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1、 金弘金弘 國際產(chǎn)業(yè)園國際產(chǎn)業(yè)園 項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略報告項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略報告本案之于閩南金三角的戰(zhàn)略意義是閩南金三角罕有的大規(guī)模工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其成功開發(fā)，將會對大泉州乃至閩南金三角的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供較好的市場借鑒，對于閩南金三角的工業(yè)地產(chǎn)格局有著重要的戰(zhàn)略意義！本案之于金弘地產(chǎn)的戰(zhàn)略意義本案的運(yùn)營成功，對于金弘地產(chǎn)的資金需求、風(fēng)險規(guī)避、團(tuán)隊(duì)打造以及后續(xù)的品牌運(yùn)營有著重大的戰(zhàn)略意義；本案需要解決的3大關(guān)鍵問題：1、如何量身定做一套適合金弘國際產(chǎn)業(yè)園的大盤開發(fā)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的有序開發(fā)的問題；2、如何規(guī)避政策的約束，兼顧社會、經(jīng)濟(jì)雙重效益的問題；3、如何最大限度的挖掘項(xiàng)目的價值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化的問題；2、報告思路報告思路2項(xiàng)目總體分析項(xiàng)目總體分析3項(xiàng)目戰(zhàn)略確立項(xiàng)目戰(zhàn)略確立1區(qū)位價值分析區(qū)位價值分析4項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位5項(xiàng)目價值實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)帶凸顯的區(qū)域價值經(jīng)濟(jì)帶凸顯的區(qū)域價值廈門廈門珠珠三三角角長三角長三角漳州漳州泉州泉州核心核心閩南金占據(jù)三角位于中國東南沿海三大經(jīng)濟(jì)帶的核心，往北可與長三角銜接，往南可與珠三角經(jīng)濟(jì)帶對話閩南經(jīng)濟(jì)圈閩南經(jīng)濟(jì)圈泉州泉州是閩南金三角核心城市之一，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，泉州已經(jīng)成為東泉州已經(jīng)成為東南沿海經(jīng)濟(jì)帶特南沿海經(jīng)濟(jì)帶特別是閩三角經(jīng)濟(jì)別是閩三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，經(jīng)發(fā)展的引擎，經(jīng)濟(jì)地位舉足輕重濟(jì)地位舉足輕重城市群形成價值城市群形成價值泉州市區(qū)泉州3、市區(qū)晉江市晉江市石獅市石獅市南安市南安市惠安縣惠安縣泉港區(qū)泉港區(qū)泉州在改革開放政策下，形成形成了多層次、多功能、全方位了多層次、多功能、全方位,富有僑鄉(xiāng)特色經(jīng)濟(jì)的對外開放富有僑鄉(xiāng)特色經(jīng)濟(jì)的對外開放格局格局以泉州市為中心，以晉江、以泉州市為中心，以晉江、石獅、南安、惠安城為次中石獅、南安、惠安城為次中心心，以港口為依托，以沿海、沿江、沿路的重點(diǎn)城鎮(zhèn)為支撐，形成一個具有閩南僑鄉(xiāng)形成一個具有閩南僑鄉(xiāng)特色的大泉州特色的大泉州“半小時城市半小時城市群群”泉州經(jīng)濟(jì)總量連續(xù)經(jīng)濟(jì)總量連續(xù)11年站在年站在全省最高點(diǎn)全省最高點(diǎn) ，全市經(jīng)濟(jì)增長速度平均達(dá).。所轄縣（市）經(jīng)濟(jì)和社會實(shí)現(xiàn)了跨越式的發(fā)展。全市基本實(shí)全市基4、本實(shí)現(xiàn)寬裕型小康現(xiàn)寬裕型小康 。