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1、- 哈爾濱偉峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 -公主嶺市地下商業(yè)街項目投資建議書 哈爾濱偉峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2014年3月23日關(guān)于建設(shè)公主嶺市地下商業(yè)街的立項申請報告公主嶺市委、市政府： 進入21世紀(jì)，縣城（市）城市化建設(shè)進入了快速發(fā)展期，城市土地資源日趨緊張，集約化利用土地，合理規(guī)劃利用城市地下空間資源，走緊湊型地上和地下綜合立體空間規(guī)劃建設(shè)已經(jīng)成為縣城（市）城市建設(shè)發(fā)展的大勢所趨。人民防空是國防建設(shè)的重要組成部分，也是我國經(jīng)濟社會建設(shè)發(fā)展和城市建設(shè)發(fā)展的重要內(nèi)容。在城市建設(shè)發(fā)展進程中，必需站在人民防空建設(shè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度統(tǒng)籌規(guī)劃，使人防建設(shè)與地下空間開發(fā)利用緊密結(jié)合，實現(xiàn)城市防護體系與城市建設(shè)的集約2、化發(fā)展。 一、項目提出的五個主要背景1、招商引資打造縣城（市）以人防地下商業(yè)步行街為中心的商業(yè)區(qū)，有助于提升縣城在城市化發(fā)展進程中的城市價值；2、帶動縣城商貿(mào)服務(wù)業(yè)聚集發(fā)展，促進縣城商業(yè)集中度大幅度提高，形成帶狀綜合商業(yè)區(qū)，助推縣城商業(yè)繁榮；3、重視節(jié)約和集約利用土地，堅持集中緊湊的發(fā)展模式，合理規(guī)劃利用城市地下空間資源，已經(jīng)成為城市建設(shè)發(fā)展的必然勢。4、作為基礎(chǔ)性和配套性設(shè)施的人防工程，在縣城城市總體規(guī)劃中的地位是戰(zhàn)略性的，不可或缺的，也是對縣城城市建設(shè)規(guī)劃的有益補充； 5、多極化城市開發(fā)建設(shè)，兼顧人民防空需求，提高縣城戰(zhàn)時防護能力，同時增強縣城防災(zāi)減災(zāi)抗御自然災(zāi)害的能力。 城市價值決定地產(chǎn)3、價值，公主嶺市猶如鑲嵌在吉林省上的一顆璀璨的明珠，為政府重點支持的區(qū)域，發(fā)展前景十分廣闊，投資地產(chǎn)“錢”景一片光明。如今，城市建設(shè)取得了突飛猛進的發(fā)展。我們哈爾濱偉峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，也非常愿意參與到公主嶺的城市建設(shè)中來，為市政府和人民打造一條展現(xiàn)城市現(xiàn)代文化，促進城市商業(yè)發(fā)展的休閑、時尚地下購物一條街。為公主嶺市的商業(yè)經(jīng)濟向?qū)I(yè)化整合，規(guī)模化發(fā)展做出貢獻。一、 開發(fā)建設(shè)地下商業(yè)街的意義 公主嶺地下商業(yè)街平戰(zhàn)結(jié)合人防工程是國防工程、城市公共設(shè)施的有機組成部分。該工程的建設(shè)對增強公主嶺市戰(zhàn)時防空，平時防災(zāi)減災(zāi)能力，促進社會經(jīng)濟發(fā)展，提高城市知名度具有積極意義。該工程擬位于公主嶺（公主大街、銀河4、路、西一路）地下、充分利用了城市公共用地，符合城市建設(shè)兼顧人民防空的要求。項目平時開發(fā)為地下商業(yè)街、過街通道、在創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益的同時，方便了群眾生活，增加了就業(yè)崗位，創(chuàng)造了良好的社會效益，促進人民防空與城市建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。 城市地下空間發(fā)展?jié)摿κ鞘志薮螅彩浅鞘邪l(fā)展的寶貴財富，向地下要空間，已成為城市進一步發(fā)展的客觀需要，這是世界城市發(fā)展的成功經(jīng)驗，也是衡量城市現(xiàn)代化水平的標(biāo)志。城市空間擁擠，停車難、行路難的矛盾越來越突出，勢必給城市的規(guī)模容量、基礎(chǔ)設(shè)施配套和服務(wù)管理帶來巨大的壓力，大力開發(fā)地下空間是解決上述問題的有效出路。 公主嶺市地下人防商業(yè)街工程位于城市商圈的繁華地段，該區(qū)域商業(yè)密5、集，人員、車輛流量大，道路復(fù)雜，安全隱患突出。該項目建成后，可以充分利用地下空間作為過街通道、使擁擠的人群能夠從地下有序分流，避免人車爭道和人員橫穿馬路帶來的安全隱患，有效緩緩解地面交通壓力。 完善城市功能、美化城市環(huán)境、節(jié)約土地資源，建立資源節(jié)約型與環(huán)境友好型社會，合理有序開發(fā)利用城市地下空間，已成為現(xiàn)代城市建設(shè)可持續(xù)發(fā)展當(dāng)中不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。