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1、哈爾濱 HARBIN ZHONGHAI電爐廠地塊方案設計PLANNINGPLANNINGCONCEPTCONCEPTSCHEMESCHEME策劃思路規劃詳解Strategy ReflectScheme IllustrationP1P2P3目錄CONTENTS示范區專篇Start StrategyP4戶型專篇Product ChapterP5前期分析Pre analysisP6方案生成Scheme Illustration立面意向FacadeP7壹前期分析PA RT O N EP r e a n a l y s i s01 城市區位02 基地分析03 價值分析三環路基地地鐵松花江哈爾濱南站哈爾濱2、西站5KM10KM電爐廠地塊位于哈爾濱市道里區群力西板塊南部，處于城市的主要發展方向，地塊緊鄰群力東區成熟片區，交通生活配套條件齊全，是群力地區重點發展的居住區。近年來，群力地區房地產市場銷售量價齊升，屬于哈爾濱市主城區房地產市場熱度最高的區域。前期分析前期分析競品項目璞悅灣占地面積：80000平方米建筑面積：279435.19平方米容積率：2.60綠化率：35%主力戶型：三居(建面141-155)裝修狀況：毛坯價格：13000元/141平米145平米155平米前期分析競品項目貝肯山占地面積：380000平方米建筑面積：1300000平方米容積率：2.90綠化率：35%主力戶型：三居(建面133、5-158)裝修狀況：毛坯價格：17000元/135平米155平米174平米前期分析競品項目恒祥空間占地面積：176224平方米建筑面積：496976平方米容積率：1.91綠化率：30%主力戶型：兩居(建面75-121)，三居(建面118-156)裝修狀況：毛坯價格：15000元/116平米131平米132平米前期分析防護綠地北側：高層退線10.0m西側：退線10.0m東側：退線5.0m南側：22層退線14.89m南側：18層退線13.34m基地環境分析前期分析用地價值分析商業用地一級住宅二級住宅貳策劃思路PA RT T W OS t r a t e g y R e f l e c t01 區4、域定位02 小區特色白銀時代關注改善SILVERTIMEFOCUS ONIMPROVEMENT客戶挑剔宜居至上FASTIDIOUSLIVING FIRST群雄環繞產品突圍ALL AROUNDPRODUCT BREAKTHROUGH策劃思路客戶挑剔宜居至上FASTIDIOUSLIVING FIRST策劃思路產品為王 | 產品力，第一生產力自住為主 | 從居住實際需求出發競品紅海 | 要走產品差異化路線契合 白銀時代&哈爾濱市場策劃思路叁方案生成PA RT T W OP L A N N I N G D E S I G N01 規劃亮點02 方案推敲03 方案生成規劃生成北側：高層退線10.0m（城5、鄉規劃條例）南側：18層退線13.34m（城鄉規劃條例：日照間距系數：建筑高度南側退距）西側：退線10.0m（規劃條件）東側：退線5.0m（規劃條件）18層北側1.2H距離66m33層南側退距范圍60m山墻間距山墻間距南側：22層退線14.89m（城鄉規劃條例：日照間距系數：建筑高度南側退距）南側：退線10m（規劃條件）哈爾濱市城鄉規劃條例2012版根據城市街道景觀和環境需要，或者有利于建設項目能夠沿街形成廣場、集中綠地、停車場地，在保證新建建筑與道路紅線之間用地面積不變的條件下，可以根據規劃要求確定新建建筑后退道路紅線距離，但多層建筑后退紅線距離不得小于5米、高層建筑后退紅線距離不得小于106、米。與新建建筑物相對的建筑物為托兒所、幼兒園、學校、醫院病房樓的，建筑間距按照新建建筑物與相鄰住宅日照間距標準確定；相對建筑為其他非住宅建筑的，建筑間距不得小于住宅日照間距標準的三分之二。高度大于24米新建建筑位于相鄰住宅北向或者北偏東60、北偏西60以內，新建建筑縱墻與相鄰住宅縱墻相對間距，不小于新建建筑檐高的2/3倍，且不得小于40米，超過60米的，可以按60米確定。北側：多層退線5.0m（城鄉規劃條例）23.66規劃生成拿地方案8分析現存問題：1.北側退距10m后建筑間距不足2.