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1、 華南國際發(fā)展建議華南國際發(fā)展建議 背景： 在經(jīng)濟(jì)全球化的今天，能源對經(jīng)濟(jì)的重要性日益重要，中國目前的各 項對外政策也無不是出于尋找能源，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供源源不斷的動力，中 國經(jīng)濟(jì)發(fā)展對越來越依賴能源進(jìn)口，特別是對于石油化工領(lǐng)域原材料的需 求更為緊迫。沿海地區(qū)則充當(dāng)中國能源加工進(jìn)口的“橋頭堡” ，擔(dān)任著國際 貨運的中轉(zhuǎn)站，為各地經(jīng)濟(jì)輸送著源源不斷的“血液” 。 而惠州的地理位置促使它有著獨特的優(yōu)勢發(fā)揮中轉(zhuǎn)站的作用，首先他 的交通便利，海陸遠(yuǎn)輸都很發(fā)達(dá)；其次，它靠近珠三角地區(qū)，有著在富的 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支持；最后，整個惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，發(fā)展?jié)摿薮蟆?一、惠州華南國際大市場現(xiàn)狀 從市場反饋回來的信息看，2、本案在功能定位與業(yè)態(tài)的分布上均存在著重 大偏差，至使銷售遇到困難。自公司介入項目后，雖在資金和管理上占據(jù) 優(yōu)勢，使項目市場形象提升不少，但如果不重新進(jìn)行定位與規(guī)劃調(diào)整，那 么長期的發(fā)展前景仍將受到不良影響。 項目前期存在的問題： 1、功能定位不準(zhǔn) 項目在物業(yè)功能使用上沒有較清楚的劃分，居住功能與商業(yè)功能劃 分不明顯，混亂重疊；設(shè)計上更是沒有考慮到市場“人居”環(huán)境與“商業(yè)” 環(huán)境的區(qū)分。 2、規(guī)劃設(shè)計不合理 項目前期規(guī)劃中將中心區(qū)域設(shè)計成建材市場，且建筑簡單的條形布 局，人流與車流系統(tǒng)沒有很好的分開，既造成了居民進(jìn)出不方便，也使得 市場內(nèi)車行混亂。同時違背現(xiàn)代“人居”潮流，住宅處于建材市場裙樓之3、 上，噪聲污染必將嚴(yán)重，有違現(xiàn)代設(shè)計理念。 3、開發(fā)思路混亂 項目首先將地塊中心區(qū)域開發(fā)出來，在周邊配套與道路系統(tǒng)還沒有 完善的情況下，這樣做只會影響項目的整體對外形象，不利于項目的市場 口碑度宣傳。同時也將增加工程成本和施工困難度，給各方帶來不便。必 竟，工程車輛整天于四周往返，會影響人們的心情。 4、其它問題 項目存在著其它問題，如工程進(jìn)度延誤、市場業(yè)態(tài)分布等問題也在 一定程度上影響著項目的競爭力。 項目所存在的種種問題都在相當(dāng)大的程度上影響著投資者與經(jīng)營者的 信心，如何調(diào)整開發(fā)理念，改變規(guī)劃設(shè)計與重新進(jìn)行市場定位將成為本案 一個不得不面對的問題。只有從根本上改變策略，項目才能擺脫前期的不 良影響，取得成功。 二、項目發(fā)展建議 1、改變功能，重新進(jìn)行市場定位 著眼于惠州石化工業(yè)與建材相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，本案建議作為一個綜 合類的石化產(chǎn)品、建材物流中心。 2、調(diào)整規(guī)劃設(shè)計 適當(dāng)降低容積率