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1、徐州東店子A地塊項目概念方案設計The Planning And Architecture Design Of xu zhou2020.04叁 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project目 錄前期分析規劃理念規劃策略規劃方案產品選型立面意向示范區專篇A-2專篇CONTENTSPart 01 /Part 02 /Part 03 /Part 04 /Part 05 /Part 06 /Part 07 /Part 08 / PA R TO N E前 期 分 析 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 2、概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project云龍區政府SITESITE徐州站徐州東站1474.4km 約15分鐘車程徐州北站01區 位 分 析CURRENT SITUATION區 位本項目位于東區核心地段，隸屬云龍區城東板塊，城市東拓發展線上；徐海路北，緊靠東區大動脈城東大道；萬達商圈內。距離市中心6.5km、火車站4.6km、萬達1.9km、高鐵站4.4km、距合景瓏灣約4km。 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project城市主干道城市3、次干道地鐵站公交站項目臨近城東大道和長安大道等主次干道，路網成熟，路況寬闊;項目臨近1號線地鐵站醫科大學站1.3km,距規劃地鐵4號線徐海路站1.2km,距規劃地鐵7號線團山站0.7km，周邊多路公交車經過，公共出行較為便利；交 通01交 通 分 析CURRENT SITUATIONSITE SITE 長安大道長安大道徐州站徐州東站醫科大學站147徐海路站團山站 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project基地周邊配套成熟周圍學校配套齊全（徐州市解放路小學云宛路分校、云興小學、三中云龍實驗學校、黃4、山中學、店子小學、徐州醫科大學等）。商業配套豐富，3公里范圍內有萬達廣場、環球港、迪卡儂、宜家；徐州市東方人民醫院。配 套教育購物醫療01周 邊 配 套CURRENT SITUATION3.0 km徐州醫科大學環球港徐州市東方醫院SITE SITE 萬達廣場綠地城市廣場迪卡儂三中云龍實驗學校徐州市第三十二中學云興小學店子小學景觀金龍湖景區徐州漢文化景區徐州蟠桃山佛教文化景區 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project01現狀CURRENT SITUATION總用地面積：123111.6計容建筑面5、積：224063N地塊方位角：南偏東10.6建筑密度：27.2%容積率：1.82A-1用地面積：107911.3計容建筑面積：194240建筑限高： 54米建筑密度：24%容積率：1.8A-2用地面積：15200.3計容建筑面積：30400建筑密度：50%容積率：2.0用 地 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project01周邊現狀CURRENT SITUATION1、現狀：地塊為凈地，地塊內有建筑垃圾和電線桿未移除，地塊東側有排水溝工程；2、四至：地塊東至經二路，南至城東大道綠化帶，西至經一路綠6、化帶，北至緯一路。現 狀地塊南側徐海路3地塊南側徐州醫科大學4地塊內部6地塊內部電線桿7地塊東側排水溝工程81地塊北側山及建筑垃圾1地塊西側工程兵學院22348567地塊中間道路5 PA R TT W O規 劃 理 念 地產大國璟系列現代中式園林社區的最高級別禮獻當代官式府苑風華02理 念 解 讀DESIGN CONCEPT 02理 念 解 讀DESIGN CONCEPT 02元 素 提 煉DESIGN CONCEPT 02理 念 解 讀以大國之筆，書璟之光華大國璟設計風格，重空間，輕元素，現意境，展現大國空間禮制、山水詩意及文人雅致格局洗禮構筑形制五感序列DESIGN CONCEPT 彭城名7、邸，璟致大成彭城名邸，璟致大成02設 計 理 念新中式高端文化宜居社區DESIGN CONCEPT 打造徐州人文宜居城市新高度Build a new height of Xuzhous livable new cit打造徐州人文宜居城市新高度Build a new height of Xuzhous livable new cit02設 計 目 標DESIGN CONCEPT 02設 計 目 標樹立品質洋房社區人居典范新標桿a