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1、碧桂園專題研究碧桂園專題研究 本報告是嚴格保密的。 2 關(guān)鍵字關(guān)鍵字 ： 遠郊大盤、碧桂園遠郊大盤、碧桂園 簡介簡介 介紹了項目的基本狀況、開發(fā)模式介紹了項目的基本狀況、開發(fā)模式 本報告是嚴格保密的。 3 研究內(nèi)容、方法與目的研究內(nèi)容、方法與目的 研究內(nèi)容研究內(nèi)容 1.碧桂園發(fā)展沿革與現(xiàn)狀（規(guī)模、布局）； 2.碧桂園產(chǎn)品線研究（產(chǎn)品組合、風格、景觀營造、配 套安排）； 3.碧桂園開發(fā)模式研究（取地策略、節(jié)奏與周期把控、 商業(yè)經(jīng)營方式、核心競爭力）； 4.碧桂園山湖城案例研究。 研究方法研究方法 歸納法歸納法+個案研究，定性研究為主個案研究，定性研究為主 研究目的研究目的 明確本項目與碧桂園山湖2、城的相互關(guān)系，并明晰明確本項目與碧桂園山湖城的相互關(guān)系，并明晰 碧桂園模式對于本項目的借鑒意義。碧桂園模式對于本項目的借鑒意義。 1.碧桂園對周邊項目是利好還是威脅？碧桂園對周邊項目是利好還是威脅？ 2.如何有效利用碧桂園的資源條件？如何有效利用碧桂園的資源條件？ 3.如何塑造項目之于碧桂園的競爭優(yōu)勢？如何塑造項目之于碧桂園的競爭優(yōu)勢？ 本報告是嚴格保密的。 4 碧桂園成立于碧桂園成立于19921992年，至今已發(fā)展成為年銷年，至今已發(fā)展成為年銷 售額售額175175億，全國布局的品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)億，全國布局的品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 至2008年上半年，碧桂園已擁有51個處于 不同發(fā)展階段的房地3、產(chǎn)開發(fā)項目，其中26 個位于廣東省內(nèi)，其他分布于湖南、湖北、 安徽、江蘇、遼寧、內(nèi)蒙古等省份。 20082008年中碧桂園全國布局圖年中碧桂園全國布局圖 將五星級服務(wù)引入 社區(qū)經(jīng)營和物業(yè)管理 19921992 企業(yè)創(chuàng)立，開創(chuàng)教 育地產(chǎn)模式 19941994 成功開發(fā)順德碧桂 園，奠定標準范本 19981998 進軍廣州，開創(chuàng)廣 式大盤營銷模式 19991999 開發(fā)均安碧桂園， 進軍主題休閑地產(chǎn) 20002000 開發(fā)鳳凰城，引入 白金五星酒店，全國 地區(qū)銷售第二 20022002 開拓省外市場，進 軍長沙 20052005 開始全國擴張，大 規(guī)模取地布局 20062006 公司于香港上市 24、0072007 企業(yè)發(fā)展大事記企業(yè)發(fā)展大事記 發(fā)展概況發(fā)展概況 本報告是嚴格保密的。 5 自創(chuàng)立以來其銷售業(yè)績持續(xù)上漲，但隨著市場自創(chuàng)立以來其銷售業(yè)績持續(xù)上漲，但隨著市場 形勢的調(diào)整，逐步面臨較大的經(jīng)營壓力形勢的調(diào)整，逐步面臨較大的經(jīng)營壓力 整體業(yè)績在2007年之 前快速上升，08年受市 場大勢影響增長速度迅 速放緩，相較于320億的 目標，08年碧桂園僅完 成不到60%； 相較07年而言，預(yù)計 08年碧桂園利潤將明顯 下降，一是以回款為導 向的降價傾銷，二是與 美林對賭虧輸4.4億； 從08年前9月的開發(fā)量 安排看，碧桂園持續(xù)下 調(diào)待開工面積，定下以 銷定產(chǎn)的開發(fā)策略，以 緩解資金鏈上的壓力5、。 