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1、 2013年04月深圳地鐵橫崗車輛段綜合物業(yè)商業(yè)部分初步方案Page 2 第一章 項目分析龍崗經(jīng)濟背景項目基本分析項目初步判斷第二章 市場分析商業(yè)基本情況商業(yè)市場分析商業(yè)特征分析 第三章 項目定位方向研究區(qū)域級購物中心餐飲休閑組團式主題街區(qū)潮流時尚購物中心執(zhí)行度與競爭力研判第四章 建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃關(guān)鍵問題專題研究集中式形態(tài)建筑規(guī)劃組團式街區(qū)建筑規(guī)劃第五章 業(yè)態(tài)及招商建議業(yè)態(tài)組合及布局招商建議附件：顧問工作開展計劃目錄目錄Page 3 第一章 項目分析1.1 龍崗經(jīng)濟背景1.2 項目基本分析1.3 項目初步判斷Page 4 龍崗區(qū)GDP列表（單位：億元）龍崗區(qū)社會消費品總額列表（單位：億元）nG2、DP，2010年后增長勢頭迅猛現(xiàn)已突破1881億元，社會消費品增長勢頭2011年略微下降，但已達到421億元；n龍崗整體經(jīng)濟增長日趨穩(wěn)定，為片區(qū)商業(yè)發(fā)展奠定較好的基礎(chǔ)。1.1 龍崗經(jīng)濟情況Page 5 龍崗區(qū)人均消費支出列表（單位：元）龍崗區(qū)人均可支配收入列表（單位：元）n可支配收入增長穩(wěn)定，2011年達3.2萬元與深圳人均3.7萬元差距不大，日后并將逐步縮小；n相對而言人均消費支出增長幅度較小，但與2011年深圳人均2.2萬十分接近，說明龍崗居民收入雖未達平均水平，但是消費需求較為旺盛。1.1 龍崗經(jīng)濟情況Page 6 1.2 項目基本分析本案為中小型規(guī)模體量的商業(yè)項目，在商業(yè)市場競爭中規(guī)模3、并無明顯優(yōu)勢。項目指標分析Page 7 110 m100m75m477m202m C地塊 B地塊A地塊75mD地塊780m19m31.8m12.8m：長度：高差1.2 項目基本分析西側(cè)為鹽排立交南側(cè)為自然為山體東接牛始埔路北臨深惠公路與地鐵六約站項目四至及地塊分析：n地塊四至：北臨深惠公路，東接牛始埔路，西側(cè)為鹽排立交，南側(cè)為自然為山體；n北側(cè)展示面佳，但地鐵高架橋?qū)φ故久嬗幸欢ǖ淖韪簦籲地塊方正便于商業(yè)規(guī)劃，地塊之間存在一定的高差。項目四至及地塊分析Page 8 1.臨近地鐵口交通優(yōu)勢明顯；1.地塊方正展示面佳，便于規(guī)劃。STRENGHTWEAKNESSES1.體量規(guī)模不占優(yōu)勢；2.片區(qū)邊緣位置，商業(yè)氛圍淡薄。1.片區(qū)商業(yè)缺乏領(lǐng)導者；2.未有符合商業(yè)發(fā)展趨勢的項目。1.現(xiàn)有商圈商業(yè)已發(fā)展成熟是消費者的主流選擇；2.未來麟恒廣場即將進入市場威脅；3.周邊客群基數(shù)較低。OPPORTUNITI