benchmark for human settlements 樹立品質洋房社區人居典范新標桿a benchmark for human settlements DES8、IGN CONCEPT PART THREE規 劃 梳 理 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project根據出讓條件，基地內有視覺控制范圍，視覺走廊內建筑限高南高北低，基地限高小于等于54米；關鍵點1視線限高03關 鍵 點 梳 理DESIGN ANALYSIS視覺區域限高48米視覺區域限高80米32米48米80米視覺區域限高32米 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project03關 鍵 點 梳 理DE9、SIGN ANALYSIS基地西側靠近軍事場所，靠近部分限高15M；關鍵點2軍事場所限高15M限高區域結論：此部分設置5層以下產品； 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project根據東店子A地塊的監管協議，基地東北角需建設一座12班幼兒園，應與A地塊主體項目同步設計、同步建設、同步驗收、同步交付使用。關鍵點312班幼兒園12班幼兒園用地03關 鍵 點 梳 理DESIGN ANALYSIS 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI10、 A Block Project根據出讓條件A-2地塊為商辦用地，土地面積15200，容積率2.0，建筑面積3.0萬方。地塊內建筑會對住宅日照較大影響，需要綜合考慮 ；關鍵點4商辦用地A-2商辦用地03關 鍵 點 梳 理DESIGN ANALYSIS城市快速路南側城市快速路噪聲影響，建議南側臨路布置小面積段高層產品； 地塊突顯區域核心 規劃融入城市軸線 配套輻射周邊居民03難點梳理DESIGN ANALYSIS我們的責任如何讓為城市貢獻 PART FOUR規 劃 展 示 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Bloc11、k Project04鳥瞰圖DESIGN ANALYSIS方案一 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04總平面圖DESIGN ANALYSIS18F+11F洋房64%方案一 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04經濟指DESIGN ANALYSIS徐州東店子A1地塊指標備注規劃凈用地面積107911.30總建筑面積272098.74地上建筑面積（計容）194240.34其中住宅1812、9520.34其中高層68658.3436.23%511F洋房120862.0063.77%配套設施4720.00其中社區服務用房465.00按每百戶30，單間不低于80物業管理用房1095.00不低于總建筑面積千分之四設置醫療衛生用房150.00健身用房（設施）495.00按人均室內建筑面積不低于0.1或室外人均用地不低于0.3微型消防站50.00養老用房465.00按每百戶30金融郵電40.00垃圾中轉站50.00生活水泵房、消防泵房300.00有線電視機房25.00電信機房25.00開閉所、配電室1260.00門衛室、警務室100.00消防控制室200.00地上保溫層面積4800每10萬13、m總建筑面積包含2000m保溫層面積地下建筑面積73058.40其中非主樓地庫普通車庫面積25072.00人防車庫面積23970.00總建筑面積9%主樓地下室住宅贈送地下室15650.00非機動車庫面積8366.40容積率1.80規劃條件要求：1.51.8建筑基底面積24100.00建筑密度%22.3%24%綠地率%30.0%30%人數人4832按3.2人/戶計算住宅套數套1510機動車停車數輛1557其中地上輛156地下輛1401非機動車停車數輛4648地上可售/總建筑面積%69.65% 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIA14、NZI A Block Project04戶型分布DESIGN ANALYSIS售樓處高層123高層96洋房130洋房140高層107高層104住宅戶型 面積面寬戶數 建筑面積 戶數占比面積占比高層9596三面寬108103687%5.46%高層110109三面寬108117727%6.20%高層105105三面寬2042142014%11.29%高層125124三面寬2042529614%13.33%130133三面寬5507315036%38.56%140142四面寬3364771222%25.15%合計1510189718100%100.00% 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概15、 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project圖例經日照計算分析得出，所有住宅均滿足江蘇省城市規劃技術管理規定2011版第三章3.2.3條規定，“我省大城市住宅不應低于大寒日兩小時的日照標準”的規定。