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1、1璜塘蘇南國際璜塘蘇南國際-業態定位和招商方案業態定位和招商方案2012012 2年年0 05 5月月2江陰宏觀經濟江陰宏觀經濟江陰區域規劃江陰區域規劃璜塘周邊鎮區商業環境璜塘周邊鎮區商業環境項目定位項目定位項目價值分析項目價值分析商家訪談商家訪談問題界定問題界定招商營銷策略招商營銷策略3問題界定問題界定 項目基本介紹項目基本介紹n限定條件：地塊為商業用地限定條件：地塊為商業用地n項目基本介紹：項目基本介紹：l項目位于項目位于錫澄高速東側錫澄高速東側，距離璜塘鎮區約，距離璜塘鎮區約1 1公里距離，且有公里距離，且有廠區隔離，周邊商業氛圍稀薄，人氣較弱。廠區隔離，周邊商業氛圍稀薄，人氣較弱。l項2、目一期項目一期2 2棟獨棟建筑，商場式建筑形態，體量較大。棟獨棟建筑，商場式建筑形態，體量較大。4在現有物業條件的允許范圍內，滿足開發商的開發要求，我們將：在現有物業條件的允許范圍內，滿足開發商的開發要求，我們將：l對江陰、璜塘鎮及周邊商業進行商業環境分析；對江陰、璜塘鎮及周邊商業進行商業環境分析；l根據周邊商業市場環境分析及典型案例比對，確定項目定位；根據周邊商業市場環境分析及典型案例比對，確定項目定位；l通過項目定位設定行之有效的營銷策略，含可行性招商、銷售策通過項目定位設定行之有效的營銷策略，含可行性招商、銷售策略；略；l綜合開發商整體開發和區域發展規劃，制定本項目可持續發展較綜合開發商3、整體開發和區域發展規劃，制定本項目可持續發展較高后期發展建議。高后期發展建議。問題界定問題界定 報告目的報告目的5江陰宏觀經濟江陰宏觀經濟江陰區域規劃江陰區域規劃璜塘周邊鎮區商業環境璜塘周邊鎮區商業環境項目定位項目定位項目價值分析項目價值分析商家訪談商家訪談招商營銷策略招商營銷策略問題界定問題界定6城市背景城市背景 地理位置地理位置 江陰，位于長江三角洲中部，北靠長江，南接無錫，西連常州、南京，東鄰蘇州、上海，是自上海溯江而上的第一座濱江港口城市。 全市總面積987.53平方公里，其中陸地面積811.7平方公里，水域面積175.8平方公里。 第六次人口普查數據，江陰常駐人口159.48萬人，年4、平均增長率1.76%。距離各城市直線距離：距上海133公里；距南京145公里；距杭州185公里；距南通56公里；距蘇州70公里。7城市背景城市背景 交通優勢交通優勢 江陰是長江下游集水、公、鐵于一體，江、河、湖、海聯運的重要交通樞紐城市 從江陰到上海、南京兩大城市各148公里，到無錫、常州僅38公里，以江陰為圓心、半徑160公里范圍內輻射南京、上海共有六個飛機場 江陰長江大橋，新長鐵路、滬寧高速公路、錫澄高速公路穿越境內，境內的錫澄運河溝通長江、太湖，江陰港直通海外8城市背景城市背景 主要經濟指標主要經濟指標 江陰市經濟發展動力主要來源于第二產業和第三產業，總體看，江陰的第三產業發展較為緩慢，5、與發達城市（北京、上海、廣州等）的70%比重相比相差較遠。9城市背景城市背景 主要經濟指標主要經濟指標 江陰連續8年位列全國百強縣首位，遙遙領先其他縣級市，甚至于地級市泰州市相比都比較接近。