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1、巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 1 - 巽寮旅游度假區項目前期咨詢 可行性研究報告 巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 2 - 目 錄 第一篇第一篇 項目總論項目總論_7 1.1 基本情況基本情況_7 1.2 研究工作依據研究工作依據_7 1.3 項目研究的范圍項目研究的范圍_7 1.4 項目投資回報項目投資回報_8 1.5 可行性研究初步結論可行性研究初步結論_8 第二篇項目背景及發展概況第二篇項目背景及發展概況_10 2.1 政府發展規劃概述政府發展規劃概述_10 2.2 項目發起緣由項目發起緣由_10 2.3 對項目建設的初步想法對項目建設的初步想法_11 2.4 項目前期成果項2、目前期成果_11 第三篇相關市場調研第三篇相關市場調研_13 巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 3 - 3.1 需求市場調查需求市場調查_13 3.2 供給市場調查供給市場調查_30 3.3 市場規模預測市場規模預測_41 3.4 產業定位研究產業定位研究_48 第四篇資源條件分析第四篇資源條件分析_52 4.1 區位交通條件區位交通條件_52 4.2 氣候條件氣候條件_54 4.3 旅游資源現狀旅游資源現狀_56 4.4 旅游資源評估旅游資源評估_65 4.5 海濱資源評估海濱資源評估_71 4.6 分區開發條件分析分區開發條件分析_73 第五篇項目總體概念規劃第五篇項目總體概念規劃_73、5 5.1 規劃設計說明規劃設計說明_75 5.2 功能結構圖功能結構圖_77 巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 4 - 5.3 概念設計圖概念設計圖_79 5.4 分區概念規劃圖分區概念規劃圖_81 5.5 分區說明分區說明_89 5.6 交通規劃交通規劃_121 第六篇環境保護措施第六篇環境保護措施_131 6.1 環境保護原則環境保護原則_131 6.2 生態環境保護生態環境保護_135 6.3 環境保護其它方面環境保護其它方面_138 第七篇項目總體進度安排第七篇項目總體進度安排_141 7.1 關于本項目的開發模式：關于本項目的開發模式：_141 7.2 關于本項目總體進度計劃：4、關于本項目總體進度計劃：_153 7.2.4 開發次序方案三開發次序方案三 _170 7.3 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措_175 巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 5 - 第一篇第一篇 項目總論項目總論 1.1 基本情況基本情況 1.2 研究工作依據研究工作依據 1）項目主管部門對項目的建設要求所下達的 指令性文件。 2）可行性研究開始前已經形成的工作成果及 文件。 3）國家和擬建地區的開發建設政策、法令和 法規。 4）根據項目需要進行調查和收集的設計基礎 資料。 1.3 項目研究項目研究的范圍的范圍 1）市場分析與規模預測 2）旅游資源條件分析 基基 本本 情情 況況 項目名稱5、項目名稱XX 市巽寮旅游度假區項目前期咨詢 委托方委托方XX 置業有限公司 地理位置地理位置XX 省 XX 市惠東縣巽寮鎮 東經 11448，北緯 2240 開發規模開發規模20.2 平方公里，具體規模以項目范圍紅線圖為準 資源品級資源品級 巽寮灣擁有得天獨厚的濱海旅游資源，是 XX 省唯一的濱海 旅游資源處女地，以石奇美、水奇清、沙奇白著稱，海水水質 和大氣環境質量均為國家一級（類）標準。 