面寬超長3.角對角視線過近規劃生成北側景觀充分利用北側大高層戶數最大化+占滿基地北向寬度端部戶型良好視野合理樓7、間距+大優勢戶型布局設計原則極致規劃規劃生成住宅采用正南北布局北側5棟高層后，南側只能排3棟樓，無法滿足容積率。規劃生成方案1：住宅采用與南側紅線平行布局極限狀態(北側戶數最多）北側可以排5.5棟33層高層，南側3.5棟18層。北側143戶型396戶，125戶型330戶，共726戶擁有南北側良好景觀。高層存在角對角問題，端戶夾角5-20。規劃生成方案2：住宅采用與南側紅線平行布局北側減少為5棟33層高層，南側4棟18層。建筑高度南北各自保持一致。北側143戶型396戶，125戶型264戶，共660戶擁有南北側良好景觀。高層角對角問題優化有限。規劃生成方案3：住宅采用與南側紅線平行布局北側5棟層8、高層，南側4.5棟不同高度中高層。高層存在角對角問題改善，端戶夾角20-25。規劃生成方案4：住宅采用與正南向10布局解決高層角對角問題，端戶夾角40-45。北側5棟33層高層，南側4棟不同高度中高層。方案1:北側5.5棟，北側戶數最多，角對角問題嚴重。方案2：北側5棟，建筑高度相同，角對角問題嚴重。方案3：北側5棟，角對角問題改善。方案4：北側5棟，角對角問題極大優化。方案3-調整：北側5棟，角對角問題優化。肆規劃詳解PA RT F O U RS c h e m e I l l u s t r a t i o n01 方案一02 方案二規劃詳解方案一 總圖規劃詳解方案一 指標規劃詳解方案一 9、體塊模型規劃詳解方案一 體塊模型規劃詳解業態分布125戶型143戶型開閉所垃圾站公廁商業及配套方案一規劃詳解交通分析主出入口小區入戶大堂車庫出入口地庫范圍人行流線車行流線城市干道方案一規劃詳解消防分析消防車行出入口消防登高操作場地消防車流線方案一規劃詳解日照分析方案一日照滿足大寒日連續2小時要求空間序列東側入口：東側入口：以開放式街區結合兩進院落（城市街景入口、社區入口），是街區與商業相互補充，既激發商業活力又形成主入口氛圍。1212規劃詳解組團花園：組團花園：通過不同層級的組團花園，詮釋健康、舒適、綠色等由外及內的公園景觀?？臻g序列3388M60M80M60M空間序列入戶大堂：入戶大堂：大堂10、采用現代、簡潔的處理元素，通過壁柱、燈飾、入口挑檐、精細的分縫等處理達到入口高貴的體驗感。54規劃詳解45規劃詳解方案二 總圖規劃詳解方案二 指標規劃詳解方案二 體塊模型規劃詳解方案二 體塊模型規劃詳解業態分布125戶型143戶型開閉所垃圾站公廁商業及配套方案二規劃詳解交通分析主出入口小區入戶大堂車庫出入口地庫范圍人行流線車行流線城市干道方案二規劃詳解消防分析消防車行出入口消防登高操作場地消防車流線方案二規劃詳解日照分析方案二日照滿足大寒日連續2小時要求規劃詳解方案對比方案一方案二伍戶型專篇PA RT F I V EP r o d u c t C h a p t e r01 方案一對應戶型0211、 方案二對應戶型戶型專篇方案一對應戶型戶型專篇改造前可改造陽臺改造后封閉陽臺贈送飄窗類型戶型功能級配戶型面積戶型贈送面積戶型戶型級配客廳（開間進深）主臥（開間進深）次臥（開間進深）次臥（開間進深）套內使用面積陽臺面積 標準層面積大堂樓梯間面積戶型公攤面積套型建筑面積得房率陽臺贈送飄窗贈送設備平臺贈送戶型總贈送面積贈送率M1戶型三室兩廳兩衛4500390035005100310030002900320094.695.85501.0677.5831.16 125.85 75.24%5.851.807.656.08%大高層-125戶型戶型專篇封閉陽臺贈送飄窗中高層-125戶型戶型級配客廳（開間進深）12、主臥（開間進深）次臥（開間進深）次臥（開間進深）套內使用面積陽臺面積標準層面積大堂樓梯間面積戶型公攤面積套型建筑面積得房率陽臺贈送飄窗贈送設備平臺贈送戶型總贈送面積贈送率三室兩廳兩衛45004250 36003450 32003200 3000290096.263.15488.979828.08 124.34 77.42%3.151.8905.044.05%三室兩廳兩衛45004250 36003450 32003200 2800275095.383.1527.83 