10城市背景城市背景 主要經濟指標主要經濟指標 2006-2010年，江陰GDP經濟總量呈平穩增長態勢，年平均增長率保持在10%以上，均高出同年全國平均增長水平。11城市背景城市背景 主要經濟指標主要經濟指標 2006-2010年，江陰市人均GDP呈平穩增長態勢，增長速度較快，2010年已達到166010元，在全國居于領先地位。江陰市消費市場穩步增長。2010年全市實現社會消費品零售總額381.38億元，比6、上年增長18.6%，其中，批發零售貿易業357.82億元，增長18.6%；住宿餐飲業23.56億元，增長17.9%。12城市背景城市背景 主要經濟指標主要經濟指標 江陰市財政實力進一步增強，全年財政收入382.02億元，比上年增長40.8%，其中一般預算收入130.72億元，增長18.0%，財政收入占地區生產總值的比重為19.09%，比上年提高3.26個百分點。在全國縣城經濟基本競爭力排名中再次名列第一，實現了“八連冠”。江陰市固定資產投資規模不斷擴大。全年完成全社會固定資產投資額626.52億元，比上年增長25.1%，其中城鎮投資283.36億元。固定資產投資增長會促進城市的建設和發展。137、城市背景城市背景 主要經濟指標主要經濟指標 城鎮居民人均可支配收入30184元，增長11.3%；農民人均純收入14898元，增長13.1%，連續十一年名列全省縣級市第一。人均住房面積是未來城市發展，居民居住剛性需求的重要指標，具有重要參考意義。2008-2010年，江陰市的城鎮居民人均面積不增反降，說明江陰市城鎮居民的住宅消費需求未能得到有效滿足。14江陰區域規劃江陰區域規劃璜塘周邊鎮區商業環境璜塘周邊鎮區商業環境項目定位項目定位項目價值分析項目價值分析商家訪談商家訪談招商營銷策略招商營銷策略問題界定問題界定江陰宏觀經濟江陰宏觀經濟15區域規劃區域規劃 整體規劃整體規劃規劃范圍：江陰行政區域98、88平方公里：“一城四區”的城市布局形態澄江、夏港、南陽、云亭組合為中心城區，為中心城區，為城市綜合發展板塊；周莊、華士、新橋組合成為一個成長片區，為澄東片區，為工業板塊；申港、利港、璜土組合為一個城鎮片區。為澄西片區，沿江港口經濟板塊；青陽、月城、霞客組合成一個城鎮片區，為澄南片區，生態旅游農業觀光板塊；祝橋、長涇、顧山組合為一個城鎮片區，為澄東南片區，特色產業板塊； 南向發展是江陰城市化的新方向，也是江陰樓市熱點的新方向。江陰城市江陰城市發展是一個單核擴張形式，澄江鎮作為發展是一個單核擴張形式，澄江鎮作為江陰原有的核心已經趨于飽和，向外擴江陰原有的核心已經趨于飽和，向外擴張已成為必然趨勢張9、已成為必然趨勢16區域規劃區域規劃 璜塘區域規劃璜塘區域規劃 徐霞客鎮是明代杰出地理學家、旅游家徐霞客的故鄉，位于江陰市南部，東與祝塘、周莊兩鎮為鄰，南與無錫市惠山區堰橋鎮隔河相望，西與青陽、月城兩鎮接壤，北連南閘、云亭兩鎮。 該鎮總面積110平方公里，耕地面積3774.47公頃，下轄21個行政村（其中村、社區合一的有4個）、963個村民小組 2008年末，鎮區人口10.8萬人，常住人口2.5萬人左右17區域規劃區域規劃 璜塘區域規劃璜塘區域規劃 徐霞客鎮中心范圍區由璜東路、外環北路、白屈港河、顧同公路圍和而成，用地約203公頃 為徐霞客鎮行政、商業、居住、休閑為一體的新鎮區，緊鄰長山大道，距10、錫澄高速公路道口僅1.5公里。 