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1、TOD產品模型建立 天空之城產品創新獎 1.T O D 概 述 2.區 位 及 項 目 定 位 3.T O D 設 計 導 則 4.安 全 邊 界 5.產 品 呈 現 TOD is 更多人在公共交通的車站附近居住、工作、購物、娛樂，也就是通過所謂的綠色交通（徒步、自行車、公共交通）可以減少空氣污染，地球變暖及廢氣排出等公害。通過對土地高度且多功能利用，可以保全綠地，并增加公園及運動文化設施等，創出適合居住的環境和公共場所。TOD使緊湊的城市空間得以可能，對基礎設施投資不是以線的擴展而是以面的集中，提高了投資效率，且縮減了運營維護費用。在緊湊的城市空間里，地域冷暖房的導入和太陽能發電通過智能網的2、能源連接使高效利用成為可能。市民交通的改善使醫療保險福利等政府服務也得以財政消減。（鈴木博明/世界銀行主席都市專家）綠色交通 緊湊城市 效率 土地高度且多功能利用 新一輪拿地利器 TOD概述 1.匹配都市圈空間成長過程：從“一極集中”到“多心多核”，且沿城際和輕軌展開 滿足人口密度增長需求：新城建設主要沿著城際和輕軌向邊緣線狀展開。人口向都市圈郊區集中，軌道交通是最優選擇。技術壁壘 超大體量 強技術性 高門檻 整體性 高容積率 超大體量 拿 地 限 制 TOD是土地資源獲取的利器 上海市城市總體規劃（2015-2040）綱要概要 以國際經濟、金融中心為支撐，建立上海在世界城市體系中的領先地位。3、提升上海作為國際門戶和國家交通樞紐的功能，強化綜合交通服務能力。聚焦全球性的科技創新中心建設，以科技創新為核心帶動城市全面創新。創新生活、出行、交流交往模式，建設高效互聯的智慧城市 打造新型產業體系和良好創新體系，建設適合各類人才成長創業的城市。發展綠色產業和綠色建筑，提高城市環境質量，切實維護生態環境安全。嚴守生態優先的發展底線，錨固自然生態格局和基底，形成集約緊湊的大都市區空間格局。貫徹公交優先與綠色出行理念，優化和提升慢行交通品質，率先建成公交都市。保障城市水源、能源和生命線系統安全，提高城市智能化運行水平。從人的需求出發，營造更加便利舒適、充滿關懷的人居環境，增強歸屬感、認同感和幸福感4、。培育和發展城市的高品質文化休閑功能和旅游服務功能。建立健全城鄉公園體系，為市民和游客提供更多的區域公園、城市公園、綠道、廣場等可供游憩的空間，豐富公共空間的文化藝術內涵，塑造兼具歷史底蘊和創意時尚的現代都會 更具競爭力：強化樞紐功能 更具可持續發展能力：生態緊湊城市 更富魅力：宜居公共體系 土地出讓：城市中心區域土地越發稀缺，新出讓宅地多處于距離遠、對軌交系統依賴強的郊區地帶 0100200300201420152016年1-10月 近3年上海外環內住宅用地出讓量 中心城區趨于飽和，新出讓宅地多在距市中心較遠區域，對軌交系統依賴性更強，TOD模式將成為未來支撐城市擴張的主流。單位：（萬方）城5、市型TOD核心站 城市核心區、老城區或重要交通樞紐等 住宅比例較低 社區型TOD沿線型 軌交非重要中間站、郊區、凈地等 住宅比例較高 都心TOD 城市樞紐 內部交通+外部交通 內部交通 車 站 金融 酒店 辦 公 公 共 商 業 生活服務 車 站 金融 酒店 辦 公 公 共 商 業 大體量公共建筑，車站空間大 開發強度高 內外交通換乘，交通高度便捷 工作人口生活人口 沿線TOD 城市節點 內部交通 居 住 生活服務 車 站 辦 公 公 共 商 業 與生活區聯結緊密 與步行系統聯結緊密 生活人口工作人口 大體量公共建筑 開發強度高 交通便捷度高 工作人口生活人口 強調城市機能 強調生活機能 城市6、共同體 區位及項目定位 2.