結論：04日照分析DESIGN ANALYSIS圖例 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04流線分析DESIGN ANALYSIS城市道路車行道路人行道路地下車庫出入口 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAO16、LI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04消防分析DESIGN ANALYSIS城市道路消防車道 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04業態分布DESIGN ANALYSIS配套用房農貿市場鄰里中心商業辦公洋房高層幼兒園 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04景觀分析DESIGN ANALYSIS景觀軸線中心景觀組團景觀 徐 州 東 店 子 A 17、地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04鳥瞰圖DESIGN ANALYSIS方案二 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04總平面圖DESIGN ANALYSIS18F+8F洋房68%方案二 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04經濟指標DESIGN ANALYSIS徐州東店子A1地塊指標備注規劃凈用地18、面積107911.30總建筑面積272595.54地上建筑面積（計容）194240.34其中住宅189520.34其中高層61632.3432.52%511F洋房127888.0067.48%配套設施4720.00其中社區服務用房465.00按每百戶30，單間不低于80物業管理用房1095.00不低于總建筑面積千分之四設置醫療衛生用房150.00健身用房（設施）495.00按人均室內建筑面積不低于0.1或室外人均用地不低于0.3微型消防站50.00養老用房465.00按每百戶30金融郵電40.00垃圾中轉站50.00生活水泵房、消防泵房300.00有線電視機房25.00電信機房25.00開閉所19、配電室1260.00門衛室、警務室100.00消防控制室200.00地上保溫層面積4800每10萬m總建筑面積包含2000m保溫層面積地下建筑面積73555.20其中非主樓地庫普通車庫面積25450.00人防車庫面積23970.00總建筑面積9%主樓地下室住宅贈送地下室15650.00非機動車庫面積8485.20容積率1.80規劃條件要求：1.51.8建筑基底面積22100.00建筑密度%20.5%24%綠地率%30.0%30%人數人4902按3.2人/戶計算住宅套數套1532機動車停車數輛1569其中地上輛157地下輛1412非機動車停車數輛4714地上可售/總建筑面積%69.52%項目 20、玉資料鋪 https:/單位 設計指標 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04戶型分布DESIGN ANALYSIS高層105高層95洋房130洋房140高層110高層125住宅戶型面積面寬戶數建筑面積 戶數占比 面積占比高層9596三面寬140134409.1%7.09%高層110109三面寬140152609.1%8.05%高層105105三面寬144151209.4%7.98%高層125124三面寬144178569.4%9.42%130132三面寬90011880058.7%6221、.67%140142四面寬6490884.2%4.79%合計1532189564100%100.00% 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project圖例經日照計算分析得出，所有住宅均滿足江蘇省城市規劃技術管理規定2011版第三章3.2.3條規定，“我省大城市住宅不應低于大寒日兩小時的日照標準”的規定。