服務(wù)收費項目和構(gòu)成列示。3.各項費用可分為合約性及非合約性兩大類，合約性開支有專表說明。此舉可以提供決策者更多有用數(shù)據(jù)，來處理資金調(diào)動及制定預(yù)算。4.關(guān)于一些非經(jīng)常性而金額大的費用，已給予重點注釋，令使用者了解該等費用的實際用途。5.本月實際收支與預(yù)算收支及上月收支比較，并對有重大差異的項目作出分析，便于有關(guān)部門有所了解以加強控制。二、資產(chǎn)負債表1.已對該物業(yè)名下持有的固定資產(chǎn)，提供明細表。2.附有管理處員工工資明細表。3.附有往來單位往來賬項明細表，特別是與開發(fā)商和物業(yè)公司之間的往來賬款。4.附有各用戶單位應(yīng)收款3、賬款前期欠款、本期應(yīng)收賬款、本期實收賬款和本期末欠款明細表。5.附有待攤費用、應(yīng)付款、預(yù)付款等明細表。發(fā)票和收據(jù)管理一、總則1.根據(jù)中華人民共和國發(fā)票管理辦法及其它有關(guān)規(guī)定制定本制度。2.本公司所有發(fā)票、收據(jù)（指有價值的收據(jù)）及票據(jù)（以下簡稱票據(jù)）均屬本制度管理的范圍。3.財務(wù)管理部統(tǒng)一負責本公司各種票據(jù)的管理工作。4.各種票據(jù)的種類、使用范圍由財務(wù)管理部規(guī)定。二、各種票據(jù)的購買及印刷1.屬國家統(tǒng)一規(guī)定的發(fā)票由財務(wù)管理部指定專人向有關(guān)稅務(wù)部門購買。2.經(jīng)有關(guān)稅務(wù)部門批準公司自行印制發(fā)票時，由財務(wù)管理部提出式樣經(jīng)總經(jīng)理核準，并報有關(guān)稅務(wù)部門批準后，在稅務(wù)部門指定的印刷單位印制。3.公司使用的各種4、發(fā)票、收據(jù)屬代收的部分，使用代收單位的發(fā)票、收據(jù)；屬公司的收據(jù)需印制時，由財務(wù)管理部提出式樣經(jīng)總經(jīng)理批準后進行印制；屬各部門專用的票據(jù)需印制時，由需用部門提出式樣，經(jīng)財務(wù)管理部審核，報總經(jīng)理批準后印制。4.財務(wù)管理部專管人員必須對購買、印刷或代收單位提供的各種票據(jù)進行驗收，詳細清點數(shù)量、檢查有無印刷錯誤。數(shù)量有誤或印刷有錯誤的應(yīng)拒收。各種票據(jù)驗收后，應(yīng)按不同的票據(jù)登記驗收日期、數(shù)量、起止號碼等，設(shè)專柜保管。三、各種票據(jù)的領(lǐng)用1.財務(wù)管理部專管人員應(yīng)設(shè)置各種票據(jù)領(lǐng)用登記簿，凡發(fā)放票據(jù)，必須登記領(lǐng)用的日期、數(shù)量、起止號碼等，并由領(lǐng)用人簽收。2.使用發(fā)票或收據(jù)的部門必須指定專人負責各種票據(jù)的管理工作5、（以下簡稱票據(jù)專管人員）。3.票據(jù)專管人員在向財務(wù)管理部領(lǐng)取各種票據(jù)時，必須辦理領(lǐng)用手續(xù)并清點數(shù)量、驗看號碼，發(fā)現(xiàn)有號碼錯亂的，應(yīng)拒絕領(lǐng)用。4.票據(jù)專管人員對所領(lǐng)用的各種票據(jù)必須妥善保管，在交付使用人員時，應(yīng)進行登記、簽收。四、各種票據(jù)的使用1.各種票據(jù)需按發(fā)票收據(jù)使用細則的規(guī)定進行使用。2.各種票據(jù)應(yīng)當按照規(guī)定的時限、順序，逐欄、全部聯(lián)次一次性開具。