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1、 松陽縣四都鄉寨頭區塊文旅專項規劃（含地塊落實方案）文本 2025 年 4 月 目錄 第一章 總則.1 第一條 編制目的.1 第二條 規劃范圍.1 第三條 規劃期限.1 第四條 規劃依據.1 第五條 規劃原則.1 第二章 規劃目標.2 第六條 規劃思路.2 第七條 規劃定位.2 第八條 目標任務.2 第三章 方案布局.2 第九條 用地布局.2 第十條 平面布局.3 第十一條 功能布局.3 第四章 道路交通規劃.3 第十二條 內部交通組織.3 第十三條 接駁車交通組織.3 第十四條 外部交通組織.4 第五章 公共空間體系規劃.4 第十五條 公共空間體系.4 第六章 市政工程規劃.5 第十六條 給2、水工程規劃.5 第十七條 排水工程規劃.5 第十八條 電力工程規劃.5 第十九條 環衛工程規劃.6 第七章 景觀風貌規劃.6 第二十條 建筑風貌指引.6 第二十一條 綠化景觀指引.6 第二十二條 環境小品指引.7 第二十三條 建筑高度指引.7 第八章 豎向工程規劃.8 第二十四條 豎向工程.8 第九章 投資與收益預測.8 第二十五條 投資預測.8 第二十六條 收益預測.9 1 第一章 總則 第一條第一條 編制目的編制目的 為了指導四都鄉寨頭區塊地塊的開發與建設，促進四都鄉區域開發與利用，落實上位規劃及相關規劃，根據浙江省國土空間專項規劃管理辦法、浙江省國土空間設計技術指南要求以及省、市、縣相關3、法律法規定本規劃。第二條第二條 規劃范圍規劃范圍 規劃范圍面積為 10346.7。規劃范圍位于四都鄉陳家鋪村內。第三條第三條 規劃期限規劃期限 規劃期限與松陽縣三都-四都片區鄉鎮級國土空間規劃（2021-2035 年）保持一致，規劃期限為 20212035 年。第四條第四條 規劃依據規劃依據 中華人民共和國城鄉規劃法（2019 年修正）；中華人民共和國土地管理法（2019 年修正）；中華人民共和國土地管理法實施條例（2021 年修訂）；城市規劃編制辦法（2006）；中共中央國務院關于建立國土空間規劃體系并監督實施的若干意見；浙江省國土空間規劃條例（2024）；浙江省人民防空工程管理辦法（2024、2）；浙江省國土空間專項規劃管理辦法（2023）；浙江省國土空間設計技術指南（試行）；城市公共服務設施規劃標準(GB50442-2018)；城市綠地規劃標準(GB/T51346-2019)；城市用地豎向規劃規范（CJJ83-2016）；城市地下空間規劃標準GB/T 51358-2019；城市綜合交通體系規劃標準(GB/T 51328-2018)；松陽縣國土空間總體規劃（20212035 年）松陽縣三都-四都片區鄉鎮級國土空間規劃（20212035 年）松陽縣“十四五”產業發展及布局規劃 浙江省松陽縣傳統村落集中連片保護利用規劃 松陽三都-四都“古村秘境”縣域風貌區建設方案 第五條第五條 規劃原5、則規劃原則 （1 1）全域設計，突出重點全域設計，突出重點 全域全要素強化形態與功能、業態、交通、設施等方面的綜合研究，增強設計要素在國土空間規劃中的銜接與落實，國土空間設計不 2 得突破國土空間規劃的約束性內容。（2 2）以人為本，品質為先以人為本，品質為先 堅持以人民為中心，滿足公眾對于空間的認知、審美、體驗和使用需求，不斷提升人民群眾的安全感、獲得感和幸福感，營造人性化的美麗宜居空間環境。