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1、遠洋一方營銷計劃框架遠洋一方營銷計劃框架 1、市場情況簡析、市場情況簡析 1.1. 區位價值 本項目地處東五環外，通惠河以南，城鐵八通線官莊站和雙橋站之間。 本項目所在區域位于以 CBD 為核心的東部商務區與北京市“十一五”計劃 重點發展的通州新城之間。首先，在以 CBD 為核心的東部商務區迅猛發展的帶 動下，必將催生東部地區的配套住宅需求，本項目正處于 CBD 東部商務區所輻 射的居住配套區內；其次 CBD 東部商務區和通州新城的迅速發展必將帶動整個 東部地區價值的提升，市場潛在需求巨大；第三，整個東五環至通州之間區域屬 于重點發展區域的過渡帶，在 CBD 東部商務區和通州新城飛速的發展所產2、生的 輻射下，本區域內的市政、交通、生活配套都將在短期內得到大幅度提高。 本項目位于官莊地鐵站以南，距城鐵八通線約 900 米，緊鄰雙橋東路，南北貫穿 朝陽路、京通快速路、京沈高速，交通情況便捷。項目周邊住宅市場發展成穩步 上升趨勢，所針對的客戶群體簡單分為三類：官莊本地區的地緣客戶；CBD 東 部商務區客戶；投資型客戶，市場需求潛力巨大。 1.2. 項目周邊項目簡介 本項目周邊住宅市場總體平均價格在 8300 元/平米上下，項目多以高密度中 小戶型為主，且規模較小，目前多以基本售罄，而大規模、房源充足的中上檔次 項目較少。 各項目內普遍沒有市政水源引進，多數項目都是靠深井水入戶解決日 常飲用3、水及生活用水，水質較差。 與本項目能夠形成明顯競爭關系的以東一時區和北京新天地為代表。 東一時區東一時區與本項目僅一路之隔，遙遙相望，其一期已經全部入住，二期和三期緊 鄰 9 萬平米自建公園，目前還沒有正式銷售，預計會于一方同期推出。從產品上 講該項目后期與一方差別不大，均以中小戶型為主。 北京新天地北京新天地位于京通快速路以北，楊閘環島東北角，項目共分 5 期開發，規模較 大， 樓層較高， 目前項目已經具備一定整體形象， 目前在售的第三期均價在 8300 元/平米左右，預計今年年內與一方同時開盤。從產品上講該項目與一方基本一 至，但密度較大，容積率在 3 以上，幾乎全部是 28 層高板。該項目最大優勢是 入住時引進市政水管線，是本區域內唯一一個使用市政管道水的項目。 1.3. 建議 根據項目實際進展情況，8 月份不具備證件和銷售條件，不適宜倉猝開盤。 我們建議 8 月開始認購工作，待客戶