可行性研究執行單位可行性研究執行單位 巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 6 - 3）總體規劃 4）環境保護措施分析 5）企業組織與勞動定員 6）項目實施計劃 7）投資估算與資金籌措 8）財務評價 9）6、項目的社會效益和生態效益分析 1.4 項目投資回報項目投資回報 經綜合分析研究，確定本項目的主要經濟指標如下： 方案一方案二方案三 IRR21.519.521.1% 投資總額208 億元201 億元211 億元 1.5 可行性研究初步結論可行性研究初步結論 政策可行：該項目是國家鼓勵發展的產業，加快開發可盡早形成 XX 市的產業優勢，亦契合 XX 市“旅游興市”的產業政策導向。 區位可行：地理位置優越，XX 省唯一的濱海旅游資源處女地，適合開發濱海旅游度假區項目。 市場可行：XX 海濱旅游資源豐富，氣候溫暖，海濱度假地成為人們度假的首選地。目前該地區同類產品缺乏精品，素質一般，存 在市場缺口。7、 效益可行：本項目的經濟效益、社會效益、生態效益均較佳。 巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 7 - 技術可行：按照國際灣濱海旅游度假區項目案例，本項目技術上可行，方案立足長遠發展，為后續發展留有足夠空間，整體空間 布局以土地的資源稟賦為出發點，并進行人性化考慮；嚴格保護自然環境，控制構筑物的比例，減輕人工開發對環境的影響； 文化可行：巽寮擁有客家文化、漁農文化、廣府文化等多種文化淵源，在此基礎上可充分挖掘，適當使用，能夠打造人與自然和 諧共生的文化產品。 巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 8 - 第二篇項目背景及發展概況第二篇項目背景及發展概況 2.1 政府發展規劃概述政府發展規劃概述8、 政府對旅游業的大力支持與市場需求的強勁為本項目的發展提供了契機,隨著旅游業持續的發展，政府根據行業發展的實際水平 與趨勢制定了許多相關政策來促進旅游項目的開發。XX 省政府把發展度假旅游特別是生態型的海濱度假旅游作為“十五”發展重點 方向之一，XX 市政府“十一五”期間旅游業發展目標是，將 XX 發展為粵港澳地區的綜合旅游基地、珠三角人口稠密區的綠色生態 休閑基地、內陸省份旅游者進入中國南大門的旅游目的地之一。到 2010 年，把 XX 打造成為全國乃至亞太地區知名的旅游城市。而 巽寮灣旅游度假區擁有良好的區位條件與濱海資源，開發成國際一流的海濱旅游度假區既順應了旅游業宏觀背景，又符合市場需9、求， 市場開發的潛力巨大。 2.2 項目發起緣由項目發起緣由 1)項目發起單位：XX 置業有限公司 2)發起緣由： 資源優勢：巽寮灣 20 多公里的海岸線內有 8 個海灣，岸線迂回曲折，海底坡度平實，海水清澈蔚藍，沙灘晶瑩細軟，海礁 千姿百態，與岸邊山上的奇巖怪石交相輝映，有“東方夏威夷” 、 “XX 的馬爾代夫”之稱，是目前 XX 省內自然環境最優美的 沙灘之一，也是XX 省省域城鎮體系規劃確定的 XX 省八大濱海旅游度假區之一。 巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 9 - 區位優勢：珠三角是全國旅游業最發達的地區之一，在廣州、深圳的帶動輻射下，珠海、XX 等旅游城市也紛紛崛起，共同構 建10、成珠三角旅游城市帶，該區域是目前我國最為發達、最具活力的旅游區域。 市場機會：珠三角整體旅游市場開發水平與經濟實力不匹配，龐大的消費需求未能滿足；巽寮所面臨的珠三角旅游市場競爭 中，一流的區域級旅游度假勝地存在極大市場空缺；珠三角度假市場需求旺盛，購買力水平較高。 2.3 對項目建設的初步想法對項目建設的初步想法 將巽寮灣最終建成國際知名的一流旅游度假勝地 經過初期開發，使巽寮灣成為金融街新的盈利增長點 通過對資源、市場等要素的整合，以高品位的規劃和高質量設計來打造一個符合度假旅游的一流海濱旅游區，通過開發旅游來達 到優化環境，提高周邊土地價值，并在適當的時候開發出符合市場需求的地產項目，從而11、把資源價值轉化為土地價值，把土地價值轉 化為資金優勢，使開發商在開發旅游項目的同時，也帶動了相關產業的發展，實現了開發商對土地價值終值價值的實現。 