隨著經(jīng)濟(jì)總量的釋放，逐漸發(fā)展成為以泉州城區(qū)為中心的半個小時工作生活圈的大泉州城市群泉州市區(qū)泉州市區(qū)泉州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（即清濛科技工業(yè)區(qū) ）城區(qū)擴(kuò)張凸顯價值城區(qū)擴(kuò)張凸顯價值本項(xiàng)目東進(jìn)和南下：東進(jìn)和南下：泉州市范圍內(nèi)擁有市轄區(qū)（含泉港區(qū)）、晉江市、石獅市、南安市、惠安縣4區(qū)3市1縣.人口4646萬人（不含暫住人口）.總量8865億元，占全市總量的848 .由于城市中心土地的稀缺，東進(jìn)和南下已經(jīng)成為泉州市城市發(fā)展的兩大方向，特別是作為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的清濛，城市價值開始受到廣泛的關(guān)注！本本 項(xiàng)項(xiàng) 目目開發(fā)區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成電子信息、生物醫(yī)藥、機(jī)電一體化、輕紡化纖、體育用品、開發(fā)區(qū)5、內(nèi)已經(jīng)形成電子信息、生物醫(yī)藥、機(jī)電一體化、輕紡化纖、體育用品、工藝禮品六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群。工藝禮品六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群。 產(chǎn)業(yè)聚集價值產(chǎn)業(yè)聚集價值城市擴(kuò)張背景下的產(chǎn)業(yè)高度聚集，必然導(dǎo)致了城市擴(kuò)張背景下的產(chǎn)業(yè)高度聚集，必然導(dǎo)致了產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)人群的人群的集中，從而產(chǎn)生集中，從而產(chǎn)生較較高層次的居住需求！高層次的居住需求！通往泉州，連接泉州大橋清濛科技工業(yè)區(qū)清濛科技工業(yè)區(qū)通往泉州，連接刺桐大橋本項(xiàng)目地塊本項(xiàng)目地塊產(chǎn)業(yè)聚集價值產(chǎn)業(yè)聚集價值清濛科技工業(yè)區(qū)清濛科技工業(yè)區(qū) 福建省政府批準(zhǔn)、泉州市政府直接興辦開發(fā)建設(shè)的省級開發(fā)區(qū)；功能定位功能定位：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、新的經(jīng)濟(jì)管理體制示范區(qū)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)；清濛園區(qū)規(guī)劃6、建設(shè)了泉州市泉州市高新技術(shù)企業(yè)孵化基地（高高新技術(shù)企業(yè)孵化基地（高科技園區(qū)）、汽車制造基地、科技園區(qū)）、汽車制造基地、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)、生活配套區(qū)產(chǎn)業(yè)集中區(qū)、生活配套區(qū)。清濛開發(fā)區(qū)發(fā)展清濛開發(fā)區(qū)發(fā)展19961996年，清濛科技工業(yè)區(qū)建立，在全省開發(fā)區(qū)中排名第三。年，清濛科技工業(yè)區(qū)建立，在全省開發(fā)區(qū)中排名第三。泉州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是福建省政府批準(zhǔn)、泉州市政府直接興辦開發(fā)建設(shè)泉州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是福建省政府批準(zhǔn)、泉州市政府直接興辦開發(fā)建設(shè)的省級開發(fā)區(qū)。的省級開發(fā)區(qū)。