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1、金色悅城五期商業(yè)項(xiàng)目前期策劃方案市場(chǎng)及目標(biāo)客群研究報(bào)告3報(bào)告研究前提圖：金色悅城五期地塊鳥(niǎo)瞰圖（原方案）712346851、1/2/3號(hào)樓為住宅，無(wú)需調(diào)整；2、7號(hào)樓即將銷售，無(wú)需調(diào)整；3、1/2/3/7號(hào)樓裙樓商業(yè)，無(wú)需調(diào)整；4、藍(lán)色區(qū)域獨(dú)棟商業(yè)，無(wú)需調(diào)整；5、本次研究對(duì)象為4/5/6/8號(hào)樓塔樓部分及裙樓商業(yè)，合計(jì)約15萬(wàn)方，商業(yè)性質(zhì)，容積率5.0。物業(yè)研究方向：商業(yè)+商務(wù)+酒店+商改住4N1.5KM1KM3KM1.5KM成渝高速內(nèi)環(huán)高速經(jīng)緯大道1KM范圍內(nèi)客戶有意向來(lái)本項(xiàng)目區(qū)域消費(fèi)，1KM以外客戶因受經(jīng)緯大道隔斷影響會(huì)選擇去巴山及石橋鋪消費(fèi)。1.5KM范圍內(nèi)客戶有意向來(lái)本項(xiàng)目區(qū)域消費(fèi)，12、.5KM以外客戶因距離影響會(huì)選擇去二郎及巴國(guó)城消費(fèi)。3KM范圍內(nèi)客戶有意向來(lái)本項(xiàng)目區(qū)域消費(fèi)，3KM以外客戶因距離影響會(huì)選擇去三峽廣場(chǎng)消費(fèi)。新橋片區(qū)無(wú)集中商業(yè)，目前選擇三峽廣場(chǎng)消費(fèi)，若本項(xiàng)目區(qū)域有集中商業(yè)，有意向進(jìn)入消費(fèi)。以上信息獲知依據(jù)以現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研走訪獲取研究范圍界定PART1市場(chǎng)環(huán)境分析PART2客群特征分析匯報(bào)提綱PART3商辦聯(lián)動(dòng)分析5PART4商改住市場(chǎng)分析PART5營(yíng)銷概念植入6商務(wù)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析酒店市場(chǎng)分析第一章 TARGET市場(chǎng)環(huán)境分析領(lǐng)域觀點(diǎn)7表：競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域在售項(xiàng)目商業(yè)情況圖：區(qū)域在售商業(yè)分布在售商業(yè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)備案時(shí)間：2014.1-10月項(xiàng)目形態(tài)供應(yīng)體量（萬(wàn)方)層數(shù)主力面積段3、（）銷售價(jià)格（元/）分層價(jià)格（元/）2014去化量（）存量（萬(wàn)方）金陽(yáng)易誠(chéng)時(shí)代裙商0.34257-12031951一層 ：45000二層：300001000.33華宇城裙商0.1227-10031154一層：39088二層 ：233464040.06蘭花麗景裙商0.4239-8022000一層：25000二層：152003630.36金色悅城裙商1.08220-5019668一層：23085二層：1320027860.8小計(jì)1.92227-2712754436531.55鳳天路立交西環(huán)立交二郎立交火炬大道鳳西路金陽(yáng)易誠(chéng)時(shí)代0.34萬(wàn)方蘭花麗景0.4萬(wàn)方華宇城0.1萬(wàn)方4個(gè)在售項(xiàng)目，2014年推4、出1.92萬(wàn)方，已去化0.37萬(wàn)方，存量1.55萬(wàn)方（主要集中在金色悅城） ，實(shí)現(xiàn)均價(jià)27544元/。其中有集中商業(yè)項(xiàng)目（含規(guī)劃）均價(jià)可達(dá)30000元/以上，反之20000元/左右有集中商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)高于無(wú)集中商業(yè)10000元/8商業(yè)市場(chǎng)后期供應(yīng)板塊項(xiàng)目名稱存量供應(yīng)（萬(wàn)方）新增供應(yīng)2015-2017（萬(wàn)方）鳳天大道金陽(yáng)易誠(chéng)時(shí)代0.330小計(jì)0.3302015-2017年區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目可供應(yīng)量：板塊項(xiàng)目名稱存量供應(yīng)（萬(wàn)方）新增供應(yīng)2015-2017（萬(wàn)方）二郎晉愉盛世普天07浩博星鉆00.8康田西錦01晉愉V時(shí)代26.5西錦地塊01.4江南金屬地塊00.7小計(jì)217.4二郎板塊商業(yè)后期新增放量較大5、，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目后期商業(yè)客群進(jìn)行分流/攔截。