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1、白沙錦繡路西側、同舟路北側地塊可行性研究報告12月目 錄第一部分地塊現狀第二部分市場分析第三部分客戶分析第一部分 地塊現狀一、地塊外部條件分析1、地理位置項目位于鄭汴一體化發展帶的白沙組團，位于錦繡路與同舟路交叉口，與京港澳高速距離約3.5公里，與鄭東新區東站距離約10公里，車行時間約20分鐘，項目所在片區未來規劃可通過科學大道與京港澳高速連接，通過錦繡路與鄭開大道連接，未來交通便利，但目前周邊道路均為規劃路。從周邊的環境來看，項目向南約1.5公里左右為河南省省政府新址，定位為象湖北區，象湖北區是未來河南省的行政服務中心，也就是未來省委省政府的所在地;西部為文化中心，象湖正下方是省圖書館，省博2、物館，省體育運動中心場地，象湖北區的定位將大大提升片區整體定位；從周邊在建項目來看，區域內無在售項目，項目南側為白沙典型項目星聯灣和融創象湖壹號，距離本案約4.5公里，在售項目定位均為改善型項目，片區產品以別墅、洋房為主，高層為輔，隨著一線開發商的進駐，項目所在區域可能成為鄭州另一個高端居住區，房地產發展潛力較大。2、 區域規劃鄭東新區白沙組團城市設定范圍是：規劃范圍西起京港澳高速，東至萬三公路，北起黃河鄭州市界，南至隴海鐵路，總面積156平方公里。組團中心區面積79平方公里，西起京港澳高速輔道，東至萬三公路，北起連霍高速，南至隴海鐵路。本次規劃期限至2030年：近期至2015年，中期至2023、0年。規劃區區位優越，交通優勢明顯，可達性強；內部有多條河流穿過，四周均有生態廊道與周邊城市組團隔離，自然環境條件優越；土地資源較豐富。鄭州市鄭東新區白沙組團總體規劃（2013-2030年）提出要將白沙組團打造成中原經濟區的首善之區、智慧之城，構建以省級行政服務區、公共文化活動示范區、高端商務區為主要功能的生態智慧的省公共服務核心區。鄭州提出了“一心兩翼”的都市區發展規劃后，省政府向東，鄭州市政府向西，二者將在鄭州打造全新兩個行政核心區，由此帶來的政治和商業聚集，成為帶動鄭州經濟平衡發展新引擎的說法不絕于耳。并且在白沙隸屬鄭東新區之前，省委黨校、省直第三人民醫院已先期入駐，還預留有省政府和部分4、省直單位用地，未來片區定位將較為高端。二、 項目交通狀況對外交通：目前項目所在位置交通尚不方便，均為規劃路，項目整體臨近未來規劃的城市主干道錦繡路和科學大道，目前錦繡路正在修建，未來對外交通非常便利。項目公共交通：片區內有鄭州地鐵17號線、12號線、9號線三條線路在整個組團內組成環線，其中地鐵17號線規劃站點與項目距離較近，后期項目公共交通將非常便利。地鐵17號線為商貿次中心雙鶴湖之間的軌道交通，項目與前程路中央大道站點距離較近；地鐵9號線為金水東路東關之間軌道交通，項目與錦繡路豫興大道站點距離較近。三、 項目周邊配套項目所在片區目前整體處于規劃期，因此周邊生活配套相對缺乏，目前休閑娛樂配套相5、對完善，與項目距離5公里左右既有大型休閑娛樂設施，隨著后期項目的建設，預計未來35年內片區配套會逐漸完善。公園：綠博園、鄭州方特游樂園醫院：鄭大三附院、河南省腫瘤醫院東院落戶白沙，具體位置在白沙園區賀莊西路西、中原大道北、瑞佳路南、雁鳴路東，建設用地約300畝，總建筑面積約18萬平方米，項目總投資10億元人民幣。休閑娛樂：方特歡樂世界、環球美食城、香格里拉酒店、方特五星級酒店人文：河南省京劇院、河南歌舞劇院四、 項目用地情況1 宗地圖2 項目四至范圍項目西側為崗吳路，北側為同福路，東側為錦繡路，南側為同舟路；其中東側錦繡路正在修建中，預計2017年通車；其他道路均為規劃路。 錦繡路3 用地指標6、從地塊指標上看，項目容積率適中，適宜打造品質住區序號總用地面積46523.121總建筑面積116307.8建筑高度80m2容積率1,2.5/3建筑密度25%/4綠地率30%/5投資總額22449.9萬元6綜合房價最高限價12000元/4 地塊現狀 地塊內部條件地塊平整，附著物較少，僅有部分樹木，后期將可能面臨少量的遷移成本。地塊照片：5 地塊瑕疵 地塊內有少量樹木，后期將會產生一定的遷移成本； 周邊道路目前通達性較差，后期存在一定風險。第二部分 市場分析一、 鄭州整體樓市環境分析1.