3.各種票據(jù)只能按規(guī)定的范圍進行使用，不得轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓、跳號、拆本使用，或開具空白票據(jù)。4.各種票據(jù)需交接使用時，應(yīng)辦理交接手續(xù)，寫明交接時票據(jù)的號碼。5.接收人在接收各種票據(jù)時，如發(fā)現(xiàn)所交接的票據(jù)存在問題，可拒絕接收，并立即報告主管人員。情節(jié)嚴重6、時，應(yīng)立即報告財務(wù)管理部。五、各種票據(jù)的檢查和核銷1.財務(wù)管理部有權(quán)對各種票據(jù)的使用隨時進行檢查。2.已用完的各種票據(jù)必須立即向財務(wù)管理部進行核銷。3.財務(wù)管理部專管人員在核銷各種票據(jù)時，必須對票據(jù)進行檢查。發(fā)現(xiàn)有使用不當?shù)模瑧?yīng)提出意見進行糾正；發(fā)現(xiàn)有問題的，應(yīng)立即報告財務(wù)經(jīng)理。4.財務(wù)管理部專管人員應(yīng)隨時核查使用各種票據(jù)的人員有否及時將所收款項按規(guī)定上交。在各種票據(jù)核銷后，應(yīng)對整本票據(jù)報收款項有否上交進行核查。物資管理制度一、物質(zhì)分類1.固定資產(chǎn)的定義單位價值2000元以上或者使用年限超過一年以上的物品。2.低值易耗品的定義不屬于固定資產(chǎn)，而又價值較高或使用時間較長的物品。3.辦公用品的定義7、辦公使用的消耗性物品。4.物料用品的定義進行物業(yè)管理所需使用的消耗性物品。5.小商品的定義為銷售給業(yè)戶的目的而購進的商品。二、物資采購制度1.各部門凡需新增固定資產(chǎn)，低值易耗品或使用各種其它物資，應(yīng)先行到公司倉庫領(lǐng)用，倉庫無庫存的，可申請購買。2.部門申購應(yīng)先將所需增加的物品列入每月編制的預(yù)算內(nèi)，預(yù)算經(jīng)批準后，可正式申請購買。3.預(yù)算外急需使用的物資，經(jīng)總經(jīng)理批準可以先行購買，再補作預(yù)算。4.各種物品的采購主要由行政及行政人事部負責，但對一些急切需用或?qū)I(yè)用品，可由部門經(jīng)理申請，總物業(yè)經(jīng)理批準后由使用部門進行采購。5.各部門對本部使用的常用物品，應(yīng)根據(jù)使用情況提出每月的耗用量，倉庫根據(jù)該物品消8、耗時間的長短定出最低庫存量，在接近最低庫存量時，通知有關(guān)部門申購物品。6.申請購買物品申購部門填寫物品申購單，申購單需詳細列明所需購買物資的名稱、規(guī)格、 數(shù)量、用途(或使用的地方)。7.采購部門審核申購物品的庫存情況和報價，財務(wù)管理部審核申購的物資和金額有否符合預(yù)算，最后由總經(jīng)理審批。8.負責采購的人員應(yīng)隨時了解和掌握公司常用物品的市場價格和供應(yīng)情況，接到申購單后，向有關(guān)供貨商詢價，并在申購單上填報三家以上供貨商的報價。9.對于常用物品及耗用量大的物品，根據(jù)不同供貨商對不同物品的報價按質(zhì)優(yōu)價廉的原則選定固定的供貨商。10.負責采購的部門應(yīng)要求固定供貨商定期提供近期物品的供貨價和供貨品種，根據(jù)可9、供貨品種和價格核對申購物品的報價。11.采購部門應(yīng)要求供貨商加強配合，根據(jù)供貨商提供的供貨物品和價格清單做好采購計劃，爭取節(jié)省采購所需的時間，為物資使用部門創(chuàng)造效益。12.