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1、工 程 項 目 管 理課程設計院 系： 城 市 建 設 學 院專 業： 工 程 管 理班 級： 1 0 9 0 2 班姓 名： 韓 娟 娣指導老師： 李 文 芳 某地麗景花園群建筑項目前期策劃書編制人：韓娟娣 目錄第一章：工程概況1、 項目概況42、項目范圍及描述表6第二章：市場預測1、市場宏觀分析72、市場微觀分析7第三章：建設項目的方案和定位1、項目方案 72、項目定位 7第四章：項目的WBS圖1、梨園小區WBS圖 8第五章：項目的組織結構圖及項目總包結構圖1、組織結構圖 92、項目總包結構圖 10第六章：進度計劃橫道圖11第七章：項目投資估算與融資方案111、投資估算112、融資方案122、第八章：項目風險分析161、進度控制風險與對策162、質量控制風險與對策163、成本控制風險與對策16參考文獻 16第一章：工程概況1、項目概況（1）、項目基本情況麗景花園群由幸福花園、祥瑞花園、華瑞花園、錦繡花園、吉祥花園以及和諧花園構成，總占地面積為383387 m2，總建筑面積為338221 m2。其中幸福花園規劃總用地面積124945m2,規劃建設用地面積109916 m2 ，總建筑面積125326 m2；祥瑞花園規劃總用地面積64129m2,規劃建設用地面積4938 m21，總建筑面積46162 m2；華瑞花園規劃總用地面積90187m2,規劃建設用地面積71812 m2，總建筑面積3、75129 m2 ；錦繡花園規劃總用地面積104126m2,規劃建設用地面積88137 m2，總建筑面積91604 m2 。具體組成包括住宅及配套設施。配套設施有停車場、休閑廣場、文化中心、商鋪等。（2）、項目實施環境麗景花園群位于xx市，該市屬亞熱帶季風氣候區。光能充足、熱量豐富、無霜期長。全市太陽年輻射總量為104110千卡/平方厘米，年日照時數18002000小時，年平均氣溫15.916.6，,10年積溫50005350，年無霜期242263天，多數年份降水量在11001300毫米之間。410月份降水量占全年80%，太陽輻射量占全年75%，10的積溫為全年80%。場地屬中硬場地土，類建筑4、場地。屬于對建筑有利地段。僅在上部填土層和二層局部所夾的薄層粉土中賦存有極少量上層滯水，該地下水對混凝土具有微腐蝕性。項目所在地基本地震烈度為6度。能源供應即供電：從場外配電室或變壓器引入一路220V/380V電源。供水：自來水供水管徑為150。（3）、項目目標項目總體目標：建成居于國內領先水平的，能夠展現現代化住宅風貌的高級商品住宅。項目的系統目標包括以下五個方面：（1） 、功能目標居住功能項目建成以后，幸福花園建筑面積125326m2，住宅用地66474m2,公建18150m2，容積率1.14，戶數達899戶；祥瑞花園建筑面積46162m2,戶數達361戶，住宅用地31609m2，公建755、0m2，容積率0.82；華瑞花園建筑面積75129m2,戶數達561戶，住宅用地49942m2，公建9745m2，容積率1.05；錦繡花園建筑面積91604m2,戶數達698戶，住宅用地63587m2，公建7550m2，容積率1.04。使用功能a、 住宅使用功能應符合住建部相關規定b、 規劃設計、建筑質量、建筑材料、戶型、環境藝術設計、新技術的應用均達到國家示范工程有關指標。c、 環境規劃設計、能源與環境、室內環境質量、小區水環境、材料與資源等指標要達到國家相關標準。服務功能a、停車服務功能 小區內提供優質停車服務，滿足不同需求層次的要求。在車流組織上考慮人車分流。幸福花園機動車停車考慮地上停6、車與地下相結合，其中地上480輛，地下250輛，還設置商業停車位可停150輛車，自行車停車位1500位。祥瑞花園機動車停車考慮地上停車，其中地上290輛，還自行車停車位365位。華瑞花園機動車停車考慮地上停車與地下相結合，其中地上370輛，還設置商業停車位可停80輛車，自行車停車位580位。