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1、別墅創新：別墅創新：“園中墅園中墅”; ;類疊拼類疊拼; ;洋房洋房設計就是設計就是發現發現問題問題并且并且解決解決問題問題DESIGN IS TO FINDDESIGN IS TO FIND PROBLEMS AND SOLVE PROBLEMS. PROBLEMS AND SOLVE PROBLEMS.設計目標設計目標DESIGN OBJECTIVESDESIGN OBJECTIVES實現利潤最大化實現利潤最大化MAXIMIZE PROFITSMAXIMIZE PROFITS造價;策略COST ; STRATEGYCOST ; STRATEGY“園中墅園中墅”別墅創新：別墅創新：135132、5平米的高容積率產品平米的高容積率產品1.1.地塊地塊定制定制內向型內向型 內院別墅獨一無二內院別墅獨一無二2.2.高品質高品質住宅住宅值得典藏值得典藏3.3.空間豐富空間豐富“秘密花園秘密花園”4.4.面積小面積小，單價高，總價可控，單價高，總價可控針對人群針對人群更加寬泛更加寬泛， 市場適應能力強，既適應剛需，又適合剛改市場適應能力強，既適應剛需，又適合剛改1.1351.135平米平米面積段別墅，基地所在區域無同面積段產品，錯位競爭面積段別墅，基地所在區域無同面積段產品，錯位競爭2.2.此產品為此產品為高容積率高容積率產品，容積率可做到產品，容積率可做到1.0 1.0 3.3.空間空間體驗3、體驗豐富豐富，多附贈多附贈空間，有內向型空間，有內向型獨立庭院獨立庭院。 4.4.交通空間節省，交通空間節省，“0 0”空間浪費空間浪費。5.5.雙流線設計，可供雙流線設計，可供三代人三代人共同共同使用使用。6.6.內向型空間，對內向型空間，對抗抗周邊周邊噪音能力強噪音能力強。 7.7.地面附送停車位后期改為車庫，地面附送停車位后期改為車庫，無地庫開挖無地庫開挖節省成本。節省成本。園中墅的產品特點園中墅的產品特點GARDEN VILLA FEATURESGARDEN VILLA FEATURESVILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTSN N傳統聯排排法傳統聯排排法12M12M?4、 ?如何提高容積率將南北兩棟聯排和在一起并將庭院改至中間 ， 相同建筑面積的條件下用地面積更小，容積率更高！容積率更高！ 缺點：但是采光面太小，部分功能房間不能自然采光。將兩排拼接后的聯排順時針旋轉90度，這樣就增加了建筑的采光面增加了建筑的采光面但，北向住戶許多功能仍然無法獲得自然采光將單戶進行優化搭配調整，使各戶均能得到良好采光，端頭位置設置連結體連通幾棟住宅建筑，按整體組團建筑進行報批，同時山墻面作為退界只需滿足間距間距6 6米，容積率更高！米，容積率更高！ 別墅戶型別墅戶型如何提高如何提高容積率容積率? ?別墅概念1 12 23 34 45 56 6VILLA PRODUCTSVILL5、A PRODUCTS6M6M內向型空間，對抗周邊噪音能力強。停車區域地面附送停車位后期改為車庫，無無地庫開挖節省成本。地庫開挖節省成本。結合最設計條件形成聯排別墅產品使各戶均能得到良好采光，端頭位置設置連結體連通幾棟住宅建筑，按整體組團建筑進行報批，同時山墻面作為退界只需滿足間距間距6 6米，容積率更高！米，容積率更高！1 1別墅戶型別墅戶型別墅概念分析地塊定制最終產品最終產品2 2噪音分析噪音分析 FINAL PRODUCT 3 3停車分析停車分析PARKING ANALYSISNOISE ANALYSISVILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS別墅別墅戶型戶型分析分析別墅功6、能分析A-1平面拆分圖B-1平面拆分圖別墅戶型B-1別墅戶型A-1別墅戶型B-1拆分軸側圖1 12 23 3A-1 SPLIT PLANE FIGUREB-1 SPLIT PLANE FIGURE別墅戶型A-1拆分軸側圖VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS別墅別墅戶型戶型A-1A-1地下一層平面地下一層平面地上面積：約135平米VILLA APARTMENT A-1 UNDERGROUND FLOOR FLAT別墅戶型別墅戶型本層贈送面積：本層贈送面積：56.7956.79VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS別墅別墅戶型戶型A-1A-1首層平面首層平面V7、ILLA APARTMENT A-1 FIRST FLOOR FLAT別墅戶型別墅戶型21002100300030002100210030003000VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS別墅別墅戶型戶型A-1A-1首層首層平面平面改造前后改造前后VILLA APARTMENT 1 GROUND FLOOR FLAT別墅戶型別墅戶型圖例：改造前：改造后：1.1.