32.432.4 51.951.9 79.479.4 177.4177.4 186.0186.0 2.42.4 5.95.9 16.716.7 42.042.0 0 0 2020 4040 6060 8080 100100 120120 140140 160160 180180 200200 2004200420052005200620062007200720082008 0 0 5 5 1010 1515 2020 2525 3030 3535 4040 4545 總收入(億元)總收入(億元) 凈利潤(億元)凈利潤(億元) 碧桂園近年的經(jīng)營業(yè)績碧桂園近年的經(jīng)營業(yè)績 20082008年年16、 1- -9 9月碧桂園銷售額（億元）月碧桂園銷售額（億元） 20082008年年1 1- -9 9月碧桂園開發(fā)量安排月碧桂園開發(fā)量安排 發(fā)展概況發(fā)展概況 本報告是嚴格保密的。 6 碧桂園項目的整體容積率多數(shù)介于碧桂園項目的整體容積率多數(shù)介于0.51.50.51.5之間，建筑之間，建筑 形態(tài)以別墅形態(tài)以別墅+ +多層或高層的混搭物業(yè)為主多層或高層的混搭物業(yè)為主 產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析 項目項目 占地規(guī)模占地規(guī)模 容積率容積率 物業(yè)類型物業(yè)類型 池州碧桂園 2200畝 1.18 雙拼、聯(lián)排、多層、小高層、高層 咸寧碧桂園 1000畝 1.8 雙拼、聯(lián)排、多層、小高層、高層 華南碧桂園 近2000畝 27、.51 獨棟、雙拼、聯(lián)排、多層、小高層、高層 碧桂園鳳凰城 2800畝 0.8 獨棟、雙拼、聯(lián)排、多層 安慶碧桂園 4500畝 0.4-0.6 雙拼、聯(lián)排、多層 長沙碧桂園威尼斯城 3000畝 0.55 獨棟、雙拼、聯(lián)排、多層 沈陽碧桂園 5000畝 1.48 雙拼、聯(lián)排、多層、小高層、高層 泰州碧桂園 3000畝 1.1 雙拼、聯(lián)排、多層、小高層 陽東碧桂園 1492畝 0.99 雙拼、聯(lián)排、多層 興安盟碧桂園 2000畝 0.65 獨棟、雙拼、聯(lián)排、多層 本報告是嚴格保密的。 7 建筑風格上以簡約歐式為主，營造風情化的整建筑風格上以簡約歐式為主，營造風情化的整 體特征體特征 咸寧碧桂園咸寧8、碧桂園 順德碧桂園順德碧桂園 華南碧桂園華南碧桂園 沈陽碧桂園沈陽碧桂園 產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析 本報告是嚴格保密的。 8 產(chǎn)品線跨度較大，物業(yè)形態(tài)豐富，戶型面積區(qū)產(chǎn)品線跨度較大，物業(yè)形態(tài)豐富，戶型面積區(qū) 間較廣，涵蓋各個層面的需求間較廣，涵蓋各個層面的需求 雙拼別墅雙拼別墅 建筑面積約155-622平米，戶型3房2廳到8房3廳； 分設(shè)前、中、后三面私家花園； 層層退臺設(shè)計，最大營造居住舒適度； 首層40平米超大客廳設(shè)置，與花園相通； 多個超大觀景露臺設(shè)置，可觀山景湖景。 聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅 建筑面積約170-345平米，戶型3房2廳到5房2廳； 大小相宜的庭院，獨立車位，寫意露臺； 陽光中庭設(shè)計，有9、機結(jié)合室內(nèi)外景觀； 主臥獨立分層，套房設(shè)計，注重空間的私密性。 花園洋房花園洋房 建筑面積約74-128平米，戶型2房2廳到3房2廳； 依山或環(huán)水而建，視野開闊； 室內(nèi)布局合理，方正實用； 主人套房設(shè)計，提高主臥舒適度。 以山湖城產(chǎn)品為例以山湖城產(chǎn)品為例 產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析 本報告是嚴格保密的。 