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1、海甸島“換芯計劃”海甸島“換芯計劃”海甸島換芯計劃海甸島換芯計劃 海口海甸溪北岸景觀商業帶項目整體定位(精編版)海口海甸溪北岸景觀商業帶項目整體定位(精編版) 2009.03.25 致 海口市城建集團有限公司 易居專業之道 易居專業解決之道 問題界定解決問題 MECE法 細分問題 建立初始 假設 HBC三維 模型證實 或證偽 雙方溝通 或證偽 HBC三維模型市場數據收集 案例借鑒 解決 方案 2 方案 項目條件與甲方資源 商業立論原則 本案商業定位三大原則 適度超前原則 借鑒案例基本以國內先進案例為主，一是考慮國情相通，二 是考慮市場接受度，不能超前太多 定位時既考慮當前市場需求又要具有整體性2、和前瞻性不 符合市場實際需求與提升地塊整 體價值相平衡原則 定位時既考慮當前市場需求，又要具有整體性和前瞻性，不 過于計較一時一地的收益，而是重點考量113.4公頃土地內 各地塊的功能互補性和整體價值的提升 自主開發與第三方資源引入 相結合原則 發揮企業資源整合能力，積極與社會各類專業資源合作，共 同培育區域商業市場 案例：東京六本木新城-日本規模最大的都市再開發項目，通過整體性、超大規模、 復合式開發提升了區域價值 ?開發緣由：六本木地區街道非常狹窄，建筑物陳舊且密度極高。再開發計劃2000年 4月開始，2003年4月完成； ?開發愿景：打造“城市中的城市”，展現其藝術、景觀、生活獨特一面；3、 ?功能組成：總占地0.116h ，以辦公大樓森大廈為中心，包括酒店、影城、精品 店主題餐廳日式庭園美術館戶外劇場集合住宅公共設施等綜合功能及設 3 店、主題餐廳、日式庭園、美術館、戶外劇場、集合住宅、公共設施等綜合功能及設 施，約有2萬人在此工作，平均每天出入的人數達10萬人次。 辦公立論原則 本案辦公目標定位：打造樓宇經濟、解決社會就業、創造產業稅收 本案打造商 打造海口新的CBD？滿足海口現有辦公需求？ 務功能目的 打造城市新的經濟增長極！ 具體方法：島上源發性資源和城市政策性資源嫁接，尋找商務功能落地契機 打造城市新的經濟增長極 上海市楊浦區打造樓宇經濟，引進稅源、增加就業，推動區域經濟發展 ?開發方式：以商務樓為載體，通過開發、銷售、出租樓宇進行招商引資，從而引 進稅源，增加收入，帶動區域經濟發展，具有依托性、聚集性和高效性等特點。 ? 成功案例：位于復旦周邊的楊浦創業服務中心將