建區(qū)以來累計(jì)簽訂投資項(xiàng)目合同建區(qū)以來累計(jì)簽訂投資項(xiàng)目合同280280個，合同投資額個，合同投資額3030億元，合同使用億元，合同使用外資外資4 7、4億美元，外商實(shí)際到資億美元，外商實(shí)際到資3.23.2億美元，已投產(chǎn)企業(yè)累計(jì)億美元，已投產(chǎn)企業(yè)累計(jì)200200多家；多家；企業(yè)企業(yè)規(guī)模大、檔次高；外商獨(dú)資和合資企業(yè)家占入駐項(xiàng)目的三分之一以上規(guī)模大、檔次高；外商獨(dú)資和合資企業(yè)家占入駐項(xiàng)目的三分之一以上 ；開發(fā)區(qū)形成電子信息、生物醫(yī)藥、機(jī)電一體化、輕紡化纖、體育用品、開發(fā)區(qū)形成電子信息、生物醫(yī)藥、機(jī)電一體化、輕紡化纖、體育用品、工藝禮品六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群；工藝禮品六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群；科技導(dǎo)向凸顯科技導(dǎo)向凸顯。高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的比重逐年提。高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的比重逐年提升，目前已達(dá)升，目前已達(dá)30%30%；截止截止8、20052005年年8 8月，已投產(chǎn)企業(yè)近月，已投產(chǎn)企業(yè)近200200家，就業(yè)人口家，就業(yè)人口7 7萬多人。萬多人。企業(yè)員工中企業(yè)員工中大專以上學(xué)歷的占大專以上學(xué)歷的占15%15%。清濛房地產(chǎn)市場清濛房地產(chǎn)市場片區(qū)商品房于近片區(qū)商品房于近2 2年開始啟年開始啟動動，市，市場場仍屬于起步仍屬于起步階階段；段；片區(qū)商品房市片區(qū)商品房市場處場處于供小于求，市于供小于求，市場場需求旺盛；需求旺盛；目前片區(qū)尚無房目前片區(qū)尚無房銷銷售，售，僅僅有有“嘉嘉龍龍. .現(xiàn)現(xiàn)代城代城”處處于接受咨于接受咨詢詢中；中；片區(qū)商品房價格從去年的片區(qū)商品房價格從去年的25002500元元/M2;/M2;升至升至400049、000元元/M2/M2， ，漲漲幅高達(dá)幅高達(dá)70%70%。 。 區(qū)位區(qū)位價值價值總結(jié)總結(jié)處處于三大于三大經(jīng)濟(jì)帶經(jīng)濟(jì)帶的核心泉州市內(nèi)，的核心泉州市內(nèi)，經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)地位明地位明顯顯；城市運(yùn)城市運(yùn)動動使泉州市使泉州市“東進(jìn)東進(jìn)”、“南下南下”已成已成趨勢趨勢，清濛，清濛獲獲 得更多的機(jī)會！得更多的機(jī)會！產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)高度聚集，眾多品牌高度聚集，眾多品牌匯匯聚，高薪人群聚集聚，高薪人群聚集必將必將帶帶來高來高 端需求。端需求。報告思路報告思路2項(xiàng)目總體分析項(xiàng)目總體分析3項(xiàng)目戰(zhàn)略確立項(xiàng)目戰(zhàn)略確立1區(qū)位價值分析區(qū)位價值分析4項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位5項(xiàng)目價值實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng) 目目 特特 性性土地性質(zhì)：工業(yè)用地土10、地性質(zhì)：工業(yè)用地整體占地：整體占地：98830.88M98830.88M2 2 總建筑面積總建筑面積: : 約約34.4134.41萬萬MM2 2 一期：共約一期：共約1212萬萬MM2 2 廠房區(qū)約廠房區(qū)約6 6萬萬MM2 2 配套住宅約配套住宅約6 6萬萬MM2 2 二期：部分地塊開發(fā)方向二期：部分地塊開發(fā)方向 尚未明晰。尚未明晰。 政府扶持，可申請政府扶持，可申請預(yù)售許預(yù)售許可證可證，并可分割上市轉(zhuǎn)讓，并可分割上市轉(zhuǎn)讓確權(quán)。確權(quán)。一期開發(fā)一期開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)廠房開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)廠房開發(fā)配套配套住宅開發(fā)住宅開發(fā)二期開發(fā)二期開發(fā)思考的起點(diǎn)思考的起點(diǎn)一一 切切 從從 地地 塊塊 出出 發(fā)發(fā) ！