徐霞客鎮規劃了徐霞客鎮規劃了平方公里徐霞客旅游區平方公里徐霞客旅游區，計劃建，計劃建設中國旅游博覽園、霞客生態園等旅游項目，該園預計設中國旅游博覽園、霞客生態園等旅游項目，該園預計投資投資3 3億元，內設主題公園、水上碑林等景點。目前，該億元，內設主題公園、水上碑林等景點。目前，該鎮已投資鎮已投資12001200萬元進行旅游規劃區基礎設施建設，并對萬元進行旅游規劃區基礎設施建設，并對旅游開發項目進行招商，霞客生態園等一批項目已經開旅游開發項目進行招商，霞客生態園等一批項目已經開工建設，工建設，預計預計20132013年完工年完工。與當地居民交流過程中發現：與當地11、居民交流過程中發現：大家對于徐霞客鎮的認同度一般，認為鎮區對外名氣是有很大的提高，但對自己的日常大家對于徐霞客鎮的認同度一般，認為鎮區對外名氣是有很大的提高，但對自己的日常生活、工作并無影響。生活、工作并無影響。18璜塘周邊鎮區商業環境璜塘周邊鎮區商業環境項目定位項目定位項目價值分析項目價值分析商家訪談商家訪談招商營銷策略招商營銷策略問題界定問題界定江陰宏觀經濟江陰宏觀經濟江陰區域規劃江陰區域規劃19璜塘商業環境璜塘商業環境 主要商業街主要商業街新老鎮區相距2KM左右，老鎮區仍是璜塘的商業中心原鎮區商業集中在環鎮北路、金鳳中路、環鎮西路路和璜溪路上，總計約1072家環鎮北路環鎮西路金鳳中路璜溪12、路20商業業態以百貨零售為主，共516家，占48.11%，其次的五金建材、裝飾裝潢和餐飲酒店，各占10%左右商家分布以金鳳中路為主，占到429家，其次是環鎮北路，環鎮西路與璜溪路商業狀況稍差.璜塘商業環境璜塘商業環境 主要商業街主要商業街21璜塘商業環境璜塘商業環境 主要商業街業態比例主要商業街業態比例22璜塘商業環境璜塘商業環境 業態及租金情況業態及租金情況l 商鋪均為一層商鋪，商鋪面積集中在80-120平米;l 租金水平最高的為環鎮東路商鋪，其次是環鎮北路商鋪;l 除鎮區步行街外，商鋪空置率較低，環鎮北路段使用率達到98%。23青陽商業環境青陽商業環境 主要商業街主要商業街公園路旌陽路錫澄13、路人民路24青陽商業環境青陽商業環境 主要商業街主要商業街25青陽商業環境青陽商業環境 主要商業街業態比例主要商業街業態比例26青陽商業環境青陽商業環境 業態及租金情況業態及租金情況27長壽商業環境長壽商業環境 主要商業街主要商業街西街永安路28長壽商業環境長壽商業環境 主要商業街主要商業街29長壽商業環境長壽商業環境 主要商業街業態比例主要商業街業態比例30峭歧商業環境峭歧商業環境 主要商業街主要商業街人民路益民路中山路31峭歧商業環境峭歧商業環境 主要商業街業態比例主要商業街業態比例32峭歧商業環境峭歧商業環境 主要商業街主要商業街33峭歧商業環境峭歧商業環境 業態及租金情況業態及租金情況14、34馬鎮商業環境馬鎮商業環境 主要商業街主要商業街35馬鎮商業環境馬鎮商業環境 主要商業街主要商業街36馬鎮商業環境馬鎮商業環境 業態及租金情況業態及租金情況37項目定位項目定位項目價值分析項目價值分析商家訪談商家訪談招商營銷策略招商營銷策略問題界定問題界定江陰宏觀經濟江陰宏觀經濟江陰區域規劃江陰區域規劃璜塘周邊鎮區商業環境璜塘周邊鎮區商業環境38錫澄錫澄高速高速沿江高速沿江高速外環北外環北路路云顧線云顧線往無錫往無錫地塊素質評述地塊素質評述 項目位置項目位置項目位于鎮區中心區域以外，距離鎮區項目位于鎮區中心區域以外，距離鎮區中心約中心約1 1公里距離，區域位置較弱公里距離，區域位置較弱項項目15、目位位置置圖圖l本案位于錫澄高速東側，道路向北距江陰市中心約15公里，向南距無錫市中心約20公里。