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1、嶺秀山南商業(yè)價格制定方案項目定價基礎(chǔ)項目定價策略核心均價測算56目錄3項目定價基礎(chǔ)4周邊樓盤商業(yè)金地滟瀾山金街5 滟瀾山金街位于滟瀾山小區(qū)內(nèi)部，部分為獨立建筑，部分為別墅一層部分； 金街主打西班牙風情街區(qū)，但并沒有完整的業(yè)態(tài)規(guī)劃和店鋪包裝； 項目商鋪已基本售罄，但出租情況并不理想，業(yè)主租金報價均在 2540元/月；獨立建筑別墅一層6周邊樓盤商業(yè)西湖春天財滿街財滿街位于西湖春天小區(qū)東門，主要是為小區(qū)提供生活配套，入駐店鋪多為社區(qū)超市、彩票站、手機充值站等。7周邊樓盤商業(yè)西湖春天北側(cè)商街北側(cè)商街位于西湖春天小區(qū)北側(cè)，巢湖二中正門對面，位置優(yōu)越。商鋪單層層高6.3米，可分隔。8周邊樓盤商業(yè)廣弘城凡爾2、賽街凡爾賽街位于廣弘城西側(cè)，數(shù)量較少，作為小區(qū)配套存在。目前已基本售罄，未有商家入駐。9周邊樓盤商業(yè)廣弘城北側(cè)商街北側(cè)商街位于廣弘城北側(cè)沿街部分，目前已有少量商家入駐。10周邊樓盤商業(yè)山南印象11商業(yè)租售總覽12山南首批商業(yè)推出于2010年8月，2年時間，出租率低空置率高，商業(yè)氛圍不易形成；目前大多數(shù)街區(qū)都缺乏完整的業(yè)態(tài)規(guī)劃，只是將商鋪作為小區(qū)配套使用；單層小面積商業(yè)去化速度快，雙層大面積商業(yè)去化速度緩慢，可見投資者對“商鋪投資”仍有一定的信心；山南商鋪租金水平較低，約20-35元/月，租金水平上漲幅度非常小；暫時沒有任何實行返租銷售政策的項目；投資者活躍，租金回報低可見，山南區(qū)塊雖然目前發(fā)展3、仍有待成熟，但投資者對區(qū)塊商業(yè)投資仍有信心。13項目定價策略14項目定價策略 因山南區(qū)塊租賃體系尚未成型，租金回報率太低，因此采用租金還原法定價缺乏參考意義。 在這里我們采用市場比較法測算核心均價：選取周邊四個可比性高的項目的商鋪，設置不同的權(quán)重，對四家商鋪核心均價進行測算本項目一拖二商鋪價格。 市場比較法15四期商鋪與競爭樓盤打分表： 市場比較法16價格表制定17市場比較法測算：根據(jù)市場比較法計算本項目一拖二商鋪的合理市場價格應約為13000元/ 。另外，由于本項目北街三層、四層均為商業(yè)，價格約為一拖二商鋪價格的一半，及三、四層均價位6500元/。綜上所述，本項目商鋪均價約為10000元/ 。五年返租回報率20%：未經(jīng)出租直接銷售，缺乏養(yǎng)鋪時間，價格空間十分有限，且目前市場該類商鋪出租價格與出租率均很低，可售型商鋪的銷售結(jié)果都不理想，本項目5年予以20%比例返還，項目銷售價格估值約為12