項(xiàng)項(xiàng) 目目 四四11、 至至福福 廈廈 公公 路路吉吉 泰泰 路路先特服裝廠區(qū)先特服裝廠區(qū)N形象差的民房形象差的民房億興電力公司億興電力公司廠房區(qū)廠房區(qū)SOWTSOWT分析分析 工業(yè)用地，住宅使用年限短、推廣受限； 片區(qū)公交路線不發(fā)達(dá)，配套不完善； 開發(fā)商無開發(fā)品牌；二期開發(fā)方向尚未明確，將阻礙客戶決策。路網(wǎng)完善，交通便捷；本地塊兩面臨路，展示面廣；項(xiàng)目所處開發(fā)區(qū)具有一定的知名度；項(xiàng)目規(guī)模大，容易吸引眼球。產(chǎn)品創(chuàng)新與優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，給項(xiàng)目帶來的預(yù)期優(yōu)勢。優(yōu)勢優(yōu)勢 本市內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)園之間的競爭； 泉州市“東進(jìn)、西拓”都將分流部分住宅客戶群。市內(nèi)土地稀缺、城市重心“東進(jìn)、南下”，將提升區(qū)域價值將提升區(qū)域價值；工業(yè)廠房為新興投12、資熱點(diǎn)，受投資者關(guān)注；片區(qū)商品房處于起步階段，產(chǎn)品創(chuàng)新/增值空間大；高新科技園，為本項(xiàng)目提供潛在中高端客戶群。片區(qū)商品房供不應(yīng)求。劣勢劣勢機(jī)會機(jī)會威脅威脅項(xiàng)項(xiàng)目目印印象象工業(yè)用地工業(yè)用地3030萬平米的規(guī)模，大盤形象明顯萬平米的規(guī)模，大盤形象明顯一期：廠房一期：廠房 + 住宅住宅二期開發(fā)方向不明朗二期開發(fā)方向不明朗大環(huán)境不完善，小環(huán)境較成熟大環(huán)境不完善，小環(huán)境較成熟受政策扶持受政策扶持工業(yè)用地性質(zhì)，住宅部分使用年限較短，且住宅的推廣受限制；項(xiàng)目開發(fā)順序已定，銷售時較難規(guī)避廠房區(qū)對住宅的影響；二期開發(fā)方向未能明確，將影響消費(fèi)者的購房意向；開發(fā)商在泉州暫無品牌影響力。項(xiàng)項(xiàng)目目限限制制項(xiàng)目項(xiàng)目5 513、大應(yīng)對策略大應(yīng)對策略借勢借勢區(qū)域發(fā)展趨勢；規(guī)避規(guī)避明推產(chǎn)業(yè)園的主題，暗打?qū)＜易^(qū)概念搶占搶占市場空白點(diǎn)，產(chǎn)品精品打造；細(xì)分細(xì)分目標(biāo)客戶，調(diào)動客戶需求；差異差異產(chǎn)品創(chuàng)新，差異戰(zhàn)略，提升競爭力。報告思路報告思路2項(xiàng)目總體分析項(xiàng)目總體分析3項(xiàng)目戰(zhàn)略確立項(xiàng)目戰(zhàn)略確立1區(qū)位價值分析區(qū)位價值分析4項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位5項(xiàng)目價值實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值實(shí)現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)大盤運(yùn)營戰(zhàn)略模型工業(yè)地產(chǎn)大盤運(yùn)營戰(zhàn)略模型畫餅?zāi)Ｊ揭渣c(diǎn)帶面以小博大創(chuàng)新展示區(qū)域發(fā)展前景、項(xiàng)目規(guī)模區(qū)域發(fā)展前景、項(xiàng)目規(guī)模國際標(biāo)準(zhǔn)，吸引知名企業(yè)國際標(biāo)準(zhǔn)，吸引知名企業(yè)配套住宅銷售，專家概念導(dǎo)入配套住宅銷售，專家概念導(dǎo)入強(qiáng)大的情景展示，差異化營銷強(qiáng)大的情景展示，差14、異化營銷誘導(dǎo)啟動深入攻擊重要度重要度價值鏈價值鏈品牌區(qū)位 物業(yè)管理 配套產(chǎn)業(yè)感召情感體驗(yàn)產(chǎn)品創(chuàng)新價值藍(lán)海分析模型價值藍(lán)海分析模型項(xiàng)目需要規(guī)避競爭，為了獲得新的利潤和市場機(jī)遇，必須開創(chuàng)藍(lán)海空間，創(chuàng)造出一種全新的價值全新的價值，擺脫競爭 ！