l項目北側為外環北路雙向四車道車流量較大，東西連接錫澄高速與沿江高速。l東側環西路，向北可通往工業區，向南可通往霞客鎮區。39項目已基本實現封頂，已逾項目已基本實現封頂，已逾4 4月月2828日實現首次開盤銷售。日實現首次開盤銷售。地塊素質評述地塊素質評述 用地條件用地條件一期40地塊素質評述地塊素質評述 向外可視性分析向外可視性分析l項目緊臨十字路口；l東面為化工廠廠房；l西面為錫澄高速公路，可直視本案l南面與北面均為村落民房；l周邊物業均未對項目有遮擋及阻隔效果；項目位于十字路口，周邊無高大障16、礙物阻隔，商業昭示項目位于十字路口，周邊無高大障礙物阻隔，商業昭示性與通達性較強，且沿錫澄高速昭示性最強性與通達性較強，且沿錫澄高速昭示性最強 。環 北 路X205項目可視性分析圖項目可視性分析圖峭 璜 路41小結（小結（SWOTSWOT分析）分析）優勢Sl位于高速路璜塘出口處，交通便利，昭示性強；l若為專業市場則有周邊產業支撐基礎；l6萬方商業體量，若為新城區購物中心則具有體量規模優勢。劣勢W機會O威脅Tl距離鎮區約1公里距離，且有廠房阻隔，鎮區居民消費習慣不在此處。l若為化工專業市場，與周邊城市相比較，缺乏規模優勢，且配套設施，如電子商務平臺、物流系統、期貨交易平臺；l政府對項目的大力扶持17、；l隨著經濟發展，鎮區商業環境面臨升級換代，向集約化。規模化發展；l蘇南其他市場對本項目帶來的競爭威脅；l鎮區居民消費習慣需加以引導。42項目定位項目定位商家訪談商家訪談招商營銷策略招商營銷策略問題界定問題界定江陰宏觀經濟江陰宏觀經濟江陰區域規劃江陰區域規劃璜塘周邊鎮區商業環境璜塘周邊鎮區商業環境項目價值分析項目價值分析43領領導導者者挑挑戰戰者者跟跟隨隨者者補補缺缺者者市場領跑者游戲規則的建立者區域影響者改變游戲規則突出新的評估標準強調產品的特色和價值搭便車、借勢以小博大，殺傷戰術價格戰的制造者目標明確，挖掘客戶瞄準市場縫隙創新產品和需求點1. 1. 項目依托鎮區開發商建設，引領鎮區商業升級18、換代；項目依托鎮區開發商建設，引領鎮區商業升級換代；2. 2. 整個鎮區無檔次適中的較大規模綜合商業街區；整個鎮區無檔次適中的較大規模綜合商業街區；本項目將以本項目將以 霞客鎮綜合商業街區的市場領導者角色霞客鎮綜合商業街區的市場領導者角色 出現出現；總體定位總體定位 戰略定位戰略定位44助推霞客騰飛，引領商業崛起助推霞客騰飛，引領商業崛起 雄踞雄踞霞客新商業核心位置霞客新商業核心位置，肩負霞客商業升級換代使命肩負霞客商業升級換代使命戰略高度戰略高度核心價值核心價值形象定位形象定位項目主旨：項目主旨：多年來璜塘商業面積基本處于渙散的狀態，商業物業通常以街鋪的多年來璜塘商業面積基本處于渙散的狀態，19、商業物業通常以街鋪的形式存在且較為分散，可謂形式存在且較為分散，可謂“滿天星斗，無一輪明月滿天星斗，無一輪明月”，本項目就，本項目就是要締造屬于霞客的是要締造屬于霞客的一輪商業物業明月。