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1、奉賢南橋奉賢南橋0909單元住宅地塊單元住宅地塊 可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告 2013年4 4月月 目目 錄錄 一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況 二、市場(chǎng)分析及機(jī)會(huì)選擇二、市場(chǎng)分析及機(jī)會(huì)選擇 三、產(chǎn)品解決方案三、產(chǎn)品解決方案 四、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)四、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) 五、團(tuán)隊(duì)情況五、團(tuán)隊(duì)情況 六、土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)六、土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn) 七、總結(jié)與建議七、總結(jié)與建議 2.1 宏觀背景解析 2.2 區(qū)域市場(chǎng)分析 2.3 可比競(jìng)品解析 2.4 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 2.5 項(xiàng)目發(fā)展方向 2.1 宏觀背景分析宏觀背景分析政策調(diào)控政策調(diào)控 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0 50 100 2、150 200 250 09-109-309-509-709-9 09-11 10-110-310-510-710-9 10-11 11-111-311-511-711-9 11-11 12-112-312-512-712-9 12-11 13-113-3 供應(yīng)成交均價(jià) 2009年至今上海商品住宅供求價(jià)月度走勢(shì)圖 萬(wàn) 元/ 12月14日，國(guó)四條：個(gè) 人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí) 限由2年恢復(fù)到5年 1月10日，國(guó)十一條 ：二套房貸款首付款 比例丌得低于40% 4月17日新國(guó)十條：各 地限購(gòu)政策出臺(tái)，上海 和重慶房地產(chǎn)稅試點(diǎn) 1月27日，新國(guó)八 條：二套房首付款 提至六成 3月1日，新國(guó)五條： 二手房3、交易個(gè)稅嚴(yán)格 按轉(zhuǎn)讓所得20%征收 自2009年12月份開(kāi)始政策調(diào)控以來(lái)，樓市經(jīng)歷了包括 “國(guó)五條”在內(nèi)的五次調(diào)控升級(jí)； 樓市降溫明顯，市場(chǎng)低位平穩(wěn)運(yùn)行；2011年至今房?jī)r(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。 9月29日新政：首 套房首付提升至3成 ；二套房首付50% ，利率1.1倍 調(diào)控之下上海樓市低位平穩(wěn)運(yùn)行，呈穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì) 2.1 宏觀背景分析宏觀背景分析政策調(diào)控政策調(diào)控 3月1日國(guó)務(wù)院公布樓市調(diào)控“國(guó)五條”細(xì)則，要求：二手房交易從嚴(yán)按轉(zhuǎn)讓所得20%征稅 3月30日上海細(xì)則：對(duì)出售自有住房按照規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登 記等歷叱信息能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。 二手房重稅引發(fā)的連鎖反應(yīng) 市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)向 新房市場(chǎng) 開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售 持續(xù)向好 房 價(jià) 平 穩(wěn) 上 漲 是 大 勢(shì) 政 店 是最終受益者，開(kāi)發(fā)商 享 利 好 南橋新城是上海“