低中高本項(xiàng)目本項(xiàng)目健健項(xiàng)目健健項(xiàng)目信德隆項(xiàng)目信德隆項(xiàng)目3.3.增加增加: :物業(yè)管理物業(yè)管理服務(wù)服務(wù)2.2.弱化弱化: : 地塊性質(zhì)地塊性質(zhì)4.4.創(chuàng)造創(chuàng)造: :戶型亮點(diǎn)戶型亮點(diǎn)情感體驗(yàn)情感體驗(yàn)1.1.剔除剔除: :配套配套價值創(chuàng)新才是藍(lán)海戰(zhàn)略的根本目的！價值創(chuàng)新才是藍(lán)海戰(zhàn)略的根本目的！ 報告思路報告思路2項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析3項(xiàng)目戰(zhàn)略確立項(xiàng)目戰(zhàn)略確立1項(xiàng)目區(qū)位分析15、項(xiàng)目區(qū)位分析4項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位5項(xiàng)目價值實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值實(shí)現(xiàn)定位前思考定位前思考廠房廠房住宅住宅vs和諧、統(tǒng)一項(xiàng)目調(diào)性污染影響 政策規(guī)避案例參考案例參考定位背景回顧定位背景回顧清濛園區(qū)功能定位為泉州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)功能定位為泉州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、新的經(jīng)濟(jì)管理體制示范區(qū)。建立國家級高新技術(shù)企業(yè)孵化基地國家級高新技術(shù)企業(yè)孵化基地，設(shè)立博士后科研工作站、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園、高校創(chuàng)業(yè)園、臺灣學(xué)者創(chuàng)業(yè)園、軟件園，初步形成形成“一個創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺、二個一個創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺、二個中試基地（高科技陶瓷、先進(jìn)制造技術(shù)）、三大孵化功能、八大創(chuàng)業(yè)載體、中試基地（高科技陶瓷、先進(jìn)制造技術(shù)）、三大孵化功能、八大創(chuàng)業(yè)載體、33個行業(yè)16、中心個行業(yè)中心”的科技促進(jìn)體系；的科技促進(jìn)體系； 截止2005年8月，已投產(chǎn)企業(yè)近200家 ；外商獨(dú)資和合資企業(yè)家占入駐項(xiàng)目外商獨(dú)資和合資企業(yè)家占入駐項(xiàng)目的三分之一以上的三分之一以上；截止2005年8月，園區(qū)就業(yè)人口達(dá)7萬多人；企業(yè)員工中，大專以上學(xué)歷的占15%，即約1.05萬人 。園區(qū)內(nèi)已聚集了許多國內(nèi)外高新技術(shù)專家級人才！金弘金弘 國際產(chǎn)業(yè)園國際產(chǎn)業(yè)園International indutyr parkInternational indutyr park國際人才聚集國際人才聚集國際化標(biāo)準(zhǔn)國際化標(biāo)準(zhǔn)國際企業(yè)國際企業(yè)金弘金弘 國際產(chǎn)業(yè)園國際產(chǎn)業(yè)園International indutyr pa17、rkInternational indutyr park 備選： 項(xiàng)目屬性差異化項(xiàng)目屬性差異化泉州.30萬平米.