一輪商業物業明月。45核心客戶核心客戶璜塘鎮區區域居民璜塘鎮區區域居民 60%-80% 60%-80%客群：本鎮居住居民及周邊企事業職工補充客戶補充客戶周邊鎮區居民周邊鎮區居民 10%-20% 10%-20%客群:周邊鄉鎮企業；機會客戶機會客戶江陰、無錫江陰、無錫 5%-10% 5%-10%客群：過路客；業態定位業態定位 服務客群服務客群46業態定位業態定位業態總體定位：業態總體定位：一期一期A A區：商業綜合20、體，集零售、餐飲、娛樂、酒店為一體；區：商業綜合體，集零售、餐飲、娛樂、酒店為一體；一期一期B B區：化工專業市場，集批發零售、電子商務等為一體。區：化工專業市場，集批發零售、電子商務等為一體。47業態定位業態定位 A區三層區三層A2FA區一層區一層 A區二層區二層A區四層區四層A3FA4FA1F 大型餐飲 大型餐飲 大型超市 大型超市 星級酒店休閑娛樂星級酒店：星級酒店： 如：戴維斯如：戴維斯休閑娛樂：休閑娛樂：KTVKTV、足浴、足浴、洗浴等洗浴等 如：富僑、魔指如：富僑、魔指1-21-2層為大型超市和大層為大型超市和大型餐飲型餐飲 如：麥德龍如：麥德龍項目離鎮區中心有一定距離，需營造目的21、性消費商業業態及百姓消費習慣項目離鎮區中心有一定距離，需營造目的性消費商業業態及百姓消費習慣48價格定位價格定位 租金價格測算租金價格測算49價格定位價格定位 租金價格測算租金價格測算50市場比較法市場比較法市場比較租金：市場比較租金：1 1樓租金：樓租金：1.61.6元元/ /平米平米/ /天天2 2樓租金：樓租金：0.80.8元元/ /平方米平方米/ /天天3 3樓以上租金：樓以上租金：0.40.4元元/ /平方米平方米/ /天天51商家訪談商家訪談招商營銷策略招商營銷策略問題界定問題界定江陰宏觀經濟江陰宏觀經濟江陰區域規劃江陰區域規劃璜塘周邊鎮區商業環境璜塘周邊鎮區商業環境項目價值分析項22、目價值分析項目定位項目定位52商家訪談目的和方式商家訪談目的和方式商家訪談目的：商家訪談目的：l了解商家基本拓展區域需求；l了解商家拓展物業需求指標；l了解商家對項目所在區域的認可度，并是否會考慮入駐；l了解商家的對物業租賃和購買需求。商家訪談方式：商家訪談方式：l電話拜訪：針對以往具有一定合作關系的商戶，進行電話溝通和資料發送；l訪得商家對本項目的初步意見；l直接拜訪：針對本區域連鎖品牌和加盟品牌，進行一對一拜訪式訪談。53商家訪談內容商家訪談內容54商家訪談內容商家訪談內容55商家訪談內容商家訪談內容56商家訪談內容商家訪談內容57商家訪談內容商家訪談內容58商家訪談內容商家訪談內容59商23、家訪談內容商家訪談內容60商家訪談內容商家訪談內容61建筑規劃建議建筑規劃建議項目組成員，根據商家的大致反饋，特對建筑、項目組成員，根據商家的大致反饋，特對建筑、業態及景觀等規劃提出意見，以供參考業態及景觀等規劃提出意見，以供參考62車流人流動線建議車流人流動線建議汽車入口汽車入口人流動線人流動線？