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1、一、工程操作方式應高度專業化雖然目前商業地產開發形勢火熱，但近來眾多的Shopping Mall綜合商業工程擱淺，也反應出此類工程操作中有很大失誤，最主要的原因是對大型商業工程的高專業化要求認識不夠。與住宅開發中的底商或配套商業工程相比，大型商業地產工程在經營、開發與經管模式上有根本的不同。大型商業設施的經營主體是大型品牌或連鎖商家，商業地產工程的招商引資是否成功是該工程能否順利進行的第一要素。而商家評估一個工程是否有經營前途，簡單說來，主要取決于三個方面：一是工程區位、市場支撐與商業業態定位；二是工程設施的規劃設計是否滿足商家特定的專業需求；三是從回報的角度，是否具備與商家資源整合的專業化經2、管水準。也就是說，一個大型商業工程在前期的策劃、招商中期的規劃設計，以及后期的經營經管三個階段都需要有高度專業化水準的操作能力。而國內開發商普遍還在沿用住宅工程開發的操作模式。基本上是開發商自己策劃，開發商委托并指導規劃設計，到工程初步定型或徹底完工時再進行招商。因而無論業態定位，還是設施的規劃都與國際大型商業工程的操作模式脫節。造成規劃設計等實施工作越深入，招商越困難。簡而言之，住宅開發是直銷，大型商業地產開發是傳銷，做住宅開發時發展商可以自己研究市場，開發產品，并面向社會銷售。對中小型商業或為住宅開發配套的商業，也可采用這種模式。而大型商業工程就像酒店設施一樣，必須由酒店經管集團來介入前期3、策劃與后期經管，開發商難于直接進行專業化的商業設施規劃并對商家進行經管。發展商只有在專業商業投資、經管與顧問公司以及專業商業工程規劃設計公司的協助下，才能使一個大型商業工程達到專業化的高度。二、重視專業顧問公司問公司與商業設施規劃設計公司的作用。國際上能夠進行大型商業地產資源整合，從負責招商融資到開發顧問及后期物業經管的公司不超過十幾家。提供一個能滿足商家經營需求并保障長久回報的工程形態，是此類專業顧問公司的長項，也是國內發展商求之若渴的專業支持。專業顧問代理公司與商業投資公司的關系是經過幾十年建立起來的魚水關系。專業顧問公司在評估或推薦工程時代表著商家的利益。建立在這種高度專業化服務上的信任4、關系，正是顧問公司招商與整合資源的保障。國內開發商自說自話的招商材料與缺乏專業水準的工程論證是招商的短腿。此外，專業公司的指導是規劃設計出一個達到商家專業使用要求的商業設施的保證。不同業態的商家對賣場的規劃與各種人車貨物流程的組織有著不同的要求。而一個大型商業工程面臨將所有這些復雜功能合理又互補地組織在有限的空間資源內。能夠指導規劃設計的也只有那些具有豐富大型商業經管經驗的專業商業投資顧問與經管公司。三、專業化建筑規劃設計公司至關重要商業地步的開發設計同住宅工程的開發設計有本質的區別。住宅商品房的購買者是大眾消費者，居住的功能相對簡單，人們對居住建筑都有廣泛的了解，發展商可以根據自己對市場需求5、的調查與判斷，自行確定所要開發產品的市場定位，如住宅戶型、面積大小、種類與配比等。有了這樣明確的要求，委托任何一家建筑設計公司幾乎都可以完成滿足上述要求的建筑技術方案設計。而大規模商業地產的開發設計與此完全不同。首先是業態和功能的復雜。大型商業中心通常都包含主力超市、大量零售店、多種形式的餐館和娛樂休閑設施，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當復雜。在滿足上述功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求，特別是可視性和可達性，以獲得最大的商業利益，進而為發展商獲得最大的出租和出售回報，是規劃設計至關重要的問題。這實際上已不是傳統的建筑計工作范疇了，但這正是優秀的專業化的商業建筑設6、計師為發展商提供的專業服對建筑的面積柱網、層高、滾梯的位置等都有不同的要求，大型娛樂設施的功能布局、內部人流路線更有嚴格的要求。而如何將大量商鋪區平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時又可化零為整，利于整體出租和經管保證品質，也是設計需要解決的問題。另一方面，不是所有建筑設計公司都能進行大規模商業地產工程的規劃設計。商業地產規劃設計的好壞，直接影響開發商的經濟回報，以及工程的生死存亡。商業地產是一個非常活躍、時尚的建筑類型，要求設計師除了具有豐富的經驗、高度熟練與綜合的設計能力以外，敏銳地把握市場動態并與開發商、策劃機構及銷售代理公司之間密切合作，及時反饋，將市場的需求融匯到規劃設計中，這些是7、優秀的商業地產設計師不可或缺的能力。四、選址應充分考慮規劃與策劃方的專業建議大型商業設施的選址同城市整體發展關系密切，由于國內大部分商業地產開發商只有住宅類地產的開發經驗，對商業地產選址的更多地根據現狀情況和主觀感覺做出決定，這樣操作，往往存在較大的風險。