根據(jù)公主嶺市的特點建設(shè)地下商業(yè)購物廣場是城市整體經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略需要。 二、哈爾濱偉峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介 哈爾濱偉峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是一家專業(yè)從事地下商業(yè)街項目投資、開發(fā)、建設(shè)經(jīng)營的公司。公司具有雄厚的資金實力和成熟的技術(shù)優(yōu)勢，具有專業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗，6、更具有先進的經(jīng)營理念和良好的社會信譽。目前我公司在各地區(qū)城市開發(fā)建設(shè)的市商業(yè)區(qū)地上人車混流、交通事故多發(fā)的狀況，也解決了大量下崗職工的再就業(yè)問題，為地方財政增加了可觀的稅收，取得了良好的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益。 哈爾濱偉峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司秉承務(wù)實、敬業(yè)、合作、共贏的企業(yè)經(jīng)營理念，通過市場化運作、專業(yè)化經(jīng)營、軍事化管理，致力于加快城市地下空間開發(fā)建設(shè)，進一步提高城市的時尚品位，緊密地與城市規(guī)劃建設(shè)相結(jié)合，打造高品質(zhì)的地下商貿(mào)經(jīng)營活動場所，為城市的快速可持續(xù)發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻。 三、公主嶺市建設(shè)地下商業(yè)街的必要性 通過對公主嶺的市場調(diào)查，反復(fù)論證分析，以及對政府招商引資政策的學(xué)習(xí)，按照政府7、貫徹經(jīng)濟建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展，與城市建設(shè)相結(jié)合的指導(dǎo)原則，落實政府關(guān)于突出抓好商貿(mào)服務(wù)核心區(qū)域建設(shè)的工作要求；我公司把投資建設(shè)公主嶺作為了優(yōu)先選址。四、項目位置設(shè)計方案（1）建設(shè)地址:一期：公主大街（光明路迎賓路）路段地下 長約為700米 寬約24米，建筑面積約為16800。二期：銀河路（公主大街-河南大街）路段地下，長約680米，寬約12米：西一路（公主大街-河南大街）路段地下，長約680米，寬約12米，建筑面積約為16320.擬建工程建筑總面積約為33120平方米，投資金額約3億人民幣，為地下一層。項目位置示意圖：項目刨面示意圖商業(yè)街效果圖-1商業(yè)街效果圖-2項目路面步道效果圖-1項目路面步道效果8、圖-2項目出入口效果圖-1 五、項目建設(shè)背景及必要性1、戰(zhàn)略地位重要、戰(zhàn)備效益突出 中共中央、國務(wù)院、中央軍委指出：人民防空是國防的重要組成部分，是國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的重要方面，是現(xiàn)代城市建設(shè)的重要內(nèi)容，是利國利民的社會公益事業(yè)。中華人民共和國人民防空法明確提出：“人民防空實行長期準(zhǔn)備、重點建設(shè)、平戰(zhàn)結(jié)合的方針，貫徹與經(jīng)濟建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展、與城市建設(shè)相結(jié)合的原則。”并明確規(guī)定“縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)將人民防空建設(shè)納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的計劃”。 2、拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、經(jīng)濟效益可觀 改革開放以來，由于貫徹長期準(zhǔn)備、重點建設(shè)、平戰(zhàn)結(jié)合的方針和堅持人防工程建設(shè)與經(jīng)濟建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展，與城市建設(shè)相結(jié)合的原則，使9、人防工程平戰(zhàn)結(jié)合利用成為新的經(jīng)濟增長點。地下人防平戰(zhàn)結(jié)合工程項目建成后，將有效拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，增加財稅收入。還可以新增商業(yè)面積33000余平方米，新增就業(yè)崗位1000人左右，新增商戶400戶左右。3、提高商圈整體品位、社會效益顯著3.1可有效改善商圈交通條件該地區(qū)人車混流，交通擁堵，從發(fā)達城市的實踐經(jīng)驗看，解決這一問題的主要做法就是發(fā)展地下交通空間，將“人與車分離”把商業(yè)活動區(qū)域從汽車交通的威脅下解放出來，它不僅解決人車爭路問題，還可以使人們在一個沒有汽車尾氣的干凈環(huán)境下購物，符合綠色消費的大趨勢，這種做法，尤其對于商業(yè)街來說非常值得提倡。