9 戶型尺度整體偏向舒適化，別墅物業(yè)實現(xiàn)大面戶型尺度整體偏向舒適化，別墅物業(yè)實現(xiàn)大面 積贈送，充分體現(xiàn)性價比優(yōu)勢積贈送，充分體現(xiàn)性價比優(yōu)勢 產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析 雙拼戶型面積在雙拼戶型面積在280350280350平米，贈送面平米，贈送面 積多在積多在100100平米以上，以花園面積為主平米以上，以花園面積10、為主 典型戶型典型戶型 南沙碧桂園、華南碧桂園、順德碧桂園等多個項目的花南沙碧桂園、華南碧桂園、順德碧桂園等多個項目的花 園面積與別墅建筑面積比為園面積與別墅建筑面積比為1 1：1 1 碧桂園產(chǎn)品通常在總價控制的原則下保證舒適化的戶型尺度，符合其面向碧桂園產(chǎn)品通常在總價控制的原則下保證舒適化的戶型尺度，符合其面向 改善型需求客戶的特征；改善型需求客戶的特征； 利用其地地價優(yōu)勢，別墅物業(yè)通常提供大面積的花園附送，體現(xiàn)性價比；利用其地地價優(yōu)勢，別墅物業(yè)通常提供大面積的花園附送，體現(xiàn)性價比； 不通過營造額外的構(gòu)造進行面積贈送，以降低成本，加快工期。不通過營造額外的構(gòu)造進行面積贈送，以降低成本，加快工11、期。 本報告是嚴格保密的。 10 景觀設(shè)計上強調(diào)對原生資源的利用，營造大型的公共景景觀設(shè)計上強調(diào)對原生資源的利用，營造大型的公共景 觀體現(xiàn)大盤氣勢，簡化組團景觀，控制綠化成本觀體現(xiàn)大盤氣勢，簡化組團景觀，控制綠化成本 產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析 咸寧碧桂園咸寧碧桂園 池州碧桂園池州碧桂園 茂名碧桂園茂名碧桂園 華南碧桂園華南碧桂園 獲取地塊通常具有一定的原生資源，利用原生資源營造核心公共景觀，從獲取地塊通常具有一定的原生資源，利用原生資源營造核心公共景觀，從 規(guī)劃層面營造社區(qū)景觀的核心競爭力；規(guī)劃層面營造社區(qū)景觀的核心競爭力； 簡化內(nèi)部景觀空間，以草皮、普通灌木進行綠化鋪裝，綠化密度極低。簡化內(nèi)部景觀空12、間，以草皮、普通灌木進行綠化鋪裝，綠化密度極低。 本報告是嚴格保密的。 11 公共設(shè)施：交通中心、醫(yī)療站、康體中心 商業(yè)設(shè)施：星級酒店、商業(yè)街、超市、銀行、肉菜市場等 教育設(shè)施：九年制教育中小學（包括幼兒園，小學和初中） 會所：酒店會所，社區(qū)會所 1 1、采取相關(guān)多元化的業(yè)務(wù)組合，以住宅為主、采取相關(guān)多元化的業(yè)務(wù)組合，以住宅為主 業(yè)，融入酒店、建筑裝修、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)業(yè)，融入酒店、建筑裝修、物業(yè)管理等業(yè)務(wù) 開發(fā)模式開發(fā)模式 通過大配套的營建提升社通過大配套的營建提升社 區(qū)品質(zhì)，促使社區(qū)成熟，區(qū)品質(zhì)，促使社區(qū)成熟， 形成以形成以“大型高尚社區(qū)大型高尚社區(qū) 優(yōu)美環(huán)境優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品五優(yōu)美環(huán)境優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品五 星13、級管理服務(wù)超級配套星級管理服務(wù)超級配套 體系合理定價體系合理定價”的驅(qū)動的驅(qū)動 力模式。力模式。 多元化的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)在一定程 度上可以減弱單項業(yè)務(wù)波動 的影響，五星級酒店、大型 商業(yè)中心、學校、主題公園、 基礎(chǔ)設(shè)施和綜合社區(qū)配套等 方面的投資可以提升住宅產(chǎn) 品的市場價值。 碧桂園大規(guī)模社區(qū)的常規(guī)配套設(shè)施碧桂園大規(guī)模社區(qū)的常規(guī)配套設(shè)施 碧桂園配套設(shè)施建筑面積通常占到社區(qū)總建筑面積的碧桂園配套設(shè)施建筑面積通常占到社區(qū)總建筑面積的5%左右，明顯高左右，明顯高 于其他項目，加之其社區(qū)規(guī)模巨大，從而形成強勢的配套資源。