（3 3）系統建構，整體統籌系統建構，整體統籌 將人、自然與環境作為統一系統，從人與山水林田湖草海生命共同體的整體視角出發，堅持區域協同、陸海統籌、城鄉融合，協調生態、生產和生活空間，系統提升人與環境的6、關系。第二章 規劃目標 第六條第六條 規劃規劃思路思路 1、統籌用地布局與方案設計，提高規劃方案落地性與合理性，滿足各類規范要求。2、合理組織地塊功能布局，提高場地文旅活動豐富度，吸引人流量。3、協調山地地形高差，在解決內部交通通行的同時，盤活周邊交通流線，解決區域擁堵。4、控制建筑空間與景觀空間風貌，發揮場地景觀資源的巨大優勢。第七條第七條 規劃定位規劃定位 規劃定位為“光影原鄉，云海勝地”。依托四都鄉豐富的自然景觀資源與歷史文化資源，發揮場地原本具有的云海攝影觀光優勢，打造支撐周邊傳統村落聯動發展的特色服務地、文化導覽地、集散停留地、云海觀光地。第八條第八條 目標任務目標任務 本次規劃目標7、任務包括優化功能布局、明確布局方案、協同空間風貌、完善服務設施、強化支撐體系，通過促進場地“服務-文化-交通-景觀”四 融合，實現寨頭區塊從“過境地”到“目的地”，從“單點觀光”到“網絡聯動”，從“景觀消費”到“價值共生”的轉變。第三章 方案布局 第第九九條條 用地布局用地布局 總用地面積共計 10346.7 平方米。其中商業用地共一處，用地面積約 3936 平方米，容積率控制在1.3-1.5 之間，建筑密度小于等于 50%，綠地率大于等于 15%，建筑高度小于等于 15m。交通場站用地共一處，用地面積約為 6411 平方米，容積率控制大于等于 0.05，建筑密度小于等于 80%，綠地率大于等8、于25%，建筑高度小于等于 10m。各項建設不應破壞山體地形地貌，建筑高度不應對天池觀景視線 3 產生干擾。停車泊位數參照浙江省工程建設標準城市建筑工程停車場(庫)設置規則和配建標準執行，由于地形受限可在場地外部統籌協調布置。第十條第十條 平面布局平面布局 新建建筑共 5 幢，建筑面積約 5605.1 平方米；保留改造建筑 3 幢，建筑面積約 660.7 平方米；拆除建筑 5 幢，建筑面積約 1024.7 平方米。方案內部結合建筑布置山地民宿、高山餐飲、攝影文創基地、售票點、游客導覽中心、文化展覽、公共廁所、寨頭接待廳、入口牌坊等功能，并結合公共空間打造天池觀景點、觀景平臺等場所。第十一條第十9、一條 功能布局功能布局 方案功能布局分為五大分區：餐飲商業區、民宿住宿區、文化創意區、景觀休閑區、以及游客服務區。1、餐飲商業區 在入口區域集中布局游客餐廳、茶室、咖啡吧等設施，打造集高山有機餐飲、茶文化體驗、攝影主題餐飲于一體的特色商業區。2、民宿住宿區 借鑒陳家鋪村民宿開發經驗，在臨山體區域布局精品民宿，通過退臺設計實現“推窗見云海”的景觀效果。3、文化創意區 延續陳家鋪先鋒書店的模式，修建藝術工作室，吸引攝影、繪畫、文學創作者入駐，定期舉辦“寨頭藝術季”活動。4、景觀休閑區 借助地形較高優勢，結合天池打造環形觀景棧道，設置天池攝影觀光平臺。5、游客服務區 為換成游客提供接駁車售票、公廁、10、旅游導覽、文化展示能功能服務。第四章 道路交通規劃 第十二條第十二條 內部交通組織內部交通組織 商業用地布置一條盡端式車行道路，斷面寬度 4m，坡度為 0%-2%，平時禁止游客車輛使用，僅供步行、消防車輛與貨物運輸車輛通行。交通場站用地布置一條環形車行道路，斷面寬度 5m，坡度為 1%-5%，可供小汽車、景區接駁車通行。