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1、上海上海普陀區(qū)普陀區(qū) XXXX 財(cái)富中心財(cái)富中心可行性研究報(bào)告二二 OO 七年四月七年四月目目錄錄1.項(xiàng)目情況.11.1 地理位置.11.2 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).11.3 地塊現(xiàn)狀.21.4 周邊環(huán)境.21.5 配套設(shè)施.32.區(qū)域規(guī)劃情況.32.1 區(qū)域建設(shè)規(guī)劃.42.2 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃.52.3 軌道交通規(guī)劃.62.4 區(qū)域發(fā)展環(huán)境比較.72.5 區(qū)域規(guī)劃總結(jié).83.區(qū)域辦公市場分析.93.1 宏觀背景.93.2 區(qū)域辦公競品分析.103.3 項(xiàng)目辦公客戶定位建議. 123.3 項(xiàng)目辦公類型定位建議. 133.4 項(xiàng)目辦公開工時(shí)序建議. 133.5 甲級辦公樓租金/售價(jià)建議. 143.6 公寓2、式辦公售價(jià)建議.164.區(qū)域商業(yè)市場分析.174.1 宏觀背景.174.2 區(qū)域商業(yè)分布情況.174.4 區(qū)域商業(yè)消費(fèi)者定位建議. 194.3 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位建議. 205.項(xiàng)目初步財(cái)務(wù)評價(jià).225.1 項(xiàng)目評估說明.225.2 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案.225.3 項(xiàng)目總投資估算.23估算參數(shù).23總投資估算.235.4 項(xiàng)目經(jīng)營收入估算.24估算參數(shù).24項(xiàng)目經(jīng)營收入測算.245.5 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià).24靜態(tài)盈利能力.24動(dòng)態(tài)盈利能力.25資金平衡分析.25資金平衡分析.265.6 項(xiàng)目盈虧平衡分析.275.7 項(xiàng)目評估結(jié)論.271.項(xiàng)目情況項(xiàng)目情況1.11.1 地理位置地理位置本項(xiàng)目地塊位于普陀3、區(qū)中西部，滬寧高速公路與真北路中環(huán)線交匯處西北側(cè)。具體四至范圍為： 東起真北路中環(huán)線，西倚子洲路，北靠銅川路，南臨曹安路和滬寧高速公路，屬于普陀區(qū)真北新興商貿(mào)群和真光商業(yè)中心范圍。1.21.2 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目項(xiàng)目數(shù)量數(shù)量: : m m2 2備備注注總占地面積總占地面積69,930占地：104.9畝總基地面積總基地面積23,986建筑密度：34.3%地上建筑面積地上建筑面積244,775容積率：3.5其中：辦公部分181,266可售(50%)商業(yè)部分63,489可售(50%)總建筑面積總建筑面積289,775地下建筑面積地下建筑面積45,000不計(jì)容積率地下室停車庫45,000綠化面積綠化面積27,972綠化率：40%注：注：地下 45000 中含停車位約 1500 個(gè)本項(xiàng)目本項(xiàng)目真北路曹安路及高架下匝道真光新村如家及住宅區(qū)1.3