在本項目建設(shè)中，為了緩解商業(yè)街的經(jīng)營商戶運送貨物，我10、們還將在地下開發(fā)出非機動車行道，使貨物運送更為便捷。該商業(yè)街地下人防平戰(zhàn)結(jié)合工程項目全部建成后，可以在三個方面改善商業(yè)區(qū)交通條件。 一是可以通過縱橫交錯的地下商業(yè)街，連接地上重要商業(yè)網(wǎng)點，減少購物者在地面繞道行走，是人員得到合理分流。 二是可以將地下商業(yè)街擴展后，通過地下通道與周邊的地下停車場連通，能很好的解決地面交通和環(huán)境問題，有利于提高整個商圈的檔次和形象。三是地上車輛和地下人員互相分離，通過地下商業(yè)街貫通馬路兩側(cè)的商業(yè)網(wǎng)點，取消地上人行橫道，人員跨街都在地下行走，避免人車爭道。可以說，該項目對擁擠的商業(yè)中心來說，相當(dāng)于多條地下通道，使擁擠的人群能夠有序分流。我們還將增設(shè)扶梯運送裝置，是貨11、物運送更為便捷。 3.2進一步提升該商圈的整體形象 打造精品地下展貿(mào)中心，是商業(yè)資源的充分利用。該商業(yè)街地下人防平戰(zhàn)結(jié)合工程將采用一流的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，一流的裝修標(biāo)準(zhǔn)，引進現(xiàn)代化商業(yè)管理系統(tǒng)，采用先進的通風(fēng)、制冷、照明、排水、通信、地下井、消防等人防戰(zhàn)備所有設(shè)施，集購物、餐飲、娛樂于一體，方便停車、方便購物、方便生活，完全可以成為該地區(qū)的地下景觀工程，進一步提升該商圈的整體形象，為市商業(yè)中心增添一道亮麗的風(fēng)景線。六、 項目可行性分析1、商業(yè)街建設(shè)人防地下平戰(zhàn)結(jié)合工程有明顯的商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢 從已有經(jīng)驗看，凡在城市中心商業(yè)開發(fā)的地下空間，還沒有失敗的案例。地下商業(yè)街人防平戰(zhàn)結(jié)合工程項目建在中心商圈地下，占12、有歷史傳統(tǒng)優(yōu)勢、地理位置優(yōu)勢、人民心理認同優(yōu)勢。同時，該項目在地下四通八達，連接商場、停車場，是人們購物必經(jīng)之地，駐足時間長，過往人員多，給商家?guī)淼睦娲螅虼嗽擁椖拷ǔ赏度胧褂煤螅瑫泻芎玫纳虡I(yè)效益。2、技術(shù)可行性 開發(fā)商業(yè)街地下平戰(zhàn)結(jié)合人防工程建設(shè)涉及地下管線、道路交通等問題。經(jīng)與有關(guān)專家研究探討，其道路施工方法采用逆作法施工比較合適。 “逆作法施工”是一種先進的施工技術(shù)，目前在繁華街道上建設(shè)人防工程，均采用逆作法施工。逆作法施工的特點：一是在土質(zhì)很差的條件下仍可施工；二是可以在較短的時間恢復(fù)交通，一般情況下可在二個月左右恢復(fù)通車；三是安全系數(shù)高。該人防平戰(zhàn)結(jié)合工程是一個功在千秋、利在當(dāng)13、代的項目，它是可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略在公主嶺市的具體體現(xiàn)，對于推動經(jīng)濟發(fā)展，改善該地區(qū)商業(yè)形象，提升公主嶺市人防工程建設(shè)水準(zhǔn)都有很高的實用價值。七、項目建設(shè)形式（1）根據(jù)中華人民共和國人民防空法的有關(guān)規(guī)定，人防工程建設(shè)，實行“誰投資、誰管理、誰受益”的原則，政府給予投資商辦理工程使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。項目建設(shè)資金全部由哈爾濱偉峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責(zé)投資。（2）項目定位 集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的特色街區(qū) 能充分滿足現(xiàn)代人們“吃、玩、穿、美、用”五大生活需求，倡導(dǎo)“在休閑中購物，在購物中娛樂”的全新商業(yè)經(jīng)營模式。 八、該項目的社會、經(jīng)濟效益綜合分析 1、綜合效益分析 本項目的實施將提供更多的直接和間接就14、業(yè)機會。首先，建成后的項目將形成新的商業(yè)中心，會增加服務(wù)行業(yè)的就業(yè)崗位。其次，項目開發(fā)階段的建設(shè)、市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、綠地的建設(shè)等工作都將產(chǎn)生大量間接就業(yè)機會。 本項目的建設(shè)及其后期管理還將吸納一定數(shù)量的管理人員、后勤保障人員就業(yè)，這對于緩解社會就業(yè)壓力、特別是對促進周邊地區(qū)居民的就業(yè)十分有利。