板塊項(xiàng)目名稱存量供應(yīng)（萬(wàn)方）新增供應(yīng)2015-2017（萬(wàn)方）鳳西路華宇城0.066.5金色悅城0.80.48（7號(hào)樓）小計(jì)0.866.98內(nèi)環(huán)快速干道鳳天大道火炬大道經(jīng)緯大道鳳天路立交鳳西路鐵路晉愉V時(shí)代浩博星鉆華宇城晉愉盛世普天康田西錦西錦地塊二郎板塊區(qū)域內(nèi)待售商業(yè)項(xiàng)目分部圖：鳳西路板塊金陽(yáng)易誠(chéng)時(shí)代鳳天大道板塊本項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)三年將累計(jì)供應(yīng)8.17萬(wàn)方，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小，但相鄰二郎區(qū)域?qū)⒐?yīng)19.4萬(wàn)方，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)客戶會(huì)產(chǎn)生分流/攔截作用，競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較大。商業(yè)精準(zhǔn)定位，主題性強(qiáng)，同時(shí)可適度加快開(kāi)發(fā)/銷售節(jié)奏，提前鎖客；9表：在營(yíng)商業(yè)基本信息在營(yíng)商業(yè)業(yè)6、態(tài)占比：板塊項(xiàng)目建筑體量（萬(wàn)方）商業(yè)形態(tài)層數(shù)建筑面積（）租金（元/月）空置率鳳天大道升偉新時(shí)空2.3街區(qū)商業(yè)215-391002%金陽(yáng)易誠(chéng)時(shí)代5.76街區(qū)商業(yè)2-430-200300-6000%其他1.15社區(qū)商業(yè)215-1701003%小計(jì)約9.21萬(wàn)方1%鳳西路華宇城0.1社區(qū)商業(yè)250-120 20090%蘭花麗景社區(qū)4.5社區(qū)商業(yè)1-440-200 40-70 8%恒鑫名城3.4社區(qū)商業(yè)14-435-150 70-130 2%其他0.5社區(qū)商業(yè)1-240-10018-258%小計(jì)8.5萬(wàn)方7%合計(jì)17.71萬(wàn)方4%區(qū)域內(nèi)在營(yíng)商業(yè)體量約18萬(wàn)方，以餐飲、零售等社區(qū)配套生活類商業(yè)為主，面積7、在30-80，主力租金100元/月，商鋪空置率較低，約4%。西環(huán)立交二郎立交火炬大道鳳西路鳳天大道板塊9.21萬(wàn)方鳳西路板塊8.5萬(wàn)方本案鳳天路立交圖：區(qū)域在營(yíng)商業(yè)分布餐飲22%餐飲22%服飾3%服飾3%家居建材13%家居建材13%五金2%金融6%醫(yī)藥3%電器2%便利店2%五金2%金融6%醫(yī)藥3%電器2%便利店2%零售11%汽摩配件及服16%零售11%汽摩配件及服16%美容美發(fā)1%酒店7%教育4%文化2%休閑3%空置2%其他1%美容美發(fā)1%酒店7%教育4%文化2%休閑3%空置2%其他1%在營(yíng)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)趨于飽和，隨著本項(xiàng)目及華宇100萬(wàn)方住宅的開(kāi)發(fā)，商業(yè)仍具備一定市場(chǎng)空間；10商業(yè)市場(chǎng)/在8、營(yíng)商業(yè)靜態(tài)投資回報(bào)率商業(yè)類型項(xiàng)目平均建筑面積（）平均租金（元/平米月）當(dāng)前建面價(jià)格回報(bào)率傳統(tǒng)商業(yè)升偉新時(shí)空3010024000（二手價(jià)）5%金陽(yáng)易誠(chéng)時(shí)代353003195111%華宇城60200311548%蘭花麗景6055220003%合計(jì)7%專業(yè)市場(chǎng)升偉建材家具廣場(chǎng)3575220004%恒鑫老頂坡汽摩城6060160004%在營(yíng)項(xiàng)目商業(yè)靜態(tài)投資回報(bào)率：由此，通過(guò)以上對(duì)比，我們看出區(qū)域內(nèi)投資回報(bào)率最高的項(xiàng)目是：金陽(yáng)易誠(chéng)時(shí)代和華宇城，相較于普通社區(qū)底商，集中商業(yè)更具備投資吸引力；專業(yè)市場(chǎng)的投資回報(bào)率相對(duì)偏低。區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)的靜態(tài)投資回報(bào)率為7%，專業(yè)市場(chǎng)的靜態(tài)投資回報(bào)率為4%。11項(xiàng)目建筑體量9、（萬(wàn)方）建筑面積（）總價(jià)區(qū)間(萬(wàn)元）單層面積（）建面銷售價(jià)格（元/）層高（m)層數(shù)梯戶比2014去化量（萬(wàn)方）去化周期月均去化量(）存量(萬(wàn)方）金陽(yáng)易誠(chéng)時(shí)代約3.9萬(wàn)方46-8733-82128091023.3334T200.34103400.16在售商務(wù)項(xiàng)目基本信息：商務(wù)公寓住宅區(qū)商業(yè)街Shopping mall效果圖：區(qū)域內(nèi)在售商務(wù)項(xiàng)目?jī)H有金陽(yáng)易誠(chéng)時(shí)代，供應(yīng)體量約為3.9萬(wàn)方，成交約為0.34萬(wàn)方，月均340 ，存量0.16萬(wàn)方，去化速度緩慢，均價(jià)9100元/。