錦繡花園機動車停車考慮地上停車與地下相結合，其中地上570輛，還設置商業停車位可停70輛車，自行車停車位720位。b、商業服務功能 項目建成后具備良好的商業環境，各小區均有商業服務用房（商鋪），行政管理用房（居委會，物業管理），市政公共設施（變配電室、幼兒園、郵政信報箱）c、休閑娛樂功能 項目建成以后具備良7、好的生活環境，配有文化中心、健身設施、景觀綠化等，涵容居民休閑生活。（2） 、技術目標戶型 幸福花園戶型劃分A型81.6m2,C型96.9m2，D型111.2m2，E型有82.4m2和99m2兩種，F型有91.59m2和129.03m2兩種；祥瑞花園有B型41.8m2，C型96.9m2，D型111.2m2，F型91.59m2和129.03m2四種戶型；華瑞花園有A型81.6m2、78.6m2，B型41.77m2，C型96.9m2、93.8m2，D型111.3m2、107.9m2，F型91.59m2、129.03m2五種戶型；錦繡花園有A型81.6m2、78.6m2，B型41.77m2，C型968、.9m2、93.8m2，D型111.3m2、107.9m2四種戶型。道路 道路寬度和消防通道均按城市住宅小區建設標準規劃。結構工程 結構的耐久性措施符合國家使用年限要求，采取技術措施高于有關規范要求。防水工程 防水材料優先使用建設部推薦產品，外墻考慮防滲漏措施，首層墻體與首層地面應有防潮措施。設備工程 施工安裝質量必須驗收合格后才能投入使用。停車 部分小區采取地上停車與地下停車相結合，停車用房符合國家相關標準。（3）、安全性能目標結構安全方面 結構工程設計，施工程序必須符合國家相關規定，施工質量驗收合格并符合備案條件。荷載等級及抗震設防均符合國家設計規范要求。建筑防火 按一級耐火等級設計，滅火9、與報警系統、防火門窗，疏散通道符合相關要求。室內污染控制 墻體材料、室內裝修材料及室內有害物質含量不能高于最低標準。（4） 、質量目標 項目一次驗收合格。項目爭創xx市優質工程，xx省優質工程。（5） 、進度目標 2013年3月1日開工，2018年6月20日完工。 （6） 、經濟目標 項目總概算為126546.56萬元，自有資金5800萬元。2、項目范圍及描述表根據工程承包合同，項目經理與業主、監理等項目的相關各方協調確定了項目的主要目標為：（1）交付成果 將麗景花園群設計成設施一流，智能型高檔，適合青年人居住的住宅群，（2）總建筑面積338221m2 ，工期要求 2013年3月1日2018年10、6月30日，成本要求 總投資126546.56萬元。為了使項目相關各方和項目團隊成員準確理解項目內容，明確項目目標，項目經理部用表格形式對項目進行了描述（見表1） 麗景花園群項目描述表 表1 項目名稱 麗景花園群建設項目 項目目標 5.25年完成施工，總投資126546.56萬元 交付物總建筑面積338221m2、具有一流設施的智能型住宅群 交付物完成準則 工程設計、建造、室內和室外裝修 工作 描述主體結構、公用系統、智能化系統、室外道路和綠化工程 工作規范依據國家建設工程的有關規范 所需資源估計人力、材料、設備的需求預計 重大里程碑2014年6月完成祥瑞花園建設，2015年6月完成華瑞花園建11、設，2016年12月完成錦繡花園建設，2018年6月完成幸福花園建設項目經理審核意見：按要求保質保量完成任務簽名：xxx 日期：xxxx年xx月xx 日第二章：市場預測1、市場宏觀分析2011年，全市共完成房地產開發投資32億元，完成商品房施工面積290.5萬m2，竣工面積131萬m2，實現商品房銷售面積191萬m2，銷售額42.2億元，完成房地產行業稅收3.7億元。2、市場微觀分析（1）、全市的商品房施工及竣工面積同比大幅增長全市商品房施工面積212.37萬m2（去年同期144.53萬m2），同比增長46.9%，其中各縣市的商品房施工面積分別為：一縣23.39萬m2，二縣 22.39萬m2，12、三縣18.31萬m2，四縣17萬m2，五縣12.06萬m2，六縣12.72萬m2；一城區商品房施工面積106.5萬m2（去年同期77.09萬m2）, 同比增長38.2%。