結論：04日照分析DESIGN ANALYSIS圖例 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project0422、流線分析DESIGN ANALYSIS城市道路車行道路地下車庫出入口 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04消防分析DESIGN ANALYSIS城市道路消防車道 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04業態分布DESIGN ANALYSIS配套用房農貿市場鄰里中心商業辦公洋房高層幼兒園 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DON23、GDIANZI A Block Project04景觀分析DESIGN ANALYSIS景觀軸線中心景觀組團景觀 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04鳥瞰圖DESIGN ANALYSIS方案三 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04總平面圖DESIGN ANALYSIS18F+11F洋房54%方案三 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU 24、ZHOU DONGDIANZI A Block Project04經濟指標DESIGN ANALYSIS徐州東店子A1地塊指標備注規劃凈用地面積107911.30總建筑面積273862.94地上建筑面積（計容）194240.34其中住宅189520.34其中高層87122.3445.97%511F洋房102398.0054.03%配套設施4720.00其中社區服務用房465.00按每百戶30，單間不低于80物業管理用房1095.00不低于總建筑面積千分之四設置醫療衛生用房150.00健身用房（設施）495.00按人均室內建筑面積不低于0.1或室外人均用地不低于0.3微型消防站50.00養老用房25、465.00按每百戶30金融郵電40.00垃圾中轉站50.00生活水泵房、消防泵房300.00有線電視機房25.00電信機房25.00開閉所、配電室1260.00門衛室、警務室100.00消防控制室200.00地上保溫層面積4800每10萬m總建筑面積包含2000m保溫層面積地下建筑面積74822.60其中非主樓地庫普通車庫面積26577.00人防車庫面積23970.00總建筑面積9%主樓地下室住宅贈送地下室15650.00非機動車庫面積8625.60容積率1.80規劃條件要求：1.51.8建筑基底面積22700.00建筑密度%21.0%24%綠地率%30.0%30%人數人4986按3.2人/26、戶計算住宅套數套1558機動車停車數輛1605其中地上輛161地下輛1444非機動車停車數輛4792地上可售/總建筑面積%69.20% 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04戶型分布DESIGN ANALYSIS售樓處高層123高層96洋房130洋房140高層107高層104住宅戶型面積面寬戶數建筑面積戶數占比 面積占比高層9595三面寬1721634011%8.62%高層110108三面寬1721857611%9.80%高層105105三面寬2282394015%12.63%高層12527、124三面寬2282827215%14.92%130133三面寬5827740637%40.84%140142四面寬1762499211%13.19%合計1558189526100%100.00% 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project圖例經日照計算分析得出，所有住宅均滿足江蘇省城市規劃技術管理規定2011版第三章3.2.3條規定，“我省大城市住宅不應低于大寒日兩小時的日照標準”的規定。結論：04日照分析DESIGN ANALYSIS圖例 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 28、案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04流線分析DESIGN ANALYSIS城市道路車行道路人行道路地下車庫出入口 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04消防分析DESIGN ANALYSIS城市道路消防車道 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04業態分布DESIGN