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1、解讀解讀: :房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法近日國家稅務(wù)總局為了加強(qiáng)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理,規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為,制定了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法(國稅發(fā)200931 號)。為了便于關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)稅收的同仁及時(shí)深入學(xué)習(xí)此文,筆者下面試結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅有關(guān)政策做簡要解讀。一、整體框架熟悉房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策的同仁看過國稅發(fā)200931 號文后應(yīng)該不難發(fā)現(xiàn),國稅發(fā)200931 號文是在國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知(國稅發(fā)2001142 號)、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)2、業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知(國稅發(fā)200631 號,注:2008 年前,該文僅適用于內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))的基礎(chǔ)上進(jìn)行重編修訂、補(bǔ)充后而制定的。國稅發(fā)200931 號文充分吸收、借鑒了國稅發(fā)200631 號文的主要內(nèi)容,并有機(jī)結(jié)合了國稅發(fā)2001142 號文的重要內(nèi)容,并根據(jù)目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特殊業(yè)務(wù)情況,對需要規(guī)范的部分內(nèi)容予以了增刪、合并調(diào)整。二、重要變化對照國稅發(fā)2001142 號、國稅發(fā)200631 號兩文,筆者關(guān)注到國稅發(fā)200931 號文有以下內(nèi)容顯得較為重要,需引起各位同仁予以關(guān)注。(一)“核定征收”需慎用文件第四條明確規(guī)定:稅務(wù)機(jī)關(guān)不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收3、管理。企業(yè)出現(xiàn)中華人民共和國稅收征收管理法第三十五條規(guī)定的情形,稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理。據(jù)悉,目前仍有部分省市主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對一些房地產(chǎn)企業(yè)在其成立時(shí)就事先核定應(yīng)稅所得率,再按其實(shí)現(xiàn)的銷售收入征收企業(yè)所得稅。看來,國稅發(fā)200931 號文對此種行為劃上了“休止符”。(二)計(jì)稅毛利率“重生”國稅發(fā)200931 號文第八條對于企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率規(guī)定了最低幅度,與國稅發(fā)200631 號規(guī)定相比,項(xiàng)目計(jì)稅毛利率分別下降了 5 個(gè)百分點(diǎn)(除經(jīng)濟(jì)適用房等項(xiàng)目外)。值得特別關(guān)注的是,與國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知(國稅函2008299 號,2008 年 4 月 11 日發(fā)布)規(guī)定相比又另有明顯不同。國稅函2008299 號規(guī)定:企業(yè)在(除經(jīng)濟(jì)適用房等外)未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入,按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率分季(或月)計(jì)算