車流動線車流動線人流入口人流入口23451l 車流動線：車流動線：車流主要入口位于1號入口和2號入口，項目停車位鑒于在中間街道及和社區之間的空間，均設置停車位，以滿足未來內部餐飲娛樂消費者的路面停車需求；l 人流動線：人流動線：人流主要入口位于3、4、5號入口，建議3和5號入口可以考慮稍窄，但作為項24、目最中心的入口4號，一定要寬敞大氣，并建議，位于4號入口處A區的前面做一個小型噴泉，以便項目與周末活動期間對消費者的吸引；l 表演舞臺：表演舞臺：建議項目在A區樓正前方，設置可拆除性舞臺，以便商家及項目整體運營活動的開展，也便于把人流向內部吸引 ；63改造示意圖改造示意圖內廣場內廣場圖圖廣告牌設置廣告牌設置l燈光、音樂和噴泉的相互呼應，鑄就了璜塘第一的噴泉廣場，賦予了祝橋獨特地域、經濟和時代的商業升級標志。噴泉廣告噴泉廣告休閑桌椅休閑桌椅64招商營銷策略招商營銷策略問題界定問題界定江陰宏觀經濟江陰宏觀經濟江陰區域規劃江陰區域規劃璜塘周邊鎮區商業環境璜塘周邊鎮區商業環境項目價值分析項目價值分析項25、目定位項目定位商家訪談商家訪談65營銷策略營銷策略 招商策略招商策略營銷策略：營銷策略：招商推動銷售，主力店帶動次主力店經營招商推動銷售，主力店帶動次主力店經營 。租售策略：租售策略：l 形象推廣，快速聚集人氣，形成商業氛圍，實現招商去化；l 主力商家（尤其沿主干道鋪位）重點招商并提前進入試營業狀態；l 門頭店招充分營造，良好的經營環境促進投資客購買及后續商家進駐信心；l 銷售價格低開高走，商鋪分批入市，逐步提高購買者熱情；l 返租銷售，用返租的方式促進客戶購買熱情。招商策略：招商策略：l 放水養魚，培育消費市場，借鑒萬科，免租金及補貼水電費；l 與商家聯營，以優惠租金實現招商。l 對于大型超26、市及商家，政府需提供優惠稅收政策。66銷售返租是近年來在長三角地區比較常見的銷售方式，其優勢在于可以降低客戶首付比例，作為銷售手段，成為市場關注的亮點。下面對多種返租方案進行比較。商鋪假設條件：商鋪假設條件：l總價總價100100萬元的商鋪；萬元的商鋪；l前五年的返租，每年返租前五年的返租，每年返租8%8%；多種返祖方式比較多種返祖方式比較評析：此方案沒有特別之處，不能做到降低首付的目的，無法吸引市場眼球。不利于評析：此方案沒有特別之處，不能做到降低首付的目的，無法吸引市場眼球。不利于快速銷售，因此不建議采納這種方式。快速銷售，因此不建議采納這種方式。營銷策略營銷策略 銷售策略銷售策略67多種27、返租方式比較多種返租方式比較評析：此種方案有一大缺點，就是物業的合同價與實際銷售價比較，產評析：此種方案有一大缺點，就是物業的合同價與實際銷售價比較，產生了貶值。聰明的購房者會發現其中的噱頭，容易失去客戶的信任，使生了貶值。聰明的購房者會發現其中的噱頭，容易失去客戶的信任，使客戶產生抗性，進而影響銷售。因此此種方案也不建議采納。客戶產生抗性，進而影響銷售。因此此種方案也不建議采納。營銷策略營銷策略 銷售策略銷售策略68多種返租方式比較多種返租方式比較評析：此種方案開發商的現金收益與第一種方案相比較雖然降低了，但評析：此種方案開發商的現金收益與第一種方案相比較雖然降低了，但可以通過提高銷售價格得28、到彌補。同時可以降低投資門檻，吸引市場眼可以通過提高銷售價格得到彌補。同時可以降低投資門檻，吸引市場眼球，達到迅速去化的效果。球，達到迅速去化的效果。營銷策略營銷策略 銷售策略銷售策略69商鋪比較條件：l前五年的返租，每年返祖10%；l通過調整銷售價格，進行比較。