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1、嘉和首座商業(yè)發(fā)展定位策劃報(bào)造至道地產(chǎn)2012年10月謹(jǐn)致：四川嘉和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3目 錄PART 1 PART 2 PART 3 PART 4 邛崍城市概況商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)研判市場(chǎng)各業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀邛崍商業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位與開發(fā)策略項(xiàng)目定位方向PART 1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目開發(fā)策略PART 5 規(guī)劃思路及營(yíng)銷方案4PART 1 項(xiàng)目概況5項(xiàng)目概況區(qū)位：建成區(qū)邊緣，未來(lái)城市商貿(mào)商務(wù)核心地段商貿(mào)會(huì)展區(qū)（規(guī)劃）北部生態(tài)區(qū)（市政府、高端居住逐步在建）客運(yùn)站綜合體（規(guī)劃）本項(xiàng)目城市核心商圈十方堂城南濱水區(qū)邛崍為成都下轄縣級(jí)市，屬四線城市，項(xiàng)目所在區(qū)域目前為建成區(qū)邊緣位置，但成熟在即。項(xiàng)目距離城市核心商圈有一定距2、離，周邊市政府選址已定，高端居住項(xiàng)目逐步在建，本項(xiàng)目作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要綜合考慮近遠(yuǎn)期市場(chǎng)機(jī)會(huì)。6項(xiàng)目概況規(guī)劃要求：商住用地，可開發(fā)物業(yè)功能相對(duì)單一項(xiàng)目用地紅線內(nèi)面積為106420，北側(cè)臨文虹路北側(cè)街面，距離；南側(cè)為君平大道，為劃分邛崍市區(qū)與規(guī)劃中的北部新城的主要道路；西側(cè)與北側(cè)與跳傘基地等單位。l規(guī)模較小：項(xiàng)目商業(yè)部分總建面積約達(dá)18625.1，是邛崍目前同類項(xiàng)目中最小的綜合體商業(yè)項(xiàng)目。l物業(yè)功能單一：容積率4.0，物業(yè)類型需有裙樓+塔樓設(shè)計(jì)。l主沿街不充分：項(xiàng)目用地呈東西向分布，主要展面向文虹路北側(cè)，但文虹路北側(cè)當(dāng)前已到路的盡頭。l車流人流不旺：其中鄰近的318國(guó)道上有一定車行量，而文虹路3、則大相徑庭，而對(duì)面洪川小區(qū)臨街沒(méi)有商業(yè)，整條路的商業(yè)氛圍較弱。7針對(duì)項(xiàng)目情況，市場(chǎng)研究的重點(diǎn)l 城市宏觀分析：了解城市社會(huì)與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及運(yùn)行情況，商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)研判斷。l 傳統(tǒng)商業(yè)：項(xiàng)目零售、餐飲、娛樂(lè)等傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)情況，市場(chǎng)容量判斷，是否有可全面升級(jí)的空間。l 專業(yè)賣場(chǎng)：項(xiàng)目目前地處城市建成區(qū)邊緣，可考慮發(fā)展以專業(yè)商品聚集的專業(yè)賣場(chǎng)。l 商務(wù)功能物業(yè)：塔樓物業(yè)考慮商業(yè)/商務(wù)定位的公寓、寫字樓、酒店需對(duì)本地市場(chǎng)，近期及未來(lái)趨勢(shì)進(jìn)行研判。8PART 2 邛崍城市概況城市概況邛崍市邛崍下轄于四川省成都市，位于四川省中部，距成都市區(qū)65公里。城市總面積1384平方千米，總?cè)丝诩s有65.8萬(wàn)人。邛崍市有一定的旅游資源，其中最有名為文君井以及相關(guān)的酒文化，現(xiàn)主要產(chǎn)業(yè)也繼承傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，以原酒生產(chǎn)聞名于全國(guó)。城市發(fā)展基礎(chǔ) GDP及產(chǎn)業(yè)狀況2011年成都第三圈層市縣GDP（單位：元）2005-2011年 邛崍