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1、北辰北辰 百旺新城百旺新城IIIIII期項目期項目項目判斷及概念設計方案項目判斷及概念設計方案 pp 主要經濟指標主要經濟指標 項目概況項目經濟指標 總用地面積： 45.4萬平米； 可建設用地：19.2萬平米； 代征綠地面積：16.7萬平米 物業類型：住宅、公建； 總建筑面積：27.2萬平米； 位置：圓明園西路東側； 容積率：1.5； 住宅限高：18米； 綠化率：30； 用地狀況：項目概況pp 用地情況用地情況 項目概況可建設用地19.7萬平米代征綠地16.7萬平米供電設施0.51萬平米配套公建1.02萬平米幼兒園0.51萬平米文化娛樂0.06萬平米 可建設用地：pp 微觀用地評價微觀用地評價2、用地分析 規模較大 便于整體規劃，形成較好的社區感 控規受限 受限高18米、容積率控制，產品形式受限 用地形狀 住宅用地呈反“L”型，分南北二塊。 宗地素質 內部較平整，有小起伏，規劃中可依據地勢局部設計“微地形”處理。 住宅FAR：1.5； 住宅限高：18米； 總用地面積：45萬平米 總建筑面積：27.22萬平米項目 “ “中低密度中低密度” ”定位明確。限高控制嚴格，產品“多元化”組合受到一定局限。項目屬區域“中大盤”，體量較大；用地比較規整，規劃設計可發揮空間大。綜合分析pp 百旺新城III期項目價值認知pp 時間價值時間價值 土地招牌掛時間：2006年6/7月時間點價值認知前提我司認為3、：對于本項目的價值認識與判斷應該著眼于動態的時間點，以以2007-20082007-2008年為基準年為基準。 項目預計上市時間：2007年下半年 項目銷售持續時間：2007年7月2009年7月價值認知pp 奧運效應奧運效應 時間價值從1984年以來歷屆奧運主辦城市的經驗來看，奧運會對基礎設施建設、旅游產業帶動等方面的影響力達到頂峰，臨近奧運的1-2年是房地產市場發展最為強勁的階段，從偉業對北京市場的判斷07-08年北京市整體房地產市場環境極佳，中高檔住宅擁有極大的發展契機，價格提升明顯。pp 05 05年市場概況年市場概況 從近三年住宅成交量對比看，在北京市總體市場平穩增長的前提下，海淀區住宅供應及成交卻有減少趨勢，稀缺性逐步顯現。住宅價格增幅明顯，海淀區成交均價高于全市平均水平，反映了住宅檔次和消費者承受力的同步提升。價值認知pp 宏觀市場宏觀市場 高檔住宅（別墅、公寓）的成交量逐年增