ANALYSIS配套用房農貿市場鄰里中心商業辦公洋房高層幼29、兒園 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04景觀分析DESIGN ANALYSIS景觀軸線中心景觀組團景觀 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04鳥瞰圖DESIGN ANALYSIS方案四 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04總平面圖DESIGN ANALYSIS洋房85%30、方案四住宅戶型面積 面寬 戶數建筑面積戶數占比 面積占比高層9596 三面寬 10499847%5.27%高層110 109 三面寬 104113367%5.98%高層105 105 三面寬 3637802%2.00%高層125 124 三面寬 3644642%2.36%130133 三面寬106014098072%74.43%140143 四面寬 132188769%9.97%合計1472189420100%100.00% 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04經濟指標DESIGN A31、NALYSIS徐州東店子A1地塊指標備注規劃凈用地面積107911.30總建筑面積270600.19地上建筑面積（計容）194240.34其中住宅189550.34其中高層29694.3415.67%511F洋房159856.0084.33%配套設施4690.00其中社區服務用房450.00按每百戶30，單間不低于80物業管理用房1095.00不低于總建筑面積千分之四設置醫療衛生用房150.00健身用房（設施）495.00按人均室內建筑面積不低于0.1或室外人均用地不低于0.3微型消防站50.00養老用房450.00按每百戶30金融郵電40.00垃圾中轉站50.00生活水泵房、消防泵房300.32、00有線電視機房25.00電信機房25.00開閉所、配電室1260.00門衛室、警務室100.00消防控制室200.00地上保溫層面積4800每10萬m總建筑面積包含2000m保溫層面積地下建筑面積71559.85其中非主樓地庫普通車庫面積23930.00人防車庫面積23970.00總建筑面積9%主樓地下室住宅贈送地下室15500.00非機動車庫面積8159.85容積率1.80規劃條件要求：1.51.8建筑基底面積24600.00建筑密度%22.8%24%綠地率%30.0%30%人數人4710按3.2人/戶計算住宅套數套1472機動車停車數輛1519其中地上輛152地下輛1367非機動車停車數33、輛4533地上可售/總建筑面積%70.05% 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project經日照計算分析得出，所有住宅均滿足江蘇省城市規劃技術管理規定2011版第三章3.2.3條規定，“我省大城市住宅不應低于大寒日兩小時的日照標準”的規定。結論：04日照分析DESIGN ANALYSIS圖例圖例 PARTFIVE產 品 選 型 項目項目簡介主力戶型圖分析萬科翡翠之光建筑面積：26.5萬售價：高層1.5萬元/裝修情況：精裝主力面積段：89-1471、南向三面寬2、大部分雙寬景觀陽臺3、北臥無飄窗紅星34、云龍金茂悅建筑面積：29.4萬售價：高層1.73萬元/裝修情況：精裝主力面積段：113-1751、洋房四面寬2、雙寬景觀陽臺3、高層戶型均為三面寬富春山居建筑面積：17.2萬售價：高層1.75萬元/洋房2.1萬元/裝修情況：精裝主力面積段：134-1701、高層125兩面寬2、雙寬景觀陽臺大發通銀融悅府建筑面積：4.8萬售價：洋房1.6萬元/裝修情況：精裝主力面積段：124-1521、洋房三面寬2、雙寬景觀陽臺3室2廳1衛-893室2廳1衛-1343室2廳2衛-12405競品分析DESIGN ANALYSIS3室2廳2衛-1083室2廳2衛-1183室2廳2衛-1254室2廳2衛-1474室235、廳2衛-1434室2廳3衛-1703室2廳1衛-1133室2廳2衛-1254室2廳2衛-1434室2廳3衛-1754室2廳2衛-1444室2廳2衛-152 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project定制升級精細規劃形態定制產品全線升級的各級配功能空間更精細的體驗根據總圖規劃的空間形態，組合產品的設計成功升級各功能空間尺度，額外有效的使用空間精細化研發產品，相同面積段打造最優體驗，全方面擊垮競品我們的策略05產品策略DESIGN ANALYSIS 洋房產品05產品策略DESIGN ANALYSIS36、 