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房地產集團公司土地增值稅清算案例解析【22頁】.doc

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上傳人：故事編號：202867 2021-11-15 22頁 55KB

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1、十一、十一、房地產企業土地增值稅的計算房地產企業土地增值稅的計算( (附案例附案例) ) 土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，計算起來比較麻煩，特別是房地產企業，計算尤為復雜。筆者認為，應從以下幾點著手，才能更好的把握其計算。一、把握兩個概念（1）增值額，即轉讓土地使用權、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項目金額之間的差額。（2）扣除項目金額，即稅法規定準予納稅人從轉讓收入額中減除項目的金額，它包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、2、與轉讓房地產有關的稅金及其他扣除項目等。二、掌握稅率土地增值稅實行的是四級超率累進稅率：（1）增值額未超過扣除項目金額 50的部分，稅率為 30，速算扣除數為 0；（2）增值額超過扣除項目金額 50，未超過扣除項目金額 100的部分，稅率為 40，速算扣除數為 5；（3）增值額超過扣除項目金額 100，未超過扣除項目金額 200的部分，稅率為 50，速算扣除數為 15；（4）增值額超過扣除項目金額 200的部分，稅率為 60，速算扣除數為 35。三、確定應稅收入包括貨幣收入、實物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉讓土地使用權、房屋產權而收取的價款。實物收入是3、轉讓房地產取得的各種實物形態的估價收入。其他收入是轉讓房地產取得的無形資產或非專利技術等的評估收入。四、確定扣除項目（1）取得土地使用權所支付的金額，包括支付地價款和有關登記、過戶手續費；（2）房地產開發成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費和開發間接費用；基礎設施費和開發間接費用；（3）房地產開發費用，主要包括利息支出和其他房地產開發費用。其中其他房地產開發費用按土地增值稅暫行條例及其實施細則規定：納稅人能銨轉移房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構證明的，可按利息加上上述第（1）和（2）項合計的 5以內計算扣除，否則按上述第（1）和（2）項合計的 10以內計算扣除；（4）轉讓房地產有關的稅金支出。包括營業稅、城建稅、印花稅、教育費附加等；（5）其他扣除項目。這條主要是針對房地

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