空間體驗豐富，多附贈空間，有內向型獨立庭院。空間體驗豐富，多附贈空間，有內向型獨立庭院。 2.2.交通空間節省，交通空間節省，“0 0”空間浪費。空間浪費。3.3.雙流線設計，可供三代人共同使用。雙流線設計，可供三代人8、共同使用。4.4.內向型空間，對抗周邊噪音能力強。內向型空間，對抗周邊噪音能力強。 5.5.地面附送停車位后期改為車庫，無地庫開挖節省成本。地面附送停車位后期改為車庫，無地庫開挖節省成本。本層贈送面積：本層贈送面積：13.9413.94改造前本層建筑面積：55.71改造后本層建筑面積：69.65VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS別墅別墅戶型戶型A-1A-1二層平面二層平面VILLA APARTMENT A-1 THE SECOND FLOOR別墅戶型VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS別墅戶型別墅戶型A-1A-1二層二層平面平面改造前后改造前后VILL9、A APARTMENT A-1THE SECOND FLOOR別墅戶型圖例：1.1.空間體驗豐富，多附贈空間，有內向型獨立庭院。空間體驗豐富，多附贈空間，有內向型獨立庭院。 2.2.交通空間節省，交通空間節省，“0 0”空間浪費。空間浪費。3.3.雙流線設計，可供三代人共同使用。雙流線設計，可供三代人共同使用。4.4.內向型空間，對抗周邊噪音能力強。內向型空間，對抗周邊噪音能力強。 5.5.地面附送停車位后期改為車庫，無地庫開挖節省成本。微地面附送停車位后期改為車庫，無地庫開挖節省成本。微信及信及QQQQ：11159557331115955733，朋友圈每周送新資料，朋友圈每周送新資料，htt10、p:/http:/，淘寶搜店鋪名：土木世家，淘寶搜店鋪名：土木世家改造前：改造后：本層贈送面積：本層贈送面積：3.643.64改造前本層建筑面積：46.97改造后本層建筑面積：50.61VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS別墅戶型別墅戶型A-1A-1三層平面三層平面別墅戶型VILLA APARTMENT A-1 THE THIRD FLOOR VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS別墅戶型別墅戶型A-1A-1三層三層平面平面改造前后改造前后VILLA APARTMENT A-1 THE THIRD FLOOR 別墅戶型圖例：1 1. .空間體驗豐富，多附贈11、空間，有內向型獨立庭院。空間體驗豐富，多附贈空間，有內向型獨立庭院。 2 2. .交通交通空間節省，空間節省，“0 0”空間浪費空間浪費。3 3. .雙雙流線設計，可供三代人共同使用流線設計，可供三代人共同使用。4 4. .內向型空間，對抗周邊噪音能力強內向型空間，對抗周邊噪音能力強。 5 5. .地面附送停車位后期改為車庫，無地庫開挖節省成本。地面附送停車位后期改為車庫，無地庫開挖節省成本。改造前：改造后：本層贈送面積：本層贈送面積：5.885.88改造前本層建筑面積：24.12改造后本層建筑面積：39VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS別墅別墅戶型戶型B-1B-1地下地12、下一一層平面圖層平面圖VILLA B-1 THE UNDERGROUND FLOOR地上面積：約135平米VILLA APARTMENT Ground floor plan別墅戶型本層贈送面積：本層贈送面積：49.3249.3232501500VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS別墅戶型別墅戶型B-1B-1首首層平面層平面VILLA APARTMENT B-1 THE FIRST FLOOR 別墅戶型210021003000300021002100300030002700270027002700VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS圖例：改造前：改造后：別13、墅別墅戶型戶型B-1B-1首首層層平面平面-改造前后改造前后VILLA APARTMENT B-1 THE FIRST FLOOR 1 1. .空間體驗豐富，多附贈空間，有內向型獨立庭院。空間體驗豐富，多附贈空間，有內向型獨立庭院。 2 2. .交通交通空間節省，空間節省，“0 0”空間浪費空間浪費。3 3. .雙雙流線設計，可供三代人共同使用流線設計，可供三代人共同使用。