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project130洋房標準層平面圖05產品策略DESIGN ANALYSIS四房兩廳兩衛 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project140洋房標準層平面圖05產品策略DESIGN ANALYSIS四房兩廳兩衛（標準化產品） 高層產品05產品策略DESIGN ANALYSIS 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU D37、ONGDIANZI A Block Project95+112高層標準層平面圖05產品策略DESIGN ANALYSIS三房兩廳兩衛（標準化產品） 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project105+124高層標準層平面圖05產品策略DESIGN ANALYSIS四房兩廳兩衛（標準化產品） P A R TS I X立 面 意 向 新中式文脈+交融+隱喻立面意向Facade Motion 高層立面意向Facade Motion 高層立面意向Facade Motion 高層立面意向Facade Mot38、ion 洋房立面意向Facade Motion 洋房立面意向Facade Motion 小區入口立面意向Facade Motion 小區入口立面意向Facade Motion 售樓部立面意向Facade Motion PART SEVEN示 范 區 專 篇 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project07示 范 區 設 計DESIGN ANALYSIS 07示 范 區 設 計DESIGN ANALYSIS城東大道經一路住宅18F住宅18F住宅18F住宅18F住宅18F示范區人行入口售樓處2F配套139、F配套1F示范區車行入口停車場啟動區設計-總平面圖 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project 4.1.3入口空間提煉07示 范 區 設 計DESIGN ANALYSIS城東大道經一路住宅18F住宅18F住宅18F住宅18F住宅18F示范區人行入口配套1F配套1F示范區車行入口停車場啟動區設計-空間序列前廣場水景水景社區大堂中廣場精神空間后廣場水景社區活動健身游樂社區活動社區活動 07示 范 區 設 計DESIGN ANALYSIS啟動區設計-流線分析精神堡壘精神堡壘停車場停車場示范區前廣場示范40、區前廣場水景水景水景水景中心水景中心水景展示銷售展示銷售景觀樣板區景觀樣板區景觀樣板區景觀樣板區看房流線車行流線 07示 范 區 設 計DESIGN ANALYSIS啟動區設計-節點設計精神堡壘 07示 范 區 設 計DESIGN ANALYSIS啟動區設計-節點設計示范區前廣場 07示 范 區 設 計DESIGN ANALYSIS啟動區設計-節點設計中廣場水景 07示 范 區 設 計DESIGN ANALYSIS啟動區設計-節點設計售樓處 07示 范 區 設 計DESIGN ANALYSIS啟動區設計-節點設計中心水景 07示 范 區 設 計DESIGN ANALYSIS啟動區設計-節點設計41、健身游樂 07示 范 區 設 計DESIGN ANALYSIS啟動區設計-節點設計社區活動 07示 范 區 設 計DESIGN ANALYSIS啟動區設計-室內意向室內意向 07示 范 區 設 計DESIGN ANALYSIS啟動區設計-室內意向室內意向 07示 范 區 設 計DESIGN ANALYSIS啟動區設計-室內意向室內意向 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項 目 概 念 方 案 設 計BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project方案一：18+11F方案二：18+8F高層面積：68600洋房面積：120800洋房占比：64%高層面積：61600洋房42、面積：127900洋房占比：67.5%方案對比DESIGN ANALYSIS方案三：18+11F方案四：18+11F高層面積：87100洋房面積：102400洋房占比：54%高層面積：29700洋房面積：159800洋房占比：84.3%方案亮點：洋房貨量最大化方案缺點：建筑呈兵營式排列布局，景觀資源均質化，報規難度高。方案亮點：洋房與高層分區布置，并在洋房與高層之間設置中心大花園。