于其他項目，加之其社區(qū)規(guī)模巨大，從而形成強勢的配套資源。 本報告是嚴格保密的。 12 214、 2、高度的垂直一體化，幾乎覆蓋整個開發(fā)環(huán)、高度的垂直一體化，幾乎覆蓋整個開發(fā)環(huán) 節(jié)的業(yè)務(wù)品類節(jié)的業(yè)務(wù)品類 開發(fā)模式開發(fā)模式 規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計 建筑施工建筑施工 物業(yè)管理物業(yè)管理 取地取地 市場定位市場定位 產(chǎn)品營銷產(chǎn)品營銷 戰(zhàn)略布局 可行性研究 政府公關(guān) 拆遷安排 城市調(diào)研 產(chǎn)品定位 客戶定位 物業(yè)定位 整體規(guī)劃 單體設(shè)計 景觀設(shè)計 相關(guān)配套設(shè) 施設(shè)計 原料采購 建筑施工 品質(zhì)把控 配套工程 景觀營造 營銷策劃 產(chǎn)品形象包 裝 產(chǎn)品定價 廣告主題 社區(qū)服務(wù) 配套設(shè)施管 理 碧桂園覆蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)，包括項目定位，設(shè)計，建筑，裝修，部分建材，碧桂園覆蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)，包括項目定15、位，設(shè)計，建筑，裝修，部分建材， 營銷和物業(yè)管理等；攫取價值鏈上每一環(huán)的利潤，并借此實現(xiàn)低成本和快速度開發(fā)；營銷和物業(yè)管理等；攫取價值鏈上每一環(huán)的利潤，并借此實現(xiàn)低成本和快速度開發(fā)； 上下游相關(guān)公司的設(shè)置有助于合法避稅，成本內(nèi)部化有助于降低成本，提高盈利水平。上下游相關(guān)公司的設(shè)置有助于合法避稅，成本內(nèi)部化有助于降低成本，提高盈利水平。 本報告是嚴格保密的。 13 3 3、獨特的市場定位、獨特的市場定位避開一線二線城市“主流”客戶群的避開一線二線城市“主流”客戶群的 競爭，主要針對大城市郊區(qū)和三線，四線城市的“主體”客競爭，主要針對大城市郊區(qū)和三線，四線城市的“主體”客 戶群戶群 開發(fā)模式開發(fā)模16、式 本土運營時代本土運營時代 全面擴張時代全面擴張時代 價格敏感度較高，對檔次、價格敏感度較高，對檔次、 品味考慮較少的客戶階層。品味考慮較少的客戶階層。 20042004年以前年以前 20042004年以后年以后 成長中的白領(lǐng)階層 城中村的小老板 富裕的鎮(zhèn)區(qū)居民 在大陸置業(yè)的普通港人 1 2 較成熟市場的白領(lǐng)、中產(chǎn)等較成熟市場的白領(lǐng)、中產(chǎn)等 中端、中高端階層中端、中高端階層 邊遠不成熟市場的高端客戶邊遠不成熟市場的高端客戶 城市白領(lǐng)、泛公務(wù)員、 小生意人 生意人、政府官員、 企業(yè)中高層管理 者 本報告是嚴格保密的。 14 4 4、低地價，大規(guī)模的城郊取地策略、低地價，大規(guī)模的城郊取地策略 政17、府歡迎：利用許多 地方政府出售土地籌措 發(fā)展資金和加速城市化 建設(shè)的愿望，實行社區(qū) 配套先行，主動配合市 政建設(shè)，推動城市化進 程，從而獲得地方政府 的歡迎和支持。 