4 4. .內向型空間，對抗周邊噪音能力強內向型空間，對抗周邊噪音能力強。 5 5. .地面附送停車位后期改為車庫，無地庫開挖節省成本。地面附送停車位后期改為車庫，無地庫開挖節省成本。本層贈送面積：本層贈送面積：2.52.514、改造前本層建筑面積：63.69改造后本層建筑面積：66.19別墅戶型210021003000300027002700VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS別墅戶型別墅別墅戶型戶型B-1B-1二層二層平面平面VILLA APARTMENT B-1 THE SECOND FLOOR VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS別墅戶型圖例：改造前：改造后：VILLA APARTMENT B-1 THE SECOND FLOOR1 1. .空間體驗豐富，多附贈空間，有內向型獨立庭院。空間體驗豐富，多附贈空間，有內向型獨立庭院。 2 2. .交通交通空間節省，空間節省，“15、0 0”空間浪費空間浪費。3 3. .雙雙流線設計，可供三代人共同使用流線設計，可供三代人共同使用。4 4. .內向型空間，對抗周邊噪音能力強內向型空間，對抗周邊噪音能力強。 5 5. .地面附送停車位后期改為車庫，無地庫開挖節省成本。地面附送停車位后期改為車庫，無地庫開挖節省成本。本層贈送面積：本層贈送面積：17.7117.71改造后本層建筑面積：70.65改造前本層建筑面積：52.94別墅別墅戶型戶型B-1B-1二層平面二層平面-改造前后改造前后VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS別墅戶型別墅戶型別墅戶型B-1B-1三層平面三層平面VILLA APARTMENT B-116、THE THIRD FLOOR VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS別墅戶型改造前：改造后：別墅戶型別墅戶型B-1B-1三層平面三層平面-改造前后改造前后VILLA APARTMENT B-1THE THIRD FLOOR 圖例：1 1. .空間體驗豐富，多附贈空間，有內向型獨立庭院。空間體驗豐富，多附贈空間，有內向型獨立庭院。 2 2. .交通交通空間節省，空間節省，“0 0”空間浪費空間浪費。3 3. .雙雙流線設計，可供三代人共同使用流線設計，可供三代人共同使用。4 4. .內向型空間，對抗周邊噪音能力強內向型空間，對抗周邊噪音能力強。 5 5. .地面附送停車位后期17、改為車庫，無地庫開挖節省成本。地面附送停車位后期改為車庫，無地庫開挖節省成本。本層贈送面積：本層贈送面積：14.614.6改造前本層建筑面積：21.86改造后本層建筑面積：36.46VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS1 12 23 3庭院空間意向庭院空間意向庭院空間表現庭院空間表現3 32 21 1別墅戶型VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS3 3庭院空間意向2 2陽臺空間表現1 1庭院空間表現1 12 23 3別墅戶型VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS別墅形態表現2 22-22-2剖面剖面1 11-11-1剖面剖面2211VIL18、LA PRODUCTSVILLA PRODUCTS別墅形態表現2 22-22-2剖面剖面1 11-11-1剖面剖面1122VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS別墅戶型1 11-11-1剖面剖面2 22-22-2剖面剖面2211VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS造價;策略COST ; STRATEGYCOST ; STRATEGY“北望花園墅北望花園墅”類疊拼類疊拼; ;洋房洋房創新創新高高容積低層產品容積低層產品1.1.地塊定制地塊定制北居更北居更“幽靜幽靜”，南居更，南居更“開闊開闊”， 居住體19、驗獨一無二居住體驗獨一無二2.2.高品質高品質住宅住宅值得典藏值得典藏3.3.高附贈高附贈“0 0”風險風險“洋房終級產品洋房終級產品1.1.容積率高容積率高2.2.產品溢價空間高，多附贈空間。產品溢價空間高，多附贈空間。3.3.采用最無規范爭議和鄰里糾紛的露臺和首層挑空作為贈送空間。采用最無規范爭議和鄰里糾紛的露臺和首層挑空作為贈送空間。 4.4.正氣的居室空間較多，布置自由靈活。正氣的居室空間較多，布置自由靈活。5.5.多退臺空間，立面造型豐富，視線更加開闊。多退臺空間，立面造型豐富，視線更加開闊。 