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1、本報(bào)告由中信建投證券股份有限公司在中華人民共和國（僅為本報(bào)告目的，不包括香港、澳門、臺灣）提供，由中信建投（國際）證券有 限公司在香港提供。同時(shí)請參閱最后一頁的重要聲明。 證券研究報(bào)告行業(yè)深度報(bào)告證券研究報(bào)告行業(yè)深度報(bào)告 土地市場遇冷，房企投資趨于謹(jǐn)慎 土地市場遇冷，房企投資趨于謹(jǐn)慎 第二批土拍兩集中中期結(jié)果解讀第二批土拍兩集中中期結(jié)果解讀第二批土拍各地普遍遇冷，溢價(jià)率顯著下降，流拍率走高。第二批土拍各地普遍遇冷，溢價(jià)率顯著下降，流拍率走高。已有15 個重點(diǎn)城市完成了 2021 年第二批集中供地，二批土拍的熱度較首批出現(xiàn)了顯著降溫。主要表現(xiàn)在：多數(shù)城市成交樓面價(jià)較首批出現(xiàn)下跌，溢價(jià)率大幅度下降2、，多數(shù)城市出現(xiàn)大量流拍、底價(jià)成交情況。15 城的平均溢價(jià)率為 4.9%，較首批 22 城 16.8%的平均溢價(jià)率下降了 11.9 個百分點(diǎn)。掛牌土地共 700 宗，流拍及中止交易數(shù)量達(dá) 206 宗，流拍及中止交易率達(dá)到 29.4%。我們認(rèn)為，市場遇冷主要受三個因素影響： 房企投資趨謹(jǐn)慎、 土拍門檻提高、行業(yè)基本面下行。 房企投資普遍趨于謹(jǐn)慎，高信用房企及國有房企拿地優(yōu)勢較為明顯。房企投資普遍趨于謹(jǐn)慎，高信用房企及國有房企拿地優(yōu)勢較為明顯。從上市公司透露的下半年投資策略來看，大部分企業(yè)拿地策略較為謹(jǐn)慎，將重點(diǎn)放在了促銷售、回款、控制紅線上，僅部分規(guī)模房企表現(xiàn)較為積極。龍頭房企大多采取少量拿地，深3、耕布局的策略，國有房企在本輪拿地中占據(jù)較高的市場份額。 土拍規(guī)則調(diào)整，溢價(jià)率上限下降但準(zhǔn)入門檻提升。土拍規(guī)則調(diào)整，溢價(jià)率上限下降但準(zhǔn)入門檻提升。住建部提出要建立房地聯(lián)動機(jī)制，嚴(yán)控溢價(jià)，著力建立房地聯(lián)動機(jī)制，多處重點(diǎn)城市在第二批集中供地期間逐步建立并完善房地價(jià)聯(lián)動機(jī)制，嚴(yán)控溢價(jià)，推動土拍回歸理性和公平。重點(diǎn)城市從購地資金，保證金等多維度提升參拍門檻，并設(shè)定禁拍年限，對房企綜合競爭能力提出更高要求。 行業(yè)基本面下行進(jìn)一步壓縮土地市場需求。行業(yè)基本面下行進(jìn)一步壓縮土地市場需求。百強(qiáng)房企銷售動能明顯回落，市場熱度低位運(yùn)行。2021 年 9 月，TOP100 房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額 7596 億元，單月業(yè)績規(guī)模不及 8 月，同比下降36.2%；2021 上半年行業(yè)整體結(jié)算毛利率和歸母凈利率均下滑，進(jìn)一步降低了房企拿地積極性。同時(shí)房企的融資環(huán)境并不樂觀，自 2020 年 11 月份以來，房企的單月融