鄭州商品房市場情況2010年-11月鄭州市商品房年度供求情況（單位：萬）供求關系2010年2011年2012年27、013年2014年2015年111月預售面積（萬）941.43890.361191.541261.341334.531632.20 1584.20 同比變化29.96%-5.42%33.83%5.86%5.80%22.31%21.38%銷售面積（萬）1139.15615.89986.091105.641046.241272.20 1650.82 同比變化-1.45%-45.93%60.11%12.12%-5.37%21.60%54.10%銷售均價（元/）616880837627859690789297 10163 同比變化23.82%-29.15%51.07%26.38%5.60%2.41%98、.58%銷售金額（億元）702.61497.8752.05950.46949.81182.71 1677.65 數據來源：鄭州市房管局10月份以來全國集中性出臺各項調控政策，鄭州方面9月份出臺鄭九條，10月份出臺限購限貸政策，同時嚴查房地產企業不正當經營行為，12月份限購限貸政策升級。新政后來訪量和成交量均出現大幅度下滑，下滑程度一度達到50%以上，且從目前市場反應情況看，來訪量也出現大幅下滑，多數項目已下滑80%左右。截止到11月30日，商品房成交均價為10163元/，同比上漲9.58%，商品房銷售價格目前未有明顯下滑，受限購限貸等影響，市場已經進入盤整期，預期17年將進入下行期。雖然目前整9、體形勢較為嚴峻，但因1-9月去化良好，多數房企已完成年度任務且各項目均處于無貨銷售狀態，無價格調整的動力，目前價格仍保持平穩，但未來價格下滑仍可預期。截止到11月底，鄭州市商品房庫存量1528萬，其中住宅存量452萬，商辦庫存1038萬，以15年月均去化速度計算，住宅去庫存需4個月、商辦去庫存需65個月，鄭州市住宅庫存處于相對較低的水平，但商辦市場不容樂觀。二、 區域房地產市場分析1. 區域整體市場情況各區域由于在售項目數量不同導致供求量差距很大，其中鄭東新區16年商品房成交量為221.64萬，區域結構占比13.32%，在成交價格中，鄭東新區以14018元/的均價占據鄭州市首位，其次為金水區110、1626元/。2. 區域競品市場情況地塊周邊項目較多，以中高端品質住區為主，區域內典型競品項目包括融創象湖壹號、星聯灣、名門紫園項目。融創象湖壹號象湖壹號位于鄭東新區金水東路與雁鳴路交會處，項目總占地面積387畝，總建筑面積約60萬，是融創中國控股有限公司和美盛集團旗下的美盛置業聯合開發的住宅項目。項目戶型配比產品類型戶型面積套數套數占比高層兩房79-801268.27%80-881489.71%三房89-9225416.67%115-12546630.58%四房139-14518211.94%1901248.14%洋房1-2層復式171-198161.05%標準層130-145 1529.911、7%頂層復式214-237402.62%疊加別墅307-317161.05%合計1524100.00%備案數據日期物業屬性成交面積成交套數成交均價套均價成交金額11月合計 4,3782417,7653,240,64477,775,467普通住宅 3,7262216,7132,830,15562,263,414別墅 653223,7707,756,02715,512,05310月普通住宅 532513,2891,413,8397,069,1979月合計 4,6173212,7711,842,48558,959,516普通住宅 4,2913111,9321,651,42351,194,110別墅 12、326123,7987,765,4067,765,4068月普通住宅 119,01995410,4381,302,2311,242,328,719匯總 128,5461,01510,7831,365,6481,386,132,899備案數據中普通住宅包含高層、小高層和洋房三種物業類型，項目于6月18日在無預售證的情況下首次開盤，高層整體均價9400-9600元/ ；小高層均價13000-14000元/；洋房12F復式19000-22000元/，標準層14000-15000元/，頂層復式15500元/；別墅下疊29000元/，上疊23000元/。星聯灣星聯灣是由河南星聯置地（集團）有限公司打造的13、城市高品質住宅項目，位于鄭開大道雁鳴路南500米，南側緊鄰賈魯河。項目距CBD15公里、新東站11公里。