居 住 生活服務 車 站 辦 公 公共空間 商 業 功能配比 規劃原型 社區型TOD特征：與生活區聯結緊密、與步行系統聯結緊密、生活人口多于工作人口 天空之城社區型TOD 軌交非重要中間站，住宅比例較高，強調生活機能 大居 徐涇老城 待出讓 住宅用地 工業區 仁恒西郊 N 徐盈路站徐盈路站 天空之城項目 總建筑面積：60萬 住宅：24萬 商業：10萬 辦公：9萬 幼兒園：6000 立體交通系統 公共空間系統 復合商業系統 家庭成長系統 精工住宅系統 藝術文化系統 交通換乘 無縫銜接 綠色出行 立體停車 優化步行 立體城市界面 多重公園 濱水步道 立體綠化 體驗商業 7、集中商業 街區商業 創客空間 學習中心 公民學堂 頤養中心 創客沙龍 恒溫恒濕 智能家居 可變空間 抗震減噪 輕奢時尚 社區圖書館 精神會所 藝術裝置 藝術空間 緊湊城市生活的融合 形成“一網 三軸 五道 十二園“的規劃格局，在地塊內疏導地鐵集散人流，并解決地塊豎向高差。”一網”:落實網格化小街區理念，完善城市慢行系統。每個小街區約200m距離設置景觀節點。”三軸”:是指生活軸（綠）、知識軸（光）、生態軸（水）。”五道”:指5條連接地塊各功能空間的街道，作為特色打造。”十一園”:指十一個節點景觀，分為站前廣場型、服務功能型、形象綠化型、休閑娛樂型4種主要功能，作為特色打造。高差8.4m 高差18、3.6m 高差8.85m 高差4.75m 高差3.1m 一網 三軸 五道 十二園 生活軸 知識軸 生態軸 站前廣場型 形象綠化型 服務功能型 休閑娛樂型 公共空間策劃 地塊編號：01-06F2-01 用地面積：51011 用地性質：C2C8(C220%；C880%)容積率：2.41 計容面積：122936.51 建筑高度：100m 規劃條件 地塊屬性 商場，客戶以家庭型消費為主 地鐵站接入口 萬圣節萬圣節 規劃形態定位 產品功能定位 家庭型活動容器 聚集的、整合的、活力的、張揚的 整體定位 區域商業 壟斷化 消費場景 場所化 室內規劃 百貨化 整體經營 降維化 消費人群 圈層化+站前廣場 綠軸9、+多層次商業空間 商業策劃 聯結、緩沖住宅與商場、辦公 豐富產品形態，增強社區活力 社區配套商業，滿足品質、便捷需求 地塊編號：01-06F2-03 用地面積：28729 用地性質：C2C8(C220%；C880%)容積率：1.96（由于申通車場辦公樓占用，實際容積率為3）計容面積：56308.84 建筑高度：80m 規劃條件 地塊屬性 城市型 精品酒店群落 規劃形態定位 產品功能定位 類住宅 極小戶型 品質活力 服務型配套 社區配套 城市共同體中的活力中心 融合的、便捷的、品質的、時尚的 整體定位+符合精致要求的 生活配套 提升社區調性的 活力商業 便利店 150 咖啡+早餐 150 洗衣房10、 50 藥店 100 面包甜點2 50 凈菜社 50 簡餐酒吧 300 輕餐飲 100 花店 30 社區廚房+會客廳 200 戶外用品或自行車 100 咖啡甜品 100 居酒屋 100 自住客戶 限購的客戶，看重服務及地段，有一定的調性追求，注重生活品質感 投資客戶 一次性購買多套，注重投資回報率。