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1、 中關村生命科學園A5地塊項目營銷策略方案 前 言我們認為本案是一個充滿挑戰的項目：營銷結果好，本案將突破土地性質與立項定位的束縛，取得良好的市場業績并進一步樹立博雅品牌形象。相反，本案營銷將陷入被動的局面。 空間性特征（大的區位環境和相對冷清的小環境；生命科學園園區性質給人的直觀認知）；用地形態和項目立項定位是本案營銷的關鍵點。 如何有效化解以上營銷瓶頸，將決定本案最終的營銷進程和經濟收益。 本營銷策劃將以 “時空特征”為主線，逐層剖析本案所處的宏觀時空狀態（市場背景）、項目用地及建筑的時空特征（產品定位）及目標人群的生存時空狀態（市場定位），從中梳理出最有效的解決方案。 實現特定情態下項目2、與市場的有效對接。（其中包含：商業用地與住宅市場對接中政策風險的化解；商建產品與住宅功能的有效對接，項目立項定位與市場定位及傳播的有效對接） 并需全要素系統性營銷策略實施即通過對產品、包裝、推廣、銷售各主要營銷力要素進行“配稱性” 統籌，系統精確發力，以確保取得理想的銷售業績。CHAPTER1 本案在售期宏觀市場研判CHAPTER2 項目概況CHAPTER3 中關村生命科學園區位及環境特征分析 CHAPTER4 區域市場研究及競爭對手分析 CHAPTER5 關鍵營銷問題界定CHAPTER6 產品概念策劃建議CHAPTER7 價值整合包裝策劃CHAPTER8 銷售策劃 CHAPTER9 推廣策劃3、CHAPTER10 后續營銷工作統籌（建議） 提要 contents本案在售期宏觀市場研判（20102012）CHAPTER1Part1 、以史為鑒Part2、 現行博弈Part3 、未來研判 以銅為鑒，可以正衣冠；以人為鑒，可以明得失；可以知興替。對于我們正確認識和把握行業規律，發展動向，做到科學決策、營銷 .Part1 一、 中國房地產產業發展簡史第一階段：住房理論突破與改革試點起步階段(1978至1991年) 1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房