如果開發商輕率選址，盲目規劃設計，最終將導致招商及運營上的巨大困難。大型商業設施的選址，國外企業有一系列參教和指標，包括經濟指標，道路交通指標、人口指標、配套指標。其中區位條件與交通方式是最重要的因素，選址特別應重視城市整體的商業布局規劃和總體發展走向。不同的業態要求不同的區位。大型倉儲超市和大型建材超市所要求的區位就有所不同。大型建材超市首8、選的要素是地價低，空間的交通便利的區域。在沒有確定具體商家的情況下，商業設施的規劃選址更應該考慮規劃與策劃方的專業建議。如在規劃選址中考慮5A法則。A是英文Advantage（便利）的字頭。5A法則的基本內容為：交通便利、認知便利、趨近便利、進出便利、選購便利。慮自駕車與公共交通的不同特點和對便利性的不同需求。交通便利性的環境，是以商家對消費者的預期數量為基礎，這個預期數量又來自對周邊城市人口分布，人口結構、收入與消費水平的調查分析。大型零售商業需求有效商圈常住人口不少于20萬人。認知便利是指在局部區位上讓消費者能夠便利地找到自標商場，特別是對自駕車消費群體，在規劃選擇中充分考慮遠距離（5009、M以外），中距離（200M以外）的認知特性，從而確定最終的選址及總體的規劃局部形態。5A中的后三個方面更多是在大的選址確定之后，商業設施具體規劃設計中應考慮和遵循的規律。五、平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾是商業工程設計的最大挑戰在大型商業工程中，其業態種類趨向于更加多樣化。既有不同規模、檔次的業態組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業街等；也有不同經營特色的業態組合，如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。其服務內容和功能結構已遠遠超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結構復雜、形態豐富的以商業為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾，無疑是商業地10、產工程設計中最大的挑戰。商業工程不同功能模塊的性質和任務，是建筑設計的根本依據和出發點。不同地域、不同經濟條件、不同民族、不同服務人口數量，都應有不同的建筑規模，并具備相應的設施、設備和室外活動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應按功能要求、動靜活動形態、人流密度等適當分區、主次明確，同時也要考慮區域或局部具有延伸和調整使用的可能性。商業設施、環境和場所也不是靜態的固定存在，而是具有動態的發展變化。從設計上創造一個能適應未來發展變為安全可靠的日間和夜間經管創造方便的條件。不同于普通獨立的商業建筑，如百貨商場、超市等，大型商業地產工程中各部分功能空間在平面11、布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等方面很容易出現交叉干擾、結構混亂的情況。而且不同功能模塊在空間尺度等方面也差異巨大，對結構、設備等技術要求更高。一些先進的結構、設備技術的采用也需要建筑設計師和國外專業化公司之間緊密的配合，如大跨度空間體系、鋼結構體系、生態智能設備體系以及先進的防火疏散體系等在大型商業地產工程中往往是必須重點研究的技術核心。甚至某些技術難點部位不能簡單照搬國外的實例，而應根據國內實際情況專門研究并制定技術解決技術方案。北京某Shopping Mall在設計都完成之后上報時，才發現其中有重大的消防隱患，原因就在于沒有充分考慮到美國和中國在相關規范方面的差異。功能布局需要重大調12、整，導致設計全盤返工。商業地產工程中，不同的功能空間有相當嚴格的技術要求，如電影院需要大空間以及適當傾斜的地面，餐飲設施需要獨立的排風、排油煙管道，而室內游泳池、洗浴中心等需要獨立的上下水管道及溫濕度控制設備等。某些大型超市對每層面積、柱網尺寸、層高等也都有自身獨特的要求，所有這些要求決定了其間相互位置關系的復雜性。沒有經過深思熟慮的簡單布置會造成后期更改的不便，也影響到正常的運營和使用。如某商業地產工程進行招商，其地段、規模等均對一家大型超市具有相當的吸引力，但其柱網、層高方面雖適合普通商業的需要，卻與這家超市的要求有較大差距，最后雙方的合作都沒有成功。在商業運營與建筑設計之間有時會產生一些13、不可調和的矛盾。僅從商業設施的運營與使用出發而確定的功能流程和空間布局，會影響到建筑結構及造型的技術合理性，甚至會產生關系到建筑物能否成立的問題。因此，在商業工程設計中，一方面要追求技術的進步、重視對新型結構形式以及技術設備的研究和探索，以適應更新的商業業態的能性。這方面有一個類似工程的例子，五棵松體育中心雖然是一個體育設施工程，但其中包含了一大部分商業設施。