租客以大虹橋商務區內的白領為主，收入高，注重生活品質及配套便利 高端公寓 面積：150單鑰匙 建筑：排布為南北向，關注通風、陽光等，不可有純北向產品，端套南北通、中間套可考慮躍層 景觀：保證棟距，南向有景觀資源 室內：保證至少兩面寬朝南、與住宅裝修標準相當 多鑰匙產品 面積：150，盡量分割成5鑰匙11、或6鑰匙產品，將投資收益最大化 建筑：塔樓分布，與朝向相比采光更加重要 極小戶型建議4.5m層高復式 景觀：垂直綠化或空中花園；室內：精品酒店風格、可變空間、智能家居 立體商業動線 動線整合 天橋聯系 商業導入 綠色活力花園 立體景觀 圍合庭院 服務型活力商業 服務型 活力型 生活型 酒店集群風格 塔樓現代簡約 低區活潑靈動 全需求公寓產品 分鑰匙戶型 投資自住雙功能 酒店式流動空間 SOHO策劃 規劃形態定位 產品功能定位 現代宜居的時尚生活社區 舒適的、自然地、便捷的、時尚的 整體定位+精品住宅 公共空間體系+品質會所 住宅 01-05 122,850 01-06 F2-01-F2-02 12、31,780 F2-03-F2-04 63,056 01-12 -01-16 34,776 01-17 -總建筑面積面積 252,462 +底層架空 風雨連廊 體系+社區客廳+現代都會 風格 住宅策劃 城市共同體 Uni-City 高于綜合體，優于國際社區的融合社區TOD 立足于多年的積淀，上海城市未來發展方向的重新思考 上海微縮緊湊城市的當代實踐 業態復合 公共體系 立體空間 交通模式轉換 健康生活環境 步行體系 技術解決方案 地標 性 02 01 03 04 05 06 07 08 廣場 道路 步行 公園 TOD 特殊性 高差 坡道 臺階 扶梯 電梯 軌交 巴士 綠色 生態 風雨連廊 雨棚13、 HIGH LINE 微氣候改善 傳送帶 結構 轉換 抗振 減噪 泄爆口 市政 商業界面 商業 辦公 SOHO 住宅 TOD TOD設計綱領 3.品質居住體驗 配套商業街區 舒適活力公園+居 住 生活服務 車 站 辦 公 公共空間 商 業 車 站 金 融 酒店 辦 公 公 共空間 商 業 生活服務 城市型TOD 以城市型業態為主 社區型TOD 以生活型業態為主 商業 辦公 住宅 停車場 SOHO 大體量公共建筑，車站空間大 開發強度高 內外交通換乘，交通高度便捷 工作人口生活人口 與生活區聯結緊密，生活功能空間大 與步行系統聯結緊密 生活人口工作人口 01.業態復合 SOHO地塊低區為活力商業14、街區，高區為品質類住宅，融入多層次公園體系 02.公共體系 公共空間體系目標：多元的公共綠地空間+宜人的步行社區+完善的城市慢行系統 平臺連接空間 廣場空間 公園綠地 親近 自然 需求 生態 公園 系統 再造公園 便捷 通達 需求 城市 慢行 系統 步行優化 城市緩沖：打造各業態間的緩沖帶及潤滑劑 每個業態的交接處，必須有公園或廣場 立體綠化：增加綠化率、豐富城市界面 通過立體綠化補償，綠化率超50%；所有城市界面必須設置立體綠化 多重公園設置、創造偶爾空間：滿足交流需求 所有消極空間、建筑灰空間必須設置成口袋公園、街角公園 親近自然：寓教于樂 青少年自然啟蒙基地 0-3歲；3-6歲；6-1215、歲；12歲以上分級設置，且家長有自由空間 家庭陪伴：優化公園步行體系，打造家庭散步系統 所有公園及廣場可聯通，利用地塊優勢構建有高低起伏的社區跑道 高差空間 街道空間 慢跑道 天橋 景觀步道 人行天橋尺寸根據功能進行調整 注重人的觀光視野 關注休閑空間與街區人流的互動功能 節點空間圍合感強，聚集人氣 圖例+14.3m車行+步行主干道 寬15m+23.9 步行平臺 寬5-19m+14.3m步行平臺 寬4-14m 慢跑道 寬2.5m+4.5 自行車綠道 寬2m 地塊出入口 垂直交通+14.3m步行平臺 寬6m 諸陸西路 網絡節點間距平均200m，符合人性化街區網絡尺度，具體如圖所示。