場地內部由于坡度起伏較大，停車配置在場地外部南側入口空地，場地外共布置兩個停車場，并配備充電設施，共計約 25 個停車位。第十三條第十三條 接駁車交通組織接駁車交通組織 工作日、周末采用 19 座新能源旅游巴士交通工具，借助商業地塊 4 內部環狀交通道路，形成陳家鋪村接駁環線，11、減少周邊擁堵，吸人人流前往該地塊。第十第十四四條條 外部交通組織外部交通組織 1、近中期 采用“內外銜接，供需平衡內外銜接，供需平衡”的思路，修建停車場。供場地內部使用停車場共修建 2 個，均位于場地外南入口平地處。其中停車場 1 為現狀停車場，占地 200m，可提供泊位 10 個；停車場2 為平整地面新增停車空間，占地 500m，提供 15 個車位。供外部使用公共停車場共修建4個。其中停車場3為現狀停車場，進行擴容，占地 800m，可提供車位 24 個；停車場 4 遠期通過清理小路路側雜草，利用現狀園地和路側空間新增停車位，占地 360m，提供22 個車位，設置人行階梯，銜接天池；停車場 512、 遠期利用現狀園地，新增停車場，占地約 1600m，提供 50 個車位；停車場 6 遠期利用現狀園地，新增大型停車場，上層作為觀景平臺，下層停車的形式，占地約 6100m，提供 200 個車位，利用現狀人行階梯聯系寨頭嶺，距離約240m。2、遠期 采用“外圍截流，需求管理外圍截流，需求管理”的思路。在四都鄉傳統村落外圍新建游客集散（換乘）中心，換乘中心位置建議設置在山腳下，沿國道 G235 選址。旺季（高峰期）私家車禁止駛入景區，私家車在換乘中心換乘接駁公交、共享單車、電動車等方式前往景區。在寨頭嶺隧道兩側設置兩處截流道閘。景區居民、商戶車輛通過車牌錄入，可自由出入。非高峰期，住宿游客可憑酒店13、訂單通行。采用預約通行，自駕游客需提前預約景區通行時段，未預約車輛禁止進入核心區；節假日按車牌尾號限行；停車收費調控等方式建設景區內部停車需求 第五章 公共空間體系規劃 第十第十五五條條 公共空間體系公共空間體系 規劃形成“一心多點，一環串聯”的公共空間體系 1、一心：寨頭天池景觀核心 天池作為整個規劃區域的核心景觀，具有極高的自然與人文價值。在規劃中，著重對天池周邊進行生態化、景觀化打造。沿天池邊緣設置親水平臺與觀景棧道，親水平臺采用木質材料，為游客提供近距離接觸天池水的機會。觀景棧道則依地形蜿蜒而上，設置多個觀景駐足點，游客可從不同角度欣賞天池全景。5 2、多點：多個景觀節點 結合建筑圍合14、空間，分別以“日出云海”“星空觀測”“梯田全景”為主題，配套休憩亭、攝影作品展覽墻等休閑觀賞設施，形成游客停留駐足點位。3、一環：步行景觀環線 設計一條連貫的步行景觀環線，將寨頭天池景觀核心與多個景觀節點有機串聯起來。環線沿途設置景觀小品，合理搭配種植不同季節的花卉與樹木，方便游客休息與使用，打造舒適便捷的步行游覽體驗。第六章 市政工程規劃 第十第十六六條條 給水工程規劃給水工程規劃 1、規劃用水量 根據城市給水工程規劃規范（GB50282-2016），預測規劃用水人口容量為 280 人，范圍內總用水量為 7.12 噸/日。2、規劃水源 以周坑水庫為主要水源。3、管網布置 新建設內部道路時同步15、鋪設給水管道。地塊內供水管道主要由地塊北側沿村道接入。規劃范圍內采用室外消防管網與生活給水管網合用，給水管道沿道路布設。為保證供水及消防的安全可靠性，滿足供水、消防要求，承擔消火栓的給水管徑不小于 DN100。