最初的國際投標中標技術方案中，將商業設施放至大空間的體育館上空，造成荷載分配違背結構常理，增加了很多技術問題，也極大地提高了建筑造價。后來，經過各方面專家的反復研討和論證，決定將兩部分功能位置互換，徹底改變了原始設計技術方案。商業業態的繁14、榮，滿足了人們日益豐富的物質和精神需求，也對建筑設計提出了更高的要求，甚至其中有許多內容在國內無規范可循。這都需要設計師具有對商業地產從策劃到實施全過程的更全面的綜合了解，和處理新出現的特殊建筑類型的專業技術能力。六、豐富的空間效果和多元化的立面設計創造體驗消費的新模式隨著時代的進步，商業地產類工程的功能也從單一的購物向購物、文化、休閑、運動等多方面發展，從以購物為主要目的的消費方式發展為尋求各種生活體驗為目的的綜合消費方式。這也要求其建筑設計無論在空間效果還是立面造型等方面均應適應這種全新的體驗消費模式。商業建筑雖然屬于一種高度市場化、商業化的建筑類型，但在創造體驗消費場所這方面，應特別重視15、建筑的藝術處理。這里的建筑藝術，不僅僅是指專業角度的藝術追求，還包括大眾藝術、流行時尚等。建筑藝術是一個地區和一個時代文化藝術表現中最宏大、壯觀也最生活化的載體。它有歷史和文脈的延續性以及時代的前瞻性，直接對人們的心理、生理施加影響，對于傳播新的物質文明和精神文明起著能動的作用。人類制造建筑，同時建筑又影響人類，對于大型商業地產工程而言，應成為矗立在當地的具有鮮明文化內涵的建筑物或建筑群體甚至城市區域，并創造延續建筑文脈與時代感相溝通的氛圍。間尺度、空間氣氛的表現。在室內外空間的結合以及建筑與環境景觀的結合等方面達到豐富性、多樣性、趣味性的綜合協調，并促進人與建筑及空間環境的互動。 u、空間尺16、度不同的消費場所有其相應的空間尺度要求。如大型購物中心需要創造超大尺度的室內空間，各種中庭、內院、挑空、吹拔的尺度處理應與建筑規模大小相協調。而商業步行街則需要親切宜人的人性化空間，其街道的寬度、兩側建筑物的體量都不能太大，且建筑的層數不宜超過四層，街道的寬度也不宜超過20M。同時沿街的空間尺度也應有收有放，開闊的廣場空間和狹窄的街巷空間形成富于變化的空間序列。 u、空間氣氛體驗消費對人的吸引力來自于不同空間氣氛的營造，既有大空間的豪華氣派、富麗堂皇，也有小空間的親切閑適。在形成其自身特色化、個性化的手段中，主題式體驗消費是設計的重點，可以是北歐小鎮或夏威夷熱帶海濱等異域特色的強調，也可以是本17、土民俗文化的發掘，如南夫子廟的秦淮風情、北京什剎海的老北京風情等。商業活動與旅游度假等其它產業的結合也是創造體驗消費場所的行之有效的方法。此外，現代科技手段的運用，如各種聲、光、電設備可以創造出各種虛幻空間和高科技的消費體驗。而且，將傳統的商業與現代科技相結合而產生全新的體驗場所，既是商業建筑發展的必然趨勢，也是提高其市場競爭力的核心。 u、室內外空間的結合商業活動的發展，經歷了從室外到室內的漫長過程，各種大型購物中心、百貨商場、超市更是為室內的商業活動提供了全天候舒適宜人的良好環境。但近年來，隨著人們對環保、生態、節能的重視和對更豐富的購物場所的需求，室內商業活動又有向室外升的發展過程。 u18、環境景觀商業設施不僅僅是建筑本身，相對于其它任何建筑類型，都更有與環境景觀緊密結合的必要性。只有一個包含了各種商業鋪面、建筑空間、街道空間、廣場綠地、園林小品等多種元素綜合性的商業設施才是完整而有活力的，才能滿足人們日益豐富的消費需求。這也要求環境景觀設計和建筑設計必須是整體性的設計。 u、多元化的立面設計商業建筑的立面形象在很大程度上決定了其對人群的吸引力，同時其立面形象應與豐富多彩的商業活動相呼應。因此其立面設計中，有不同于其它建筑類型如公建、住宅等的特殊性。豐富室外空間效果是其設計的基本出發點。 u、立面組合的多樣化由于商業建筑的內部功能相當復雜，各個組成部分之間無論空間太小、業態種類19、動靜要求等方面都有一定的差異性。因此其外觀也隨之具有不同的表現形式。其整體風格的選擇范圍相當廣闊，歐美傳統風格、東南亞風格、本土風格、現代風格都可以考慮，但需要特別強調的是，即便整體風格確定之后，各個局部的處理必須體現一定的變化，尤其是相鄰單元之間的重復和雷同是商業建筑設計的大忌。立面風格的多元化和立面結合的多樣化營造出體驗消費賴以產生的外部建筑空間環境。 u、非建筑固有元素在立面設計中的重要性對于商業建筑，其立面形象的構成元素除了基本的屋頂、門窗、陽臺、露臺、墻體之外，還有很多其它輔助元素，如燈具、花池、牌匾、燈箱、雨篷等。而后者在以往的建筑設計中往往不受重視，產生的結果要么是缺乏人情味、缺乏商業氣氛；要么是廣是形成建筑親切感和人性化特點不可或缺的組成部分。統一地對其進行整合設計，使之成為建筑的一部分，既能創造濃郁的商業氛圍，也能保證建筑在日后經營過程中的長期效果。總之，以專業化的態度，借助專業化公司在商業工程操作各環節中的專長服務，是大型商業地產工程開發成功的關鍵。