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1、“XXXX 別墅別墅”項目項目市場可行性分析報告市場可行性分析報告營銷管理部目錄前言.3第一部分 北京市別墅市場調(diào)研分析.3一、別墅市場相關政策回顧分析.3二、北京市別墅市場綜述.5三、北京市北部地區(qū)別墅項目跟蹤. 8四、別墅市場需求分析.13第二部分 本案項目綜合分析.14一、宗地位置及規(guī)劃指標.14二、本項目 SWOT 分析. 16三、周邊重點案例產(chǎn)品比較分析.17第三部分 本案產(chǎn)品定位建議.26一、產(chǎn)品價值主張.26二、產(chǎn)品定位.26三、開發(fā)建議.29四、基本技術指標.31第四部分 經(jīng)濟收益測算.31第五部分 本報告結論回顧.36前言前言2006 年 6 月，國土資源部下發(fā)的“關于當前進2、一步從嚴土地管理的緊急通知”開始實施，中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理相關用地手續(xù)，并對別墅進行全面清理。2007 年下半年以來，由美國次貸危機引發(fā)的金融危機逐漸演變成全球范圍內(nèi)的經(jīng)濟危機，到 2008 年第三季度，各國政府紛紛出臺救市政策，力圖通過政府干預的手段拯救正在下行的經(jīng)濟趨勢。在這場危機中，絕大多數(shù)國家和行業(yè)都未能幸免，尤其是歐美等經(jīng)濟貿(mào)易體和金融、房地產(chǎn)等關聯(lián)緊密的行業(yè)。在國際宏觀經(jīng)濟背景下，北京房地產(chǎn)市場整體銷售情況從去年底開始出現(xiàn)增速緩慢的趨勢，并于今年 8 月份首次停止上漲，在北京商品房市場“量價齊跌、持續(xù)低迷”的局面下，別墅市場卻表現(xiàn)出了較強的抗跌性，甚至有部分項目出3、現(xiàn)了價格的大幅補漲，區(qū)域最高漲幅達 46%。受政策調(diào)整的影響，2006 年被稱為中國別墅元年；受金融經(jīng)濟危機的影響，2008 年成為樓市大蕭條的一年，別墅市場也未能幸免，但相對略好。本報告即從上述現(xiàn)象入手，對 2006 年至 2008 年的北京別墅市場尤其是該項目地塊周邊區(qū)域的別墅項目進行研究，并對本地塊運營提出初步建議，在此基礎上進行經(jīng)濟測算，以求為公司決策提供合理依據(jù)。第一部分第一部分 北京市別墅市場調(diào)研分析北京市別墅市場調(diào)研分析一、別墅市場相關政策回顧一、別墅市場相關政策回顧1.1.土地政策土地政策近年來國家為了保障糧食安全和有效的土地利用，出臺了一系列的土地調(diào)控政策，對于別墅項目“禁批”的基調(diào)始終未有放松。20062006 年年5 月 29 日，國務院辦公廳轉發(fā)建設部等九部門關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見，要求“繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住