現(xiàn)代化綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū) 項(xiàng)目形象差異化項(xiàng)目形象差異化國際標(biāo)準(zhǔn)廠房臻藏專家尊寓 產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)定位服裝、紡織、鞋業(yè)加工等住住 宅宅 定定 位位企業(yè)工廠員工企業(yè)工廠員工村民村民+管理人員管理人員（基、中層）（基、中層）高層高層普通員工和工人普通員工和工人為片區(qū)主要人員組成部分；為片區(qū)主要人員組成部分；該群消費(fèi)者薪金待遇低，消費(fèi)能力較低；該群消費(fèi)者薪金待遇低，消費(fèi)能力較低；行走工具主要為公交車，故多在廠區(qū)周邊活動行走工具主要為公交車，故多在廠區(qū)周邊活動工作流動性較大工作流動性較大為片區(qū)第二大組成18、人員；為片區(qū)第二大組成人員；該群消費(fèi)者多為知識分子，受過一定教育，生活有追求，該群消費(fèi)者多為知識分子，受過一定教育，生活有追求，上進(jìn)上進(jìn) 心強(qiáng)，消費(fèi)能力較強(qiáng)；心強(qiáng)，消費(fèi)能力較強(qiáng)；多數(shù)仍以公交車為主要交通工具，少數(shù)為多數(shù)仍以公交車為主要交通工具，少數(shù)為“有車一族有車一族”；部分員工流動性大。部分員工流動性大。該群人員稀少，但工作繁忙、壓力大；該群人員稀少，但工作繁忙、壓力大；該群消費(fèi)者多為知識分子，受過一定教育，對生活有該群消費(fèi)者多為知識分子，受過一定教育，對生活有 追求，追求， 消費(fèi)承受能力強(qiáng)；消費(fèi)承受能力強(qiáng)；該群為該群為“有車一族有車一族”，出入片區(qū)外較方便，容易被周邊配套完善，出入片區(qū)外較19、方便，容易被周邊配套完善 的區(qū)域分流；的區(qū)域分流；物業(yè)使用物業(yè)使用客戶群客戶群物業(yè)使用物業(yè)使用客戶群客戶群擁有自有物業(yè)，手中握有大量閑余資金；習(xí)慣于在本片區(qū)內(nèi)生活;改變生活居住環(huán)境。物業(yè)購買物業(yè)購買客戶群客戶群片區(qū)人口結(jié)構(gòu)初步分析片區(qū)人口結(jié)構(gòu)初步分析工廠、企業(yè)中高層管理人員（專家）特征分析工廠、企業(yè)中高層管理人員（專家）特征分析多為一人獨(dú)居或多為一人獨(dú)居或2 2口、口、3 3口人小家庭口人小家庭個人修養(yǎng)和文化層次較高個人修養(yǎng)和文化層次較高見多識廣，視野開闊，對生活有所追求見多識廣，視野開闊，對生活有所追求多為技術(shù)出身，比較多為技術(shù)出身，比較喜歡簡單的生活，希望有屬于自己的群體和空間喜歡簡單的生20、活，希望有屬于自己的群體和空間在企業(yè)和工廠擔(dān)當(dāng)重要的職務(wù)，個人在企業(yè)和工廠擔(dān)當(dāng)重要的職務(wù)，個人收入較高收入較高居住在泉州市區(qū)或與普通員工混住在一起居住在泉州市區(qū)或與普通員工混住在一起對居住現(xiàn)狀不滿意，希望工作、生活能很好解決對居住現(xiàn)狀不滿意，希望工作、生活能很好解決工廠、企業(yè)中高層管理人員住房需求特征分析工廠、企業(yè)中高層管理人員住房需求特征分析上下班方便上下班方便私生活能與工廠和企業(yè)低層員工劃清界限，私生活能與工廠和企業(yè)低層員工劃清界限，與自己同級別的群體居住在一起與自己同級別的群體居住在一起生活便利，能生活便利，能滿足日常生活所需滿足日常生活所需房子關(guān)鍵是方便使用，且房子關(guān)鍵是方便使用，且希21、望能物超所值希望能物超所值主要需求戶型主要需求戶型單房、單房、2 2房或房或3 3房房物業(yè)管理到位，物業(yè)管理到位，居住生活安全有保障居住生活安全有保障追求較高品質(zhì)生活，能提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)追求較高品質(zhì)生活，能提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)報告思路報告思路2項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析3項(xiàng)目戰(zhàn)略確立項(xiàng)目戰(zhàn)略確立1項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析4項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位5項(xiàng)目價值實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值實(shí)現(xiàn) 營銷導(dǎo)入思考營銷戰(zhàn)略明修棧道，暗渡陳倉，快打快銷，高舉高打，租售并舉營銷攻略概念攻略、情景攻略、事件攻略O(shè)NE