數(shù)據(jù)備案時(shí)間：2014年1-10月本案鳳天路立交西環(huán)立交二郎立交火炬大道鳳西路金陽(yáng)易誠(chéng)時(shí)代3.9萬(wàn)方在售商務(wù)項(xiàng)目分布圖：在售商務(wù)市10、場(chǎng)區(qū)域商務(wù)氛圍較差，市場(chǎng)容量小，銷售速度緩慢12板塊項(xiàng)目名稱存量供應(yīng)（萬(wàn)方）新增供應(yīng)2015-2017（萬(wàn)方）鳳西路華宇城07金色悅城01.72（7號(hào)樓）小計(jì)08.72內(nèi)環(huán)快速干道鳳天大道火炬大道經(jīng)緯大道鳳天路立交二郎立交鳳西路鐵路金貿(mào)中心浩博星鉆華宇城康田西錦晉愉時(shí)代中心二郎板塊鳳西路板塊板塊項(xiàng)目名稱存量供應(yīng)（萬(wàn)方）新增供應(yīng)2015-2017（萬(wàn)方）二郎重慶金貿(mào)中心1.21浩博星鉆01康田西錦05.7晉愉時(shí)代中心05小計(jì)1.212.7板塊項(xiàng)目名稱存量供應(yīng)（萬(wàn)方）新增供應(yīng)2015-2017（萬(wàn)方）鳳天大道金陽(yáng)易誠(chéng)時(shí)代0.160小計(jì)0.1602015-2017年區(qū)域內(nèi)商務(wù)項(xiàng)目可供應(yīng)量：金陽(yáng)易誠(chéng)時(shí)11、代鳳天大道板塊項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)三年將供應(yīng)8.88萬(wàn)方，主要集中在華宇城（7萬(wàn)方），同時(shí)相鄰版塊二郎區(qū)域?qū)⒐?yīng)13.9萬(wàn)方，商務(wù)產(chǎn)品將會(huì)面臨內(nèi)外雙重壓力。區(qū)域內(nèi)待售商務(wù)項(xiàng)目分布：商務(wù)市場(chǎng)后期供應(yīng)控制商務(wù)體量，探索最適宜的替代產(chǎn)品商務(wù)市場(chǎng)/在營(yíng)商務(wù)項(xiàng)目市場(chǎng)在營(yíng)商務(wù)項(xiàng)目基本信息：物業(yè)分布圖：商務(wù)公寓住宅區(qū)社區(qū)商業(yè)建材家具廣場(chǎng)項(xiàng)目建筑體量（萬(wàn)方）建筑面積（）房型 占比租金(元/月)單層面積（）層高（m）層數(shù)梯戶比入住率商住比升偉新時(shí)空約3.7 約52-56 單間 26%120013943.3334T1995%7:3約74-82 兩房 63%1500約105 三房 11%2000鳳天路立交西環(huán)立交二郎立12、交火炬大道鳳西路升偉新時(shí)空3.7萬(wàn)方在營(yíng)商務(wù)項(xiàng)目分布圖：在營(yíng)商務(wù)項(xiàng)目行業(yè)占比：13區(qū)域內(nèi)在營(yíng)商務(wù)項(xiàng)目?jī)H有升偉新時(shí)空，體量約為3.7萬(wàn)方，產(chǎn)品以兩房為主，目前入駐率約為95%，商住比：7:3。行業(yè)以建材、裝飾為主。本案地段優(yōu)勢(shì)及商辦聯(lián)動(dòng)拉高辦公用戶占比14商務(wù)市場(chǎng)/在營(yíng)商務(wù)靜態(tài)投資回報(bào)率商務(wù)類型項(xiàng)目平均建筑面積（）平均租金（元/平米）當(dāng)前均價(jià)（元）回報(bào)率普通辦公升偉新時(shí)空7522100003%住改商辦公升偉新時(shí)空851682002%在營(yíng)項(xiàng)目商務(wù)靜態(tài)投資回報(bào)率：由于區(qū)域內(nèi)在營(yíng)商務(wù)項(xiàng)目?jī)H有升偉新時(shí)空，以此項(xiàng)目得出區(qū)域內(nèi)普通商務(wù)投資回報(bào)率約為：3%，對(duì)比之下，項(xiàng)目住改商投資回報(bào)率相比較低。15內(nèi)環(huán)高速13、鳳天大道鳳西路12345678本案新橋片區(qū)鳳天路片區(qū)石新路910鳳西路片區(qū)片區(qū)酒店數(shù)量（家）類型標(biāo)間執(zhí)行價(jià)（元/晚）房間數(shù)量（間）入住率鳳天路11商務(wù)+三星級(jí)150-35074275%鳳西路3旅社+賓館60-8018030%區(qū)域酒店分布及概況：區(qū)域酒店市場(chǎng)：主要服務(wù)西南醫(yī)院一公里范圍內(nèi)，檔次、租金、入住率相對(duì)較高，鳳西路板塊酒店檔次、租金、入住率普遍偏低，但隨著板塊后期發(fā)力，日漸成熟，本項(xiàng)目所在區(qū)域酒店市場(chǎng)存在一定市場(chǎng)酒店市場(chǎng)備注：數(shù)據(jù)均為現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)研16商業(yè)市場(chǎng)商務(wù)市場(chǎng)售價(jià)較高：27544元/租金較高 ：100元/月空置率低：4%未來(lái)三年供應(yīng)量：8.34萬(wàn)方市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小投資回報(bào)率較高14、：約7%售價(jià)較低：10000元/租金較低 ：22元/月空置率低：5%未來(lái)三年供應(yīng)量：8.88萬(wàn)方市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較大投資回報(bào)率較高：3%，投資吸引力較低商業(yè)市場(chǎng)相對(duì)商務(wù)市場(chǎng)更具優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域觀點(diǎn)酒店市場(chǎng)區(qū)域檔次低，需升級(jí)周邊產(chǎn)業(yè)人群基數(shù)大機(jī)會(huì)較大17商務(wù)客戶分析商業(yè)客戶分析領(lǐng)域觀點(diǎn)第二章 TARGET客群特征分析18商業(yè)購(gòu)買客群分析地緣性投資客為主商業(yè)關(guān)注點(diǎn)主要考慮投資回報(bào)率和產(chǎn)品位置純投資51%純自用20%投資兼自用29%置業(yè)目的沙坪壩區(qū)70%九龍坡區(qū)20%其它10%客群來(lái)源區(qū)域板塊占比沙坪壩區(qū)梨樹(shù)灣板塊5%鳳天路板塊35%天星橋-馬家?guī)r板塊20%新橋板塊10%九龍坡區(qū)二郎板塊10%石橋鋪板塊6%15、巴山板塊4%客戶關(guān)注點(diǎn)排序自用投資1人口基數(shù)及消費(fèi)力度投資回報(bào)率2單價(jià)及總價(jià)產(chǎn)品位置3產(chǎn)品位置及面積段租金區(qū)域內(nèi)客群板塊細(xì)分：客戶重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)：備注：數(shù)據(jù)均為現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)研19商業(yè)終端消費(fèi)客群分析沙坪壩區(qū)65%九龍坡區(qū)15%其它20%客群來(lái)源50-80元30%80-110元11%110-140元17%客單價(jià)備注：數(shù)據(jù)均為現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)研客群來(lái)源：重點(diǎn)消耗沙區(qū)本地客群，以九龍坡以二郎-蘭花片區(qū)、其它（新橋、西南醫(yī)院流動(dòng)人口）為補(bǔ)充客單價(jià)：集中于50-140元，多為周邊居民的餐飲、日常消費(fèi)地緣性居民餐飲及日常消費(fèi)為主20純投資32%純自用28%投資兼自用40%置業(yè)目的客群來(lái)源：商務(wù)往外輻射能力較弱，主力為16、沙坪壩本地客群置業(yè)目的：投資客群占比較大，純自用客群占比相對(duì)較小商務(wù)購(gòu)買客群分析沙坪壩區(qū)85%九龍坡區(qū)10%其它5%客群來(lái)源備注：數(shù)據(jù)均為現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)研沙坪壩區(qū)域投資客占據(jù)主力21使用行業(yè)特征：受板塊醫(yī)院，建材、汽摩配件專業(yè)市場(chǎng)影響，以及相關(guān)附屬行業(yè)演變，主要集中在酒店、建材、汽配三大行業(yè)主力使用面積：板塊內(nèi)商務(wù)氛圍主要受兩大專業(yè)市場(chǎng)影響，使用面積偏重60-100建材16%汽配15%酒店22%行業(yè)特征行業(yè)主力使用面積（）酒店1200-1500建材80-100汽配60-80備注：數(shù)據(jù)均為現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)研商務(wù)氛圍依托專業(yè)市場(chǎng)而生，主要覆蓋酒店、建材、汽配三大行業(yè)，使用面積集中在60-100商務(wù)使用客群分17、析22領(lǐng)域觀點(diǎn)商業(yè)商務(wù)1、強(qiáng)抓地緣性投資客，重點(diǎn)在鳳天路-馬家?guī)r-天星橋一帶；2、商業(yè)消費(fèi)客群除區(qū)域常住人群外，應(yīng)加大對(duì)區(qū)域教育、醫(yī)療、汽摩等產(chǎn)業(yè)人群的引導(dǎo)；1、強(qiáng)抓周邊以在經(jīng)營(yíng)建材、汽摩等產(chǎn)業(yè)的個(gè)體戶；2、建材、汽摩經(jīng)營(yíng)者辦公需求面積較小60-80，大部分時(shí)間在門店進(jìn)行辦公；3、挖掘建材、汽摩、教育、醫(yī)療的延伸產(chǎn)業(yè)鏈，并引導(dǎo)進(jìn)行消費(fèi)；23第三章 