星聯灣項目戶型配比：項目戶型以普通的二房8589，三房130145為主，同時亦配置了大平層產品。戶型整體以二梯四戶為主。備案數據日期物業屬性成交面積成交套數成交均價套均價成交金額11月普通住宅53457,378788,0003,940,00010月普通住宅28,6992579,3651,045,824268,776,7099月普通住宅21,77919410,3901,166,444226,290,0718月普通住宅18,3611626,702759,616123,057,7497月普通住宅514、3957,365794,0003,970,000匯總69,9116238,9551,004,871626,034,529星聯灣項目前期銷售為進行備案，故目前備案價格偏低，項目最近一期開盤為9月23日，高層銷售均價為13000-13400元/。名門紫園名門紫園項目為綠博組團典型在售項目，名門紫園首期產品推出的是122#地塊，主要有雙拼、聯排、合院產品；名門紫園分三期開發，一期規劃的產品類型：大平墅、花園洋房、聯排別墅、雙拼別墅，疊加別墅。122#地塊采取13F、16F、18F高層 +7層洋房+4F低層住宅的產品類型，容積率1.34；123#地塊采取14F、16F、18F高層+4F底層住宅的高低搭15、配，容積率1.40；123地塊商業地塊為高層辦公樓+配套商業+6棟商務會所，容積率1.84。項目122地塊產品線：項目一期聯排別墅約100套，分為聯排別墅與雙拼別墅，聯排別墅產品面積為250-310平，雙拼產品尺度：362-398平 ，合院：310-313平；洋房產品三棟樓約36套，6層2T2戶產品，面積尺度247-346平；高層產品約213套：層高11F、16F、18F，梯戶比2T2，2T3， 面積尺度128-310平。 項目具體產品面積段：大平層、洋房產品梳理產品類型總建面（）總占地（）樓棟號戶型面積段()套數大平層50157.5329#GA1142-20144GC2257-310253016、#GC1285-2963631#GC1285-2963632#GC3243-28726GA2128-19546洋房9919.561#J227-3461215#1228#12合計249名門紫園一期洋房、大平層貨源盤點物業類型樓棟戶型位置面積（）套數總面積（）洋房1#、15#、28#J西戶6F319.983959.94西戶5F227.423682.26西戶3、4F242.8161456.86西戶2F249.433748.29西戶1F263.073789.21東戶6F346.1531038.45東戶5F256.143768.42東戶3、4F283.2261699.32東戶2F289.323867.917、6東戶1F302.953908.85項目二期123地塊產品依然為別墅和大平層高層產品，面積段與一期基本一致；后期跟進的86號8棟17層住宅，亦以2T2戶產品為主；戶型面積為140、160、180；僅其中一棟樓為2T3戶型，面積為130、112及140。項目目前一期二期產品均銷售完畢，從項目大平層及別墅銷售情況來看，項目大平層產品銷售好于別墅；且從去化速度上來看，130190的大平層產品快于200以上的產品。第三部分 客戶分析1、 本案客群組成從區域成交項目客戶來源來看，以鄭東新區、金水區、中牟及開封客戶為主，職業私營業主和企業老板居多，客戶關注度點為區域發展前景及良好的景觀資源。該片區成交客戶18、依然吸納了鄭州的中高端客群。從置業目的上來看，改善型客戶較多，投資戶亦占有一定比例，隨著交通便利性的提高，剛需類客戶數量亦在不斷的提高。客戶職業以私營業主及企事業單位高管為主，占比達70%左右；客戶多為行業領頭軍；別墅客戶年齡段集中于4050歲，占比達50%左右，50歲以上占比約15%左右；3040歲占比約30%；而高層客戶年齡集中于2045歲，置業目的為投資兼自住。本項目客戶定位：別墅產品客戶為多次置業客戶；高層客戶以剛需及剛改客戶為主；兼顧部分改善型客戶；客戶職業：別墅客戶以私營業主及企事業單位中高端客戶為主；高層客戶以鄭東新區、金水區的私營業主，企事業單位職員為主；客戶來源：客戶以鄭州市鄭東新區、金水區、北區為主；中牟縣政府單位及私營業主亦為重要客戶；別墅客戶年齡：3050歲；洋房及高層客戶年齡：2545歲。第四部分 項目定位一、 產品定位1. 本地塊定位：鄭東白沙組團 中端臻品住宅