TO ONE實(shí)效攻略細(xì)節(jié)奠定“國際”地位創(chuàng)新成就“專家”尊榮 “ “專家專家” ”的身份是高尚的；的身份是高尚的； “ “專家專家” 22、”的生活是得到尊重的；的生活是得到尊重的； “ “專家專家” ”的生活是品位的；的生活是品位的；品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)色品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)色渠道構(gòu)建之產(chǎn)業(yè)園LOGO現(xiàn)場情景營造之路旗具有國際風(fēng)格的品質(zhì)包裝，昭示項(xiàng)目的品位內(nèi)涵?，F(xiàn)場情景營造之圍墻光與色的互為輝映，更能浮動項(xiàng)目的氣質(zhì)，煽起對品位的向往和追求。渠道構(gòu)建之營銷體驗(yàn)中心渠道構(gòu)建之看樓通道渠道構(gòu)建之戶外廣告物以類聚，人以群分，產(chǎn)業(yè)巨子，專家尊榮。渠道構(gòu)建之導(dǎo)示牌 動感的、現(xiàn)代的、凸顯專家品位。渠道構(gòu)建之營銷體驗(yàn)中心渠道構(gòu)建之營銷體驗(yàn)中心情景展示之展板情景展示之展場直郵直郵報版報版DM宣傳物料籌備海報海報物料之名片、名片夾戶型設(shè)計(jì)上功能布局更人性化，新的戶型創(chuàng)新點(diǎn)23、領(lǐng)先于片區(qū)傳統(tǒng)戶型。戶型設(shè)計(jì)上功能布局更人性化，新的戶型創(chuàng)新點(diǎn)領(lǐng)先于片區(qū)傳統(tǒng)戶型。戶型創(chuàng)新參考戶型創(chuàng)新參考贈送錯層大露臺贈送錯層大露臺錯層陽臺外立面效果圖錯層陽臺外立面效果圖贈送錯層贈送錯層大露臺大露臺戶型設(shè)計(jì)上功能布局更人性化，新的戶型創(chuàng)新點(diǎn)領(lǐng)先于片區(qū)傳統(tǒng)戶型。戶型設(shè)計(jì)上功能布局更人性化，新的戶型創(chuàng)新點(diǎn)領(lǐng)先于片區(qū)傳統(tǒng)戶型。戶型創(chuàng)新參考戶型創(chuàng)新參考落地凸窗落地凸窗贈送落地贈送落地轉(zhuǎn)角大凸窗轉(zhuǎn)角大凸窗贈送落地贈送落地大凸窗實(shí)景大凸窗實(shí)景戶型創(chuàng)新參考戶型創(chuàng)新參考 集入戶花園、錯層露臺、空中花園、轉(zhuǎn)角凸窗于一體集入戶花園、錯層露臺、空中花園、轉(zhuǎn)角凸窗于一體戶型創(chuàng)新參考戶型創(chuàng)新參考（單身公寓）百變組合24、戶型一（單身公寓）百變組合戶型一2 2套單身公寓變?yōu)樘讍紊砉⒆優(yōu)橐粦粢粡d一戶一廳。戶型創(chuàng)新參考戶型創(chuàng)新參考（單身公寓）百變組合戶型二（單身公寓）百變組合戶型二1 1套套一一房房一一廳廳和和1 1套套單單身身公公寓寓變變?yōu)闉閮蓛煞糠績蓛蓮d廳品質(zhì)感和尊貴感打造高檔物業(yè)，與片區(qū)整體形象拉開距離品質(zhì)感和尊貴感打造高檔物業(yè)，與片區(qū)整體形象拉開距離建筑形象建筑形象建筑外立面建議建筑外立面建議現(xiàn)代、格調(diào)、恢弘現(xiàn)代、格調(diào)、恢弘細(xì)節(jié)和材質(zhì)體細(xì)節(jié)和材質(zhì)體現(xiàn)品質(zhì)感：現(xiàn)品質(zhì)感：管道隱藏方式，管道隱藏方式，局部用材局部用材門廳標(biāo)識系統(tǒng)體現(xiàn)門廳標(biāo)識系統(tǒng)體現(xiàn)領(lǐng)域和尊貴感領(lǐng)域和尊貴感品質(zhì)感和尊貴感打造高檔物業(yè)，與片區(qū)整體形25、象拉開距離品質(zhì)感和尊貴感打造高檔物業(yè)，與片區(qū)整體形象拉開距離建筑形象建筑形象簡潔鮮明的立面，具有品簡潔鮮明的立面，具有品質(zhì)感質(zhì)感建筑外立面建議建筑外立面建議現(xiàn)代、格調(diào)、品位現(xiàn)代、格調(diào)、品位產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造空調(diào)位統(tǒng)一設(shè)計(jì)，方便檢修與搬運(yùn)， 且不影響外立面美觀；充分體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)景觀園林設(shè)計(jì)景觀園林設(shè)計(jì)營造清新自然的園林環(huán)境營造清新自然的園林環(huán)境注重層次感，豐富園林景觀注重層次感，豐富園林景觀園內(nèi)擺設(shè)雕塑小品，增加藝術(shù)感！