第十第十七七條條 排水工程規劃排水工程規劃 1、排水體制 規劃片區內采用雨污分流制。2、污水工程規劃 污水量預測：規劃片區內最高日污水量預測按預測用水量的 80%計算，為 5.6 噸/日。排污工程規劃：以減少埋深和不設提升泵站為主要原則，充分結合歷史文脈和實際地形，合理布置，規劃片區內污水經污水管收集后，向南排入莊河村農村污水處理設施之中，莊河村農村污水處理設施應根據新增污水量進行擴容，16、提高單日污水處理能力。3、雨水工程規劃 規劃片區內雨水由管道或渠道收集后，就近排入周邊水系之中。雨量計算采用麗水市短歷時暴雨強度公式：Q9167.632(1+0.651LgP)/(t+28.934)1.023 式中：Q:設計暴雨強度（L/shm）；P:設計重現期（年）；t:降雨歷時（min）。雨水管道管材采用 HDPE 管（管徑D600）,管道最小覆土 0.7 米。第十八條第十八條 電力工程規劃電力工程規劃 6 1、電力負荷預測 規劃區內總用電負荷為 540KW。2、電力線路規劃 以 220kv 松陽變為電源，以現狀 10KV 線路為配電網絡，以樹狀或“手拉手”方式雙向供電，開路運行，通過場地17、周邊配電箱接入 220V低壓配電線，在地塊內采用電纜方式敷設。第十九條第十九條 環衛工程規劃環衛工程規劃 1、垃圾收集方式 按照“村收集、鎮轉運、市集中處理”的要求，地塊內部產生的生產生活垃圾以垃圾箱收集為主，送至就近收集點后運送至垃圾中轉站。2、收集點布置 地塊入口處，設置 2 處垃圾收集點，安排清潔工人定時清理垃圾桶垃圾，運送至垃圾收集點。在各主要道路兩側垃圾桶，按照服務半徑 5080m 的標準設置點，商業集中區域，可多設置垃圾桶。3、公共廁所布置 商業用地內部，結合商業建筑修建一處公共廁所。交通場站用地內部，結合新建建筑修建一處公共廁所。第七章 景觀風貌規劃 第二十條第二十條 建筑風貌指18、引建筑風貌指引 1、新建建筑 依據寨頭區塊的山地地形，新建建筑應靈活布局，避免大規模平整土地。采用順應等高線的臺地式布局，使建筑融入自然地形，減少對山體和地表的破壞。研究寨頭村現有村落的布局肌理，新建建筑應遵循傳統的街巷格局和空間尺度。在建筑間距、排列方式上與周邊傳統建筑相呼應，保持村落空間的連續性和完整性。2、改造建筑 對現有建筑外立面進行全面檢查，修復破損的傳統建筑元素，如屋頂的小青瓦、墻面的青磚、木質門窗等。對于缺失的構件，按照傳統樣式和工藝進行仿制和安裝。對于外立面色彩雜亂的建筑，按照新建建筑的色彩標準采用夯土色、深木色等顏色進行統一。對門窗等構件進行清洗或重新涂裝，使其呈現自然木色或19、深木色。第二十一條第二十一條 綠化景觀指引綠化景觀指引 1、庭院景觀 民宿庭院綠化應兼顧觀賞、休閑與實用功能。在庭院入口處，可 7 種植造型優美的小型喬木，搭配時令花卉，形成視覺焦點。庭院內部，設置小型花池。2、植物配置 優先選用松陽當地鄉土植物進行景觀營造，如樟樹、楠木、毛竹等。鄉土植物適應性強，能夠更好地適應當地氣候與土壤條件，且具有地域特色，有助于展現地方風貌。搭配不同季節開花、結果或變色的植物，營造四季有景的植物景觀。3、道路景觀 道路邊緣設置花壇或種植低矮灌木，如金邊黃楊、紅葉石楠等，起到分隔與美化道路的作用。花壇可采用磚石砌筑，造型簡潔大方。第二十二條第二十二條 環境小品指引環境小20、品指引 1、場地鋪裝 機動車道路面鋪裝材料宜選用透水瀝青、混凝土等，非機動車道、騎行道、人行道等推薦使用樹脂材料，使用不同顏色進行功能區劃分；內部人行路宜選用透水性佳的材料，如卵石、青磚等；健身活動區域應設置具有良好減震功能的塑膠地面。