對于一時在市場上難以購買和購買程序需占用較長時間的物品，采購部門應(yīng)將情況通知給使用部門，以使使用部門能及時采取相應(yīng)措施。13.采購部門在收到已批準的申購單后，屬于由固定供貨商供應(yīng)的，應(yīng)通知固定供貨商送貨上門，并采用定期結(jié)算的方式結(jié)算貨款。三、倉庫管理制度1.對倉管人員的要求(1)倉管人員應(yīng)熟悉其所保管物資的基本特性、使用性能、保管知識、規(guī)格用途、存放期限等。(2)及時、準確地做好記賬工作，如實反映物資的庫存及發(fā)放情況。(3)10、經(jīng)常保持倉庫環(huán)境的整潔文明、各種物資存放整齊。2.驗收進倉制度(1)所有物資進倉前由采購人員填寫一式四聯(lián)收料單(進庫單)，收料單的內(nèi)容包括物資的名稱、規(guī)格、數(shù)量、單價和金額。(2)倉管人員及申購人對進倉的物資必須驗收其質(zhì)量是否符合使用的要求。(3)凡尚未取得發(fā)票而先行進倉的物資，倉管人員及申購人必須核對收料單上所列的品名、規(guī)格、數(shù)量與實收物資及送貨單是否相符。(4)已取得發(fā)票的物資，還必須對發(fā)票上所列的內(nèi)容進行核對。(5)收料單一式四聯(lián)，完成驗收手續(xù)由倉管人員簽收后，其中:第一聯(lián)倉庫留存，作收貨的記賬依據(jù)；第二聯(lián)隨同發(fā)票報銷；第三聯(lián)送財務(wù)管理部存查（倉管人員在完成驗收手續(xù)后，每十天匯集后交財務(wù)11、管理部）；第四聯(lián)由采購人員（經(jīng)辦人）留存。3.保管制度(1)固定資產(chǎn)的管理固定資產(chǎn)由使用部門保管; 固定資產(chǎn)如個人使用，個人保管，個人在財務(wù)管理部(或行政及行政人事部)辦理領(lǐng)用手續(xù)，各部門公共使用的，由部門經(jīng)理指定專人負責，如發(fā)生人為損壞或丟失，需照價賠償。固定資產(chǎn)要定期清查盤點，最少每年要進行一次全面的清查，盤點時要對實物逐項點數(shù)，填列固定資產(chǎn)盤存表，按類別，品名詳列賬存數(shù)量金額和實存數(shù)量金額，由參加盤點人簽章證明，保管備查，固定資產(chǎn)明細賬和固定資產(chǎn)總賬要按時核對，做到賬賬相符，賬實相符，出現(xiàn)盤盈、盤虧要及時上報。固定資產(chǎn)的調(diào)出、變賣和因失去使用價值需要報廢時，必須按管理處權(quán)限辦理，合法批準12、手續(xù)，其變賣價格由財務(wù)管理部與使用部商定，需報廢及清理的固定資產(chǎn)要進行審查與技術(shù)鑒定后報總物業(yè)經(jīng)理批準，進行賬務(wù)處理，凡屬人為造成固定資產(chǎn)報廢或損壞，必須上報總物業(yè)經(jīng)理處理并追究其個人責任及相應(yīng)的處罰。(2)其它物資的管理其它物資均先由倉庫驗收，屬各分倉的物品再由各分倉領(lǐng)出分別倉庫進行保管。財務(wù)管理部要對購進的各項固定資產(chǎn)建賬建卡，根據(jù)稅務(wù)局要求和會計核算方法，按月計提折舊費，固定資產(chǎn)折舊提取方法采用直線法。所有物品由行政及行政人事部統(tǒng)一按分類編號。倉庫按物品編號劃分存放區(qū)域，物品根據(jù)其存放條件及編號，有條理地存放于倉庫內(nèi)。倉管人員必須經(jīng)常檢查物資存放的情況，發(fā)現(xiàn)物資有變質(zhì)情況時，應(yīng)及時進行處13、理。各種物資應(yīng)做到賬實相符，并每月進行一次盤點。