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1、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目策劃書(shū) 編制項(xiàng)目策劃書(shū)的總體思路 一、編制目的 1.確保集團(tuán)所有項(xiàng)目的操盤達(dá)到統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，避免因操作經(jīng)驗(yàn) 不足造成的重大決策失誤。2.增強(qiáng)集團(tuán)持續(xù)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。編制項(xiàng)目策劃書(shū)的核心思想 就是如何提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的效率。目前行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)主要是公 司運(yùn)營(yíng)能力的競(jìng)爭(zhēng)，關(guān)鍵體現(xiàn)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的效能上。下表為2011年十大房企財(cái)務(wù)分析報(bào)表：項(xiàng)目策劃書(shū) 銷售凈利率 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 凈負(fù)債率 權(quán)益凈利率 1.恒大 13.4%43.7%72.0%30.8%2.富力 17.7%33.9%86.0%23.0%3.碧桂園 16.7%36.7%63.3%21.5%4.中海 26.5%28.7%33.3%20.4%2、5.雅居樂(lè) 17.9%30.3%70.0%19.3%6.深萬(wàn)科 13.4%28.0%31.7%18.2%綜合分析權(quán)益凈利率（剔除正常損益）從上表中可以看出：恒大的權(quán)益凈利率以30.8%位列第一，主要得益于其高達(dá)43.7%的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)中，“賣得貴不如賣得快”仍然是重要的經(jīng)營(yíng)理念之一。同時(shí)，較高的股東收入也以凈借貸比例達(dá)72%的高財(cái)務(wù)杠桿為代價(jià)，體現(xiàn)了恒大較為激進(jìn)的發(fā)展模式。恒大選擇低價(jià)入市的策略，以低利潤(rùn)率換取較高的存貨周轉(zhuǎn)率，從而實(shí)現(xiàn)股東利益最大化 恒大的項(xiàng)目基本做到了五七個(gè)月開(kāi)盤，碧桂園整體運(yùn)營(yíng)水平20102011年項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的速度是十一十三個(gè)月。這表明我們與恒大之間存在3、較大的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)提升空間。項(xiàng)目策劃書(shū) 3.編制項(xiàng)目策劃書(shū)模板，能帶來(lái)公司運(yùn)營(yíng)能力的改善。3.1 促進(jìn)知識(shí)體系的快速建立。a.設(shè)計(jì)研發(fā)體系的標(biāo)準(zhǔn)化。b.成本體系的標(biāo)準(zhǔn)化。c.采購(gòu)體系的標(biāo)準(zhǔn)化。d.財(cái)務(wù)體系的標(biāo)準(zhǔn)化。e.工程管理體系的標(biāo)準(zhǔn)化。f.物業(yè)管理體系的標(biāo)準(zhǔn)化。3.2 績(jī)效考核有了可量化的考評(píng)依據(jù)。3.3 促進(jìn)計(jì)劃管理的管控。3.4 優(yōu)化了各環(huán)節(jié)工作接口流程。項(xiàng)目策劃書(shū) 目錄 一、項(xiàng)目前提條件 二、項(xiàng)目前期流程圖(三個(gè)半月版)三、各節(jié)點(diǎn)相關(guān)工作說(shuō)明及指引 1.項(xiàng)目地塊調(diào)研報(bào)告 1.1 項(xiàng)目投資分析報(bào)告 1.2 土地勘查（評(píng)估）報(bào)告 1.3 盡職調(diào)查（評(píng)估）報(bào)告 1.4 經(jīng)營(yíng)效率（評(píng)估）報(bào)告 14、.5 市政配套（評(píng)估）報(bào)告 1.6 目標(biāo)市場(chǎng)（評(píng)估）報(bào)告 1.7 法務(wù)各階段要注意的問(wèn)題 2.立項(xiàng)審批 2.1 項(xiàng)目投資分析報(bào)告 2.2 當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理調(diào)研報(bào)告 2.3 物管部分配合項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的策劃 3.組建項(xiàng)目部 4.項(xiàng)目交底會(huì) 5.項(xiàng)目定位策劃會(huì) 5.1 項(xiàng)目定位策劃會(huì) 5.2 配合銷售的物業(yè)策劃 6.項(xiàng)目配套工作指引 7.規(guī)劃方案確定 8.項(xiàng)目裝修設(shè)計(jì)方案研討會(huì) 9.項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)方案研討會(huì) 10.項(xiàng)目定案評(píng)審會(huì) 11.項(xiàng)目定案報(bào)告 項(xiàng)目策劃書(shū) 12.規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)審方案完成 12.1 設(shè)計(jì)策劃 12.2 工程管理策劃 12.3 營(yíng)銷策劃 12.4 財(cái)務(wù)策劃 13.施工報(bào)建圖提交 14.施工圖5、完成 15.景觀施工圖 16.裝修施工圖 17.確定總包單位 18.采購(gòu)專項(xiàng)計(jì)劃 19.確定售樓部、板房裝修單位、園藝施工單位 20.建設(shè)用地規(guī)劃許可證（預(yù)審）項(xiàng)目策劃書(shū) 21.規(guī)劃方案審批（預(yù)審）22.環(huán)評(píng)報(bào)告（預(yù)審）23.立項(xiàng)審批（預(yù)審）24.衛(wèi)生、環(huán)保、消防、人防設(shè)計(jì)專項(xiàng)審查（預(yù)審）25.建設(shè)工程規(guī)劃許可證（預(yù)審）26.防雷、節(jié)能及施工圖圖審（預(yù)審）27.招投標(biāo)及合同備案 28.質(zhì)監(jiān)委托 29.確定監(jiān)理單位 30.土地拆遷、清表 31.圍墻、臨時(shí)道路 32.臨水、臨電報(bào)裝 33.成立公司（招拍掛項(xiàng)目）項(xiàng)目策劃書(shū) 34.項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) 34.1 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) 34.2 物業(yè)籌建策劃 34.3 物6、業(yè)管理成本及物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 35.土方平整、臨設(shè)搭設(shè)完成 36.建筑放、驗(yàn)線 37.國(guó)土證 38.辦理各項(xiàng)報(bào)建正式手續(xù) 39.取得施工許可證 項(xiàng)目策劃書(shū)（從付第一筆地價(jià)款至開(kāi)盤預(yù)售共三個(gè)半月時(shí)間）項(xiàng)目前期階段 項(xiàng)目策劃書(shū) 項(xiàng)目實(shí)施階段 土地信息獲取 項(xiàng)目定案審批（支付第一筆地價(jià)款）開(kāi)盤預(yù)售 基礎(chǔ)開(kāi)工 移交物業(yè)入伙 精裝修施工完成 竣工驗(yàn)收毛坯房交樓 項(xiàng)目策劃書(shū) 30天 105天 當(dāng)天 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) 項(xiàng)目地塊 調(diào)研報(bào)告 立項(xiàng)審批 規(guī)劃設(shè)計(jì) 方案完成 施工報(bào)建圖提交 施工圖完成 確定總包 單位 土地拆遷、清表 七通一平 工作完成 成立公司 建設(shè)用地規(guī)劃許可證（預(yù)審）規(guī)劃方案審批（預(yù)審）立項(xiàng)審批（預(yù)審）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（預(yù)審）取得施工許可證（預(yù)審）項(xiàng)目前期階段 土地摘牌 30天 項(xiàng)目定案報(bào)告（從付第一筆地價(jià)款至開(kāi)盤預(yù)售共三個(gè)半月時(shí)間）項(xiàng)目策劃書(shū) 項(xiàng)目策劃書(shū) 項(xiàng)目實(shí)施階段 謝謝聆聽(tīng)！