6.6.地面停車，無地下室開挖，節省造價。地面停車，無地下室開挖，節省造價。類疊拼類疊拼;20、 ;洋房洋房產品產品特點特點CLASS DIEPIN ; BUNGALOW PRODUCT SUMMARYCLASS DIEPIN ; BUNGALOW PRODUCT SUMMARYVILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS庭院上空不建議此方法缺點：內天井是否每戶都搭建樓板，難控制；缺點：內天井是否每戶都搭建樓板，難控制； 偷面積方式過于明顯，審核難過關偷面積方式過于明顯，審核難過關；洋房產品常見傳統偷面積方式：偷面積方式一：庭院或內天井上空類疊拼;洋房產品缺點：不符合規范，缺點：不符合規范， 主體結構內陽臺應按全面積計算；主體結構內陽臺應按全面積計算；偷面積方式二：內凹陽臺內21、凹陽臺不建議此方法1 12 2VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS我們采用的偷面積方式：類疊拼;洋房產品優點：增加私人空間，增大房間舒適度，可改造成儲物間或空中花園。豐富生活情趣偷面積方式二：入戶花園2 2建議采用此方法建議采用此方法偷面積方式一：客廳或餐廳上空1 1優點：首層挑空無規范爭議，可偷面積較大，布置靈活。鄰里無糾紛。VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS類疊拼;洋房產品偷面積方式三：露臺建議此方法3 3優點：露臺規范無爭議，可偷面積較大。建議此方法優點：飄窗規范無爭議，是較為常用的偷面積方式。4 4偷面積方式四：飄窗5 5偷面積方式四：室外花園22、建議此方法優點：規范無爭議，增加生活趣味，可偷面積較大。VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS3 3在洋房產品品質不下降的前提下，減少間距來提升容積率? ?如何提高容積率按照規范6F洋房需控制間距18M，可以利用斜向三角形陰影部分作為退臺空間退臺空間多退臺空間，立面造型豐富，視線更加開闊多退臺空間，立面造型豐富，視線更加開闊, ,增加附贈空間，減少建筑間距，提增加附贈空間，減少建筑間距，提高容積率高容積率將單戶進行優化搭配組合，使各戶均能得到良好采光，退界只需滿足間距間距1313米，容積率更高！米，容積率更高！2 24 45 56 618M18M傳統洋房排法1 113M13M23、18M18M洋房概念分析洋房概念分析如何提高如何提高容積率？容積率？類疊拼;洋房產品N NVILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS洋房產品間距分析洋房產品間距分析類疊拼;洋房產品13M13M4M4M5.3M5.3M1M1M19.7M19.7MN N南向南向入戶花入戶花園園停車位停車位南南向向入入戶戶花花園園停車位停車位13M13M5.3M5.3M4M4M2.8M2.8M1M1M19.7M19.7M分級尺寸分級尺寸建筑間距建筑間距6F6F建筑間距建筑間距小小區區道道路路通過露臺層層遞退，洋房樓棟間距由通過露臺層層遞退，洋房樓棟間距由1818米縮短為米縮短為1313米，減小間距，提24、高容積率！米，減小間距，提高容積率！VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS洋房產品無退臺，視線阻隔，空間局促。洋房產品增加退臺，視線開闊，立面豐富。前后退臺分析類疊拼;洋房產品2 21 1VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS類疊拼;洋房產品：高容積率低層產品類疊拼;洋房產品2 2洋房總體分析1 1洋房總體分析組團大樣：節省間距方式組團大樣：節省間距方式VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS組團大樣分析組團大樣分析類疊拼;洋房產品1 1停車分析停車區域2 2退臺空間分析組2北側組2南側組1北側組1南側組組1 1組組1 1組組2 2組組2 225、退臺空間VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS產品分析：高容積率低層產品微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，http:/，淘寶搜店鋪名：土木世家類疊拼;洋房產品組組1 1組組1 1組組2 2組組2 21 1洋房總體戶型分析洋房總體戶型分析洋房總體戶型分析3 3組2戶型分析141.6136.8145.0150.2148.4CDFHJ2 2組1戶型分析143.4134.6142.8154.7150.2BAEGIVILLA PRODUCTS類疊拼;洋房產品疊墅一疊墅一層層平面：送南側大花園平面：送南側大花園 