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貴陽翡翠谷項別墅目整體營銷方案（77頁）.ppt

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營銷策劃

上傳人：Le****97 編號：260656 2022-01-19 77頁 4.82MB

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1、翡翠谷項目整體營銷方案翡翠谷項目整體營銷方案項目綜合素質分析項目營銷策略項目目標客群分析項目推廣策略市場分析分析：貴陽市年固定資產投資額達1019.31億元，較09年增長30.1%，房地產開發所占比有所增長。分析：2010年全市商品房新開工面積1164.20萬平米，較上年度增長較為顯著（09年為719.0萬平米），商品房施工面積3385.31萬平米，較上年度增幅明顯（09年為3088.57萬平米），商品房竣工面積478.07萬平米，較上年下降近30%（09年為740.05萬平米）。分析：2010年商品房住宅新增供應面積913.70萬平米，銷售面積615.73萬平米，整體供求比為67/102、0，供過于求，市場供求比長期處于高位運行，其主要原因是由于09年市場向好，企業對后市盲目樂觀增加供應量，低估了后市政策風險，隨著嚴控政策實行出現銷售下滑。分析：2010年除了受春節影響的1月及受新政影響的6、7月，其他月份成交量都表現尚可，月均成交量達4300余套，月均成交面積約51萬平米；與2009年相比，成交套數減少約7%，成交面積減少約10%，市場經過2009年的短暫“瘋狂”后，開始逐步回歸理性狀態；價格方面，除了5月因金陽新區低價個盤集中成交影響均價低于四千以外，其余月份均價都保持在四千以上，并與7月開始穩穩地站在了四千五以上,12月由于中心區高價個盤的影響，價格大幅上漲。分析：金3、陽新區、兩城區依然保持了供銷兩旺的強勁勢頭，整體來說市場供過于求，幾個區域中只有小河區新增供應小于成交，且其新增供應主要是老盤加推為主，區域近年主要以消化往年余貨為主。2010年各區域成交均價均在2009年基礎上大幅上升。分析：兩城區新增供應約357萬平米，成交約217萬平米，在整體市場中所占成交份額較2009年有所提升，均價近五千元，且出現百靈時尚天地、懿府、保利國際廣場多個單價過萬項目。分析：截至2010年12月31日，市場整體余貨為462.48萬平米，高層物業供應量較大，剩余貨量較多，其他各類型物業整體供求兩旺，高端洋房和別墅類產品呈現嚴重稀缺。近年低密度住宅用地批出較少，今后供應仍將以高層物業為主要方向，高端物業的稀缺程度將更加嚴重。市場供應仍以101-144的戶型為主，71-100的戶型也占了很大比例，且該面積段戶型去化率情況較好，去化率達到79%，說明是市場上剛性需求比較旺

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