TARGET商辦聯(lián)動(dòng)分析24項(xiàng)目輻射區(qū)域人口屬性強(qiáng)度排序：居住教育產(chǎn)業(yè)公建人群結(jié)構(gòu)圖：聯(lián)動(dòng)前提/人群結(jié)構(gòu)一級(jí)輻射區(qū)二級(jí)輻射區(qū)三級(jí)輻射區(qū)四級(jí)輻射區(qū)項(xiàng)目輻射范圍圖：輻射區(qū)輻射范圍人數(shù)來(lái)源輻射區(qū)人員結(jié)構(gòu)（人）一級(jí)步行5分鐘范圍59910蘭花汽車城、蘭花小學(xué)18、蘭花小區(qū)片區(qū)等居住、教育、產(chǎn)業(yè)人群二級(jí)步行10分鐘范圍21507藍(lán)谷黑駿汽配城、鳳鳴山水國(guó)際等居住、產(chǎn)業(yè)人群三級(jí)步行20分鐘范圍70517西南醫(yī)院、第三軍醫(yī)大學(xué)、天驕年華等居住、教育、公建人群四級(jí)乘車5-10分鐘范圍65929升偉建材城、新橋醫(yī)院、升偉新時(shí)空等居住、教育、產(chǎn)業(yè)、公建人群146113, 67%40900, 19%20500, 9%10350, 5%居住人群教育人群產(chǎn)業(yè)人群公建人群根據(jù)調(diào)研，輻射范圍以內(nèi)總?cè)丝跀?shù)為：217863人。備注：產(chǎn)業(yè)包含建材、汽摩、醫(yī)療等；公建包括圖書(shū)館，政府機(jī)構(gòu)等25項(xiàng)目周邊主要集結(jié)大產(chǎn)業(yè)版塊：汽摩+教育+建材+醫(yī)療汽摩版塊 教育版塊 建材版塊 醫(yī)療版塊19、到項(xiàng)目距離1公里0.5-2公里3公里2公里板塊概述以蘭花、沛鑫、藍(lán)谷黑駿等汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)板塊規(guī) 模 約 20萬(wàn)方，產(chǎn)業(yè)人 群 約 0.5萬(wàn)人。以樹(shù)人小學(xué)、鳳鳴山中學(xué)、新橋小學(xué)等7所學(xué)校師生 總 量 約1.8 萬(wàn) 人 ，綜合圖書(shū)館及教育相關(guān)機(jī)構(gòu)人群，教育產(chǎn)業(yè)人群約4萬(wàn)人。馬家?guī)r、升偉、大川建材板塊規(guī)模約 60 萬(wàn) 方產(chǎn)業(yè)人群約1萬(wàn)人西南醫(yī)院、新橋醫(yī)院為主的醫(yī)療產(chǎn)業(yè) 規(guī) 模 約70 萬(wàn) 方 ，產(chǎn)業(yè)人群約2.5 萬(wàn) 人 ，收 治 量 約26萬(wàn)人/年門急癥量約460 萬(wàn) 人 /年。項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)分布圖：根據(jù)項(xiàng)目于各產(chǎn)業(yè)版塊的距離關(guān)系，與本案關(guān)聯(lián)緊密的為教育版塊，建材版塊距離較遠(yuǎn)，對(duì)項(xiàng)目的輻射能力弱。聯(lián)動(dòng)前20、提/產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)26商辦聯(lián)動(dòng)研究對(duì)象居住教育醫(yī)療+汽摩酒店根據(jù)區(qū)域內(nèi)最強(qiáng)的居住屬性根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與項(xiàng)目關(guān)系根據(jù)市場(chǎng)研判區(qū)域擁有酒店市場(chǎng)27商辦聯(lián)動(dòng)及機(jī)會(huì)研判/居住1公里3公里本案區(qū)域業(yè)態(tài)類型商業(yè)商務(wù)商業(yè)商務(wù)餐飲類：面館、中小型餐館超市類：便利店、社區(qū)超市通信類：移動(dòng)、聯(lián)通等話費(fèi)充值點(diǎn)金融類：銀行、典當(dāng)行家居類：家居服飾店、家居飾品店服飾類：精品服裝店、精品店配套類：二手房門店、藥店家政類：家政服務(wù)公司專業(yè)類：裝 修 公司餐飲類：中大型餐館超市類：大 型 超市通信類：移動(dòng)、聯(lián)通、電信手機(jī)賣場(chǎng)家居類：床上用品專賣店休閑類：咖啡廳、茶樓、電影院金融類：融資貸款公司服務(wù)類：律師事務(wù)所本案區(qū)位具有強(qiáng)力的居住屬21、性。1公里范圍內(nèi)服務(wù)于本社區(qū)及項(xiàng)目周邊，3公里范圍屬目的性消費(fèi)。需規(guī)劃有較強(qiáng)吸附力的商業(yè)。28商辦聯(lián)動(dòng)及機(jī)會(huì)研判/教育1公里3公里本案區(qū)域業(yè)態(tài)類型商業(yè)商務(wù)商業(yè)商務(wù)餐飲類：面館、熟食型餐館超市類：便利店、小型超市文具類：書(shū)店、文具店快銷類：冷飲店配套類：圖文店、眼 鏡 店 、 體 育 用 品店娛樂(lè)類：精品店、玩具模型店培訓(xùn)類：補(bǔ)習(xí)培訓(xùn)班、興趣班娛樂(lè)類：網(wǎng)吧、游藝中心、臺(tái)球會(huì)所、童玩中心配套類：數(shù)碼器材店咨詢類：留學(xué)咨詢公司服務(wù)類：文 化 傳播培訓(xùn)類：早教機(jī)構(gòu)、托管中心本案距教育主要學(xué)校大約在1-2公里之間，那么3公里范圍是項(xiàng)目的商業(yè)商務(wù)機(jī)會(huì)點(diǎn)。