送客廳、起居廳挑空空間送客廳、起居廳挑空空間改造前A戶型26、：154.65 B戶型： 150.15 C戶型：150.15 D戶型：148.35改造后A戶型：209.62 B戶型：184.08 C戶型：184.08 D戶型：182.55VILLA PRODUCTS類疊拼;洋房產品疊墅疊墅二二層平面層平面：送南側大花園：送南側大花園 送客廳、起居廳挑空空間送客廳、起居廳挑空空間改造前A戶型：154.65 B戶型： 150.15 C戶型：150.15 D戶型：148.35改造后A戶型：209.62 B戶型：184.08 C戶型：184.08 D戶型：182.55VILLA PRODUCTS類疊拼;洋房產品一層改造前：一層改造后：VILLA PRODUCTS類27、疊拼;洋房產品二層改造前：二層改造后：ABCDVILLA PRODUCTS類疊拼;洋房產品平層平層三層三層平面平面：送入戶花園，露臺送入戶花園，露臺改造前E戶型：142.77 F戶型： 144.97改造后E戶型：179.24 F戶型：158.67VILLA PRODUCTS類疊拼;洋房產品三層改造前：三層改造后：EFVILLA PRODUCTS類疊拼;洋房產品平層四層平面：送入戶花園，露臺平層四層平面：送入戶花園，露臺改造前G戶型：134.57 H戶型： 136.80改造后G戶型：156.50 H戶型：158.67VILLA PRODUCTS類疊拼;洋房產品四層改造前：四層改造后：GHGHVI28、LLA PRODUCTS類疊拼;洋房產品疊墅五層平面：送入戶花園，露臺疊墅五層平面：送入戶花園，露臺改造前I戶型：143.38 J戶型： 141.63改造后I戶型：206.44 J戶型：202.19VILLA PRODUCTS類疊拼;洋房產品疊疊墅六層墅六層平面：送入戶花園，露臺平面：送入戶花園，露臺VILLA PRODUCTS類疊拼;洋房產品五層改造前：五層改造后：IJIJVILLA PRODUCTS類疊拼;洋房產品六層改造前：六層改造后：VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS類疊拼;洋房產品VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS類疊拼;洋房產品1 12 29、23 3露臺空間表現主入口空間表現整體鳥瞰“園中園園中園” 居住生活的新體驗居住生活的新體驗規劃概念規劃概念ANALYSISANALYSISLOCATIONLOCATION景不藏則不深，不深則不奧，不奧則不幽。景不藏則不深，不深則不奧，不奧則不幽。規劃大宅之間為主景，中景，規劃大宅之間為主景，中景，大宅之內為小景，鄰景。大宅之內為小景，鄰景。VISION ; STRATEGYVISION ; STRATEGY愿景;策略規劃條件如何規劃條件如何？現實現實四大制約四大制約分地塊單獨控規指標分地塊單獨控規指標商住用地面積：商住用地面積：81012.281012.2平米平米容積率不大于容積率不大于2.30、02.0建筑限高建筑限高8080米米配套商業比例配套商業比例8%15%8%15%，超出范圍要做補償。超出范圍要做補償。覆蓋率覆蓋率25%25%京珠高速入口京珠高速出口火炬高新開發區火炬開發醫院博愛路黃金走廊逸仙路康華路孫文路中山路南環路0101地塊北側有高速高速SITESITE0202地塊南側有輕軌輕軌0303覆蓋率25%25%0404建筑限高8080米米PLANNINGPLANNING場地分析場地分析保利地塊城市肌理City texture of poly blocks規劃設計? 新地塊城市肌理發展development of new site regenerating延續continuou31、s保留keeping改變changeor？PLANNINGPLANNING場地分析場地分析場地條件分析Site Analysis規劃設計EMPHYSIS強調利用CONTINOUS延續PROTECTION;AVOID保護;避免EXSITING RESOURCE現有資源EXSITING BUILDINGS現有建筑NOISE POLLUTION噪音污染利用解決利用解決UsageUsage and Solutionand SolutionPLANNINGPLANNINGCITY GARDEN城市后花園CITY CENTRE城市中心GAREDEN OF CITY GARDEN后花園中園輕軌阻隔變不利為概32、念出發點SITESITECITY CENTRE城市中心SITESITECITY GARDEN城市后花園GAREDEN OF CITY GARDEN后花園中園以河涌為景觀利用，轉化輕軌、快速路不利影響為有利隔離條件，打造保利園中園輕軌河涌快速路規劃理念規劃理念; ;“園中園園中園”規劃理念Planning Concept基地位置為中山市森林保護區，可視為城市后花園As