2.4 項目前期成果項目前期成果 巽寮灣旅游度假區區域市場調研報告 巽寮灣旅游度假區土地價值評估與分級 巽寮灣旅游度假區旅游市場及競爭力調研報告 巽寮灣旅游度假區項目整體定位發展戰略 巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 10 - 巽寮灣旅游度假區旅游功能區項目開發建議 巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 11 - 第三篇相關市場調研第三篇相關市場調研 3.1 需求市場調查需求市場調查 3.1.1 游客基本特征 珠三角高收入的城市居民和外籍在粵工12、作人員將是項目主要服務對象，會議市場將會成為項目另一經濟效益增珠三角高收入的城市居民和外籍在粵工作人員將是項目主要服務對象，會議市場將會成為項目另一經濟效益增 長點長點 從調查結果的顯示和官方網站的統計中可以看出，XX 省內的濱海度假區主要的游客構成主要為當地的市民。因此可以判斷，本 項目未來的主要服務對象將來自珠三角地區。而從游客的出行情況來看，家庭型的游客占據了主導性的位置，同時，隨著游客對度假 產品認識的趨于成熟，他們對產品檔次的要求也越來越高。所以，從游客的基本特征上分析：本項目未來的一級市場將鎖定珠三角地 區的高收入城市家庭游客及在粵工作的外籍人員。 通過對游客的職業調查我們發現，企13、事業員工和私營業主以及商務人員在抽樣調查中占大部分比例，從這組數據中我們看到項目 的潛在發展商機，由于企事業單位和商務人員參加會議旅游的機會較多，而從目前我國的會議旅游發展趨勢來看，會議市場將有可能 成為項目未來的另一個主要經濟收益點。 附游客基本特征調查數據分析表附游客基本特征調查數據分析表 巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 12 - 游客居住地調查：游客居住地調查： 現居住地現居住地XX 省省香港特別行政區香港特別行政區其他省市其他省市 比例比例80.4%2.6%16.97% 游客出游家庭結構調查：游客出游家庭結構調查： 家庭結構家庭結構單身單身二人世界二人世界三口之家三口之家三代同堂14、三代同堂 比例比例27.07%25.05%37.58%10.3% 巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 13 - 游客職業情況調查：游客職業情況調查： 職業職業企事業單位職工企事業單位職工私營業主私營業主商務人員商務人員農民農民公務員公務員 比例比例29.7%14.95%23.84%1.6%4.24% 職業職業服務行業人員服務行業人員教師教師離退休人員離退休人員其它其它/ 比例比例9.9%3%10%10.5%/ 3.1.2 游客行為調查 調查結論調查結論 自駕出游是珠三角度假游客主要的選擇，夏秋兩季是出游選擇旺季。自駕出游是珠三角度假游客主要的選擇，夏秋兩季是出游選擇旺季。 在對游客的出游行為15、分析中，我們為使結果更具有科學性和可靠性，以現場的調研成果為主的同時，結合官方網站一些相關性的 旅游游憩信息，最后分析得出，珠三角地區市民由于經濟消費能力上的優勢，在省內選擇度假多以自駕或自助的形式與家人、朋友一 同出游。而目前的珠三角地區還暫無一處可為自駕游客提供服務、娛樂和休閑的綜合性產品。一些高端的客戶群體外出度假最看重的 是個人健康和家庭關系，而這樣的調查結果也為我們產品的設計做出了提示，親子和康體類的項目應在重點的考慮之中。而在季節的 選擇上，夏季和秋季將有可能成為未來項目的兩個人氣較旺的季節。從調查中我們還獲知，在省內度假的游客停留的時間一般約為 23 天。 巽寮旅游度假區項目可行16、性研究報告 - 14 - 游客行為調查分析表游客行為調查分析表 出游目的度假專項游客調 查 VIP調查結果 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00%追求健康 重視親情 社會交往 商務會議 消磨時間 追求清凈 游客出游季節調查： 游客出游是否會考慮季節 會 73% 不會 27% 會考慮季節游客的選擇 夏季 秋季 冬季 春季 巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 15 - 度假停留時間調查： 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 1天以內 23天 46天 6天以上 巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 16 - 317、.1.3 游客偏好調查 調查結論調查結論 游客向往生態自然的度假氛圍，追求舒適的度假環境，渴望人性化的度假服務游客向往生態自然的度假氛圍，追求舒適的度假環境，渴望人性化的度假服務 游客在度假項目的選擇上更傾向于自然與度假區內的和諧。