盤點中發(fā)現(xiàn)有盤盈、盤虧及變質(zhì)等情況應(yīng)查明原因及時報告主管部門及財務(wù)管理部。情況嚴重時，應(yīng)及時報告總物業(yè)經(jīng)理。盤點報告在每月月底前上報財務(wù)管理部匯總。各倉庫應(yīng)分品種、規(guī)格設(shè)賬登記各種物資的收、發(fā)、存情況，每月終了，公司倉庫應(yīng)與各分類倉庫核對當月的收、發(fā)、存情況，并定期進行賬實核對。各倉庫收發(fā)料截止至每月20日，每月25日前各分倉倉管人員必須報送當月報表至公司倉管人員核對，公司倉管人員和行政部在每月31日前向總物業(yè)經(jīng)理、主管部門及財務(wù)管理部報送本月的報表。每月終了，倉庫向行政及行政人事部按部門提交當月增加物資清單，行政及行政人事部在此基礎(chǔ)上匯總直接購14、買、報廢、調(diào)用等完成當月各部門增減物資清單。清單一式三份，使用部門、行政及行政人事部、財務(wù)管理部各一份。凡屬代保管的物資（含暫不需用或不合用的），需辦理進倉手續(xù)，倉管人員應(yīng)另設(shè)賬登記、保管。(3)物品領(lǐng)用及出庫領(lǐng)用各種物資都必須辦理領(lǐng)用手續(xù)，各種物資的領(lǐng)用手續(xù)均須由主管領(lǐng)導(dǎo)簽名。領(lǐng)用的固定資產(chǎn)或其它非消耗性物資按使用部門登記“物資保管清單”，使用部門應(yīng)每一季度清點一次，并將清點結(jié)果列表報行政及行政人事部；使用部門領(lǐng)用非消耗性物品屬個人使用、保管的低值易耗品、工器具或非消耗性物資按使用人登記“員工物品領(lǐng)用表”。員工調(diào)離部門或離開公司時，應(yīng)交回所領(lǐng)用的物品，并將“員工物品領(lǐng)用表”復(fù)印一份交行政及行15、政人事部，各級主管離任或調(diào)離公司時，應(yīng)由上一級主管或管理部門清點其所轄部分的物品。工程管理部及其它部門日常使用的工具和消耗性物品向倉庫申領(lǐng)一定數(shù)量，自行設(shè)倉保管。所有物資出庫一律憑使用部門開出的領(lǐng)料單發(fā)貨，領(lǐng)料單應(yīng)列明出庫物資的編號、品名、規(guī)格、數(shù)量、用途、使用區(qū)域（如樓宇）等，除有領(lǐng)用人員簽名外，還必須有使用部門的主管簽名。若領(lǐng)用的是非消耗物資，應(yīng)同時填寫“財產(chǎn)保管清單”。倉管人員發(fā)貨時，要堅持按發(fā)貨程序發(fā)貨：一查庫存量，二先入先出，三當面點清。發(fā)貨時發(fā)貨人應(yīng)在領(lǐng)料單上簽名并及時登記入賬。已領(lǐng)用的物資，凡質(zhì)量、規(guī)格不符合使用，應(yīng)允許使用部門退貨。使用部門辦理退料銷賬手續(xù)：填寫一式三聯(lián)的紅字領(lǐng)16、料單，倉庫憑紅字領(lǐng)料單作重新入賬的依據(jù)。若退回的是已使用的物資，倉管人員應(yīng)另設(shè)賬登記、保管。非消耗性的物資（含個人保管的工具、物品、低值易耗品）在倉庫或發(fā)放部門領(lǐng)出后，使用部門應(yīng)按品名、領(lǐng)用人填寫“員工物品領(lǐng)用表”。因嚴重損壞或因使用期限已滿等而無法繼續(xù)使用、需進行更換的非消耗性物資，領(lǐng)用時必須交舊領(lǐng)新。領(lǐng)料單一式三聯(lián)，其中第一聯(lián)由倉庫作物資發(fā)出后的記賬依據(jù)；第二聯(lián)財務(wù)管理部存（倉庫發(fā)貨后每十天匯集交財務(wù)管理部）。第三聯(lián)由領(lǐng)料部門自存。