123.21 3.151.8905.044.09%戶型專篇陽臺可改造為房間封閉陽臺贈送設備平臺大高層-143戶型-前室獨立入戶戶13、型級配客廳（開間X進深）主臥（開間X進深）次臥（開間X進深）次臥（開間X進深）套內使用面積陽臺面積 標準層面積 大堂樓梯間戶型公攤套型建筑面積得房率陽臺贈送 飄窗贈送設備平臺贈送贈送率3室2廳3衛6200 x48003600 x47003000 x30003000 x2800102.1820284.1210079.76143.671.2%1003.810%獨立前室入戶戶型專篇陽臺可改造為房間封閉陽臺贈送飄窗贈送設備平臺大高層-143戶型-三合一前室戶型級配客廳（開間X進深）主臥（開間X進深）次臥（開間X進深）次臥（開間X進深）套內使用面積陽臺面積 標準層面積 大堂樓梯間戶型公攤套型建筑面積得房14、率陽臺贈送 飄窗贈送設備平臺贈送贈送率3室2廳3衛6000 x48003600 x56003100 x30003000 x2800105.4315284.7710073.91143.973.3%7.513.198%戶型專篇方案二對應戶型戶型專篇改造前改造后陽臺可改造為房間封閉陽臺贈送飄窗贈送設備平臺大高層-125戶型戶型級配客廳（開間進深）主臥（開間進深）次臥（開間進深）次臥（開間進深）套內使用面積陽臺面積 標準層面積大堂樓梯間面積戶型公攤面積套型建筑面積得房率陽臺贈送飄窗贈送設備平臺贈送戶型總贈送面積贈送率三室兩廳兩衛4200390036004700320030003000320095.3715、5.37504.0677.5831.23 126.60 75.33%5.371.807.175.66%戶型專篇改造前改造后陽臺可改造為房間封閉陽臺贈送飄窗贈送設備平臺大高層-143戶型戶型級配客廳（開間進深）主臥（開間進深）次臥（開間進深）次臥（開間進深）套內使用面積陽臺面積 標準層面積大堂樓梯間面積戶型公攤面積套型建筑面積得房率陽臺贈送飄窗贈送設備平臺贈送戶型總贈送面積贈送率四室兩廳兩衛66004000370048003300340032003200112.169.11572.9377.5831.66 143.82 77.99%8.812.84011.658.10%戶型專篇封閉陽臺可改造飄窗16、中高層-125戶型-全明衛戶型級配客廳（開間進深）主臥（開間進深）次臥（開間進深）次臥（開間進深）套內使用面積陽臺面積 標準層面積大堂樓梯間面積戶型公攤面積套型建筑面積得房率陽臺贈送飄窗贈送設備平臺贈送戶型總贈送面積贈送率三室兩廳兩衛42004490 35003400 31003200 3500310099.022.94498.029828.15 127.17 77.86%2.941.7804.723.71%三室兩廳兩衛42004490 35003400 31003200 2700310096.992.9427.57 124.56 2.941.7804.723.79%戶型專篇可改造飄窗封閉陽臺17、中高層-125戶型戶型級配客廳（開間進深）主臥（開間進深）次臥（開間進深）次臥（開間進深）套內使用面積陽臺面積 標準層面積大堂樓梯間面積戶型公攤面積套型建筑面積得房率陽臺贈送飄窗贈送設備平臺贈送戶型總贈送面積贈送率三室兩廳兩衛42004690 35003600 31003400 3500250097.134.52495.239828.04 125.17 77.60%4.522.0506.575.25%陸示范區專篇PA RT S I XS t a r t S t r a t e g y01 示范區流線02 示范區布局售樓處大廳售樓處陽光大廳售樓處示范區大門景觀節點1景觀節點2停車場車行流線后勤流線人行流線示范區 方案一示范區專篇售樓處陽光大廳售樓處示范區大門景觀節點1景觀節點2停車場景墻方案一 總平面示范區專篇示范區大門示范區專篇景觀節點2示范區專篇售樓處大廳示范區專篇售樓處陽光大廳售樓處示范區大門景觀節點停車場車行流線后勤流線人行流線示范區 方案二示范區專篇售樓處陽光大廳售樓處示范區大門景觀節點停車場景墻方案二 總平面示范區專篇柒立面意向PA RT S E V E NF e c a d e立面意向立面意向立面意向立面意向謝謝