游客對休閑養生及自然觀光產品偏好度最高，這也是目前濱海度假的 主要特色及賣點。同時，隨著生態環境越來越被人類所重視后，追求生態及自然的空間成為了現在都市人追求的主要度假特色和需求。 隨著旅游服務檔次的不斷提高，人性化的服務也成為了游客普遍關注的問題，一個舒適的環境可以使他們得到更好的放松和休閑空間。 度假的游客表示，他們需要一個具有文化內涵，有主題的度假區域，而不是18、一個嬌柔造作的經過包裝的產品，因此未來項目應在自然、 原生、人性化服務上多做文章。減少不必要的人工痕跡。濱海別墅和產權式酒店會是游客選擇在濱海度假區置業的主要選擇對象。 雖然目前巽寮灣在大眾中的知名度并不高，但大部分的游客還是持期望和觀望的態度。 附游客偏好調查分析表附游客偏好調查分析表 巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 17 - 對度假區屬性的調查： 31.25% 58.30% 75% 8.30% 12.50% 0.00%20.00%40.00%60.00%80.00% 娛樂性觀賞性舒適性參與性性價比 度假產品喜好調查： 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00%19、 自然觀光民俗欣賞康體運動 主題娛樂品嘗美食購物 巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 18 - 度假區特色偏好調查： 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 主題包裝文化性生態保護 景觀設計休閑設施人性化的服務 濱海置業偏好調查： 20% 45% 5% 30% 0% 公寓套房 濱海別墅 工作式公寓 產權式酒店 其它 項目認知度調查： 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 巽廖灣大小梅沙金沙灘東、西沖 大甲島三門島南澳島其它 巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 19 - 3.1.4 消費水平調查 調查結論調查結論 游客對所熱衷的度假地忠誠度高，消費20、指向集中，住宿和餐飲是度假游客的主要花費。游客對所熱衷的度假地忠誠度高，消費指向集中，住宿和餐飲是度假游客的主要花費。 從度假消費的總支出調查中獲悉，50001 到 10000 元之間是大部分的純度假可以接受的數字。同時他們的消費指向也相對觀光游 客更為集中，大部分的度假客如找到一處心儀的度假地，會選擇重復進行消費，而不會花費太多的費用于分散消費，因此他們也是度 假區內度假物業的主要置業群體，因為放松休息是他們度假最主要的目的。由于重視度假區內的生態環境和生活質量的關系，度假客 人的消費多集中在品嘗美食和住宿上，這也正是度假客和觀光客最大的區別。 在調查結果中，人均日消費娛樂、餐飲總和約為 321、36 元。人均日住宿約為 271 元。餐飲人均日消費費用約為 225 元。 