29商辦聯(lián)動(dòng)及機(jī)會(huì)研判/酒店1公里3公里本案區(qū)域業(yè)態(tài)22、類型商業(yè)商務(wù)商業(yè)商務(wù)餐飲類：面館、中型餐館超市類：便利店、社區(qū)超市通信類：移動(dòng)、聯(lián)通等話費(fèi)充值點(diǎn)金融類：銀行娛樂(lè)類：洗浴會(huì)所、KTV配套類：旅行社、票務(wù)預(yù)訂中心服務(wù)類：酒店維護(hù)服務(wù)公司專業(yè)類：裝酒店用品、設(shè)備貿(mào)易公司娛樂(lè)類：商務(wù)會(huì)所、咖啡廳零售類：特產(chǎn)專賣店、禮品店配套類：美容美發(fā)店、紅酒/洋酒坊專業(yè)類：融酒店電商服務(wù)公司服務(wù)類：酒店裝修公司本案未來(lái)有可能存在酒店物業(yè)，酒店配套的商業(yè)將是本案的機(jī)會(huì)點(diǎn)。30商辦聯(lián)動(dòng)及機(jī)會(huì)研判/醫(yī)療/汽摩1公里3公里本案區(qū)域業(yè)態(tài)類型商業(yè)商務(wù)商業(yè)商務(wù)餐飲類：面館、中小型餐館超市類：便利店、中小型超市通信類：移動(dòng)、聯(lián)通等話費(fèi)充值點(diǎn)金融類：銀行、典當(dāng)行專業(yè)類：加油站、汽23、車美容店、駕校服務(wù)類：汽車檢測(cè)中心、汽車租賃專業(yè)類：汽車產(chǎn)品研發(fā)配套類：物 流 公司服務(wù)類：健身中心、纖體中心金融類：融資貸款公司、保險(xiǎn)公司服務(wù)類：律師事務(wù)所專業(yè)類：醫(yī)用器材商貿(mào)公司、財(cái)務(wù)管理公司本案距汽摩市場(chǎng)在1公里，商業(yè)商務(wù)在1公里范圍內(nèi)存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)；距醫(yī)療機(jī)構(gòu)2公里，在本案3公里范圍內(nèi)存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。31商辦聯(lián)動(dòng)及機(jī)會(huì)研判小結(jié)商業(yè)機(jī)會(huì)匯總商務(wù)機(jī)會(huì)匯總餐飲類：面館、餐館超市類：便利店、社區(qū)超市、區(qū)域中型超市通信類：移動(dòng)、聯(lián)通等話費(fèi)充值點(diǎn)金融類：銀行、典當(dāng)行家居類：家居服飾店、家居飾品店、床上用品專賣店服飾類：精品服裝店、精品店娛樂(lè)類：洗浴會(huì)所、KTV、網(wǎng)吧、游藝中心、臺(tái)球會(huì)所、童玩中心、咖啡24、廳、茶樓、電影院 配套類：二手房門店、藥店、旅行社、票務(wù)預(yù)訂中心、數(shù)碼器材店服務(wù)類：健身中心、纖體中心、汽車俱樂(lè)部、車管服務(wù)家政類：家政服務(wù)公司專業(yè)類：裝修公司、裝酒店用品、設(shè)備貿(mào)易公司、醫(yī)用器材商貿(mào)公司、財(cái)務(wù)管理公司咨詢類：留學(xué)咨詢公司服務(wù)類：文化傳播、酒店維護(hù)服務(wù)公司、律師事務(wù)所培訓(xùn)類：早教機(jī)構(gòu)、托管中心金融類：融資貸款公司、保險(xiǎn)公司32第四章 TARGET商改住市場(chǎng)分析33項(xiàng)目名稱升偉新時(shí)空地址沙坪壩鳳天路(沙區(qū)政府對(duì)面)性質(zhì)商務(wù)公寓樓層8-33F體量約3.9萬(wàn)方整體使用率95%商住比7:3（辦公2.8萬(wàn)方，居住1.1萬(wàn)方）商改住容量1.1萬(wàn)方房型建筑面積()占比租金(元/月)主要使用功25、能一房約52-5626%1200居住為主兩房約74-8263%1500辦公為主部分居住三房約10511%2000辦公戶型配比：商務(wù)公寓住宅區(qū)社區(qū)商業(yè)建材家具廣場(chǎng)商改住市場(chǎng)/現(xiàn)有市場(chǎng)容量樓層平面圖區(qū)域內(nèi)商改住產(chǎn)品總體量約1.1萬(wàn)方，一房為主，部分兩房34商改住市場(chǎng)/使用客群分析居住目的及原因?在沙坪壩山峽廣場(chǎng)或鳳天路上班?小戶型，自己居住或兩口之家?租金低于沙坪壩核心區(qū)?周邊高校學(xué)生?周邊醫(yī)院醫(yī)護(hù)人員?交通、商業(yè)、醫(yī)療等配套齊全?使用人群以租用為主，20-30歲單身或兩口之家占主力；?主要為沙坪壩三峽廣場(chǎng)或鳳天路上班的普通企業(yè)職員，其次為周邊醫(yī)院醫(yī)護(hù)人員；?看重小戶型的獨(dú)享空間，一房及小兩房已能26、滿足所需?不限貸不限購(gòu)：商業(yè)性質(zhì)產(chǎn)品不限貸、不限購(gòu)?贈(zèng)送空間大：層高可達(dá)5.1米，贈(zèng)送率比普通住宅高優(yōu)?首付比例高：商改住產(chǎn)品首付5成，高于普通住宅首套房首付比例?生活成本高：商改住產(chǎn)品水電氣費(fèi)高于普通高層住宅，生活成本高于普通住宅?產(chǎn)權(quán)年限短：商改住產(chǎn)品使用年限40年，低于住宅的使用年限?買賣稅費(fèi)多：商改住產(chǎn)品轉(zhuǎn)手的相關(guān)稅費(fèi)按商用計(jì)算，轉(zhuǎn)賣費(fèi)用高于普通住宅?