網絡寬度由人流16、數量及相關規范推導，其中+23.9步行平臺寬5-19m，+14.3m步行平臺4-14m，街道人行道3-5米，慢跑道寬2.5m，自行車道2m，結合行道樹、燈具、廣告牌劃分街道空間；建議步行道路空間D/H略小于1 站前集散型 服務過渡型 形象綠化型 休閑觀光型 其他景觀節點 圖例 街道的寬度與長度原則 廣場的分級系統與面積原則 徐盈路站 預測日上下客數 (以最大值分析)95,117（2020年）163,741人（2042年）高峰時段上下客數（據已獲得的資料）平日 07:0008:00 25,387人/小時 此次分析中假設南側、東側、西側的一半人數經過本項目用地來考慮 不同方向上下客數的比例（根據已17、獲得的資料）徐盈路站 24%27%27%22%12%14%站前廣場尺度推算 RIVER M1 M3 M2 S1 S2 水 多樣化的公共空間 03.立體空間 辦公樓 辦公樓 住宅 停車場（服務）商業（生活）商業（服務）住宅 商業（服務）站前廣場：人流通行+社區活動 綠軸：坡道+臺階，創造停留空間 人行天橋：高欄桿+小尺度，快速通行 板地平地轉換：電梯，直接過渡 交通樞紐：自動扶梯，增大疏散量 車行流線 人行流線 垂直交通 人行天橋 軌交線路 人行天橋 人行天橋 人行天橋 人行天橋 起坡匝道 起坡匝道 起坡匝道 非機動車用電梯 04.交通模式轉換 公交站 出租車站 小汽車上下客 公交站 公交站 出18、租車站 小汽車上下客 地面裝卸區：4個裝卸車位 往返06-01號地塊地下車庫 往返05號地塊地下車庫 往地鐵車廠 往返05號地塊地下車庫 公交站、出租車、小汽車混行 往地鐵車廠 崧澤大道交通樞紐匯集軌交、巴士、出租車、車輛段車輛、小汽車（商住辦）等。原方案 優化方案 車輛混行 無落客區 車輛流線細分 設置落客區 商業、辦公上下客區 2個直梯往返L1商場 2組手扶梯往返L1商場 1組手扶梯往返L1商場 地面GF 6個直梯往返L1-L4商場 2個直梯往返地面 2組手扶梯往返地面 1組手扶梯往返地面 平臺L1 6個直梯往返地面 及商場其他樓層 1組手扶梯往返L1商場 原方案 優化方案 人車混行 扶梯19、不夠 增加直梯疏散人流 增加扶梯數量 增設落客區 05.健康生活環境 健康的生活場景 生態的生活環境 舒適的生活方式 06.步行體系 垂直交通：垂直升降電梯+人行樓梯 垂直交通設置特點：每間隔800米設置一部垂直電梯 每200米設置人行樓梯 階梯與軌道接駁方式可以是向外延伸廣場平臺再下降，也可以是直接內挖型向下 階梯及電梯外觀、形式景觀化處理 圖例 垂直電梯 高線公園空間尺度：高度距離地面5.5m-9.1m（18-30英尺），與本案項目相似 天橋最小寬度9.1m，平均寬度15m。游步道寬2.5m（一個座椅、兩個輪椅標準）及1.2m（單人游賞尺度）與建筑的環境關系包括間隔1-2m左右、直接空間穿20、越、接駁 9m 8m 1m 6m 1m 16m 節點空間：休憩+觀光+聚會活動+散步慢跑 人行天橋系統承擔通行、休憩、活動等功能 步行體驗優化 扶梯+雨棚 微氣候改善 休憩座椅 快速過渡交通核 全區風雨連廊 單層連廊 雙層連廊 天橋 單層大堂 雙層大堂 門禁系統 人行出入口 車行流線 地庫出入口 07.技術解決方案 場地標高及轉換形式方案（18.60場地）轉換形式：全部下轉換（電梯不必對位，產品調整靈活度大）車庫高差：無（除機械車庫區域降板）政策風險：高（陰影區域均為結構層，有補地價風險）停車位：1467自然停車位（1337平層停車、200機械停車）類轉換 類轉換 類轉換 隔震轉換方案 底部框21、架，通過橡膠支座隔震層，支承上部剪力墻結構 框架結構 上部住宅 下部車輛段 隔震層 橡膠支座 剪力墻結構 阻抗復合聲屏障+地坪樁 阻抗復合聲屏障+消聲百葉+地坪樁 采用雙層中空隔音窗 聲源控制 傳播途徑控制 建筑控制+降噪減振方案 聲屏障+消聲百葉+地坪樁+隔音窗 08.