2、對環(huán)境效益的影響 項目的實施將對環(huán)境效益產(chǎn)生積極的影響，營造健康的購物、休閑、生活空間。通過本項目的實施有利于美化區(qū)域環(huán)境，促進地區(qū)環(huán)境質(zhì)量的改善。3、對政府財政的影響 本項目建設(shè)為政府拉動內(nèi)需，帶來新的稅源。通過本項目的投資建設(shè)，可增加地方財政收入，帶動本地區(qū)及周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。本項目營業(yè)后可實15、現(xiàn)年創(chuàng)稅收1000萬元左右。4、對區(qū)域發(fā)展的影響 本項目的實施可以實現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提高周邊土地價值，滿足本區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)用地的需求。項目區(qū)將形成以現(xiàn)代化的展貿(mào)商業(yè)圈，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、合理的規(guī)劃布局、新穎的建筑形式以及健全的配套功能有助于提高區(qū)域成熟度，引領(lǐng)新的服裝批發(fā)方式，體現(xiàn)高品質(zhì)的區(qū)域形象，為人們整體生活質(zhì)量和生活品位的提高創(chuàng)造條件，提高人民物質(zhì)文化生活水平及社會福利。 項目可以改變區(qū)域內(nèi)商業(yè)購物環(huán)境和配套設(shè)施，使該區(qū)域的城市形象大大提高。另外可以整合周邊的商業(yè)資源，擴大商圈的影響力，使本項目成為公主嶺市又一形象亮點。九、項目運營16、管理項目建成后，在保證戰(zhàn)備功能的前提下，平時將作為商業(yè)使用。在具體運營過程中，我公司成立專門的商業(yè)運營管理公司，采取“四統(tǒng)一”的運營管理模式。項目運營管理1、統(tǒng)一招商管理 設(shè)置一定的準(zhǔn)入門檻，嚴(yán)格審視經(jīng)銷商的品牌，并對入駐商家進行完善的租約管理，保證商家服從公司的管理，保障商場的整體統(tǒng)一性。2、統(tǒng)一的營銷管理 有助于維護和提高經(jīng)營者的共同利益。針對公主嶺市核心商圈商家競爭激烈的現(xiàn)狀，管理運營公司對商場策劃好1年365天的營銷計劃，組織策劃相關(guān)的促銷活動，保障商戶及各地區(qū)代理商的完美運營。3、統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督 有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。成立由公司領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、17、監(jiān)督批發(fā)商的經(jīng)營活動，保證商街的高效運轉(zhuǎn),保證分銷商的進銷渠道。4、統(tǒng)一的物業(yè)管理 有助于建筑空間的維護和保養(yǎng)。物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護建筑、維護設(shè)備、保證水電熱正常供應(yīng)、貨物打包場地、公共面積的保潔、24小時安保防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理等商業(yè)物業(yè)管理內(nèi)容。第一、節(jié)約了建設(shè)用地，提高了土地綜合利用水平 充分利用城市地下空間，解決用地矛盾，使城市建設(shè)走“緊湊型”地上和地下立體發(fā)展的內(nèi)涵式集約發(fā)展的道路。 第二、改善市區(qū)人居環(huán)境 本項目一方面為居民提供了特殊的地下商業(yè)空間環(huán)境，另一方面把人流物流引入地下，把部分城市功能空間轉(zhuǎn)入地下，地面可相應(yīng)地增加開敞空間和市民的休閑空間，改善城市區(qū)域18、的人居環(huán)境。 第三、增加就業(yè)機會，繁榮市場經(jīng)濟 本項目建成后，為公主嶺市增加了商業(yè)網(wǎng)點，為個體經(jīng)營者提供良好的經(jīng)營場所，同時也為市民提供了一個新的購物環(huán)境，方便了群眾生活。為社會增加直接間接人員就業(yè)1000余人，為政府分擔(dān)了就業(yè)壓力，為繁榮公主嶺市經(jīng)濟和構(gòu)建和諧社會將起到積極的推動作用。 綜上所述，由于地下工程項目設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)高、施工難度大、一次性投入多。因此，若我公司申請的建設(shè)項目能獲得批準(zhǔn)，懇請公主嶺市政府對該項目給予招商引資的優(yōu)惠性政策。我們必將此項目打造成雙贏工程，與市政府簽訂協(xié)議，保證承擔(dān)相關(guān)責(zé)任和義務(wù)，保證該項目的順利完成，為公主嶺市的城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻。特此申請 哈爾濱偉峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二一四年三月二十三日