工廠宿舍與住宅小區(qū)的區(qū)隔工廠宿舍與住宅小區(qū)的區(qū)隔工業(yè)廠房住宅小區(qū)員工宿舍綠化帶圍墻用以噪音及視野的阻隔用以噪音及視野的阻隔引進(jìn)高尚項(xiàng)目的物管服務(wù)項(xiàng)目，全面提升物業(yè)服引進(jìn)高26、尚項(xiàng)目的物管服務(wù)項(xiàng)目，全面提升物業(yè)服務(wù)水平，體現(xiàn)項(xiàng)目形象與品質(zhì)，創(chuàng)造營銷價值。務(wù)水平，體現(xiàn)項(xiàng)目形象與品質(zhì)，創(chuàng)造營銷價值。物業(yè)智能化物業(yè)智能化n車輛出入管理車輛出入管理n小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)n小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心n物業(yè)管理公告物業(yè)管理公告n在線服務(wù)在線服務(wù)n萬能萬能ICIC卡卡安全防范智能化安全防范智能化n周界防范系統(tǒng)周界防范系統(tǒng)n電子巡更系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)n訪客對講系統(tǒng)訪客對講系統(tǒng)n自動報警系統(tǒng)自動報警系統(tǒng)居民生活智能化居民生活智能化n寬帶網(wǎng)絡(luò)寬帶網(wǎng)絡(luò)n通信線路通信線路n視頻接收視頻接收小區(qū)智能化體系建議（一般做法）小區(qū)智能化體系建議（一般做法）物業(yè)管理建27、議物業(yè)管理建議物管特色服務(wù)（特別提議）物管特色服務(wù)（特別提議）顛覆傳統(tǒng)物管觀念，首創(chuàng)七彩生活平臺特色服務(wù)項(xiàng)目：顛覆傳統(tǒng)物管觀念，首創(chuàng)七彩生活平臺特色服務(wù)項(xiàng)目：寬帶網(wǎng)絡(luò)、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、電話、IPIP長途電話辦理長途電話辦理家政、業(yè)主室內(nèi)清潔、室內(nèi)設(shè)施維修家政、業(yè)主室內(nèi)清潔、室內(nèi)設(shè)施維修定期舉辦社區(qū)文化娛樂活動定期舉辦社區(qū)文化娛樂活動形成新的保姆式物業(yè)管理服形成新的保姆式物業(yè)管理服務(wù)，客戶在乎的不是過多的務(wù)，客戶在乎的不是過多的物業(yè)管理費(fèi)，而是物業(yè)管理物業(yè)管理費(fèi)，而是物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)內(nèi)容。增值服務(wù)一增值服務(wù)一管家式服務(wù)體系建議（增值提議）管家式服務(wù)體系建議（增值提議）q健康狀況顧問服務(wù)健康28、狀況顧問服務(wù)q提供鐘點(diǎn)工服務(wù)提供鐘點(diǎn)工服務(wù)q代為訂餐、送餐服務(wù)代為訂餐、送餐服務(wù)q個性化的時尚運(yùn)動建議個性化的時尚運(yùn)動建議/ /旅游出行建議旅游出行建議增值服務(wù)二增值服務(wù)二與高尚項(xiàng)目相匹配的服務(wù)項(xiàng)目，打造精品品質(zhì)，樹與高尚項(xiàng)目相匹配的服務(wù)項(xiàng)目，打造精品品質(zhì)，樹立項(xiàng)目品牌和形象，創(chuàng)造營銷價值。立項(xiàng)目品牌和形象，創(chuàng)造營銷價值。增值服務(wù)三增值服務(wù)三同致行同致行CSCS服務(wù)服務(wù)一切為客戶著一切為客戶著想，讓客戶從想，讓客戶從進(jìn)售樓處、看進(jìn)售樓處、看樣板房、交樓樣板房、交樓使用等每個過使用等每個過程的細(xì)節(jié)，都程的細(xì)節(jié)，都感受到我們感受到我們無無微不至尊崇的微不至尊崇的服務(wù)服務(wù)！停車處停車處導(dǎo)示導(dǎo)示雨傘架雨傘架業(yè)務(wù)員業(yè)務(wù)員工作人員或保安工作人員或保安客戶客戶參觀售樓處參觀售樓處吧臺吧臺展板展板材料展示區(qū)材料展示區(qū)