四、維修及報廢1.固定資產(chǎn)、部分低值易耗品需要維修時，由使用部門提出請修單，屬保修的物品聯(lián)系原保修單位進行維修；非保修物品屬辦公用的物品由行政及行政人事部安排維17、修，其它物品由工程管理部安排維修。2.固定資產(chǎn)、低值易耗品或非消耗性物品需要報廢時，由使用部門填寫“物品報廢表”，屬工程、機電、設(shè)備等物品報工程管理部；其它物資報行政及行政人事部。經(jīng)鑒定確系無法使用的，經(jīng)報請總物業(yè)經(jīng)理批準，各部門在收到“物資報廢表”批復(fù)三天內(nèi)，將報廢物資集中送往公司總倉庫，分別由行政及行政人事部或工程管理部進行處理。 3.需維修或報廢的上述物資如屬人為損壞、報廢或丟失的，應(yīng)由責任人進行賠償。資金管理一、流動資金管理1.非商品資金管理非商品資金包括現(xiàn)金、物料用品、低值易耗品和待攤費用等。(1)必須嚴格控制非商品資金的占用，核定額度，嚴格管理。(2)購置必須有計劃，經(jīng)批準，手續(xù)合18、法完備，否則財務(wù)不予報銷。(3)貫徹執(zhí)行國家關(guān)于現(xiàn)金管理有關(guān)規(guī)定，凡超出現(xiàn)金管理及現(xiàn)金支付數(shù)額大的，需總物業(yè)經(jīng)理批準。(4)當天收取的營業(yè)款、代理款，一律當日送銀行，不得坐支現(xiàn)金。(5)報損的低值易耗品，必須查明原因，分清責任，報財務(wù)部處理，凡屬人為的損失，必須上報總物業(yè)經(jīng)理并追究個人責任。2.結(jié)算資金管理結(jié)算資金是企業(yè)在經(jīng)營活動中發(fā)生的貨幣業(yè)務(wù)，包括銀行賬款，應(yīng)收應(yīng)付往來賬款等。(1)管理公司的銀行賬戶，不準借給其他任何單位和個人使用，更不得出租賬戶收取手續(xù)費，因特殊情況，代轉(zhuǎn)達款項時，須經(jīng)主管經(jīng)理批準。(2)任何人不得借用公款，情況特殊的，須經(jīng)主管經(jīng)理批準，寫明還款時間，財務(wù)部在其個人工資19、中扣回。(3)及時清理往來賬款，凡人為造成死賬的，必須追究個人責任，上報總物業(yè)經(jīng)理處理。(4)及時清理債權(quán)、債務(wù)，防止拖欠款項。(5)任何人不得以任何手段搞貪污，挪用公款及個人收取傭金等違法行為。二、資金使用、統(tǒng)籌為合理地使用、統(tǒng)籌資金，各部門凡需購買物品用款，需事先提前35天報計劃到財務(wù)部備案，以便合理地統(tǒng)籌資金。費用管理一、費用管理原則1.堅持勤儉節(jié)約的原則，努力降低費用水平。2.準確執(zhí)行有關(guān)財務(wù)規(guī)定，嚴格遵守費用開支范圍。3.加強各項開支計劃管理，實行財務(wù)監(jiān)督，財務(wù)部行使好財權(quán)。4.一切付款票據(jù)，必須是合法的發(fā)票，白條不得作為報銷憑據(jù)。5.嚴格控制費用，嚴禁在使用費用中假公濟私。6.凡屬20、費用范圍開支，由部門經(jīng)理簽字，經(jīng)財務(wù)部經(jīng)理審核（有權(quán)提出異議），報總物業(yè)經(jīng)理批準后方可報銷。二、費用開支標準1.工資：按“工資管理規(guī)定”執(zhí)行。2.勞動保險費：按市勞動保險部門有關(guān)規(guī)定和“社會保險規(guī)定”執(zhí)行。3.