公共配套設(shè)施指標(biāo)少：商改住產(chǎn)品無(wú)法實(shí)現(xiàn)教育、醫(yī)療等配套指標(biāo)商改住市場(chǎng)/商改住產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析商改住 水（4.55元/噸）電（0.848元/度）氣（2.67元/方）總計(jì)用量5015050費(fèi)用227.5127.2133.5488.2住宅水（3.27、5元/噸）電（0.53元/度） 氣（1.72元/方）總計(jì)用量5015050費(fèi)用17579.586340.5商住日常生活成本對(duì)比：VS單月生活成本差：148元年生活成本差：1776元劣商改住產(chǎn)品劣勢(shì)大于優(yōu)勢(shì)，為什么商改住仍有一定市場(chǎng)？36項(xiàng)目名物業(yè)類型成交建面體量（萬(wàn)方）成交套內(nèi)體量（萬(wàn)方）成交套數(shù) 建面均價(jià)（元/） 套內(nèi)均價(jià)（元/）龍湖拉特芳斯商改住0.46 0.33 746652 9287 金科天宸高層2.66 2.11 3034511 5690 小高層1.58 1.35 1685323 6250 首創(chuàng)光和城高層2.43 1.93 2984704 5904 LOFT辦公0.12 0.09 228、86504 8731 同景優(yōu)活城高層1.41 1.15 1544398 5385 2014.9.17-2014.11.22龍湖拉特芳斯與周邊項(xiàng)目成交對(duì)比:項(xiàng)目名房型產(chǎn)品套內(nèi)銷售面積（ ）套內(nèi)單價(jià)（元/）建面單價(jià)（元/）總價(jià)（萬(wàn)元）套內(nèi)實(shí)得面積（ ）龍湖拉特芳斯3房商改住42-509287 6652 37-5091-117金科天宸3房普通高層66-845928 4834 37-5570-90首創(chuàng)光和城3房普通高層73-846227 4971 44-5477-93同景優(yōu)活城3房普通高層66-845388 4401 30-4474-92相同房型下商改住產(chǎn)品與普通高層總價(jià)對(duì)比:商改住市場(chǎng)/商改住案例分29、析對(duì)比分析結(jié)論：1.龍湖拉特芳斯商改住產(chǎn)品成交低于周邊普通高層，但高于周邊LOFT辦公2.同等房型下，商改住產(chǎn)品實(shí)得面積大于普通高層，但總價(jià)略低于普通高層37商改住市場(chǎng)小結(jié)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商改住產(chǎn)品主力居住客群為三峽廣場(chǎng)和鳳天路板塊單身白領(lǐng)階層及兩口之家，20-30歲為主；工作時(shí)間2-5年，事業(yè)尚處起步期，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，對(duì)總價(jià)敏感度高，購(gòu)房目的主要為過(guò)渡性買房，一房及兩房產(chǎn)品能滿足其需求合理控制面積、盡可能低總價(jià)是本案商改住產(chǎn)品的機(jī)會(huì)點(diǎn)。38第五章 TARGET營(yíng)銷概念植入39商業(yè)客群鎖定距離1公里2公里3公里客群痛點(diǎn)自身?xiàng)l件機(jī)會(huì)點(diǎn)蘭花汽配城商家煤科院、科能小區(qū)住戶金色悅城住宅業(yè)主新橋醫(yī)院醫(yī)療職工二30、郎建材、商貿(mào)企業(yè)主恒鑫名城小區(qū)住戶樹(shù)人小學(xué)、鳳鳴山中小學(xué)等教育產(chǎn)業(yè)人群鳳天路洗車店、銀行、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶二郎高新園微企老板鳳天路住宅小區(qū)業(yè)主西南醫(yī)院職工升偉建材公司老板周邊產(chǎn)業(yè)配套主力商業(yè)帶動(dòng)周邊住宅客群基數(shù)用途研判：自用：投資比例7：3用途研判：自用：投資比例5：5用途研判：自用：投資比例4：6投資回報(bào)率商業(yè)整體規(guī)劃周邊學(xué)生基數(shù)周邊消費(fèi)客群基數(shù)投資回報(bào)率商業(yè)整體規(guī)劃周邊交通周邊醫(yī)療人口基數(shù)區(qū)域商業(yè)投資回報(bào)率7%，區(qū)域商業(yè)空置率僅為5%，項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)擁有汽摩配產(chǎn)業(yè)人群0.5萬(wàn)人，教育產(chǎn)業(yè)人群4萬(wàn)人、建材產(chǎn)業(yè)人群1萬(wàn)人、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)人群2.5萬(wàn)人區(qū)域內(nèi)擁有住宅客群基數(shù)約11萬(wàn)人，學(xué)生客群基數(shù)3.5萬(wàn)31、人，20萬(wàn)方集中汽摩配集中市場(chǎng)、每年26萬(wàn)人次醫(yī)院收治人群項(xiàng)目區(qū)域較大的住宅、教育、醫(yī)療、汽配產(chǎn)業(yè)人群基數(shù)支撐項(xiàng)目打造區(qū)域商業(yè)中心、區(qū)域7%的投資回報(bào)率為投資客奠定投資信心40商務(wù)客群鎖定距離1公里2公里3公里客群痛點(diǎn)自身?xiàng)l件機(jī)