從表格中不難看出，通過三種方案的對比。第三種方案最為優越。不但從表格中不難看出，通過三種方案的對比。第三種方案最為優越。不但大大提高了物業的價值，而且降低了首付，實現利潤最大化。大大提高了物業的價值，而且降低了首付，實現利潤最大化。營銷策略營銷策略 銷售策略銷售策略70l考慮到銀行的制約因素，建議采用返租30%，實際首付20% 的返租29、策略。l考慮到現有商鋪投資回報率為6%-10%，建議返租回報率設定較高的投資回報率，以用來吸引市場眼球。l根據以往銷售經驗分析，以投資為主的客戶，往往不具備自行經營市場的能力，同時也對自行租賃比較擔心，他們更多希望投資型產品可以有較長的包租時間，一般為5年。兼顧投資客、開發商的風險與利益，綜合利弊，建議返祖方式：兼顧投資客、開發商的風險與利益，綜合利弊，建議返祖方式：采用返租采用返租5 5年，年回報年，年回報8%8%，前，前3 3年抵扣首付年抵扣首付營銷策略營銷策略 銷售策略銷售策略項目組成功案例項目組成功案例（廣告示意圖）項目組08年的實操案例。71以下每個重要節點，均是本項目營銷過程中重要30、宣傳推廣時機及人氣轟動時期，需要策略性的把握，以形成營銷計劃的時間框架。l主力店簽約儀式；l公開招商和銷售；l部分店面集中開業；l建筑封頂和開放；l開發商自身重要的每年特別節日，如公司成立*周年等。營銷策略營銷策略 營銷節點營銷節點72營銷策略營銷策略 招商階段劃分招商階段劃分73租售比例設定租售比例設定為了增強商業部分在本區域的競爭力，降低發展商在商業部分的投資風險和增大發展商對商業部分的未來總體收益，以及增強商家經營的信心等因素，建議保留一定比例的鋪位近期只租不售，建議保建議保留項目大型超市部分只租不售，其余向客戶進行銷售。留項目大型超市部分只租不售，其余向客戶進行銷售。營銷策略營銷策略 31、租售比建議租售比建議74租賃期限設定：租賃期限設定：零售及小型餐飲：為零售及小型餐飲：為1-51-5年；年；大型餐飲娛樂：為大型餐飲娛樂：為5-105-10年；年；主力店類型：中大型超市、酒店住宿、家居家電賣場等租賃主力店類型：中大型超市、酒店住宿、家居家電賣場等租賃15-2015-20年；年；營銷策略營銷策略 租售控制租售控制（1）租售時機項目在租售時機控制上，應招商先行，前期招商（主力商家突破）時進行銷售積累，后期可招商銷售同步進行，形成良性互動。（2）銷售控制75聘請商業經營管理公司，統一經營管理，此有助于保持項目形象統一聘請商業經營管理公司，統一經營管理，此有助于保持項目形象統一項目實行統一規劃、統一招商、統一推廣、統一經營、統一管理，堅持部分自有物業，通過低租的方式保持長期持有獲利。而統一管理也讓開發商定期策劃舉辦活動有的放矢。在文藝品展示、運動比賽、寵物比賽、乖寶寶評比等交流互動中，高端消費人群的物質滿足和精神富足雙豐收。營銷策略營銷策略 經營管理建議經營管理建議76附件：商家對建筑要求附件：商家對建筑要求77附件：商家對建筑要求附件：商家對建筑要求78附件：商家對建筑要求附件：商家對建筑要求79附件：商家對建筑要求附件：商家對建筑要求80附件：商家對建筑要求附件：商家對建筑要求81附件：商家對建筑要求附件：商家對建筑要求82預祝項目圓滿成功！預祝項目圓滿成功！