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1、威尼斯水城項目可行性分析報告威尼斯水城項目可行性分析報告The Feasibility Analysis Report of VeniceWater City Project報告提要威尼斯水城項目是指位于海口市江東片區魯能皇冠假日以東約 5248.55 畝土地的一級開發項目。2009 年 11 月，作為海南國際會展中心土地掛牌出讓的捆綁條件，項目開發資格基本確定為*（海南）旅游開發有限公司。2010 年 1 月 14 日，*（海南）旅游開發有限公司與海口市土地儲備中心雙方成立的談判小組進行了第一次對接。雙方達成共識，*（海南）旅游開發有限公司首先針對項目的基本情況進行調查研究，并核算項目開發成2、本，為雙方進入下一輪談判作好基礎性準備。根據雙方共識要求，*（海南）旅游開發有限公司組織人員對項目區域的權屬情況、地類情況、居民人口情況進行了全方位調查，并結合海口市現行土地征收政策及一級開發工程一般成本情況，對項目土地征收及工程開發投資進行了初步核算，并結合當前土地市場情況，對項目操作的可行性進行了分析。分析顯示，該項目開發總投資約 29 億元，其中土地征收成本大約 15.6 億元，五通一平工程成本約13.4億元。 如果按照現行控制性規劃， 即可出讓面積為2118.83畝，平均容積率 0.8 的水平，結合目前土地市場的基本行情，項目收益為負值，即經濟不可行。項目開發經濟可行的出路在于調整控規3、，項目可行的控規調整目標為：可出讓比例提高到 65%，平均容積率提高到 2.1 到 2.7。在上述分析的基礎上，本著確保企業實現預期回報的原則，本報告提出了以下四種操作建議，分別是：分別投入，價格保底，按投入分成；整體投入，價格保底，按比例分成；整體投入，價不保底，用土地分成；上繳 10%，整體投入，保底分成。并對四種操作建議分別進行了評價并排列了談判爭取的優先次序。鑒于海口市現成案例北京首*西海岸新區的情況，本報告針對海口市土地儲備中心可能提出的保底封頂的動向，也做出了破解分析并提出了應對措施。目錄報告提要.ii1項目背景及范圍.62項目區域基本情況調查.72.1項目區域規劃情況調查.7地塊數據統計.7主要統計結果.82.2類似案例調研.10案例基本情況.10雙方分工及投入.10土地價款之費用上繳.10雙方收益分配.10分配模型破解.112.3項目區域土地情況調查.12項目區域土地面積.