6月份當月全市商品房施工面積164.7萬m2（去年同期94.22萬m2），同比增長74.8%，環比增長57.1%；一城區商品房施工面積77.5萬m2（去年同期53.45萬m2）, 同比增長45%，環比增長24.5%。（2） 、需求分析一城區近期隨著經濟的發展以及該區市居民收入的提升，雖然前兩年別墅的購買者多以外地人多，但隨著別墅居住理念的逐步深入人心，從而引發了本地居民的別墅需求熱情。市場原因是經濟型別墅的成熟，刺激了該區部分13、中高收入家庭的別墅需求，而且這一趨勢將成為別墅市場的主流。第三章：建設項目的方案和定位1、建設項目的方案（1）以建造具有當代先進水平的優質城市住宅為目標，滿足人們生活環境和居住條件的舒適性、安全性和生態性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應性強的住宅，創造具有良好居住環境、有完善基礎設施的文明、衛生的示范花園。（2）依靠科技進步，推廣新材料、新產品、新技術，提高住宅功能質量水平和花園與住宅節能、節地、節材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。（3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個花園具有良好的空間布局形態（4）吸收各項目好的居住規劃特點，創造有特色的、能滿足居住生活需要14、的環境功能。2、項目初步定位麗景花園群項目開發建設以“綠色、生態、健康”為主題，突出城鄉一體、環境改善、高尚現代等特點，在提升城市品位、促進經濟發展的同時，打造真正的宜居生態花園，提升整個區域的價值空間。第四章：項目的WBS圖1、麗景花園群WBS圖麗景花園群幸福花園錦繡花園祥瑞家園華瑞家園項目部ABC一期工程一期三期二期一期一期二期二期二期三期三期項目部ABC項目部ABC項目部ABC項目部ABC項目部ABC項目部ABC項目部ABC項目部ABC項目部ABC項目部ABC注：項目部A、B、C為每個小區每期的三個項目部的稱呼，為了區別開來，請在施工中稱呼家園項目部A、B、C。第五章：項目的組織結構圖及15、項目總包結構圖項目經理副項目經理副項目經理副項目經理副項目經理助理項目部各人員助理助理助理助理助理助理助理助理助理助理助理項目部各人員項目部各人員項目部各人員項目部各人員項目部各人員項目部各人員項目部各人員項目部各人員項目部各人員項目部各人員項目部各人員1、項目組織結構圖注：項目部各人員包括施工員、安全員、材料員、資料員、財務員、研發員、人事員。2、 項目總包結構圖項目經理總工程師工程部質 安部物 資部商務部安裝部裝飾工程平面管理技術管理統一形象管標運行質量控制砼攪拌站安全監督材料供應設備采購材料堆放機械采購合同管理預算報價內部結算專業分包成本核算電氣安裝水暖消防質量控制土 建 隊安裝隊裝飾隊16、其他分包隊第六章：進度計劃橫道圖 麗景花園群 任務 20132014201520162017201869123691236912369123691236912祥瑞花園一期祥瑞花園二期華瑞花園一期華瑞花園二期華瑞花園三期錦繡花園一期錦繡花園二期錦繡花園三期幸福花園一期幸福花園二期幸福花園三期第七章：項目投資估算與融資方案麗景花園的總估算投資為126546.56萬元，企業的自有資金為5800萬元。整個建設經營期為3年，是一個建設周期長、資金投入大的建設項目，因此本項目的資金來源主要采用自有資金，銀行貸款以及預售收入用于投資的部分。1、項目投資估算（1）、自有資金整個項目的自有資金為5800萬元，占17、總投資的4.6%，分2年投入，第一年3000萬元，第二年2800萬元（2）、銀行貸款銀行長期貸款共有三筆，共計50000萬元，占總投資的39.5%，在建設期的每年年初借款，第一年20000萬元，第二年20000萬元，第三年10000萬元（3）、預售收入再投入銷售收入再投入從項目有銷售收入最后第三年開始，直到項目建設經營期結束。