消費情況調查數據分析表消費情況調查數據分析表 游客重游率調查 16.67% 45.83% 29.17% 4.17%4.17% 一年去一次 半年去一次 每個季度一次 兩年去一次 兩年以上 巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 20 - 度假消費支出調查 10001元以上 21% 20005000 元 29% 2000元以內 2% 500110000 元 48% 人均日消費調查 餐飲、娛樂總支出費用 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 200元以下 201300元 301500元 500元以22、上 人均日住宿費用調查 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 150元以下 151300元 301500元 500元以上 巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 21 - 人均日餐飲消費調查 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 150元以下 151300元 301500元 500元以上 巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 22 - 3.1.4 度假住宅市場 從人均 GDP、私人汽車擁有量和中高收入階層規模等若干指標上看，珠三角區域目前已經具備了在旅游度假地開發第二居所的 必備條件。 同時，調23、研顯示，珠三角客戶相對于北京和天津客戶表現出了更強的珠三角度假置業購買力，珠三角中高端客戶將是初期高品質 度假物業主要需求群體。并且由于距離和成本因素，在本區域置業用于周末度假的客戶主要集中在珠三角。 從珠三角各城市度假物業的客戶構成來看，香港客戶均為重要的置業力量。香港客戶在珠三角區域休閑置業非常普遍，對于本案 度假物業來講，是重要的潛在買家。 本項目具備成為珠三角主要度假居所的潛力。與周邊城市交通路網較為通達，并將在未來幾年進一步改善。本案所在地巽寮社會 治安狀況良好，與整個 XX 整體治安水平較差的現狀形成鮮明反差。但如上所述，本案尚未形成健康娛樂、商業、醫療、商務中心等 良好的度假區配24、套，未能建立作為富人度假勝地的身份標識性和品牌影響。 巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 23 - 巽寮巽寮 RESORT 中的物業需求和類型分析中的物業需求和類型分析 投資者使用者使用需求分 析 物業類 型 規模需 求時期 本案競爭力分析 旅游度假 客租用 個人、家庭 和團體短假 居住 產權酒 店、度 假公寓 全程度假氣氛、高 服務和硬件品 質 絕大多數游客，特別是啟動 期旅游和度假客戶主要在酒 店或度假公寓中過夜。 客戶自用個人、家庭 和親友短假 居住、退休 自住和招待 客人 初期別 墅和產 權酒店 為主 后期為 多種居 住物業 全程度假氣氛、稀 缺資源、配套 能力 度假區置業的驅動因素25、有兩 點，一是投資前景，二是對 于自然環境的偏好引發的重 復性度假需求。 石化和工 業園高管 租用 珠三角企 業租用 工作地在 40 分鐘車程， 中長期居住 員工度假、 招待客戶； 企業辦事處 別墅和 酒店公 寓為主 全程稀缺資源、安 全性、配套能 力 大亞灣周邊未來仍有大量土 地儲備，且主要面向石化城 的不同層次需求，相對于本 案有距離上的優勢。本項目 優勢在于原生態的自然環境， 對更高層次的客戶和物業需 求。 珠三角 地區為 主的全 國投資 度假客 戶 本地產業 人口租用 北區配套和 相關產業就 業人口投資 自住 中區和 北區的 公寓和 較少比 例別墅 中后期產業發展推動產業的形成，有賴于26、區域環 境的成熟和周邊產業環境的 改善。產業對于別墅的需求 規模有限。 本地高 端置業 者 自用兼投 資 以吉隆和黃 埠為代表的 惠東地緣性 高收入客戶 自主，主要 集中在別墅 類項目。 別墅為 主 中后期身份標識性、 區位 本地中低收入者對本項目的 資源偏好不強，因此置業需 求有限。本地中高收入者入 住本案有賴于項目成熟社區 和高品質形象的形成。 新鎮常自用對資源條件公寓和中后期大規模的旅游度假新鎮中，中高收入的珠 巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 24 - 住就業 居民 要求較低。 但需要公交 系統的支持。 普通住 宅 新鎮三角客戶需求集中在度假公 寓和別墅上。度假區的配套 就業服務人27、口和傳統小鎮居 民對普通住宅有需求。 巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 25 - 巽寮巽寮 resort 不同使用需求的關鍵要素分析不同使用需求的關鍵要素分析 前三位關鍵需求要素排序使用者使用需求分析物業類型 度假氛圍 適度距離 成熟社區 更低價格 安全性 身份標識性 綜合服務品質 旅游度假 客租用 個人、家庭和團 體短假居住 產權酒店、度假 公寓 全國投資 度假客戶 客戶自用 個人、家庭和親 友短假居住 招待客人 初期別墅和產權 酒店為主 后期為多種居住 物業 石化和工 業園高管 租用、珠 三角企業 租用 工作地在 40 分鐘 車程，中長期居 住 員工度假、招待 客戶；企業辦事 處 別墅28、和酒店公寓 為主 本地產業 人口租用 北區配套和相關 產業就業人口投 資自住 中區和北區的公 寓、較少比例別 墅 本地人自 用兼投資 惠東地緣性高收 入客戶自主，主 要集中在別墅類 項目。 別墅為主 巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 26 - 常住就業 居民自用 對資源條件要求 較低。但需要公 交系統的支持。 公寓和普通住宅 本項目所在地 XX，未來將進一步承接廣州、深圳和東莞等城市的產業轉移。大亞灣石化城亦將帶動上下游產業和關聯產業的發 展。本案未來將會面臨潛在的企業住宅租賃和購買需求。洼地效應也使得 XX 的投資價值受到關注。 惠東缺乏有效供給來滿足地緣性的高端客戶置業需求。地緣性客戶29、是巽寮度假區置業的潛在重要力量。 惠東現有高端客戶是典型的跟隨性客戶。其規模性置業必須具備以下前提： 1.其他城市，尤其是香港的高端人士入住，形成標識性高尚社區。 2.必須建立很好的投資前景和追捧氣勢。 3.在教育和醫療等生活配套上逐步健全。 巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 27 - 3.2 供給市場調查供給市場調查 3.2.1 珠三角主要海濱旅游度假區的特點 珠三角海濱類產品分布圖珠三角海濱類產品分布圖 江門川島旅游中心：江門川島旅游度假區資源條件優越，遠離城市鬧市區，島上住宿設施完善，是旅游度假的好去處，但該旅 巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 28 - 游區的休閑娛樂業口碑不良30、，影響其在人們心目中的聲譽。 珠海有“百島城市”之稱，海濱度假產品數量較多，但大部分的度假產品對資源的利用度不高，相對城市發展的方向而言，海 濱度假旅游也不是珠海市重點發展對象。 廣州主要的海濱度假產品位于珠江出海口，有最好的區位交通優勢與最大的市場，但沒有最好的資源。 深圳海濱度假產品開發的比較成熟，但在深圳旅游的產業中海濱度假產品尚未占據主導地位。目前開發比較完善的大小梅沙組 團城市化傾向明顯。但以高起點、高手筆規劃的西沖作為政府未來開發的重點對象，資源保護良好，是我們未來主要的競爭對手。 汕尾位于珠三角最東邊，資源條件較好，適合開發海濱度假，但由于當地養殖業的發展，資源污染嚴重。 市場調31、研顯示，珠三角各城市面向本地休閑自住類旅游度假區，資源水平有瓶頸，覆蓋市場較窄。區域旅游度假 resort 類項目的 資源絕大多數屬于低檔開發，度假功能尚未健全。珠三角一些海灘空有龐大人流，但沒有提供旅游活動，引導消費。一流的區域級旅 游度假勝地存在極大市場空缺。 調研亦顯示，與珠三角居民不同，香港居民短程旅游時出國的比率較高。主要的旅游地為泰國、馬來西亞、印度尼西亞、韓國、澳大 利亞、馬爾代夫和日本等地。因此，在未來本案爭取香港游客方面，不僅需要重視省內的競爭，亦需要關注國外同類項目。本案屬于 亞熱帶濱海旅游度假 resort，因此在同類市場上面臨的主要競爭對手是泰國、馬來西亞為代表的東南亞32、濱海度假區。 本案相對于上述市場的主要競爭優勢是距離優勢所帶來的時間成本和經濟成本、地緣和歷史因素所形成的文化習慣方面一脈相承 的優勢。本案在氣候和資源環境競爭力上無明顯優勢，但優良的度假氛圍和高素質的旅游休閑服務將會彌補此劣勢。 