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1、2006-9-14 上海康城前廣場商業(yè)項目上海康城前廣場商業(yè)項目 商業(yè)定位報告（中稿）商業(yè)定位報告（中稿） 2 項目研究工作階段劃分項目研究工作階段劃分 項目地塊查勘 區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景研究 區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究 城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究 市場調(diào)研 項目屬性研判與界定項目屬性研判與界定 問題結(jié)構(gòu)化分析問題結(jié)構(gòu)化分析 區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析 市場容量預(yù)測市場容量預(yù)測 項目定位導(dǎo)出項目定位導(dǎo)出 2006/8/222006/8/22 第一階段第一階段 項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 第一階段第一階段 思路形成思路形成 2006/9/12006/9/1 2005/9/152005/9/15 第一2、階段第一階段 市場調(diào)研市場調(diào)研 2006/9/212006/9/21 研研 究究 內(nèi)內(nèi) 容容 成成 果果 上海康城前廣場市場調(diào)查報告 上海康城前廣場初期溝通 上海康城前廣場商業(yè)項目定位中稿上海康城前廣場商業(yè)項目定位中稿 3 報報 告告 思思 路路 二、風(fēng)險和機會二、風(fēng)險和機會 三、出路三、出路 一、目標(biāo)設(shè)定一、目標(biāo)設(shè)定 4 協(xié)和集團協(xié)和集團目標(biāo)目標(biāo) 地上14.8萬商業(yè)+1萬單身公寓全部售出； 打造集團商業(yè)街地產(chǎn)品牌，為集團商業(yè)品 牌上市作準(zhǔn)備。 把未用的指標(biāo)全部用足， 實現(xiàn)指標(biāo)最大化。進而 全部出售現(xiàn)實利潤最大 化。 以主題商業(yè)街的形式啟 動，為集團商業(yè)品牌上 市作準(zhǔn)備。 5 短期短期內(nèi)實現(xiàn)利3、潤利潤最大化 促進協(xié)和商業(yè)地產(chǎn)的市值影響力 指標(biāo)最大化指標(biāo)最大化 世聯(lián)對目標(biāo)的理解世聯(lián)對目標(biāo)的理解 利潤最大化利潤最大化 6 項目位于閔行莘莊和松江新橋交匯處，屬項目位于閔行莘莊和松江新橋交匯處，屬 于莘閔板塊居住區(qū)級商業(yè)中心于莘閔板塊居住區(qū)級商業(yè)中心 項目緊鄰莘松路，唯 一一條進入道路，雙向 二車道； 項目西南北各約500米 分別相鄰板塊內(nèi)兩大商 業(yè)（巴比倫、樂購）。 500m 樂購 500m 巴比倫 莘 松 路 項目 生 春 九 路 場 東 路 項目區(qū)位項目區(qū)位 本項目本項目 地鐵1號線莘莊站 7 容積率超過容積率超過4 4，建筑形式必須向高向密發(fā)，建筑形式必須向高向密發(fā) 展。展。 規(guī)劃用地面積：72， 418平方米，實際用地實際用地面 積約為4343，838838平方米平方米。 地上總建筑面積總建筑面積166166， 481481平方米平方米，需要建設(shè)小 區(qū)公建配套0.80.8萬萬平