方案亮點：組團分區明晰，產品比例分布均衡方案亮點：板點規劃結構極佳，空間形態豐富貨值：32.62億貨值：32.83億貨值：32.06億貨值：33.80億 PART eightA - 2 專 篇 A-2區為商業辦公用地43、，根據東店子A地塊開發建設監管協議及東店子A地塊規劃條件中對1萬平方米街坊中心的配置要求,將是本地塊的設計難點！08基礎信息解讀Basic information interpretationA-2區規劃痛點 08規劃策略Planning strategy挖掘鄰里端居民剛需下的菜場機遇完善社區業態.營造美好生活農貿市場 + 鄰里中心 + 商業 + 辦公= 獨享式融合式互動式抉擇 ？菜場餐飲便民人文互動 08規劃策略菜場菜場服務美食餐飲人文人文服務蔬果類肉魚類干貨類陽光花房家政服務美發美甲主題咖啡社區健身親子教育社區書屋藝術中心菜場公園創意工坊屋頂農場我們眼中的功能與業態公共公共服務社區秀場便民44、便民服務藝術走廊便利店菜場菜場服務Planning strategy 08規劃策略我們建議與實施60-00人群消費主力客群全齡化客群全齡化時間碎片化時間碎片化空間情景化空間情景化運營人性化運營人性化菜場綜合體將是生活一部分，可以打發碎片時間地方空間將與生活及文化融合，營造小而美情景空間融合關懷、品質、健康、人文、藝術一體，做最貼近生活的實業載體基于良好的業態給予居家、辦公最緊密的融合為自持物業打造完美配套Planning strategy 08規劃方案比對 方案獨享式獨享式融合式融合式互動式互動式planning scheme街坊中心企業辦公沿街商業街坊中心街坊中心LOFT辦公LOFT辦公LO45、FT辦公低區商業低區商業優點： 啟用企業辦公獨立組團模式辦公單元標準層600平方米，可以分拆分為四個子單元街坊中心與商辦獨立設置，干擾較少缺點：無互動性街坊中心交通相對不便優點： 提高與街坊中心的互動性單棟塔樓解決辦公需求自持商業面積較大，可租可售商業面積大，減少了一定的停車數量優點： 街坊中心采用情景體驗式，體驗區、外擺區完全展現給辦公人群可打造網紅效應，提高A-1區的溢價辦公區域受街坊中心干擾較大缺點： 08規劃方案planning scheme徐州東店子A2地塊指標（方案一）項目單位設計指標備注規劃凈用地面積15200.30總建筑面積46306.15地上建筑面積（計容）30396.80其46、中農貿市場3030.78街坊中心7015.68商業3167.66自持辦公16207.68自持配套設施975.00其中物業管理用房190.00不低于總建筑面積千分之四設置垃圾中轉站50.00生活水泵房、消防泵房200.00電信機房25.00開閉所、配電室360.00門衛室、警務室50.00消防控制室100.00地上保溫層面積（不計容）930每10萬m總建筑面積包含2000m保溫層面積地下建筑面積14979.35其中普通車庫面積8806.85人防車庫面積4200.00總建筑面積9%非機動車庫面積1972.50容積率2.000規劃條件要求：1.82.0建筑基底面積6911.96建筑密度%45.5%547、0%綠地率%20.0%20%機動車停車數輛377商業每百方0.4輛,辦公每百方2輛其中地上輛12地下輛365非機動車停車數輛1096商業每百方4輛，辦公每百方3.5輛地上自持/總建筑面積%41.84%方案一（獨享式） 08規劃方案planning scheme街坊中心辦公商業菜市場功能分區空間模型 08規劃方案planning scheme立面意向Elevation intention 08規劃方案planning scheme徐州東店子A2地塊指標（方案一）項目單位設計指標備注規劃凈用地面積15200.30總建筑面積46306.15地上建筑面積（計容）30396.80其中農貿市場3030.748、8街坊中心7015.68商業3167.66自持辦公16207.68自持配套設施975.00其中物業管理用房190.00不低于總建筑面積千分之四設置垃圾中轉站50.00生活水泵房、消防泵房200.00電信機房25.00開閉所、配電室360.00門衛室、警務室50.00消防控制室100.00地上保溫層面積（不計容）930每10萬m總建筑面積包含2000m保溫層面積地下建筑面積14979.35其中普通車庫面積8806.85人防車庫面積4200.00總建筑面積9%非機動車庫面積1972.50容積率2.000規劃條件要求：1.82.0建筑基底面積6911.96建筑密度%45.5%50%綠地率%20.0%49、20%機動車停車數輛377商業每百方0.4輛,辦公每百方2輛其中地上輛12地下輛365非機動車停車數輛1096商業每百方4輛，辦公每百方3.5輛地上自持/總建筑面積%41.84%方案二（ 