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1、山西長治博源集團城東路項目 前期定位報告 2018.08 目錄 1234 項 目 本 體 分 析 市 場 機 會 分 析 項 目 市 場 定 位 物 業 布 局 與 經 濟 測 算 1 【第一部分：項目本體分析】 項目指標及地塊條件 周邊功能及環境分析 所處城市環境及特點 項目本體分析 項目自身指標 地上建面20萬【大型城市綜合體】 商業商住(含多種類型)酒店 【物業功能多樣】 【定性?】【定量?】 占地面積容積率建筑密度限高 504674.040%93米 長治，四線城市的環境下，如何規劃大量提綜合體 如何滿足甲方的需求，可持續發展&變現&提升價值 項目本體分析 項目自身指標 宏觀層面大型城市2、綜合體 定量 定性 差異化及突破常規 城市格局 各類市場數據 市場案例借鑒 市場品牌資源驗證 商業差異化競爭 商住去化、變現 酒店自持or變現 地標引領 現狀、趨勢-如何動態看待？ 【開發目標】持續發展&變現&價值提升 如何構建項目自身核心競爭力，實現市場競爭突破、快速回現？ 項目本體分析 地塊條件 地塊格局 進深大 兩側臨主街 方正 1 2 兩條沿街面，東側臨城東路，北側臨紫金東街 被城上城半包圍，西側、北側深處產品價值低 【較好城市展示】沿街物業功能？ 【地塊內部臨社區】內部地塊價值提升 （互動&拉動-下沉） 社區道路氛圍營造 1 【第一部分：項目本體分析】 項目指標及地塊條件 周邊功能及3、環境分析 所處城市環境及特點 項目本體分析 區位交通 區位 長治城區東北角，距十字街中心約2公里 傳統商圈東北側，城市形象及生態基礎好 交通 紫金街與城東路交匯口 距長治機場約6公里，距長治火車站約 5.5公里，距東客站約4.5公里 交通通達性強，相比傳統商圈，交通壓力小 毗鄰老頂山國際森林公園 項目本體分析 周邊環境特點 商業 博源超市已開業運營，人流較大 已有超市業態，可補充其他消費業態 居住 周邊新住宅較多，多為城市新銳 消費水平較高 高校 長治學院、職業技術學院等高校多，年輕消費群體 以群體式消費為主 本項目周邊為長治高端的住宅小區和長治四大城市公園 之一的濱河公園。 濱河城上城 長治市政府 濱河公園 長治學院北校 長治醫院 博源購物廣場 太行路 城東路 東外環路 城東板塊 長治行政學院 八一廣場 帝景苑 本項目 景觀 臨濱河公園，老頂山國家森林公園 景觀資源豐富 長治高校較多，年