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1、力旺項目開發(fā)可行性與開發(fā)時機選擇分析工作目標工作目標u根據(jù)項目公司需要，從市場與項目自身與競爭角度綜合分析論證項目轉(zhuǎn)入二級開發(fā)的可行性；u梳理項目前期開發(fā)遭遇的各種問題，綜合評估影響項目開發(fā)的因素與策略選擇方向，尋找最優(yōu)策略 ;影響項目開發(fā)的因素分析項目開發(fā)戰(zhàn)略的選擇項目開發(fā) 時機選擇外部因素：市場因素：整體市場是否健康平穩(wěn)？區(qū)域市場認知是否能夠得到改善？競爭因素：區(qū)域需求有限，競爭項目紛紛入市是否增加項目壓力？需求因素：項目哪些方面更具贏得目標人群需求優(yōu)勢？如延后開發(fā)是否會造成人群大量流失內(nèi)部因素：污染治理等是否影響項目整體開發(fā)戰(zhàn)略選擇？主要影響哪些方面？哈爾濱長沙蘭州北京天津上海重慶太原呼2、和浩特沈陽大連長春濟南鄭州武漢成都西安2006年人均GDP（美元）2006年住宅銷售均價（元/平米）200035003000700070005000注：數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計局及地方統(tǒng)計年鑒根據(jù)前期市場數(shù)據(jù)分析，長春近年商品住宅價格水平明顯低于同類城市，市場發(fā)展比較健康市場因素市場因素前期數(shù)據(jù)顯示，年上半年，與本項目市場環(huán)境最接近的寬城區(qū)市場消化率接近2006-2007上半年，三區(qū)合計市場消化量為萬平米，當期消化率接近。市場因素市場因素市場因素市場因素目前寬城、二道環(huán)線區(qū)域項目均價已達到元之間,資金回流較快當前長春市場整體房價較低，供需平衡發(fā)展，鐵北區(qū)域整體消化能力較強，房價具備競爭優(yōu)勢市場因素市場3、因素萬達中海萬科萬科中海中海保利力旺力旺中海綠地中信力旺中海一線地產(chǎn)品牌均為城郊地產(chǎn)運營專家，主要選擇城市需求外溢第一承接帶作為開發(fā)重點碧桂園碧桂園碧桂園碧桂園恒大恒大華潤華潤華潤金地金地新世界萬科萬科萬科萬科萬科首創(chuàng)萬科首創(chuàng)保利保利保利保利綠地綠地遠洋中海中房沿海陽光區(qū)域市場認知區(qū)域市場認知國內(nèi)一線品牌地產(chǎn)企業(yè)沈陽布局國內(nèi)一線品牌地產(chǎn)企業(yè)長春布局吉林大路長東北開放開發(fā)先導區(qū)基礎設施工程，核心區(qū)初步定在伊通河以東，長吉高速以北，主要建設遠達大街北延長線（三環(huán)路至環(huán)城高速公路）、洋浦大街、世紀大街等3條快速路，龍嘉機場備用通道等11條主干道、54條次干道、8座互通立交橋，總投資達38億元。2008-3-30 長春政府網(wǎng)年初，項目區(qū)域被初步確定為“長東北開放開發(fā)先導區(qū)核心區(qū)”，鐵北大開發(fā)正式啟動區(qū)域市場認知區(qū)域市場認知政策導向?qū)⒋呱鷧^(qū)域未來 年啟動關注期，市場關注將空前提高，對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生