融合式）徐州東店子A2地塊指標（方案二）項目單位設計指標備注規劃凈用地面積15200.30總建筑面積43528.99地上建筑面積（計容）30389.76其中農貿市場3007.62街坊中心7001.10商業8365.32自持辦公11129.72自持配套設施886.00其中物業管理用房101.00不低于總建筑面積千分之四設置垃圾中轉站50.00生活水泵房、消防泵房200.00電信機房25.00開閉所、配電室36050、.00門衛室、警務室50.00消防控制室100.00地上保溫層面積（不計容）900每10萬m總建筑面積包含2000m保溫層面積地下建筑面積12239.23其中普通車庫面積6215.12人防車庫面積4000.00總建筑面積9%非機動車庫面積2024.10容積率1.999規劃條件要求：1.82.0建筑基底面積6891.84建筑密度%45.3%50%綠地率%20.0%20%機動車停車數輛296商業每百方0.4輛,辦公每百方2輛其中地上輛9地下輛287非機動車停車數輛1125商業每百方4輛，辦公每百方3.5輛地上自持/總建筑面積%44.79% 08規劃方案planning scheme街坊中心辦公商業51、菜市場功能分區空間模型 08規劃方案planning scheme立面意向Elevation intention 08規劃方案planning scheme徐州東店子A2地塊指標（方案一）項目單位設計指標備注規劃凈用地面積15200.30總建筑面積46306.15地上建筑面積（計容）30396.80其中農貿市場3030.78街坊中心7015.68商業3167.66自持辦公16207.68自持配套設施975.00其中物業管理用房190.00不低于總建筑面積千分之四設置垃圾中轉站50.00生活水泵房、消防泵房200.00電信機房25.00開閉所、配電室360.00門衛室、警務室50.00消防控制室52、100.00地上保溫層面積（不計容）930每10萬m總建筑面積包含2000m保溫層面積地下建筑面積14979.35其中普通車庫面積8806.85人防車庫面積4200.00總建筑面積9%非機動車庫面積1972.50容積率2.000規劃條件要求：1.82.0建筑基底面積6911.96建筑密度%45.5%50%綠地率%20.0%20%機動車停車數輛377商業每百方0.4輛,辦公每百方2輛其中地上輛12地下輛365非機動車停車數輛1096商業每百方4輛，辦公每百方3.5輛地上自持/總建筑面積%41.84%方案三（ 互動式）徐州東店子A2地塊指標（方案二）項目單位設計指標備注規劃凈用地面積15200.353、0總建筑面積43528.99地上建筑面積（計容）30389.76其中農貿市場3007.62街坊中心7001.10商業8365.32自持辦公11129.72自持配套設施886.00其中物業管理用房101.00不低于總建筑面積千分之四設置垃圾中轉站50.00生活水泵房、消防泵房200.00電信機房25.00開閉所、配電室360.00門衛室、警務室50.00消防控制室100.00地上保溫層面積（不計容）900每10萬m總建筑面積包含2000m保溫層面積地下建筑面積12239.23其中普通車庫面積6215.12人防車庫面積4000.00總建筑面積9%非機動車庫面積2024.10容積率1.999規劃條件54、要求：1.82.0建筑基底面積6891.84建筑密度%45.3%50%綠地率%20.0%20%機動車停車數輛296商業每百方0.4輛,辦公每百方2輛其中地上輛9地下輛287非機動車停車數輛1125商業每百方4輛，辦公每百方3.5輛地上自持/總建筑面積%44.79%徐州東店子A2地塊指標（方案三）項目單位設計指標備注規劃凈用地面積15200.30總建筑面積46317.09地上建筑面積（計容）30393.01其中農貿市場3018.68街坊中心6985.45商業3177.61自持辦公16236.27自持配套設施975.00其中物業管理用房190.00不低于總建筑面積千分之四設置垃圾中轉站50.00生55、活水泵房、消防泵房200.00電信機房25.00開閉所、配電室360.00門衛室、警務室50.00消防控制室100.00地上保溫層面積（不計容）930每10萬m總建筑面積包含2000m保溫層面積地下建筑面積14994.08其中普通車庫面積8822.11人防車庫面積4200.00總建筑面積9%非機動車庫面積1971.97容積率2.000規劃條件要求：1.82.0建筑基底面積7134.09建筑密度%46.9%50%綠地率%20.0%20%機動車停車數輛377商業每百方0.4輛,辦公每百方2輛其中地上輛12地下輛365非機動車停車數輛1096商業每百方4輛，辦公每百方3.5輛地上自持/總建筑面積%41.92% 03規劃方案planning scheme街坊中心辦公商業菜市場功能分區空間模型 08規劃方案planning scheme立面情景意向Facade situation intention THANKSw w w . h y p a r c h . c o m