開發(fā)模式開發(fā)模式 價格低廉價格低廉 土地成本占平均售價的比例一直維持在土地成本占平均售價的比例一直維持在78左右；左右； 2007年前年前5月以月以40億獲得億獲得2300萬平米土地，平均樓面地價萬平米土地，平均樓面地價 約為約為174元元/平米；平米； 交通便利交通便利 大部分項目選址于距相關(guān)城市中心地帶大部分項目選址于距相關(guān)城市中心地帶1030分鐘車程，分鐘車程， 能迅速接駁道路交通網(wǎng)絡(luò)的城郊區(qū)域；能迅速接駁道路交通網(wǎng)絡(luò)的城郊18、區(qū)域； 密度較低密度較低 確保開發(fā)產(chǎn)品以別墅和洋房為主，縮短施工周期的同時確保開發(fā)產(chǎn)品以別墅和洋房為主，縮短施工周期的同時 有利于跨地域的簡單復制；有利于跨地域的簡單復制； 景觀優(yōu)質(zhì)景觀優(yōu)質(zhì) 地塊多擁有良好的自然景觀，便于設(shè)計優(yōu)美舒適的園區(qū)地塊多擁有良好的自然景觀，便于設(shè)計優(yōu)美舒適的園區(qū) 環(huán)境，提高產(chǎn)品性價比；環(huán)境，提高產(chǎn)品性價比； 張家界是張家界是5A級景區(qū)，韶關(guān)和池州擁有級景區(qū)，韶關(guān)和池州擁有4A級景區(qū)，咸寧是溫級景區(qū)，咸寧是溫 泉之鄉(xiāng)泉之鄉(xiāng) 規(guī)模龐大規(guī)模龐大 一般地塊面積都在千畝以上，建筑面積達數(shù)百萬平米。一般地塊面積都在千畝以上，建筑面積達數(shù)百萬平米。 碧桂園取地碧桂園取地 的五大特征19、的五大特征 本報告是嚴格保密的。 15 5 5、“批發(fā)大盤”的開發(fā)模式，低成本，低房、“批發(fā)大盤”的開發(fā)模式，低成本，低房 價，快速開發(fā)價，快速開發(fā) 嚴控成本嚴控成本 通過業(yè)務(wù)鏈整合，牢牢掌握設(shè)計、施工、綠化、裝修、物通過業(yè)務(wù)鏈整合，牢牢掌握設(shè)計、施工、綠化、裝修、物 業(yè)服務(wù)、酒店經(jīng)營等每個環(huán)節(jié)，很少外包，從而保證規(guī)模業(yè)服務(wù)、酒店經(jīng)營等每個環(huán)節(jié)，很少外包，從而保證規(guī)模 擴張的同時成本得到有效控制；擴張的同時成本得到有效控制； 2007年結(jié)算收入增長年結(jié)算收入增長48，而銷售成本僅增長，而銷售成本僅增長45，營銷成本增長，營銷成本增長36 前置設(shè)計前置設(shè)計 在項目選址和土地收購階段就開始進行規(guī)劃20、研究和初步設(shè)在項目選址和土地收購階段就開始進行規(guī)劃研究和初步設(shè) 計，在與政府談判過程中不斷完善設(shè)計；計，在與政府談判過程中不斷完善設(shè)計； 一般項目概念設(shè)計一般項目概念設(shè)計1天即可完成，多數(shù)項目可以在獲得土地使用權(quán)后幾天天即可完成，多數(shù)項目可以在獲得土地使用權(quán)后幾天 內(nèi)開工；內(nèi)開工； 快速開發(fā)快速開發(fā) 同一段時間內(nèi)，所有碧桂園項目均為同一批次產(chǎn)品，極大同一段時間內(nèi)，所有碧桂園項目均為同一批次產(chǎn)品，極大 地提升設(shè)計，施工，銷售等效率；地提升設(shè)計，施工，銷售等效率； 從拿地到預(yù)售平均從拿地到預(yù)售平均7個月，從預(yù)售到結(jié)算約個月，從預(yù)售到結(jié)算約810個月；個月； 以低價換以低價換 周轉(zhuǎn)周轉(zhuǎn) 項目價格經(jīng)常21、是周圍可比項目一半的價格，產(chǎn)品取得預(yù)售項目價格經(jīng)常是周圍可比項目一半的價格，產(chǎn)品取得預(yù)售 證后，全數(shù)投向市場，低價快銷使證后，全數(shù)投向市場，低價快銷使2007年批次日均銷售年批次日均銷售 率達到率達到78，年度平均積存率僅為，年度平均積存率僅為2.5。 開發(fā)模式開發(fā)模式 本報告是嚴格保密的。 