會(huì)點(diǎn)早教機(jī)構(gòu)老板金色悅城住宅業(yè)主蘭花汽配城老板健身、洗浴等休閑產(chǎn)業(yè)老板新橋醫(yī)院醫(yī)療職工二郎建材、商貿(mào)企業(yè)主樹(shù)人小學(xué)、鳳鳴山中小學(xué)等教育產(chǎn)業(yè)人群鳳天路洗車店、銀行、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶二郎高新園微企老板西南醫(yī)院職工升偉建材公司老板二郎高新園電商及IT企業(yè)主醫(yī)療企業(yè)銷售公司老板酒店經(jīng)營(yíng)者區(qū)域交通物流便捷度周邊汽配相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模周邊居住人口總量用途研判：自用：投資比例7：3用途研判：自用32、：投資比例5：5用途研判：自用：投資比例4：6投資回報(bào)率區(qū)域商務(wù)氛圍周邊教育產(chǎn)業(yè)人群基數(shù)投資回報(bào)率周邊交通及物流便捷度周邊生活配套區(qū)域醫(yī)療產(chǎn)業(yè)客群基數(shù)區(qū)域商務(wù)投資回報(bào)率僅為2%，區(qū)域商務(wù)氛圍較弱區(qū)域內(nèi)擁有住宅客群基數(shù)約9萬(wàn)人，區(qū)域集結(jié)教育、醫(yī)療、汽配、建材、IT等產(chǎn)業(yè)，具有商務(wù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)項(xiàng)目所在區(qū)域當(dāng)前商務(wù)氛圍較弱，在營(yíng)商務(wù)較少且大多以酒店為主，但區(qū)域集結(jié)有較多居住、教育、醫(yī)療、汽配等客群，存在一定商務(wù)需求發(fā)展空間。41商改住客群鎖定距離1公里2公里3公里客群痛點(diǎn)自身?xiàng)l件機(jī)會(huì)點(diǎn)汽配城銷售人員等初級(jí)員工金色悅城住宅業(yè)主蘭花汽配城老板健身、洗浴等休閑產(chǎn)業(yè)老板新橋醫(yī)院醫(yī)療職工二郎建材、商貿(mào)企業(yè)主33、樹(shù)人小學(xué)、鳳鳴山中小學(xué)等教育產(chǎn)業(yè)人群鳳天路洗車店、銀行、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶二郎高新園微企老板西南醫(yī)院職工升偉建材公司老板二郎高新園電商及IT企業(yè)主醫(yī)療企業(yè)銷售公司老板酒店經(jīng)營(yíng)者總價(jià)段區(qū)域交通生活配套贈(zèng)送率功能房數(shù)量用途研判：自用、投資比例6：4用途研判：自用、投資比例5：5用途研判：自用、投資比例4：6投資回報(bào)率區(qū)域人群基數(shù)總價(jià)段區(qū)域交通周邊擁有9萬(wàn)居住客群基礎(chǔ)、區(qū)域有重師、重大、三軍醫(yī)大等大學(xué)提供了大量大學(xué)畢業(yè)生等年輕客群不限購(gòu)、不限貸、投資回報(bào)率高、5.1m層高贈(zèng)送率高生活配套贈(zèng)送率功能房數(shù)量投資回報(bào)率區(qū)域人群基數(shù)總價(jià)段區(qū)域交通生活配套贈(zèng)送率功能房數(shù)量區(qū)域居住客群基數(shù)較大，且年輕客群數(shù)量較多，租賃34、市場(chǎng)表現(xiàn)較好，商改住產(chǎn)品存在大量租賃客群基礎(chǔ)42思路一：首席夢(mèng)想公寓5.1m創(chuàng)意居住產(chǎn)品高贈(zèng)送、多功能、低總價(jià)夢(mèng)想公寓青年交流平臺(tái)社區(qū)網(wǎng)絡(luò)社交平臺(tái)43他們是誰(shuí)？有理想，有抱負(fù)，對(duì)生活積極向上敢于挑戰(zhàn)，敢于創(chuàng)新有思想，有個(gè)性有獨(dú)到見(jiàn)解追逐自由，享受生活他們都有一個(gè)當(dāng)老板的夢(mèng)想他們需要什么？一群志同道合的伙伴一個(gè)承載夢(mèng)想的空間44基本配置入戶大堂：打造社區(qū)交流空間，豐富青年業(yè)主聯(lián)合活動(dòng)青年元素打造：外立面?zhèn)€性化、菜單式精裝、植入個(gè)性藝術(shù)小品雕塑、運(yùn)動(dòng)設(shè)施：架空層打造活動(dòng)空間（桌球、健身房等），室外綠建設(shè)運(yùn)動(dòng)設(shè)施社區(qū)網(wǎng)絡(luò)覆蓋party創(chuàng)業(yè)講座思路二：2萬(wàn)流動(dòng)人口9萬(wàn)居住人口4萬(wàn)教育產(chǎn)業(yè)人口2.5萬(wàn)醫(yī)療產(chǎn)業(yè)人口1萬(wàn)建材產(chǎn)業(yè)人口0.5萬(wàn)汽摩配產(chǎn)業(yè)人口15分鐘生活圈24小時(shí)區(qū)域中心46基本配置：引進(jìn)KTV、酒吧等休閑娛樂(lè)商業(yè)引進(jìn)超市及24小時(shí)營(yíng)業(yè)商業(yè)（羅森、麥當(dāng)勞等）景觀系統(tǒng)打造（24小時(shí)噴泉）商業(yè)街區(qū)24小時(shí)燈光打造24小時(shí)物業(yè)服務(wù)引入有名氣夜市主力店（臺(tái)灣士林夜市）47THANKS