2、項目融資方案（1）、麗景花園群項目投資與成本費用估算開發成本估算土地使用權出讓金：550383387=21086.3萬元土地征用及拆遷安置補償及前期工程費的三通一平，共計投入資金21486.3萬元 建安工程費：70786.02 萬元（詳見表7-1）表7-1 多層建安工18、程費用組成每平方米建筑面積造價 （單位：元/）序 號項 目估價指標（元/）1多層住宅16002高層住宅28003配電站、加壓泵站16004道路1505綠化1006室外給排水工程37室外電氣工程2.58商鋪2200幸福花園建安工程費：27970 萬元160058278.2+280049394.8+220018150+15016982+10061223.2+3109916+2.5109916=27970萬元祥瑞花園建安工程費：11458.36萬元160016041+280029371+1600750+5338.1150+44069.05100+349381+493812.5=11458.36 萬元19、華瑞花園建安工程費：14183.23萬元160055943+28009441+22009095+1507565+10043520.78+371812+2.571812=14183.23 萬元錦繡花園建安工程費：17174.43萬元160071466+280012588+22006700+15010455+10053609.95+388137+2.588137=17174.43萬元總建安工程費：27970+11458.36+14183.23+17174.43=70786.02萬元工程建設其他費：6340.08 萬元（詳見表7-2）表7-2 前 期 工 程 費 用 估 算 表 （單位：萬元）序 號20、項 目計 算 依 據計 價1工程設計費建安工程費3.5%2477.512施工圖預算編制費工程設計費10% 247.753水文、地質、勘察費建安工程費1.1% 778.644監理費建安工程費2.18% 1543.145建設工程管理費建安工程費1.5% 1061.796竣工圖編制費工程設計費8% 198.207項目前期工作咨詢費國家計委計價格 158勞動安全衛生評審費建安工程費0.1% 7,089場地準備費建安工程費0.1% 7,0810招標代理服務費建安工程費0.05% 3.8963合 計 6340.08基礎設施費（紅線內外工程費）：6833.11萬元（詳見表7-3）表7-3 基 礎 設 施 費21、 估 算 表 （單位：萬元）序 號項 目計 算 依 據計 價 1 供電工程65萬元/公頃 38.3387=2492.022492.02 2供水工程15萬元/公頃 38.3387=575.08575.08 3電信工程7萬元/公頃 38.3387=268.37268.37 4 煤氣工程7萬元/公頃 38.3387=268.37268.37 5 綠化工程5.4萬元/公頃 38.3387=207.03207.03 6道路工程42.13萬元/公頃 38.3387=1615.211615.21 7排水工程36.7萬元/公頃 38.3387=1407.031407.03合 計 6833.11開發期間稅費：722、361.74萬元（詳見表7-4）表7-4 開 發 期 間 稅 費 一 覽 表 （單位：萬元）序 號項 目計 算 依 據交納稅額 1配套設施建設費建安工程費6%4247.16 2質量安全監督費建安工程費0.4% 283.14 3物業管理基金建安工程費2% 1415.72 4其他建安工程費2% 1415.72 合 計 7361.74不可預見費：2739.62 萬元 （取上表1-5項之和的10%）不可預見費=（0+70786.02+6340.08 +6833.11+7361.74）10%=2739.62 