a HCA, site can be considered as a city garten of Zhongshan 規劃設計PLANNINGPLANNING規劃條件規劃條件規范解讀Regulations Understandi33、ng規劃設計根據中山市城市規劃技術標準與準則根據中山市城市規劃技術標準與準則3.3.4.13.3.4.1條規定：自建住宅、別墅、普通住宅每套至少一個臥室條規定：自建住宅、別墅、普通住宅每套至少一個臥室或者起居室（廳）或者起居室（廳）冬至日冬至日日照不低于日照不低于1 1小時小時（舊城區統一規劃的新建住宅大寒日日照不低于一小時）（舊城區統一規劃的新建住宅大寒日日照不低于一小時）根據中山市城市規劃技術標準與準則根據中山市城市規劃技術標準與準則4.1.54.1.5條規定：兩相鄰居住建筑間距除滿足表條規定：兩相鄰居住建筑間距除滿足表4.1.44.1.4的規定外，當北側的規定外，當北側建筑高于南側建筑時34、，其間距按南側建筑應取間距加上建筑建筑高于南側建筑時，其間距按南側建筑應取間距加上建筑高度差的高度差的0.30.3倍倍取值取值N根據根據4.1.44.1.4規定居住建筑規定居住建筑A A、B B滿足間距滿足間距X X當當A A高于高于B B時時ABAB間距X間距=X+（Ha-Hb）*0.3PLANNINGPLANNING高層+洋房高層+聯排+別墅北邊視線遮擋嚴重 風氣候差南北通透，視線無遮擋貨值分析Value Analysis高層貨值 5.67億洋房貨值 2.59億商業貨值 0.84億總貨值 9.19.1億億貨值分析Value Analysis高層貨值 4.73億洋房貨值 3.88億商業貨值 35、0.85億總貨值 9.469.46億億貨值分析Value Analysis高層貨值 5.65億別墅貨值 0.73億洋房貨值 2.21 億商業貨值 0.84億總貨值 9.439.43億億產品種類多，不成氣候高層洋房別墅規劃方案規劃方案規劃方案對比Comparison of Planning Proposals營銷提供貨值：高層貨值：5000元/平米洋房貨值：6500元/平米上疊拼貨值：9000元/平米下疊拼貨值：7000元/平米聯排別墅貨值：9000元/平米商業貨值：12000元/平米高層+別墅有修改過規劃與貨值分析PLANNINGPLANNING規劃方案規劃方案規劃方案對比Comparison36、 of Planning Proposals規劃設計規劃與貨值分析貨值分析Value Analysis高層貨值 5.67億洋房貨值 2.59億商業貨值 0.84億總貨值 9.19.1億億貨值分析Value Analysis高層貨值 6.70億別墅貨值 1.89億商業貨值 0.84億總貨值 9.439.43億億貨值分析Value Analysis高層貨值 6.64億別墅貨值 1.96億商業貨值 0.85億總貨值 9.459.45億億高層良好視線南面高層難去化高層+別墅高層+別墅高層+別墅PLANNINGPLANNING建議方案建議方案建議方案分析Developing Proposals Anal37、ysis貨值最大化其中高層面積132996 貨值6.65億別墅面積21735 貨值1.96億商業面積7069.1 貨值0.85億總貨值總貨值 9.469.46億億規劃設計高層建筑一字排開，視線無遮擋No view blocking by buildings貨值最大化Maximum Value9.469.46億億946million946million產品純粹，利于去化產品純粹，利于去化Pure products, Pure products, beneficial to salebeneficial to sale高層High rise別墅VillaPLANNINGPLANNING建議方案建議38、方案建議方案分析Developing Proposals Analysis貨值最大化其中高層面積94640 貨值4.73億洋房面積59675 貨值3.88億商業面積7104.5 貨值0.85億總貨值總貨值 9.459.45億億規劃設計高層建筑一字排開，視線無遮擋No view blocking by buildings貨值最大化Maximum Value9.459.45億億945million945million產品純粹，利于去化產品純粹，利于去化Pure products, Pure products, beneficial to salebeneficial to sale高層High r39、ise洋房Town housePLANNINGPLANNING建議方案分析建議方案分析高層單元板點分析通過高層單元板點分析得到最優的板點高層與別墅的組合結論，從而達到高層占地高層占地最小化、最小化、別墅別墅量量最大化最大化的優勢微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，http:/，淘寶搜店鋪名：土木世家規劃設計板點結合北邊布置點式塔樓，爭取面寬板式塔樓一字南邊一字排開，滿足最小山墻間距全點布置南邊塔樓山墻面大于18米，規范上應按主要朝向退距，間距加大，別墅數量減少，影響貨值全板布置板式塔樓面寬大于點式，北面只能布置4棟塔樓，不滿足總量受山墻間距影響，所示別墅將減少PLANNING40、PLANNING降降噪分析噪分析噪聲處理方法Means of noise solution 規劃設計2.