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1、1武漢升陽(yáng)置業(yè)發(fā)展有限公司“府上”住宅小區(qū)項(xiàng)目一期可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告二零零九年十一月2目目錄錄第一章第一章總論總論第二章第二章市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析第三章第三章用地選擇和建設(shè)條件用地選擇和建設(shè)條件第四章第四章建筑設(shè)計(jì)方案建筑設(shè)計(jì)方案第五章第五章項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃第六章第六章投資估算和資金籌措投資估算和資金籌措第七章第七章經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析第八章第八章貸款資金償還計(jì)劃貸款資金償還計(jì)劃第九章第九章結(jié)論和建議結(jié)論和建議3第一章第一章 總論總論一、項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目背景1 1、政策環(huán)境、政策環(huán)境2009 年三月以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)絕地反攻，連續(xù) 8 個(gè)月全線(xiàn)飄紅，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖明顯走在2、了全國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的前列，其中，前期主要得益于房地產(chǎn)商的大幅促銷(xiāo)及 08 年壓抑的剛性需求的集中釋放，伴隨著各國(guó)救市力度的加大，中央適度寬松的貨幣政策為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商注入了加速發(fā)展的動(dòng)力， 而銷(xiāo)量的大幅回升，再度緩解了開(kāi)發(fā)商資金危機(jī)，市場(chǎng)逐漸由量漲價(jià)跌轉(zhuǎn)變?yōu)榱績(jī)r(jià)齊升，價(jià)格的逐漸抬升也刺激了觀(guān)望客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)行為， 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速全面回暖的通道。而 09 年下半年以來(lái)的通脹預(yù)期，商品房的保值增值功能和資本化功能再次凸顯，投資性需求占比拉升，但隨著 8、9 月份武漢城市商品房?jī)r(jià)格重回調(diào)整前的高點(diǎn)，銷(xiāo)量出現(xiàn)了小幅的下跌，市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪的博弈，而政府在堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)扶持政策的同時(shí)， 加大了對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)3、范治理及對(duì)投機(jī)性需求的控制力度， 雖然目前市場(chǎng)供需雙方仍然為開(kāi)發(fā)商占據(jù)主動(dòng)地位，但隨著全國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和貨幣政策的適度收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸回歸平穩(wěn)發(fā)展。2 2 、宏觀(guān)投資環(huán)境、宏觀(guān)投資環(huán)境1 1）全國(guó)樓市的基本面：快速發(fā)展、高位運(yùn)行是目前的主要特征，）全國(guó)樓市的基本面：快速發(fā)展、高位運(yùn)行是目前的主要特征，從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展毋庸置疑。從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展毋庸置疑。08 年以來(lái)的全國(guó)樓市，伴隨通貨膨脹、宏觀(guān)調(diào)控、貨幣緊縮等形勢(shì)，開(kāi)發(fā)商群體與購(gòu)房群體、金融機(jī)構(gòu)以及政府之間形成了復(fù)雜的博弈關(guān)系，導(dǎo)致了大范圍的開(kāi)發(fā)滯后與消費(fèi)觀(guān)望，在這一背景下，以剛性需求為主導(dǎo)的商品房交易成為支撐樓市的主要力量，以剛性需求為目標(biāo)的商品房開(kāi)發(fā)也獲得了空前成功。09 年 3 月以來(lái)，在貨幣政策放松、經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃、樓盤(pán)打折促銷(xiāo)、剛性需求集中釋放等多種因素的推動(dòng)下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次進(jìn)入快速