萬元（備注：第一項為政府公布數據，不存在不可預見性）開發成本：115546.87 萬元 （以上123、-6項小計之和）開發成本=21486.3+70786.02+6340.08 +6833.11+7361.74+2739.62=115546.87 萬元（2）麗景花園群項目的開發費用估算管理費用：3163.37萬元 （取投資與成本費用估算中1-4項費用總和的3%）管理費=（21486.3+70786.02+6340.08 +6833.11）3%=3163.37 萬元銷售費用：1637.89萬元 （詳見表7-5）銷售收入估算：(128255+107176+71466)1.5+(46162+45412+58278+9394.8+12588)0.5=546262.9萬元表7-5 銷 售 費 用 估 算24、 表 （單位：萬元）序 號項 目計算依據計 價1廣告費及市場推廣費銷售收入1%5462.632銷售代理費銷售收入1% 5462.633其他銷售費用銷售收入1% 5462.63合 計 16387.89財務費用：6198.43萬元（詳見貸款還本付息表7-6）開發費用：10999.69萬元（3）貸款本金的償還及利息支付長期借款采用每年本金等額償還方案，最后1年還清，從建設經營期第三年開始計算。詳見貸款還本付息表，假定貸款利息為7%。表7-6 貸款還本付息結算表 （單位：萬元）序號項目名稱合計建 設期第一年第二年第三年1借款還本付息1.1年初借款累計第一筆借款本年借款2000020000本年應計利息725、00年末借款累計207001.2年初借款累計20700020700第二筆借款本年借款2000020000本年應計利息2149年末借款累計221491.3年初借款累計02070042849第三筆借款本年借款1000010000本年應計利息334943年末借款累計13349.4313349.431.4年初借款累計借款匯總本年借款50000200002000010000應計利息6198.4370021493349.43總還本付息56198.43（4）投資成本費用估算匯總表 7-7表7-7 投資成本費用估算匯總表 （單位：萬元） 序 號項 目 名 稱總 額 1開 發 成 本 115546.87 1.126、 土 地 成 本 21486.3 1.2 建 安 工 程 費 70786.02 1.3工程建設其他費用 6340.08 1.4 基礎設施費 6833.11 1.5 開發期間稅費 7361.74 1.6 不可預見費 2739.62 2開發費用 10999.69 2.1 管理費用 3163.37 2.2 銷售費用 1637.89 2.3 財務費用 6198.43 合 計 1+2 126546.56注：1、建安工程估算指標以已完工程結算作為參考估算。2、投資估算中未包括建設單位場地已有建筑的拆除費用及補償費用。3、投資估算中未計入工程保險費。4、投資估算中未包括漲價預備費。第八章：項目風險分析1、進27、度控制風險與對策本工程具有占地面積大，多層、高層交織在一起，同期施工棟數多，分包項目多，總工期及各階段工期要求緊的特點。針對此特點，工程部應做好以下工作：（1）通過招標考察等方式，優選總包施工隊伍，要求總包單位技術實力較強、配合意識較好、有足夠的機械設備能力和勞動力配置。（2）合理調整各單體工程的開挖計劃，先小高層后多層。（3）結合銷售和對外開放、展示要求，部分小高層建筑采用懸挑外架施工方法。（4）雨、污水管施工先行施工。（5）協調公司各職能部門工作，按時落實招標采購計劃、出圖計劃、樣板確定計劃。2、質量控制風險與對策定位放線困難，地下室抗裂、防滲，屋面、墻面、衛生間抗滲漏，粉刷開裂、空鼓是本工程質量控制的重點。工程部應充分發揮監理公司、總包單位及各分包單位的主動性，完善質量保證體系，強化過程監督、檢查和工序驗收，把好竣工驗收最后一關。3、成本控制風險與對策工程部積極配合職能部門設計部、成本部，推行限額設計、優化設計，加強進度付款審核、現場變更和簽證管理。參考文獻：1工程項目管理2工程經濟3