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1、“安岳檸檬營銷中心”工業(yè)項(xiàng)目調(diào)查資料搜集“安岳檸檬營銷中心”工業(yè)項(xiàng)目調(diào)查資料搜集 工業(yè)地產(chǎn)概念工業(yè)地產(chǎn)概念 起源于 19 世紀(jì)末工業(yè)化國家，最早的工業(yè)物業(yè)出現(xiàn)在 20 世紀(jì)初的英國和美國。從 1945 年開始后很多國家將工業(yè)地產(chǎn)融入到整個(gè)國家策略之中，但是直 到 1970 年，工業(yè)地產(chǎn)得以快速的發(fā)展并在各方面逐漸走向成熟。工業(yè)地產(chǎn)往往是一個(gè)城市乃至國家的經(jīng)濟(jì)支柱。 “日本的工業(yè)地產(chǎn)占全世界的 30，對(duì) 日本 GDP 貢獻(xiàn)在 40以上；美國工業(yè)地產(chǎn)占全世界的 27，對(duì)本國 GDP 貢獻(xiàn)也超出了 30” 。 工業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn) 指在新經(jīng)濟(jì)、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)2、廠房、高新技術(shù)研究與發(fā)展用房為主要開發(fā)對(duì)象，集投資、開發(fā)、經(jīng) 營管理和服務(wù)等為一體的工業(yè)物業(yè)總稱。 工業(yè)地產(chǎn)之消費(fèi)者工業(yè)地產(chǎn)之消費(fèi)者 主要客戶為公司、企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營者，而不等同于住宅項(xiàng)目中的個(gè)人、老百姓。 工業(yè)地產(chǎn)之功能涵蓋工業(yè)地產(chǎn)之功能涵蓋 行政管理、生產(chǎn)加工、形象展示、物流配送、商務(wù)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、生活服務(wù)、人才服務(wù)、科研活動(dòng)、會(huì)展活動(dòng)、休閑活動(dòng)、會(huì)晤功能、銷 售功能等一切能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的服務(wù)功能。 工業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)工業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn) 靠市場環(huán)境和產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的行業(yè)，具有政策主導(dǎo)、專業(yè)性強(qiáng)、區(qū)域性強(qiáng)、投資回報(bào)期長及自身增值性的特點(diǎn)。 開發(fā)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析 市場風(fēng)險(xiǎn)：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致區(qū)域競爭力下3、降，引起對(duì)工業(yè)物業(yè)需求的減少；產(chǎn)業(yè)升級(jí)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整引起對(duì)物業(yè)需求變化。 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：區(qū)域市場供應(yīng)情況，供大于求造成的市場經(jīng)營難度，形成的風(fēng)險(xiǎn)。 政策風(fēng)險(xiǎn)：土地出讓政策變化，招商、稅收優(yōu)惠政策的變化造成區(qū)域吸引力下降。 工業(yè)地產(chǎn)趨勢分析工業(yè)地產(chǎn)趨勢分析 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域不斷擴(kuò)大、開發(fā)模式不斷創(chuàng)新，邁入新一輪高速發(fā)展期；傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向發(fā)展。 開發(fā)模式開發(fā)模式 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式：工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式：通過政府行為，劃區(qū)域規(guī)劃發(fā)展集群產(chǎn)業(yè)。該模式為中國目前各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國工業(yè)地產(chǎn) 市場的主要載體。 主體企業(yè)引導(dǎo)模式：主體企業(yè)引導(dǎo)模式：實(shí)力企業(yè)獲取工業(yè)用地開發(fā)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū),自身進(jìn)駐且占主導(dǎo)，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)同類企業(yè)。 工業(yè)地產(chǎn)商模式：工業(yè)地產(chǎn)商模式：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地,建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施或廠房、倉庫等,然