阻礙物建筑，圍墻，構筑物等 3.植被搭配，吸聲性強植被選竹子4.建筑自身外墻設計降噪、材料綠化堆坡吸收噪音阻礙物反射噪音植被吸收噪音外墻降噪設計1.通過綠化堆坡，坡上種植 PLANNINGPLANNING規劃方案一：園中園之園中墅規劃方案一：園中園之園中墅PLANNINGPLANNING方案一PLANNING DESIGNPLANNING DESIGNPLANNINGPLANNINGPLANNINGPLANNING規劃結構分析規劃結構分析規劃設計PLANNINGPLANNING場地設計分析場41、地設計分析場地設計分析Site design Analysisl 通過綠化帶堆坡降噪l 別墅首層抬高1.5m.別墅區域不開挖打大地庫規劃設計南邊輕軌堆坡降噪別墅產品別墅庭院高層地下車庫大景觀高層河涌1.200-0.3000.0002.700PLANNINGPLANNING場地設計分析場地設計分析場地設計分析Site design Analysisl 通過綠化帶堆坡降噪l 別墅首層抬高1.5m.別墅區域不開挖地庫規劃設計別墅一層抬高別墅地下室別墅二層露臺-0.3001.200-0.3000.000-0.300-5.400-5.4004.500中景觀大景觀別墅小景PLANNINGPLANNING方42、案一地庫設計分析方案一地庫設計分析地庫設計分析Underground Parking Analysis別墅區域不做大地庫，將節省地庫面積為25905，按造價約2200/ 計算，可省造價0.57億元規劃設計一層地庫輪廓線PLANNINGPLANNING方案一分析方案一分析功能分析Function Analysis高層位于基地北側，遠離輕軌，視線通透不遮擋別墅位于基地南側，景觀化處理，美化環境，景觀帶隔離噪音商業布置基地西側，與保利一期原有商業行程呼應規劃設計底底層層商商品品高高層層產產品品別墅高層底層商鋪別墅PLANNINGPLANNING方案一分析方案一分析流線分析Flow Analysis高43、層出入口位于基地北側布置，便于形成集中高層區，統一管理別墅出入口位于東南河涌處，營造小橋，流水人家氛圍另外高層別墅小區統一出入口位于西側，結合原有一期商業打造呼應底商。此出入口高層，別墅分開管理規劃設計高層車流別墅車流高層人流別墅人流消防流線小區別墅主要入口小區高層主要入口小區主要入口小區別墅主要入口小區高層主要入口小區主要入口PLANNINGPLANNING方案一分析方案一分析景觀分析Landscape Analysis保護綠化帶堆坡景觀處理，降低南邊輕軌造成的影響，植被選擇多為易降噪，吸聲為主規劃設計規劃大宅之間為主景，中景，大宅之內為小景，鄰景規劃主景觀軸規劃中景觀規劃小景觀鄰景東邊底層44、架空滲透景PLANNINGPLANNING方案一分析方案一分析視線分析Vision Analysis一字排開布置高層住宅，視線無遮擋規劃設計PLANNINGPLANNING方案一分析方案一分析日照分析Sunlight Analysis規劃設計0小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時經天正日照分析軟件計算，本次總圖所有戶型滿足中山市城市規劃管理技術規定所要求冬至日一小時日照規定。PLANNINGPLANNING規劃規劃方案二：方案二：園中園園中園之北望之北望PLANNINGPLANNING方案二總圖設計方案二總圖設計方案二總圖Masterplan of proposal 2規劃設計方案二PLA45、NNINGPLANNINGPLANNINGPLANNING方案方案二二地庫設計分析一地庫設計分析一地庫設計分析Underground Parking Analysis洋房區域不做大地庫，可省地下室面積為36429 規劃設計 一層地庫輪廓線二層地庫輪廓線 PLANNINGPLANNING方案方案二二地庫設計地庫設計二二地庫設計二Underground Parking Analysis 2洋房區域部分地庫，可省地下室面積為25897 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，http:/，淘寶搜店鋪名：土木世家規劃設計 一層地庫輪廓線PLANNINGPLANNING方案二分析方案二分析46、功能分析Function Analysis高層位于基地北側，遠離輕軌，視線通透不遮擋洋房位于基地南側，景觀化處理，美化環境，景觀帶隔離噪音商業布置基地西側，與保利一期原有商業行程呼應底層商品高層新住宅洋房高層底層商鋪洋房PLANNINGPLANNING方案二分析方案二分析流線分析Flow Analysis高層出入口位于基地北側布置，便于形成集中高層區，統一管理別墅出入口位于東南河涌處，營造小橋，流水人家氛圍另外高層別墅小區統一出入口位于西側，結合原有一期商業打造呼應底商。