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1、1萬(wàn)科七寶萬(wàn)科七寶萬(wàn)科七寶萬(wàn)科七寶53#地塊項(xiàng)目零售市場(chǎng)研究地塊項(xiàng)目零售市場(chǎng)研究地塊項(xiàng)目零售市場(chǎng)研究地塊項(xiàng)目零售市場(chǎng)研究（最終報(bào)告終稿）（最終報(bào)告終稿）2?就我們所知，我們?cè)谘芯窟^(guò)程中所依據(jù)的資料和信息是準(zhǔn)確和有效的。但是，一旦我們所依據(jù)的基本假設(shè)有所改變，我們的推薦和建議也將隨之而變。下列因素將可能導(dǎo)致我們的基本假設(shè)發(fā)生變化：?新的政府法令?公司政策的變化?對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)可能產(chǎn)生影響的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治改革和重要事件等?我們?cè)诖藦?qiáng)調(diào)仲量聯(lián)行的任務(wù)只局限于提供詳細(xì)的市場(chǎng)研究和初步建議，我們的研究不包括任何法律和稅務(wù)議題。?這份報(bào)告僅為貴方使用，具有保密性。我們不對(duì)任何第三方承擔(dān)任何責(zé)任，同時(shí)，2、未經(jīng)我方事前的書(shū)面同意，本報(bào)告的全部或任何部分不得在任何文件、聲明中發(fā)表或與第三方交流。?我們?cè)诖藦?qiáng)調(diào)，對(duì)于未來(lái)商業(yè)趨勢(shì)、物業(yè)租金的估計(jì)是對(duì)未知事物的估計(jì)，這些估計(jì)應(yīng)該被認(rèn)為是對(duì)未來(lái)可能發(fā)生事物的預(yù)示性的評(píng)估，而非完全確定的事實(shí)。對(duì)這些主要因素作出預(yù)測(cè)的過(guò)程包含了許多對(duì)外界因素非常敏感的變量，任何改變都可能極大地影響該報(bào)告的結(jié)果，我們?cè)诖颂嵴?qǐng)貴方注意。?因此，我們認(rèn)為該報(bào)告中的分析只是預(yù)示性的，對(duì)于貴方或任何第三方在融資、購(gòu)買、出讓或出租等交易中因使用該報(bào)告中的分析、建議和結(jié)論而引起的任何損失和損害，我們不承擔(dān)任何責(zé)任。免責(zé)聲明免責(zé)聲明免責(zé)聲明免責(zé)聲明3目錄目錄目錄目錄? 研究目的和方法 4?3、 上海市宏觀零售市場(chǎng)分析6? 影響區(qū)域分析 44? 零售供應(yīng)分析 65? 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析106? 消費(fèi)者調(diào)查 120? 區(qū)域交通分析 152? 市場(chǎng)定位及初步租戶組合建議 165頁(yè)碼4研究目的與方法研究目的與方法研究目的與方法研究目的與方法研究目的研究目的研究目的研究目的我們理解上海萬(wàn)科房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司正在著手對(duì)萬(wàn)科七寶53#地塊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)作前期準(zhǔn)備。為保證本項(xiàng)目之零售商業(yè)部分的策劃能夠順利進(jìn)行，基于對(duì)工作內(nèi)容的初步的看法，我們確定主要目標(biāo)如下：? 基于整體及區(qū)域市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，確定本項(xiàng)目的初步市場(chǎng)定位確定本項(xiàng)目的初步市場(chǎng)定位確定本項(xiàng)目的初步市場(chǎng)定位確定本項(xiàng)目的初步市場(chǎng)定位；? 基于測(cè)試性消費(fèi)者調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，確定本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體及消費(fèi)能力確定本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體及消費(fèi)能力確定本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體及消費(fèi)能力確定本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體及消費(fèi)能力研究方法研究方法研究方法研究方法? 政