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1、北大資源頤和翡翠府2018年營銷方案2018年1月17日PART 1 財務(wù)測算【市場導(dǎo)向銷售方案】p2018年全年僅推出疊墅產(chǎn)品，至2019年4月再推出高層產(chǎn)品；p疊墅入市價格：17000元/（帶地下室）p高層入市價格：20605元/（含3000元精裝標準）p整盤銷售計劃如下：【會計口徑利潤】整盤收入44.47億，凈利率2.62億【2018年10億指標銷售方案】p2018年主推疊墅房源，9月后以高層補貨，沖刺10億指標；p疊墅入市價格：17000元/（帶地下室）p高層入市價格：18460元/（含3000元精裝標準）p整盤銷售計劃如下：【會計口徑利潤】整盤收入43.27億，凈利率2.53億PAR2、T 2 項目定位【 市場分析】溧水限價政策p溧水住宅市場整體成交均價較低，2017年溧水成交均價為10820元/，其中疊墅最高限價14000元/，高層最高限價11500元/。【 市場分析】溧水住宅市場現(xiàn)狀藍湖西岸（793戶）時代景園（896戶）和園（355戶）p 藍湖西岸、時代景園、和園、廣城花園、榮昌花園等社區(qū)為溧水城中偏高端客群居住區(qū)域，但居住環(huán)境、物業(yè)等品質(zhì)感較差，存在大量品質(zhì)改善客。p 萬科城、萬達、碧桂園翡翠臺、海倫堡、秦淮源筑為新售項目，品質(zhì)相對較好，但僅為中等水平，距離高端還差一些距離。廣城花園（2427戶）萬科城（4525戶）p溧水主力供應(yīng)及成交面積段為100-120剛改房源，3、其次為120-140的高端改善房源，140-180存在部分成交，改善市場需求旺盛；p受限價政策影響，分總價段成交以100-140萬元為主，250-350萬元亦存在少量成交，總價向上存在機會。【 市場分析】溧水成交情況 溧水市場限價嚴格且限價水平線較低，現(xiàn)有市場低價跑量。 溧水市場目前缺乏好的產(chǎn)品，缺乏營銷理念和高附加值住宅。 現(xiàn)有市場改善面積存在較大需求，總價亦存在向上機會。【 市場分析】小結(jié)高端客戶語錄：“現(xiàn)在就住在城南的別墅，但是除了有面子以外內(nèi)部品質(zhì)實在是太差了，去世紀天成看過房子但是沒有房源，想買一套住著舒服環(huán)境又好，最主要是品質(zhì)的房子。”【 客戶分析】高端客戶現(xiàn)狀主力客群30-50歲，大部分為私營業(yè)主、政府官員、國企中高層領(lǐng)導(dǎo)、私企中高層領(lǐng)導(dǎo)另小部分富二代、拆遷戶型，或有養(yǎng)老需求的人群。他們有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，他們喜歡品質(zhì)，喜歡標簽，喜歡面子 ， 他們想要的是別人羨慕的眼光，想要高