16 碧桂園奉行低成本、快周轉(zhuǎn)的運營戰(zhàn)略，項目碧桂園奉行低成本、快周轉(zhuǎn)的運營戰(zhàn)略，項目 開發(fā)模式與產(chǎn)品線設(shè)計都以其為核心展開開發(fā)模式與產(chǎn)品線設(shè)計都以其為核心展開 低成本、低成本、 快周轉(zhuǎn)的快周轉(zhuǎn)的 運營戰(zhàn)略運營戰(zhàn)略 開發(fā)模式開發(fā)模式 產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計 低密度為主、定式化的物業(yè)形態(tài)定位，保證快速復制；低密度22、為主、定式化的物業(yè)形態(tài)定位，保證快速復制； 大跨度的產(chǎn)品面積總價區(qū)間，符合多元化需求；大跨度的產(chǎn)品面積總價區(qū)間，符合多元化需求； 強調(diào)大公共景觀營造，忽略細節(jié)化的組團景觀設(shè)計；強調(diào)大公共景觀營造，忽略細節(jié)化的組團景觀設(shè)計； 簡單構(gòu)造的大面積贈送，充分利用低地價優(yōu)勢，創(chuàng)造高性價比；簡單構(gòu)造的大面積贈送，充分利用低地價優(yōu)勢，創(chuàng)造高性價比； 采取相關(guān)多元化的業(yè)務(wù)組合，以住宅為主業(yè)，融入酒店、建筑裝修、采取相關(guān)多元化的業(yè)務(wù)組合，以住宅為主業(yè)，融入酒店、建筑裝修、 物業(yè)管理等業(yè)務(wù)；物業(yè)管理等業(yè)務(wù)； 高度的垂直一體化，自行把控項目進度，外部成本內(nèi)部化；高度的垂直一體化，自行把控項目進度，外部成本內(nèi)部化； 23、針對大城市郊區(qū)和三線，四線城市的針對大城市郊區(qū)和三線，四線城市的“主體主體”客戶群；客戶群； 低地價，大規(guī)模的郊區(qū)取地策略低地價，大規(guī)模的郊區(qū)取地策略 “批發(fā)大盤批發(fā)大盤”，大規(guī)模開發(fā)，低價格銷售的營銷策略，大規(guī)模開發(fā)，低價格銷售的營銷策略 開發(fā)模式開發(fā)模式 本報告是嚴格保密的。 17 長期以來碧桂園在土地獲取、開發(fā)速度、成本把控、擴長期以來碧桂園在土地獲取、開發(fā)速度、成本把控、擴 張能力四個方面形成了自身的核心能力張能力四個方面形成了自身的核心能力 土地獲取土地獲取 開發(fā)速度開發(fā)速度 成本把控成本把控 擴張能力擴張能力 對獲取地塊的屬性要求的標準極其統(tǒng)一，取地決策快速；對獲取地塊的屬性要求的24、標準極其統(tǒng)一，取地決策快速； 通過通過“住宅樓盤未動，社區(qū)配套先行住宅樓盤未動，社區(qū)配套先行”的方式，主動配合的方式，主動配合 市政建設(shè)，形成良好的政府關(guān)系，有效降低地價；市政建設(shè)，形成良好的政府關(guān)系，有效降低地價； 2008年年5月土地儲備達到月土地儲備達到4506萬平米。萬平米。 固化開發(fā)流程，一體化的運作保證高效率溝通與決策；固化開發(fā)流程，一體化的運作保證高效率溝通與決策； 長期積累的工程管理運作能力保證同時進行大規(guī)模開發(fā)。長期積累的工程管理運作能力保證同時進行大規(guī)模開發(fā)。 通過將外部成本內(nèi)部化，以及標準化運營有效降低成本；通過將外部成本內(nèi)部化，以及標準化運營有效降低成本； 平均售價平均25、售價1500元元/平米以上即可獲取利潤空間。平米以上即可獲取利潤空間。 標準化產(chǎn)品體系與開發(fā)模式，便于復制；標準化產(chǎn)品體系與開發(fā)模式，便于復制； 以紅籌方式在香港上市，有效規(guī)避國內(nèi)資本市場的監(jiān)管規(guī)以紅籌方式在香港上市，有效規(guī)避國內(nèi)資本市場的監(jiān)管規(guī) 定，獲取大量的運作資金降低資產(chǎn)負債率，保證后續(xù)擴張。定，獲取大量的運作資金降低資產(chǎn)負債率，保證后續(xù)擴張。 1 2 3 4 開發(fā)模式開發(fā)模式 碧桂園的開發(fā)碧桂園的開發(fā) 模式是其長期運模式是其長期運 營形成核心能力營形成核心能力 的沉淀，其他的的沉淀，其他的 開發(fā)商難以有效開發(fā)商難以有效 模仿；模仿； 在與碧桂園的在與碧桂園的 關(guān)系處理中，需關(guān)系處理中，需 從其開發(fā)模式著從其開發(fā)模式著 眼，尋找有效的眼，尋找有效的 依托與優(yōu)勢中的依托與優(yōu)勢中的 弱點。弱點。 啟示：啟示： 本報告是嚴格保密的。 18 The End