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1、天睿地產(chǎn)天睿地產(chǎn)項目理解及市場分析Part 1地塊指標地塊指標解讀：解讀：u 占地約20萬方，計容建筑面積為36萬方，若計地下停車面積，總面積達總面積達4040萬方以上萬方以上，為中等偏大型樓盤；u 從1.8容積率看，決定建筑形態(tài)有“高低配高低配”的規(guī)劃空間，對項目整體品質(zhì)與價格拔升有相當幫助；u本案小戶型比重達70%，從而決定了本案為典型剛需剛需大盤，客群以首置首改為主；u 2年開發(fā)周期要求有規(guī)避方式，預售啟動時間估計2015年初，惟以正常年銷售量8-10萬方計算，將未來市場預測推向2015-2020年，而主流市場客群必然為8080、9090后后。地塊解讀地塊解讀1.81.8容積率容積率/42、00000/400000以上總建以上總建/ /高低配高低配/ /剛需剛需/ / 八零九零后八零九零后地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀：地塊現(xiàn)狀：l 單面臨銀良北路，且由城市進入項目時需經(jīng)京九鐵路京九鐵路地道，感官不佳；l 地塊已平整，無拆遷問題，由南至北地勢逐步降低，高低差達2-3米，東西兩側與鐵路、附近村落地面均有2.5-3米的落差，可適當考慮地形設計半地下室停車；半地下室停車；l 臨街面僅270米且要退讓鐵路30米退距，不利商業(yè)空間規(guī)劃及日后營銷運營；l西側京九鐵路班車每5-6分經(jīng)過一列，且習慣鳴笛且習慣鳴笛，全區(qū)建筑均受極大影響，無法避免；南面油庫南面油庫有安全隱患。東：東：現(xiàn)有低矮村落及學校 3、南：南：709油庫西：西：緊貼地塊近1公里的京九鐵路 北：北：銀良北路西面-長達1公里鐵路線南面-四零九油庫北面-銀良中路（目前為斷頭路）東面-農(nóng)村關鍵詞：關鍵詞：五大難五大難交通難交通難/排布難排布難/住宅及商業(yè)規(guī)劃難住宅及商業(yè)規(guī)劃難/配套難配套難/形象包裝難形象包裝難定位前思考定位前思考客戶必須向下關注，80、90后即將成為主流客源意味：必須換位思考，必須針對營銷意味：必須換位思考，必須針對營銷 該類人群向往城市生活，有著鮮明的個性，他們感性、浪漫、帶點小清新和童真，他該類人群向往城市生活，有著鮮明的個性，他們感性、浪漫、帶點小清新和童真，他們追求品質(zhì)生活、對未來充滿想象，習慣花有限的金錢享受理想最大化，同時生活中有個性，們追求品質(zhì)生活、對未來充滿想象，習慣花有限的金錢享受理想最大化，同時生活中有個性，外表裝逼內(nèi)心夢幻；所有外表裝逼內(nèi)心夢幻；所有8080、9090后潛意識希求的，就是我