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1、9 種拿地模式稅費處理，全面比較分析 一、一級土地（出讓方式） 1、土地出讓方：政府土地儲備中心 2、行為性質(zhì)：國家讓渡土地使用權(quán) 3、財務(wù)關(guān)注點：不屬增值稅應(yīng)稅范圍，由土儲中心開具土地出讓的財政票據(jù)，財務(wù)測算中 按成交/1.09*9%（因銷售不動產(chǎn)增值稅有變動，以交樓時間段稅率為準(zhǔn)）計算可抵扣銷項 稅額，契稅按成交價計算（成交價不含增值稅，不價稅分離還原），銷項稅額抵扣需按收樓 地上計容面積計算抵扣。 二、二級土地（村集體土地轉(zhuǎn)讓） 1、操作方式：政府前期征收集體用地中，除給予村民貨幣補償外，還有一定留用地指標(biāo)， 一般為征用土地 15%內(nèi)。村集體獲得該指標(biāo)下國有劃撥用地（已完成土地及控規(guī)），2、并采 取定向拍賣方式將國有劃撥用地變?yōu)閲谐鲎層玫?（補交出讓金及稅費一般為掛賬支付， 稅 率約為土地招拍掛轉(zhuǎn)讓價格的 20%左右，由競得人支付后再交納），村集體在政府公共資 源交易平臺以招拍掛方式轉(zhuǎn)讓該國有建設(shè)用地。 2、操作流程： a、國家征用集體用地b、村集體獲得一定比例國有劃撥留用地指標(biāo)c、政府按供地計劃 安排留用地掛牌（公開招拍掛）d、掛牌的國有劃撥用地成交e、村集體收到成交價款 加入投行及上市公司和股權(quán)投資群微信 后申請國有劃撥用地變成國有出讓用地f、村集體支付定向出讓的土地出讓金及稅費g、 將國有出讓用地轉(zhuǎn)讓給競得人。 3、財務(wù)關(guān)注點 a、票據(jù)類型：為轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的增值稅專用發(fā)票3、，一般為稅局門前代開。 b、開票稅率：村委會一般為小規(guī)模納稅人，增值稅開票稅率為 3%，進(jìn)項稅額可一次性抵 扣，順德區(qū)域該模式土地轉(zhuǎn)讓的土增稅采用 5.5%核定征收，企業(yè)所得稅一般采用 2%征收 率核定。 三、二級土地（在建工程轉(zhuǎn)讓） 1、強制性規(guī)定： 城市房地產(chǎn)管理法第三十九條規(guī)定出讓的國有用地，屬于建設(shè)項目的， 建設(shè)規(guī)模低于 25%的不允許轉(zhuǎn)讓，達(dá)到 25%可轉(zhuǎn)讓。 2、轉(zhuǎn)讓實質(zhì)：屬于在建工程轉(zhuǎn)讓 3、財務(wù)關(guān)注點： a、入賬票據(jù)：該行為屬不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，由轉(zhuǎn)讓方開具銷售不動產(chǎn)的專用發(fā)票，適用稅率分 9% （營改增后獲取施工證的）及 5%（營改增前獲取的按轉(zhuǎn)讓價款與土地及建安的差額簡易征 收），按不含稅金額列支土地成本及計征契稅。 b、轉(zhuǎn)讓稅費：不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)/個人所得稅、印花稅 由轉(zhuǎn)讓方繳納（其中銷項稅額可由受讓方抵扣），受讓方繳納契稅及印花稅。 C、開發(fā)報