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1、別墅地下贈(zèng)送別墅地下贈(zèng)送面積適應(yīng)性研究面積適應(yīng)性研究前策產(chǎn)品部年4月1 1、什么是地下室？、什么是地下室？房間地面低于室外設(shè)計(jì)地面的平均高度大于該房間平均凈高1/2的，稱為全地下室全地下室。全地下室較難采用側(cè)墻采光的方式解決采光問題。房間地面低于室外設(shè)計(jì)地面的平均高度大于該房間平均凈高1/3 ，且小于等于1/2 者稱為半地下室半地下室。這類地下室一部分在地面以上，可利用側(cè)墻外的窗解決采光和通風(fēng)問題。半地下室半地下室2 2、何種地下室可以做到“贈(zèng)送”？、何種地下室可以做到“贈(zèng)送”？要搞清楚為何存在“贈(zèng)送”地下室這樣的可能，首先要區(qū)分“建筑面積”、“計(jì)容面積”和“產(chǎn)權(quán)面積”這幾個(gè)概念。1、總建筑面2、積=計(jì)容積率面積+不計(jì)容積率面積=地上建筑面積+地下建筑面積通常地上建面部分絕大多數(shù)計(jì)容，地下建面部分絕大多數(shù)不計(jì)容（包括大多數(shù)的地下車位，和別墅的地下建筑部分）。但地上建面部分有不計(jì)容（底層架空等公共服務(wù)空間） ，地下建面部分也有計(jì)容的特殊情況存在。2、計(jì)容建筑面積=地上建筑面積-不計(jì)容積率的地上建筑面積（底層架空等公共服務(wù)空間）+特殊多倍計(jì)容積率的面積（層高超高多倍計(jì)容部分）+地下計(jì)容面積3、產(chǎn)權(quán)面積對(duì)于有些地區(qū)，不計(jì)容的建面=無產(chǎn)權(quán)證，在這樣的地區(qū)：產(chǎn)權(quán)面積=計(jì)容建筑面積，但在有些個(gè)別地區(qū)，有些不計(jì)容積率的地下建筑（儲(chǔ)藏室、地下室）也可以辦理產(chǎn)權(quán)。此時(shí)：產(chǎn)權(quán)面積=計(jì)容建筑面積+不計(jì)容但可3、辦產(chǎn)權(quán)部分對(duì)于客戶來說：別墅地下室不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積（在拆遷補(bǔ)償或交易時(shí)才有影響），不妨礙日常使用，買的時(shí)候開發(fā)商也沒有對(duì)這部分建筑面積單獨(dú)計(jì)價(jià)（“贈(zèng)送”的由來）。對(duì)于開發(fā)商來說：別墅地下室不計(jì)容積率，就不需要付出土地成本和大多數(shù)稅費(fèi)，但付出了建安成本（不是無成本），提升了計(jì)價(jià)部分的單價(jià)（可能會(huì)提升利潤(rùn)），且讓客戶感到實(shí)惠（可能會(huì)加快銷售速度）。適當(dāng)?shù)馁?zèng)送面積對(duì)買賣雙方都有利2 2、何種地下室可以、何種地下室可以做到做到“贈(zèng)送”？“贈(zèng)送”？因此，實(shí)現(xiàn)“贈(zèng)送”的前提是地下室部分不計(jì)容，必須要參考各地方對(duì)于容積率的相關(guān)計(jì)算規(guī)定。以沈陽市容積率計(jì)算規(guī)定為例：第三第三條：條：計(jì)容的地下建筑面積包括含有商業(yè)、娛樂等經(jīng)營性功能的(非經(jīng)營性功能包括停車場(chǎng)、設(shè)備用房、人防工程等配套性工程)地下建筑物建筑面積。第五第五條：條：建筑基地內(nèi)的以下建筑面積，不計(jì)入該項(xiàng)不計(jì)入該項(xiàng)目容積率目容積率：室外地面以上部