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1、大發大發凱潤金城凱潤金城項目基本情況q位 置 長江路、中山路交接東北角q用地性質 A1、A2區：商業、辦公用地 B1、B2區：住宅、商住用地 q用地總面積 41876.1平方米,其中可建設用地面積:35961.5平方米q市政配套面積:5914.6平方米項目基本情況q建筑容量控制A1、A25.5，B1、B23 q建筑限高A1100米、A250米B180米、B235米 q建筑密度A135%、A240%B1、B220 項目基本情況q規劃/建設特別要求 1、A1、A2區，高層主樓部分可建酒店式公寓，但建設比例不得超過主樓部分的50%。2、層高要求：商業辦公類平均層高小于4米，酒店式公寓類平均層高小于32、.5，住宅類平均層高小于3.2米。3、A1區西南角設置1500平方米城市綠地。項目基本情況q用地取得情況 開發單位：溫州大發集團（南京凱潤） 取得時間：2003年8月 摘牌金額：總金額46000萬 （合）732.5萬/畝 樓面地價約2500元q目前工作進展 拆遷工作尚未完畢 初步規劃已經形成站在城市的高度以運營城市的魄力和實力進行項目的運作思路精要地理屬性的思考新街口商圈之于南京新街口商圈之于南京項目之于新街口商圈項目之于新街口商圈長江路之于新街口商圈長江路之于新街口商圈項目之于長江路項目之于長江路問題界定四大思考問題界定產品思考對于南京，對于新街口CBD，對于長江路，21萬方的大型綜合項目意3、味著什么？項目的核心賣點是什么？問題界定市場思考不同類型物業的市場在哪里？以什么產品啟動市場？合理的價格策略是什么？創造性的需求在哪里？問題界定周期變化連帶影響運營思考帶著問題的思考去閱讀我們的思維寫字樓寫字樓商業商業住宅住宅 現狀現狀消費者消費者宏宏 觀觀時代時代1 1競爭競爭時代時代1 1互動互動時代時代2 2競爭競爭時代時代2 2互動互動酒店公寓酒店公寓旋渦式思考研究方法本本 案案版塊版塊未來未來個案蘊涵在板塊影響之中，是最為核心的部分，板塊帶動本案發展，本案提升新街口商圈形象。同時宏觀、消費者上下雙重影響，最外圍為競爭，不過此處的競爭不單單是市場競爭，更重要的由于時代的變化，互動的作用也在體現，主要體現共同營造促生板塊，增加城市新形象。報告主要內容南京新街口商圈：城市CRD中心，城市運營中板塊再造及復合性的市場創造市場狀況（宏觀、微觀、消費者）項目各類物業定位及產品建議針對性的市場