地標性 結合商業區和地鐵出入口 形成地區標志性空間 活用地域資產的都市文化 利用地區資源的城市文化 城市個性的形成 入庫線 咽喉區 試車線 泄爆口 泄爆區 軌交站臺 上匝道 上匝道 上匝道 車場占用 車場占用 大修架（頂板標高13.2m）雙月檢線（頂板標高9.3m）安全邊界 4.產品技術保障 技術專題 01 限定條件專題 0222、 交通專題 03 停車專題 04 出入口設計專題 05 結構轉換專題 06 標高系統專題 07 降噪減振專題 08 泄爆口專題 09 消防專題 10 市政專題 受干擾較小 噪聲干擾 振動干擾 噪聲振動干擾 交通專題：盡量保證住宅室內外噪聲達標，即采用消聲百葉+地坪樁+聲屏障+隔音窗方案，總成本增加2967萬元，住宅成本每平方米增加69元。降噪減振專題：上部住宅抗震墻結構 下部車輛段框架結構 隔震層橡膠支座 隔震轉換專題：底部框架，通過橡膠支座隔震層，支承上部抗震墻結構。住宅和SOHO按照隔震轉換形式預留，成本增加5300萬元（332元/）板上結構比選：根據板下工程進展需要及后續方案調整靈活性，23、現階段方案按照剪力墻結構進行預留。18.6m方案 結構專題：抬板方案比選：建議選用標高18.6m方案，土建成本增加3360萬（210元/），補地價2.14億，可售車位增加盈利3億，共盈利5000萬左右 第五大道車流量較大，難以支撐商業步行街方案 05/06地塊間環島無法滿足全部掉頭流線需要，在辦公塔樓處增設一處單向掉頭 16/17地塊（住宅）05地塊（住宅）06地塊 13地塊（配套）06-01地塊（商辦）06-02地塊（住宅）06-03地塊（SOHO）06-04地塊（住宅）板下車場（軌交）交通專題 降噪減振專題 消防專題 市政專題 泄爆口專題 限定條件專題 體育公園及環境設計 停車專題 總體規24、劃 公共空間 結構轉換專題 標高系統專題 出入口設計專題 硬轉換方案 底部加強框架，通過厚板轉換，支承上部抗震墻結構 抗震墻結構 框架結構 隔震轉換方案 底部框架，通過橡膠支座隔震層，支承上部抗震墻結構 上部住宅 下部車輛段 隔震層 橡膠支座 上部住宅 抗震墻結構 下部車輛段 加強框架結構 轉換層 上部住宅車庫 水平荷載 豎向荷載 水平荷載 類轉換 類轉換 類轉換 類 類 類 類 類 類 類 類 類 類 類 類 類 類 類 類 類 類 類 類 類 類 轉換層（5.4米）剖面作用：住宅結構轉換層（5.4米，控制因素）高度組成：300間距（保證桁架下弦梁脫開8.4米板）3000桁架（補充下部稀疏柱25、網區域橡膠支座）600橡膠支座+基座 1500上部剪力墻住宅厚板轉換層 其他區域：1.車庫集水坑、電梯底坑、消防電梯集水坑。（3米）2.機械車庫降板。（1.8米）4.大車架線頂板抬升。（3.9米）5.車場送風、排風管轉換。（4米）6.車場、地下室疏散樓梯避難通道。（3米）將場地標高由原14m抬升至18.6m 結構專題 降振減噪專題 3.噪音：72.4dB(A)振動：87dB 4.振動：82dB 6.噪聲：83dB(A)振動91dB 主要振動噪聲影響 1.崧澤大道徐盈路城市道路交通空氣噪聲 2.軌道交通17號線運行段的空氣噪聲 3.徐涇車輛段出入場線振動和噪聲 4.徐涇車輛段咽喉區的振動 5.徐涇車輛段運用庫和檢修庫的振動 6.試車線的振動和空氣噪聲 7.第五大道交通的空氣噪聲 聲源振源控制 傳播途徑控制 建筑被動控制+地坪樁+碎石道床+科隆蛋扣件+無縫鋼軌+道床墊 消聲百葉+復合聲屏障+結構分離+立體綠化帶 三層中空隔音窗+減震樓板 交通專題 總圖 產品呈現 5.鳥瞰圖 示范區實景 商業效果圖 SOHO效果圖 住宅效果圖