2、圍欄、花壇 推薦竹、木、青磚等材質，鼓勵結合各建筑功能的特色創意進行自發營造。3、園燈、座椅 燈具的選擇應考慮功能，照度，景觀效果等諸多方面，并盡可能選用節能燈具，條件具備的情況下推薦選用太陽能燈具；戶外座椅，桌椅小品應擺置在遮陰處，可與樹池花壇結合布置，材料盡量采用親近自然的木質紋理，使其與整體的社區環境相融合。4、其他環境小品 雕塑、宣傳欄、廢物箱與四都21、鄉傳統文化要素特色結合。第二十三條第二十三條 建筑高度指引建筑高度指引 1、總體層數控制 地上主體建筑不超過 4 層，以 1 層與 2 層建筑為主。參照四都寨頭地塊歷史規劃條件，結合鄉村旅游項目開發需求，應避免高層建筑對自然山體景觀與景觀天池的遮擋。2、景觀視線通廊保護 對寨頭攝影觀景臺、天池、主要游線等視覺焦點區域，通過視線模擬分析確定建筑高度，確保山體輪廓線的完整性。3、功能適配性控制 核心服務區如攝影基地允許局部修建較高建筑，但需通過景觀視線分析論證，建筑禁止高于天池；民宿其他建筑以 2 層為主，鼓勵設置觀景露臺。8 第八章 豎向工程規劃 第二十四條第二十四條 豎向工程豎向工程 1、建筑22、場地平整 根據建筑布局需求，采用小范圍、分臺地的平整方式。避免大面積開挖山體，盡量保持原有地形的起伏變化。每個臺地的面積和標高根據建筑規模和功能確定，臺地之間通過緩坡、臺階或擋土墻連接，以減少土方工程量和對自然環境的影響。在田園景觀、生態山林等難以建設的區域，盡量保留原有的自然地形和地貌特征。2、道路豎向規劃 道路選線應充分順應地形走勢，盡量沿等高線布置，減少道路縱坡過大帶來的行車安全隱患和工程建設難度。確定道路標高時，要綜合考慮與周邊場地、建筑的銜接以及排水需求。在道路邊坡較陡的地段，設置擋土墻、護坡等防護設施，確保道路邊坡的穩定。3、排水豎向規劃 充分利用山地地形的自然坡度，規劃雨水排放系23、統。盡量保留原有的自然沖溝和排水通道，使其成為雨水排放的主要路徑。結合道路豎向規劃，完善雨水管網系統。雨水管網的布置應遵循重力流原則，盡量減少提升泵站的設置。在地勢較低處設置雨水口，收集地面雨水，通過雨水管道排入附近的水體或自然排水通道。第九章 投資與收益預測 第二十五條第二十五條 投資預測投資預測 項目計劃總投資約 2910 萬元，主要包括建筑工程、基礎設施配套、景觀工程、其他費用以及預備費。投資預測表 投資費用類型 投資額（萬元）建筑工程 新建建筑 1500 改造建筑 200 拆除工程 20 土地整平 120 基礎設施配套 道路 300 管網 200 景觀工程 硬質景觀工程 120 軟質景24、觀工程 100 其他費用 設計監理費 100 9 前期報批費 50 營銷與招商費 50 預備費 基本預備費 150 總計 2910 第二十六條第二十六條 收益預測收益預測 項目年度收益約為 750 萬元，主要包括民宿酒店、餐飲商業、文創體驗與研學、農產品銷售等經營性收益以及活動運營收益、資產增值收益。按總投資 2910 萬元計算，靜態回收期約為 5.6 年，考慮民宿入住率下降等收益波動，導致收益下降約 30%，回收期延長至 8 年。收益預測表 收益類型 收益額（萬元）經營性收益 民宿酒店 120 餐飲商業 80 文創體驗與研學 50 農產品銷售 50 活動運營收益 攝影賽事/藝術季 70 資產增值收益 物業租賃 150 總計 520