XX 臨近廣州、深圳及港澳地區，有著得天獨厚的交通區位優勢與強大市場支撐，資源在 XX 也是絕無僅有，只要合理開發，將 巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 29 - 來定能成為 XX 最好的海濱旅游度假區。 巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 30 - 3.2.2 專項市場調研 3.2.2.1 度假酒店市場 珠三角主要海濱度假酒店 星級星級名稱名稱區位區位 五星33、廣州南沙大酒店廣州南沙 五星 海泉灣酒店區 （2 個正在建） 珠海平沙鎮 四星千帆碧灣酒店下川島 四星大梅沙海景酒店深圳大梅沙 四星雅蘭酒店深圳大梅沙 四星大亞灣假日酒店XX 大亞灣 三星帝苑酒店下川島 三星小梅沙假日酒店深圳小梅沙 三星金沙灣酒店深圳金沙灣 三星德澤園酒店XX 巽寮灣 三星千帆閣酒店XX 大亞灣 三星得勝賓館汕尾遮浪 總的來看，珠三角海濱度假酒店主要集中在深圳大小梅沙組團，海濱度假酒店市場情況看好，入住率較高，五星級的度假酒店數 量很少，特別是資源極為優越的巽寮灣海濱度假區還沒有一家五星級酒店，市場潛力很大。但大多數海濱度假酒店受季節影響較大。 巽寮旅游度假區項目可行性研究報34、告 - 31 - 珠三角主要產權式酒店 酒店名稱地址 占地面 積 建筑面 積 開盤時間入伙時間客房數量客房面積售價銷售狀況 丹楓白露 深圳羅湖深南 東路 1001 號 0.48 萬 6.28 萬 2001-8-29 2002-12-31294 60205 10800 售磬 東方銀座 深圳市福田區 深南大道旁 6949.5 44298.5 2003-11-15 2004-6-30556 4262 1200085% 華樂星苑 深南東路 2017 號華樂大廈 1996222 東方威斯鹽田港 117 57 萬元/套 1 期售磬 2 期在售 虹樓 深圳市東門北 路 10 號 1759.513196 2035、03 年底 108 4080 10000 三門島度 假村 大亞灣 雅蘭酒店大梅沙 11750219002000-6-12001-4-23196 3940.5 53 萬元/套 超過 60 后已停止 銷售 海景酒店大梅沙 11596.3 140882000-9-12001-8-31312 5060 萬 元/套 少量客房 在售 產權式酒店的經營狀況因其地理位置和客流量等因素，存在著較大差異性。一般來說，位于鬧市區的產權式酒店客流量和開房率 均可以得到保證，經營狀況一年四季均相當良好，如丹楓白露；旅游區產權式酒店季節性明顯強于鬧市區產權式酒店，淡季旺季分明， 受季節影響極大。淡季的經營只能維持酒店的基36、本運營，旺季則客房供不應求，經營狀況比鬧市區較好，如雅蘭酒店。 分析目前深圳的產權式酒店業的市場環境：其一，市場消費潛力開始釋放，這來源于近幾年對外開放和經濟發展的結果，一方面 巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 - 32 - 造就了一批具有消費能力的白領階層，另一方面培育了這批白領階層的超前消費觀念和投資意識；其二，市場氛圍已經形成，一方面 旅游度假區隨著市民旅游消費能力的提高而逐步形成氣候，廣大市民對大梅沙等旅游度假區的認同度較高，另一方面投資產權式酒店 這一概念逐步被人們接受；其三，深圳產權式酒店的市場雖已形成，但市場的制度、法規和秩序卻有待規范，而市場的完善在很大程 度上是取決于制度、法37、規和秩序的，客戶投資產權式酒店的信心和安全感也來源于此。 綜上所述，產權式酒店在東部濱海地區，具有極佳的發展前景。 3.2.2.2 會議市場 珠三角海濱度假區會議產品供給現狀珠三角海濱度假區會議產品供給現狀 星級名稱 出租率價格狀況（課 桌式） 客源結構 五星廣州南沙大酒店 11 月-2 月 80%以上。 6000 元/半天 /100 人 廣州、東莞大 型企事業單位 五星 海泉灣酒店區（2 個正在建） 四星大梅沙海景酒店 11 月-2 月 80%以上 2000 元/100 人/ 半天 鹽田區各大企 業 四星雅蘭酒店 80%以上1600 元/100 人/ 半天 深圳市各大企 業 四星大亞灣假日酒店 11 月-