差旅費（附明細表）差旅費費用報銷標準如下（指中國境內(nèi)）：三、物業(yè)總經(jīng)理權(quán)限凡公司發(fā)生的費用（含購入固定資產(chǎn)），金額在人民幣20000元（含人民幣20000元）以下的由物業(yè)總經(jīng)理簽署，超過此權(quán)限范圍的由發(fā)展商批核。若物業(yè)總經(jīng)理因公出差或私事需外出時，職責權(quán)限可暫由副總經(jīng)理代理，待物業(yè)總經(jīng)理回來后審定。財務(wù)報銷制度一、總則1.填寫購物申請表，報主管部門經(jīng)理審批，再報總物業(yè)經(jīng)理審批。2.物品買21、回后，經(jīng)手人必須持有國家認可的發(fā)票，并在發(fā)票背后簽字，再找驗收人按發(fā)票上所列物品的品名、規(guī)格、數(shù)量等有關(guān)內(nèi)容進行驗收，驗收妥當后在發(fā)票背后簽上驗收證明人的名字。（如屬物料用品，固定資產(chǎn)類的，驗收后要開入庫單（一式三份），并要注明固定資產(chǎn)是屬哪個部門使用的，存放在何處），再填制有關(guān)報銷單，按報銷程序進行報賬。3.如屬港幣支出，可按當時匯率折算人民幣給報銷人。4.所有的報銷單據(jù)必須由報銷人填寫，由部門負責人及總物業(yè)經(jīng)理簽名方可認可。5.出納員只能將報銷費用交予報銷人，不可轉(zhuǎn)收，支付后立即在報銷單上注明“已付”字樣。二、預(yù)借費用1.預(yù)借應(yīng)酬費應(yīng)填寫“應(yīng)酬費預(yù)借單”，由各部負責人簽名后，報交財務(wù)部經(jīng)理22、審核備案后交總物業(yè)經(jīng)理簽批，并憑此單到財務(wù)部預(yù)借現(xiàn)金或支票。2.采購方面在采購前需要預(yù)支費用時，應(yīng)填寫“購物申請表及借款單”，由部門負責人批準后報物業(yè)總經(jīng)理簽字批準，憑“購物申請單及借款單”到財務(wù)部辦理有關(guān)手續(xù)。3.如公司派人員出差需預(yù)借現(xiàn)金，則由員工填寫借款單上交部門負責人及總物業(yè)經(jīng)理審批預(yù)借，出差回來后五天內(nèi)應(yīng)到財務(wù)部辦理有關(guān)手續(xù)，過期不辦者，財務(wù)部有權(quán)在其本人工資中扣回預(yù)借金額。4.出納員應(yīng)對所有的借款單進行詳細記錄及注銷手續(xù)。三、采購（指大單采購）1.由申請人填寫“購物申請單”并附樣品或物品型號、類別說明，上報部門負責人審批。2.交至人事行政部，由人事行政部安排采購人員多方取得報價。相23、比較后確定合適的價格再由物業(yè)總經(jīng)理簽名確認，采購貨物金額在人民幣5000元以上的應(yīng)取得兩個或兩個以上的報價，采購人員應(yīng)了解現(xiàn)有物品情況，做到不盲目進貨。四、收貨及領(lǐng)貨1.進貨單據(jù)齊全(1)收貨人員按發(fā)票上所列物品的品名、規(guī)格、數(shù)量等有關(guān)內(nèi)容進行驗收并簽名，收貨人員必須注意進貨質(zhì)量。(2)貨品經(jīng)驗收后需經(jīng)手人和驗收人在發(fā)票后簽名，并由財務(wù)人員對貨品作詳細記錄及安排有關(guān)人員進行保管。2.各部門員工應(yīng)本著節(jié)約成本的原則按照實際需要領(lǐng)取所用物品。(1)先填寫申請單，送交上級主管批核。(2)再送交本部門經(jīng)理簽批，方可領(lǐng)取，財務(wù)人員應(yīng)對申領(lǐng)單進行保存登記以便保證貨品的充足。五、現(xiàn)金使用說明為健全財務(wù)制度，堵塞漏洞，凡發(fā)生額在人民幣500元以下的零星支出，可用現(xiàn)金支付外，其余一律用支票支付。