此出入口高層，別墅分開管理規劃設計高層車流洋房車流高層人流洋房人流消防流線小區別墅主要入口小區高層主要入口小區主要入口小區別47、墅主要入口小區高層主要入口小區主要入口PLANNINGPLANNING方案二分析方案二分析景觀分析Landscape Analysis規劃設計規劃大宅之間為主景，中景，大宅之內為小景，鄰景規劃主景觀軸規劃中景觀規劃小景觀鄰景東邊高層底層架空滲透景PLANNINGPLANNING方案二分析方案二分析視線分析Vision Analysis高層一字排布，景觀無遮擋規劃設計PLANNINGPLANNING方案二分析方案二分析日照分析Sunlight Analysis規劃設計0小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時經天正日照分析軟件計算，本次總圖所有戶型滿足中山市城市規劃管理技術規定所要求冬至日一小時48、日照規定。PLANNING DESIGNPLANNING DESIGN在售價低土地價值低的情況下，建造成本比例增加，節省建造成本建造成本勢在必行，如何實現?1.高層住宅模塊化2.地下室減少開挖3.體形系數控制4.材料分析策略策略HIGH RISE HIGH RISE 高層類型高層高層模塊模塊化化產品產品120+90+90+120120+90+90+120120120戶型特點：戶型特點：3房2廳2衛戶型1.南北通戶型2.戶型方正，3.三開間南向，4.干濕分離衛生間5.飄窗贈送面積：6.陽臺贈送面積：9090戶型特點：戶型特點：2+1房2廳1衛戶型1.戶型方正2.三開間南向3.干濕分離衛生間5.飄49、窗贈送面積：6.陽臺贈送面積：120120 贈送面積：贈送面積：12.6712.679090 贈送面積：贈送面積：6.45 6.45 HIGH RISE HIGH RISE 高層類型高層模塊化高層模塊化產品產品120+90+90+120120+90+90+120120120戶型特點：戶型特點：3房2廳2衛戶型1.南北通戶型2.戶型方正，3.三開間南向，4.干濕分離衛生間5.飄窗贈送面積：6.陽臺贈送面積：7空中花園贈送面積： 9090戶型特點：戶型特點：2+1房2廳1衛戶型1.戶型方正2.三開間南向3.干濕分離衛生間5.飄窗贈送面積：6.陽臺贈送面積：7空中花園贈送面積：積：120120 贈送50、面積：贈送面積：12.6712.679090 贈送面積：贈送面積：6.456.45HIGH RISE HIGH RISE 高層類型如何如何實現模塊化實現模塊化？120高層產品12012090909090核心核心筒筒120120核心筒標準接口萬能插頭萬能插頭HIGH RISE HIGH RISE 高層類型如何如何實現實現模塊模塊化化？90高層產品核心筒標準接口萬能插頭萬能插頭12012090909090核心核心筒筒120120HIGH RISE HIGH RISE 高層類型120+90+90+120120+90+90+120高層高層產品體型系數控制產品體型系數控制高層產品中心對稱，中橫向剪力墻對51、齊，節省造價，房型可替換。HIGH RISE HIGH RISE 高層類型120+90+90+120120+90+90+120高層高層產品體型系數控制產品體型系數控制高層產品中心對稱，中橫向剪力墻對齊，房型可替換。COST ; STRATEGYCOST ; STRATEGY造價;策略1F1F2F2F-1F-1FX X地下室造價分析地下室造價分析高層地下室示意別墅地下室示意1.1.別墅地下室不用開挖，以填高地基別墅地下室不用開挖，以填高地基1.5 M 1.5 M ，首，首層抬高層抬高1.5 M1.5 M 的方式，自然形成地下室；的方式，自然形成地下室；2.2.高層開挖土方回填別墅，土方平衡，降低52、成本；高層開挖土方回填別墅，土方平衡，降低成本；1F1F2F2F3F3F-1F-1F1.1.高層底部不做夾層，降低成本；高層底部不做夾層，降低成本；2.2.高層地下室開挖的土方量可用于別墅填高層地下室開挖的土方量可用于別墅填高地基高地基, ,土方平衡土方平衡; ; 造價;策略COST ; STRATEGYCOST ; STRATEGY立面材料控制立面材料控制窗戶玻璃主墻面仿面磚涂料底層及線腳真石漆PLANNINGPLANNINGVILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS類疊拼;洋房產品